Способы распознавания и противодействия


НазваниеСпособы распознавания и противодействия
страница1/6
ТипДокументы
filling-form.ru > Договоры > Документы
  1   2   3   4   5   6
19.11.2015, Москва

www.granatmaxim.ru

семинар на тему

МОШЕННИЧЕСТВА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ:

СПОСОБЫ РАСПОЗНАВАНИЯ И ПРОТИВОДЕЙСТВИЯ
Материалы семинара распределены по их номерам в программе семинара.
Кроме номера, у каждой схемы имеется год описания и номер в соответствующем ежегодном обзоре мошенничеств с недвижимостью, с полными текстами которых можно ознакомиться по ссылке: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/

1

2007 – 3
Практика применения схемы, о которой сейчас будем говорить, уже довольно обширна и приводит к тяжелым последствиям.

Началось все с того, что один наш коллега получил любопытное определение Верховного суда РФ. Судебный акт, о котором я говорю - Определение ВС РФ от 14 января 2005 г. по делу № 12-В04-8.

Суть заключается в следующем.

Как известно, после расторжения брака собственность супругов (если она не была поделена при разводе или еще ранее) так и остается общей совместной. Супруги могут разделить ее в судебном порядке, или добровольно - составив соглашение о разделе имущества. Но есть и еще одна возможность: любой из сособственников может общее совместное недвижимое имущество просто продать.

Дело в том, что ст. 35 СК РФ предусматривает необходимость получения согласия супруга на отчуждение общей совместной недвижимости. Верховный суд РФ согласился с тем, что после развода сособственник супругом не является, и спрашивать его согласия, таким образом, не нужно.

Верховный суд РФ также согласился с тем, что ст. 35 СК РФ к данной ситуации не применима вообще. После развода отчуждение общей совместной собственности производится согласно правилам ст. 253 ГК РФ, где согласие сособственников презюмируется.

Имеется также уже значительное количество проверенных вышестоящими судами судебных решений, по которым такие сделки были признаны соответствующими закону.

Непосредственно при совершении подобных сделок у продавца возникают определенные сложности, но они, в большинстве случаев чисто технические, и чаще всего преодолимы.

Особо стоит подчеркнуть, что большинство граждан не знает о наличии такой специфической возможности. Люди, как правило, уверены, что общую собственность продавать без предварительного нотариально заверенного согласия сособственника нельзя.

Говорить или не говорить бывшему супругу об имеющемся праве на отчуждение общей собственности – вопрос юридической этики. С профессиональной точки зрения, уверены, разъяснить возможности - прямая обязанность юриста. Ведь другой сособственник имеет равные права и такие же опасные возможности.

Многие супруги отказываются от односторонней продажи недвижимости, считая такие действия неприемлемыми с моральной точки зрения. Задача юриста в этой ситуации - дать исчерпывающую консультацию, и при необходимости защитить сделку в суде. Задача посильная.

При этом нельзя сказать, конечно, что такие действия не причиняют убытков: так как все деньги от сделки получает один из сособственников, то права другого явно нарушаются. Подразумевается, что половину от вырученных средств продавец должен передать сособственнику – бывшему супругу. Но это в теории.

Ситуация осложнена еще и тем, что права бывшего супруга (бывшего сособственника) нарушаются законными действиями, законной продажей объекта. Требования о компенсации убытков при этом заявлять значительно труднее, чем в случае, когда убытки вызваны действиями незаконными. Кроме того, закон не содержит прямого указания о судьбе денег, вырученных от подобной продажи.

В суде потерпевшему также бывает весьма затруднительно определить стоимость вещи на момент продажи. Руководствоваться при этом собственно договором купли-продажи не всегда возможно, так как в сделке участвует, по крайней мере, одна сторона, которая явно заинтересована в занижении продажной цены (продавец - бывший супруг).

К тому же, нельзя забывать, что получить решение о взыскании компенсации и получить деньги – совершенно не одно и тоже.

Из сказанного хотелось бы сделать следующий вывод: в настоящее время после расторжения брака крайне неразумно оставлять общую собственность неразделенной. Собственность может быть утрачена, а сделка по отчуждению общей недвижимости будет действительна.

По данной проблеме сотрудниками Самарского госуниверситета Бронниковой М.Н., Савельевой Я.М. поднимался вопрос о необходимости редакции ст. 254 ГК РФ. Эти ученые предлагали общую собственность супругов автоматически разделять на равные доли в момент развода. Подобная процедура уже имеется в наследственном праве (общая собственность при смерти сособственника мгновенно трансформируется в долевую). Такие поправки действительно решили бы проблему, но на сегодня этот вопрос только обсуждается. Каких-либо серьезных подвижек пока нет, а общая собственность бывших супругов продолжает практически свободно продаваться.
2

2007-5.
Следующая схема, о которой хотелось бы рассказать, направлена против риелторов, и именно они являются ее потенциальными жертвами.

Всем известно, что сейчас все большее распространение получают договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Эти договоры за последние годы стали более конкретными, нежели ранее. Пожилые люди по таким договорам получают четко определенный набор прав и материальных благ: список, как правило, формулируется закрытым.

Произошло следующее.

Риелтор заключила договор ренты с пожилой женщиной. Вскоре после заключения договора получатель ренты тяжело заболела, и на лечение ей потребовались дополнительные средства, также нужны были дорогостоящие медицинские препараты. Так как подобное исполнение не было предусмотрено договором ренты, риелтор отказала пенсионерке в помощи, и бабушка, не получив лечения, вскоре умерла.

После этого к риелтору обратилась соседка умершей, которая также захотела подписать договор ренты.

Когда риелтор приехала к потенциальной клиентке, пенсионерка чувствовала себя крайне скверно. У нее дома находился врач-онколог, который сообщил риелтору, что пожилая женщина больна раком и что ей срочно требуется курс химиотерапии, без которого прогнозы самые мрачные. Поинтересовавшись благоприятным прогнозом, и убедившись, что он также не особенно оптимистичный, риелтор не раздумывая подготовила и подписала договор ренты. По договору риелтор взяла на себя обязанность производить ежемесячные денежные выплаты в значительном размере.

Через некоторое время после заключения договора выяснилось, что пенсионерка никаким онкологическим заболеванием не страдает, что «врачом» выступал некий неустановленный гражданин, что бабушке только 67 лет, и с получаемым финансированием она будет жить еще долго и счастливо.

Риелтор, спустя несколько месяцев, когда обман вскрылся, перестала платить и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. Истица ссылалась на ст. 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения» и требовала полной реституции по сделке.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав в решении, что состояние здоровья получателя ренты не является существенным условием договора ренты, а о правах и обязанностях плательщика ренты никакого заблуждения не имелось. Данное решение было проверено и оставлено в силе вышестоящими инстанциями. Кроме того, по встречному иску в пользу пенсионерки с риелтора была взыскана образовавшаяся за время процесса задолженность по договору ренты.

После взыскания денег пенсионерка воспользовалась своим правом и расторгла договор ренты в связи с нарушением плательщиком порядка исполнения. В итоге квартира осталась в собственности пенсионерки, а риелтор потеряла деньги.

Конечно, вряд ли подобного рода схема получит массовое распространение. Но проведенная инсценировка, сама подготовка схемы к реализации крайне незамысловаты, а предложений по заключению договоров ренты на рынке масса.
3

2008 - 2.
Большой интерес среди юристов вызвала схема, при которой не имеется потерпевших граждан и юридических лиц, а страдают только интересы государства, так как целью схемы является изъятие средств из бюджета.

Суть схемы состоит в следующем.

Есть три товарища.

У первого участника схемы («продавца») на праве собственности имелась квартира, которая не была обременена какими-либо правами третьих лиц. Собственник данной квартиры выдал доверенность на сделки с ней своему другу, второму участнику схемы. Назовем этого участника условно «риелтор».

Данный товарищ интересен, прежде всего, тем, что у него нет никакой собственности.

«Риелтор», действуя по доверенности, продал квартиру третьему участнику схемы - «покупателю». По документам «покупатель» якобы полностью расплатился с «риелтором» за переходящую по сделке недвижимость.

Для имитации реальности сделки денежные средства были зачислены со счета «покупателя» на счет «риелтора».

Самое важно действие совершилось непосредственно перед заключением договора купли-продажи: за день до сделки собственник отозвал доверенность у «риелтора». Это ключевой момент всей схемы. Так как регистрационная служба не имела возможности проверить, отозвана или действует выданная «продавцом» доверенность, сделка по купле-продаже успешно прошла регистрацию.

В дальнейшем, от бывшего собственника к «покупателю» поступил виндикационный иск. Было заявлено требование об истребовании из незаконного владения квартиры, которая была продана неуправомоченным лицом (имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать – п. 2 ст. 301 ГК РФ). В основании данного иска заявитель ссылался также на известное Определение КС РФ от 25 марта 2004 г. N 98-О. В качестве третьего лица в процесс был привлечен «риелтор».

Так как все участники схемы изначально находились в сговоре, серьезных возражений от «покупателя» не поступило. Так как «покупатель» выразил явное намерение в будущем взыскивать денежные средства с «риелтора», суд удовлетворил требования о виндикации, и с момента вступления в законную силу решения суда первый участник описываемой схемы снова стал собственником своей квартиры.

По легенде, «риелтор» полученные от «покупателя» денежные средства присвоил. Поэтому в дальнейшем от «покупателя» к «риелтору» последовал иск о взыскании денежных средств. Данный иск также был удовлетворен судом – имелись к тому явные основания.

Так как «риелтор» никаким имуществом и доходом не располагал, исполнительное производство в отношении него через некоторое время было прекращено за невозможностью исполнения.

В итоге действиями данной группы был сформирован пакет документов, из которого следовало, что:

- «покупатель» приобрел квартиру, и заплатил за нее цену в полном объеме;

- позже он лишился квартиры в результате предъявления к нему виндикационного иска. При этом в решении суда была установлена добросовестность «покупателя» - он не знал и не мог знать о том, что «риелтор» не имел прав по продаже квартиры;

- «добросовестный покупатель» в силу объективных причин не смог получить исполнение от «риелтора», так как последний является полностью несостоятельным должником.

Дальнейшие действия продиктованы следующим.

ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» в измененной редакции содержит ст. 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение».

Согласно данной норме закона, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.

Таким образом, наш «покупатель» выжидает один год с момента начала исполнительного производства по взысканию денег от «риелтора». Не получив деньги, «покупатель» заявляет регистратору требование о предоставлении компенсации в размере, предусмотренном законом (один миллион рублей).

Полученные по решению суда денежные средства в итоге делятся между тремя товарищами - участниками описанной схемы.

Интересно, что приведенная комбинация не предполагает со стороны ее постановщиков каких-либо существенных материальных затрат. Кроме уплаты госпошлин за регистрацию договора в регпалате и платежей в бюджет за обращение в суд, участники группы потратились только на услуги нотариуса и потеряли небольшой процент при межбанковском переводе.

Бороться с данной схемой возможно на стадии регистрации сделок, но это достаточно проблематично, так как в России не организовано сотрудничество между нотариальными конторами и регистаторами, а сама система предполагает добросовестность участников сделок (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

На стадии получения судебных решений участники схемы наиболее уязвимы, так как судью может насторожить пассивность «покупателя» при истребовании от него недвижимости, но новизна и очень узкая известность данной схемы делает ее практически неузнаваемой для подавляющего большинства работников судебной системы. Бороться же с участниками данной схемы после вступления в силу судебных актов практически невозможно.

Отметим также, что работники регистрационной службы, когда им заявлялись требования о предоставлении компенсации в размере миллиона рублей, ссылались на п. 3 ст. 31.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», согласно которому «порядок выплаты Российской Федерацией компенсации … устанавливается Правительством Российской Федерации». Так как соответствующего постановления с 2004 года так и не принято, регистраторы в производстве выплаты отказывали ранее и отказывают теперь.

Суды позицию регистраторов не разделяют, и указывают, что право на компенсацию у «покупателя» имеется на основании ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» и данное право не может зависеть от принятия или непринятия какого-либо уточняющего постановления правительства. Таким образом, взыскание миллиона рублей с регистратора происходит в судебном порядке.
№ 4

2011-9.
Многодетная мать и ее дети проживали в трех квартирах, расположенных на одной лестничной клетке многоквартирного жилого дома. Для улучшения здоровья одной из дочерей семья решила продать все три квартиры и перебраться загород. На сделки по продаже квартир необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Опека выдала согласие, но при условии, что женщина в будущем приобретет жилье определенной площади и создаст для детей лучшие условия, чем они имели на день обращения в отдел опеки.

Получив согласие органов опеки, женщина продала квартиры.

Выбор многодетной матери остановился на доме, расположенном в селе неподалеку от города. Очевидно, с разрешения собственника женщина въехала в дом вместе с детьми.

Договор купли-продажи дома подписан не был, так как к оформлению документов женщина, имеющая уже девятерых детей, относилась как к досадной формальности. Заниматься бумагами она не собиралась. Кроме того, многодетная мать злоупотребляла алкоголем.

Дальнейшие события развивались следующим образом.

Собственник дома умерла. Ее наследники решили было выселить многодетную семью, но потом по какой-то причине передумали. Женщина и ее многочисленные дети проживали в доме вообще без каких-либо правоустанавливающих документов и без регистрации.

Поведение семьи было в значительной степени маргинальным. Члены многодетной семьи не заключали договоры на коммунальное обслуживание, самовольно подключились к электросетям, не платили налоги, а подрастающие дети имели проблемы с законом. Жилой дом горел, не ремонтировался, не имел отопления и т.п.

Видимо, в какой-то момент собственникам дома и земли эта ситуация надоела, и они, улучшив момент, когда в доме никого не было, продали дом постороннему покупателю, сказав при этом, что весь хлам в доме можно выбросить.

Так как покупателю была нужна земля, а не сам дом, он не проявил особого интереса к вещам в доме и вообще не придал им значения, тем более что в поселковой администрации была получена справка о том, что в доме никто не проживает. Уже после сделки покупатель узнал, что его в доме живет многодетная семья.

Покупатель обратился в суд с иском о выселении.

Никаких серьезных возражений против иска многодетная мать предъявить не смогла. Ее встречный иск о признании права собственности на основании приобретательной давности был бесперспективен ввиду недостаточного срока давностного владения (ст. 234 ГК РФ). Имелись со стороны встречной истицы и очевидные признаки недобросовестного владения.

Тем не менее, продолжение судебного процесса оказалось интересным.

Привлеченные в дело органы опеки и попечительства заняли следующую позицию: так как многодетная мать не выполнила требования отдела опеки, и после продажи трех квартир не оформила в собственность новое жилье, то отдел опеки считает недействительными все три сделки по продаже квартир.

Жесткая позиция опеки оказалась хорошо обоснованной. На сделки с жильем было получено не безоговорочное согласие опеки, а согласие под условием. В соответствии с п.2 ст. 157 ГК РФ, «сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». Таким образом, так как требование опеки не было выполнено, согласие органа утратило силу. По сути, сделки оказались совершенными без согласия органов опеки и попечительства, и являются противозаконными (ничтожными, ст. 168 ГК РФ).

Органы опеки обоснованно заявили о намерении оспаривать совершенные сделки.

Из-за безалаберности многодетной матери возникла совершенно реальная опасность того, что добросовестные покупатели квартир свое жилье потеряют.

В данной ситуации нас, как всегда, интересует способ, каким образом можно при покупке жилья распознать развитие такой ситуации заранее.

Очевидно, простейший способ состоит в том, чтобы вообще не приобретать жилье, на отчуждение которого требуется получение согласие опеки. Конечно, для практикующего юриста подобная рекомендация не особо ценна, так как последнему часто ставят задачу обеспечить безопасность сделки, а не отговаривать стороны от ее совершения. Но нужно отчетливо осознавать, что покупатель жилья никаким образом не сможет контролировать последующие после сделки действия продавца. Буквально ничего нельзя сделать, если родители ребенка-собственника ненадлежащим образом выполняют предписания опеки, и тратят полученные от продажи детского жилья деньги по собственному усмотрению, а не в интересах ребенка.

Поэтому, если клиент юриста настаивает на приобретении именно такого жилья, на сделку с которым следует получать согласие органа опеки, задача защитника сводится к тому, чтобы предупредить покупателя о потенциальной опасности сделки. Крайне желательно настоять также на приобретении покупателем страхового полиса по риску возможной утраты права собственности (так называемого полиса «титульного страхования»). Другой эффективной защиты от риска развития описанной ситуации не существует. Добросовестность сама по себе не выручит покупателей квартир, проданных им родителями или опекунами в нарушение условий, установленных органами опеки (см., например, информационное письмо ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, п.2).
2010 - 5.

Очередная схема отличается от предыдущих более низкой эффективностью – она может и не принести результата. В тоже время, как показывает практика, ее не организуют сознательно, а используют походя, в надежде на положительный результат. Реализация ее не предполагает никаких затрат. Ввиду этого мы уже неоднократно наблюдали, как риелторы предлагают своим клиентам воспользоваться удобным случаем и «заработать» денег. Суть в следующем.

Семья продает квартиру. Недвижимость оформлена на одного из родителей. В квартире до сделки проживает и зарегистрирован несовершеннолетний. Оформляется купля-продажа: продавец и его ребенок снимаются с регистрационного учета, сделка проходит государственную регистрацию.

После перехода права продавец категорически отказывается покинуть жилое помещение, ссылаясь на то, что проданное жилое помещение – единственное жилье для ребенка. Кроме того, другой родитель подает иск о признании договора купли-продажи ничтожным, нарушающим права ребенка. В основании данного иска указаны ст. 168 ГК РФ и п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Здесь необходима небольшая предыстория.

В Гражданском кодексе России до 2005 г. действовала другая редакция ст. 292 «права членов семьи собственников жилого помещения». По прежней редакции данной нормы отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускалось только с согласия органа опеки и попечительства.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ была внесена поправка в п. 4 ст. 292 ГК РФ. Согласно новой редакции, при отчуждении жилья собственнику больше не требуется получать согласие ООП на сделку, кроме случаев, указанных в законе. Перечень исключений, в которых согласие опеки все же необходимо, приведен в этой же статье: если в помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Во всех остальных ситуациях законодатель полагается на презумпцию добросовестности родителей. Предполагается, что действия родителя не будут направлены вразрез с интересами ребенка. Кроме того, по-прежнему законодатель требует получать согласие ООП на сделки с имуществом ребенка (абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ и п.2 ст. 37 ГК РФ).

Но в описываемом случае продавцом квартиры выступал родитель, и согласие опеки на сделку не требовалось. Ребенок не состоял под опекой и не числился в государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей. Какие тогда могут быть основания для оспаривания договора купли-продажи?

Причина появления данного иска кроется в том, что 08.06.2010 г. Конституционный суд принял постановление № 13 П, которое существенно поменяло толкование п. 4 ст. 292 ГК РФ и установило ее частичное противоречие Конституции.

Конституционный суд установил, что нельзя понимать перечень п. 4 ст. 292 ГК РФ как исчерпывающий. Возможны ситуации, когда фактически ребенок не имеет родительского попечения, но органы опеки об этом не знают и ситуацию в семье не отслеживают. Данное формальное обстоятельство не должно быть препятствием для защиты нарушенных прав ребенка. Если суд установит фактическое отсутствие родительского попечения, и, кроме того, придет к выводу, что оспариваемая сделка действительно противоречит интересам ребенка, то суд вправе признать ничтожность сделки, установить ее противоречие п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Причем Конституционный суд РФ не уточнил, отсутствие какого родительского попечения должно быть установлено – со стороны одного, либо обоих родителей? Таким образом, не был прояснен весьма важный для прикладного использования закона нюанс.

В итоге образовалась ситуация, при которой, если один из родителей совершил сделку по отчуждению недвижимости без согласия ООП, то второй родитель может заявить о наличии двух названных обстоятельств: отсутствии родительского попечения и нарушении прав ребенка.

После 08.06.2010 г. положение покупателя квартиры оказалось шатким. Судьи стали нерешительно и вразнобой применять п. 4 ст. 292 ГК РФ. Покупатель, к которому предъявили такой иск, начал отчетливо осознавать, что вероятность признания сделки недействительной совсем не равна нулю.

Используя данный аргумент, родитель-истец в открытую стал требовать «денежную компенсацию». Из двух известных случаев в одном покупатель квартиры предпочел откупиться от истца, в другом – проиграл процесс, и теперь пытается возвратить свои деньги.

Очевидно, что подобное сутяжничество будет иметь место и в будущем.
5
  1   2   3   4   5   6

Похожие:

Способы распознавания и противодействия iconОпределение достоверности результатов распознавания символа в системе Cognitive Forms
В данной работе рассмотрен важный вопрос определения достоверности результата распознавания символа в рамках задачи распознавания...

Способы распознавания и противодействия iconО. А. Славин Работа посвящена распознаванию печатных и рукопечатных...
Рассматриваются алгоритмы комбинирования нескольких методов распознавания, оптимизированные к различным деформациям образов символов....

Способы распознавания и противодействия iconО ходе реализации мер противодействия коррупции в 1 полугодии 2016...
В мае 2016 года в налоговых органах Псковской области утверждены планы противодействия коррупции на 2016 – 2017 годы. В планах противодействия...

Способы распознавания и противодействия iconПравила внутреннего документооборота и контроля закрытого акционерного общества
Способы сохранения электронных данных, порядок установления паролей, способы восстановления данных в случае их утраты

Способы распознавания и противодействия iconФедеральная служба по труду и занятости государственная инспекция труда в тюменской области
В целях реализации Указа Президента РФ от 13. 04. 2010г. №460 "О национальной стратегии противодействия коррупции и Национальном...

Способы распознавания и противодействия iconОтчет о выполнении плана противодействия коррупции в Управлении Судебного...
Управлением в 2016 году проведена следующая работа по выполнению плана противодействия коррупции

Способы распознавания и противодействия iconСпособы создания миров
Перевод М. В. Лебедева. Публикуется по изданию: Н. Гудмен. Способы создания миров. М., "Идея-пресс" "Праксис", 2001

Способы распознавания и противодействия iconСекция1: «системные вопросы развития транспорта в россии»
Определены способы решения сформулированных интеллектуальных задач, финансового обеспечения, ожидаемого экономического и социального...

Способы распознавания и противодействия icon2. Задача пост-обработки
Качественные оценки синтаксических алгоритмов приводятся на примере задачи распознавания почтового адреса

Способы распознавания и противодействия icon2. Общество и природа
...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:


Все бланки и формы на filling-form.ru




При копировании материала укажите ссылку © 2018
контакты
filling-form.ru
Поиск