Договор аренды земельных участков
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использования объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК РФ).
Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главный его признак – непотребляемость (ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды - один из видов договора по передаче имущества в пользование. Его целью является обеспечение передачи имущества во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ имущество может передаваться во владение. Но не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда. Таким образом, аренда может сопровождаться владением, а может быть и без него. Однако в случае с земельными участками вряд ли возможна аренда без владения. Земельный кодекс РФ дает определение арендаторов земельных участков (ст. 5 ЗК РФ). Под ними понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды и субаренды.
В отдельных случаях права арендатора не ограничиваются пользованием и владением, он может быть наделен и некоторыми правомочиями распоряжения (хотя и в очень ограниченном виде). Так, в соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды. Согласия собственника в этом случае не требуется, но он должен быть об этом уведомлен. Использование такой нормы возможно только при условии, если договором аренды не предусмотрено иное.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В литературе отмечается, что свойство следования и предоставления арендатору вещно-правовой защиты дает основание отнести право пользования арендатора к числу вещных прав.
Договор аренды – консенсуальный, взаимный и возмездный.
Он может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Это условие не является по общему правилу существенным для договора. Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую за три месяца, если это не противоречит действующему законодательству. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды - 49 лет. Но если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды более предельного, то такой договор не признается недействительным. В этом случае считается, что его срок равен предельному.
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
По общему правилу земельные участки публичных образований сдаются в аренду по итогам торгов.
Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ, использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Гражданский кодекс РФ не определяет размер арендной платы в числе основных условий договора. Но в п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы прямо назван как существенное условие договора аренды земельных участков.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст.614 ГК РФ).
В Земельном кодексе РФ установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, с одной стороны, и государственные и муниципальные земли - с другой. Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
На аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Суд может изменить установленную соглашением сторон арендную плату в связи с признанием ее либо не соответствующей нормам Федерального закона «О плате за землю», либо противоречащей логике различных условий договора, либо общим принципам разумности и справедливости.
Если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, обязанность платить земельный налог лежит на арендодателе. Факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы.
Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит прежде всего его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 ГК РФ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду (например, в силу договора поручения или комиссии).
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами (п. 1 ст. 22 ЗК РФ), так и арендодателями. Последнее касается только тех особых случаев, когда они являются собственниками земельных участков (например, если они стали собственниками здания, сооружения - п. 5 ст. 36 ЗК РФ) или же заключают договор субаренды.
Согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Что же касается субаренды, то общие положения гражданского законодательства (п. 2 ст. 615 ГК РФ) такое право арендатора связывают с согласием арендодателя. Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускает сдачу в субаренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях.
Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного участка арендатором, более того: это его право выкупа является преимущественным; реализация его производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не сособственникам). Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находятся на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица) являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36).
Согласно ст. 41 Земельного кодекса РФ арендаторы земельных участков пользуются всеми правами собственников земельных участков за исключением права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. В обязанности арендаторов, как и иных пользователей, не являющихся собственниками земельных участков согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, входит использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель, разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и прочими природными объектами.
Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на данный участок. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отношении данного участка. Неисполнение обязанности предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора или арендодателя в случаях, если соответственно арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества и т.д., а арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и т.д. (ст. 619, 620 ГК РФ).
Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Помимо этих оснований Земельный кодекс РФ устанавливает дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и др.
По общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Гражданским кодексом РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
|
