Способы управления многоквартирным домом
Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом, а также изменение способа управления, определяется на основании решения общего собрания собственников помещений
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более шестнадцати с 01.05.2015г.
Преимущества непосредственного управления:
1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;
2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;
3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Недостатки этого способа управления:
- снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг, необходимость проведения общих собраний по каждому вопросу.
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% голосов от общего числа голосов собственников) или собственниками квартир нескольких домов и регистрируется в качестве некоммерческой организации.
Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг.
Т
– 9–
СЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.
Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита интересов собственников, а также возможность ведения коммерческой деятельности.
К недостаткам ТСЖ можно отнести расходы на содержание штата работников.
3. Управление управляющей организацией
Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом.
В силу Жилищного кодекса Российской Федерации деятельность организаций по управлению многоквартирным домом должна осуществляться на основании лицензии на осуществление такой деятельности (применима с 01.05.2015г.).
Сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в следующих реестрах:
реестр лицензий субъекта Российской Федерации. В реестре лицензий субъекта РФ должен содержаться раздел, который включает в себя сведения об адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат (управляющая компания). В случае изменения перечня домов в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления лицензиат обязан направить соответствующие сведения в орган государственного жилищного надзора и в течение трех дней вносятся изменения в реестр лицензий.
сводный федеральный реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Сведения, содержащиеся в реестрах, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте органа государственного жилищного надзора и уполномоченного федерального органа исполнительной власти в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
П
– 10–
ри выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Недостатки данного способа управления:
1) цель управляющей компании получение прибыли;
2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ.
Требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В настоящее время применяются Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
Указанные Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать:
соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
б
– 11–
езопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
|
