Общее имущество собственников помещений
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме. Именно собственники помещений в многоквартирном доме наделены правами владения, пользования и (в установленных пределах) распоряжения общим имуществом.
Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник помещения не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также п. 2 Правил содержания общего имущества утверждённых Постановлением Правительства РФ № 491 в состав общего имущества входят:
п
– 3–
омещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, например: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, колясочные, чердаки; технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки);технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. К несущим конструкциям относятся фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны, к ненесущим - окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т.д.;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (в конкретном одном доме);
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и расположенные на земельном участке, на котором находится дом. Это могут быть трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Органы управления многоквартирным домом
Общее собрание собственников помещений – это орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений может быть:
ожегодным - проводится один раз в год. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
внеочередным - созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома.
Инициатор общего собрания - любой из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома.
П
– 4–
равом голосования на общем собрании собственников помещений обладают только собственники помещений в данном доме (их представители: законные представители, представители по доверенности). Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов собственников.
Компетенция общего собрания собственников помещений
Вопросы, по которым решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (более 50% голосов):
1) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
2) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);
3) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
6) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Вопросы, по которым решение принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
2
– 5–
) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
3) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
4) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
5) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
6) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
|
