Учебный элемент 2.2Кредиты и ипотека Тема 4. Кредит в личном финансовом планировании Состояние кредитования населения в Российской Федерации
Активное кредитование населения началось вместе с новым тысячелетием. В 1990 х годах слово «кредит» для обычного человека было довольно абстрактным: получить деньги в банке, если только в нем не работали знакомые или родственники, возможности не было. Причиной этому была и высокая инфляция, и отсутствие в банковской системе свободных денег.
Все изменилось в середине 2000-х годов. Страна быстро оправилась от кризиса 1998 года, инфляция сократилась ниже 10 %, самое же главное – в цене начала расти нефть. Приток валюты в страну значительно увеличился, банки наполнились деньгами, и перед ними встал вопрос об их наиболее доходном размещении. Именно тогда банкиры обратили внимание на население как объект кредитования. Ситуация была благоприятной: доходы работников росли, ассортимент потребительских товаров в магазинах сравнялся с западным, началось активное жилищное строительство. К 2016 году объем кредитов, выданных физическим лицам, по сравнению с 2008 годом вырос в 3,6 раз – до 11 трлн. рублей. Однако опережающими темпами за этот период росла и просроченная задолженность. Ее объем по банковским кредитам за 9 лет увеличился в 9 раз до 863 млрд. рублей к началу 2016 года. По данным Национального бюро кредитных историй, по кредитам на покупку потребительских товаров и кредитным картам на 1 января 2016 года доля просроченных кредитов и займов приближается к 20 %. Сегодня доля заемщиков, имеющих более одного кредита, достигла 30 %, а средний размер платежей по кредитам составляет треть от дохода семьи. При этом наибольшее количество взятых кредитов характерно для группы населения с самыми низкими доходами. В связи с этим понимание природы кредита, умение оценить его характеристики является важнейшей составляющей финансовой грамотности.
Кредит и заем
Прежде всего, следует отметить различие в понятиях «кредит» и «заём».
Заём – обобщенное обозначение договора, по которому осуществляется возвратная передача денежных средств. Заём может предоставляться любым физическим или юридическим лицом. Именно о займах идет речь в предложениях кредитных потребительских кооперативов и микрофинансовых организаций «деньги до зарплаты», «мгновенные деньги».
Кредит предоставляется только кредитной организацией (банком), имеющей соответствующую лицензию.
Виды кредитов
Кредиты, выдаваемые населению в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, называются потребительскими. Федеральным законом потребительский кредит (заем) характеризуется как «денежные средства, предоставленные кредитором заемщику на основании кредитного договора, договора займа, в том числе с использованием электронных средств платежа, в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе с лимитом кредитования».
В числе потребительских кредитов выделяют:
1) POS-кредиты (от слова Point of Sale – торговая точка) – кредиты, оформляемые непосредственно в торговых центрах для приобретения товара. Иногда такие кредиты называют целевыми, но это не так. Наименование товара, на покупку которого выдается кредит, не указывается в договоре, а условия выдачи и погашения не зависят от вида покупки. Такие кредиты наиболее дорогие и наименее выгодные, так как часто не позволяют внимательно изучить все условия договора, оценить необходимость и обоснованность покупки и собственные финансовые риски.
2) Кредиты наличными, как правило, оформляются в офисах банка. Ставки по таким кредитам существенно различаются и зависят от уверенности банка в платежеспособности клиента. Так называемые экспресс-кредиты, выдаваемые при предъявлении одного документа, не могут иметь низкую ставку.
3) Кредиты с лимитом кредитования (банкиры их называют «овердрафт») – кредиты, воспользоваться которыми можно при помощи банковской карты. Особенностями такого кредита являются наличие льготного периода, в течение которого можно погасить задолженность без уплаты процентов, взимание платы за обслуживание банковской карты, а также отсутствие графика погашения задолженности.
4) Целевые кредиты предусматривают приобретение за их счет конкретного имущества, прежде всего недвижимости (ипотека) и автотранспорта (автокредиты). Отличием такого кредита является:
указание в договоре наименования объекта, для покупки которого выдается кредит;
оформление объекта покупки в качестве залога, который может быть изъят при нарушении условий погашения;
обязательное страхование предмета покупки, оформляемого в залог;
наличие первоначального взноса;
юридическая регистрация прав собственности на приобретаемое имущество.
Характеристики кредита
Характеристиками кредита, включаемыми в условия кредитного договора, являются:
процентная ставка;
дополнительные платежи;
порядок погашения;
обеспечение;
условия досрочного погашения;
штрафные санкции.
Процентная ставка должна являться основной характеристикой кредита – это та плата, которую взимает банк с заемщика. Низкая ставка привлекает заемщика, однако она даст понятие об условиях кредита только при отсутствии прочих платежей, взимаемых банком при его выдаче и погашении. В действительности бывает так, что банк делит сумму, которую планирует получить, на две части. Одна часть (возможно, меньшая) определяется в качестве процентной ставки и указывается в рекламе и условиях договора, другая же, включающая в себя различные дополнительные платежи и комиссии, размывается в трудно читаемых ссылках на тарифы, финансовых и юридических терминах.
Обеспечение кредита
Обеспечение возвратности кредита – дополнительная гарантия для банка, что выданные им средства будут возмещены. Требование банка к обеспечению включается в индивидуальные условия кредитного договора.
Обеспечением по кредиту могут являться:
1) Поручительство – обязательства третьих лиц исполнить обязательства перед банком за кредитора. При этом речь идет об исполнении всех обязательств: возврата кредита, уплаты процентов и иных платежей, предусмотренных кредитным договором. Сегодня поручительство по потребительским кредитам банки требуют редко.
2) Залог – имущество должника, за счет которого банк имеет право покрыть неисполненные им обязательства. При ипотечном кредитовании и автокредитовании предмет покупки оформляется в качестве залога, но залогом может выступать любое имущество, в том числе финансовые активы (депозиты, ценные бумаги, средства на обезличенных металлических счетах). Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если иной порядок не предусмотрен договором. Следует обращать особое внимание, содержится ли в кредитном договоре или договоре займа положение о возможности внесудебного взыскания залога.
Порядок погашения кредита
Другая важная характеристика кредита – порядок погашения. Существуют 4 основные разновидности периодичности и размера платежей банку:
дифференцированное (пропорциональное) погашение;
аннуитетное погашение;
частичное или полное погашение с использованием льготного периода;
погашение в конце срока.
При дифференцированном погашении кредит гасится равными долями ежемесячно, а проценты начисляются на остаток задолженности. В этом случае размер ежемесячного платежа будет уменьшаться от месяца к месяцу. При знании процентной ставки нетрудно рассчитать сумму платежа для каждого месяца. Такой порядок погашения кредита встречается сейчас редко.
Аннуитет – это возврат кредита и процентов периодическими (обычно ежемесячными) равными по размеру платежами, включающий как сумму погашаемого кредита, так и процентные платежи. В отличие от дифференцированного погашения, соотношение между величиной остатка долга и уплачиваемых процентов в каждом платеже различно, хотя величина платежа остается неизменной. Такой порядок погашения кредита сейчас используется наиболее часто, и величина аннуитета указывается в «кредитных калькуляторах» на сайтах банков.
Частичное или полное погашение с использованием льготного периода используется при кредитовании по банковской карте. Сумма кредита может быть погашена полностью или частично. Большинство банков устанавливает так называемый «льготный период», или «грейс-период» (grace period). Если во время этого периода кредит погашен полностью, проценты по нему не начисляются. Если же кредит погашен не полностью, проценты считаются на остаток задолженности не с окончания периода, а с его начала.
Погашение кредита в конце срока используется, как правило, при кредитовании предприятий и не применяется к гражданам. Сумма всех платежей, уплаченных банку при таком погашении, будет превышать сумму платежей и при дифференцированном, и при аннуитетном погашении, так как проценты ежемесячно уплачиваются на полную сумму задолженности. Однако такой способ погашения интуитивно понятен и, в отличие от аннуитетного, не считается несправедливым.
Закон «О потребительском кредите (займе)»
Закон «О потребительском кредите (займе)» определяет требования и ограничения при предоставлении такого вида услуг, как потребительские кредиты. Этот закон устанавливает следующие меры по защите прав потребителей банковских услуг:
запрещает взимание комиссий за ведение ссудных и иных счетов, открываемых заемщику, комиссий за рассмотрение кредитной заявки и за любые другие фиктивные услуги, «в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика»;
предоставляет заемщику право отказа от дополнительных услуг;
устанавливает порядок информирования потребителей и объем сведений об условиях кредита;
определяет порядок указания полной стоимости кредита;
устанавливает право заемщика на бесплатное перечисление платежей по кредиту хотя бы одним доступным способом;
запрещает односторонние действия банка, приводящие к увеличению платежей по кредиту (независимо от их вида), даже если они предусматриваются условиями договора;
конкретизирует установленное Гражданским кодексом право заемщика на досрочное погашение кредита;
ограничивает действия коллекторов.
Форма договора потребительского кредита
Заключаемый с банком договор потребительского кредита состоит из общих и индивидуальных условий. Общие условия договора едины для всех заемщиков и должны находиться в свободном доступе. В частности, общими условиями договора потребительского кредита являются:
виды потребительских кредитов, суммы и сроки возврата;
требования к заемщику, перечень предоставляемых им документов, сроки рассмотрения кредитной заявки;
способы возврата кредита и порядок его погашения;
ответственность сторон и порядок разрешения споров;
иная информация о кредитном продукте.
В соответствии с Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)» виды и суммы иных, кроме процентных, платежей в пользу банка должны быть в обязательном порядке указаны в общих условиях договора. Там же должна указываться информация об иных договорах, которые он должен заключить (например, договоры банковского счета или страхования), а также о возможности отказаться от их заключения.
Индивидуальные условия договора оформляются в виде таблицы, под которой ставят подписи представитель банка и заемщик. В соответствии с требованиями Банка России в индивидуальных условиях указываются характеристики выдаваемого кредита (сумма, процентная ставка, срок действия, размер и периодичность платежей, сведения об обеспечении и другие данные, относящиеся к конкретному кредиту). Если общие условия договора потребительского кредита (займа) противоречат его индивидуальным условиям, применяются индивидуальные условия договора.
Основные характеристики кредитных карт
В настоящее время банки активно предлагают кредитные карты. Эти банковские продукты имеют как достоинства, так и потенциальную опасность.
Кредитные карты имеют ряд достоинств:
наличие денежного резерва на случай непредвиденных обстоятельств;
наличие льготного периода, в течение которого можно погасить долг без процентов;
при срочной потребности в деньгах нет необходимости подготовки документов для получения кредита.
Льготный период – это время, в течение которого можно пользоваться беспроцентным кредитом. Если задолженность по кредитной карте полностью погашена в течение льготного периода, проценты по кредиту не начисляются.
Обычно считается, что продолжительность льготного периода составляет 50 дней – и это заблуждение. В рекламе банков указывается максимальная продолжительность льготного периода, а о том, что существует и минимальная, случается, клиент узнает, только столкнувшись с необходимостью все же платить проценты.
По общим правилам льготный период составляет 20 дней после контрольной даты – установленного в кредитном договоре числа каждого месяца. Если расход по кредитной карте совершен за день до этой даты, то продолжительность льготного периода будет всего 21 день.
Однако достоинства кредитных карт при отсутствии знаний о правилах их использования могут превратиться в недостатки. Так, сейчас в рекламе банков часто указывается льготный период 150 и более дней. Нужно отдавать себе отчет, что это – очередной маркетинговый прием. Такие длинные льготные периоды действуют только при определенных условиях, и зачастую не разобравшийся в их тонкостях клиент, полагая, что беспроцентный срок возврата еще не наступил, выходит за его пределы и платит все проценты.
Другими недостатками и опасностями использования кредитных карт являются:
взимание ежегодной платы за выпуск и обслуживание карты. Обычно стоимость карт MasterCard и Visa составляет до 1 тысячи рублей в год, однако в отдельных случаях может достигать нескольких тысяч рублей в год;
действие льготного периода только для безналичных расчетов, взимание комиссии за выдачу наличных по кредитной карте;
предложения карт редко используемых в России систем (Diners Club, American Express), которые не принимаются в торговых сетях. В этом случае единственной возможностью получения кредита может быть снятие наличных в банкомате с комиссией, увеличивающей полную стоимость кредита;
продление льготного периода может быть связано с условиями, о которых клиент не информирован, и проценты будут начислены без его ведома.
Возможность получения кредита негражданами Российской Федерации.
Законодательство России не запрещает выдачу кредитов физическим лицам, не имеющим гражданства Российской Федерации. Однако практически все банки в качестве требования по потребительскому кредиту указывают наличие российского гражданства и постоянную регистрацию по месту выдачи кредита. Это связано с тем, что банк не считает таких заемщиков надежными. Отсутствие постоянной регистрации, недвижимого имущества и залога, а также неопределенность в будущем социальном и экономическом положении, вероятность выезда с места временного пребывания делают кредитный риск для банка неприемлемым. В то же время при наличии залога (например, при взятии ипотечного кредита) риск для банка снижается, и такой кредит может быть выдан до получения гражданства.
Тема 5. Рациональное пользование кредитными продуктами Понятие кредитного риска банка.
Согласно опросам, значительная часть населения считает, что в сегодняшних условиях справедливая ставка, то есть ставка, устраивающая и добросовестный банк, и платежеспособного заемщика, не должна превышать 10 % годовых. С точки зрения банка справедливая ставка – эта та, при которой он вернет свои деньги, окупит расходы на выдачу и обслуживание кредитов и получит обоснованную рыночную прибыль. При этом банку необходимо:
1) Окупить стоимость привлеченных средств, за счет которых выдаются кредиты. Показателем стоимости могут служить ставки по депозитам или ставка, по которой Банк России кредитует коммерческие банки (ключевая ставка в начале 2016 года составляла 11 %, максимальная ставка по депозитам 10 крупнейших банков – 10,0%).
2) Компенсировать операционные расходы на выдачу и обслуживание кредитов: оплату труда, аренду помещений, рекламу и т. п. Согласно расчетам, такие расходы при выдаче потребительского кредита составляют около 5 % от его суммы.
3) Получить обоснованную прибыль, составляющую также около 5 % от объема выданных кредитов.
Таким образом, с точки зрения банка справедливая ставка по потребительскому кредиту не может быть ниже 20 % (она может кратковременно снижаться при проведении маркетинговых акций).
4) Банк обязан предусмотреть, что часть кредитов ему возвращена не будет. Причины, по которым некоторые заемщики прекращают выплачивать задолженность, для банка не так существенны – важно, что он располагает статистикой, основанной на результатах многолетней работы. При этом риск того, что один недобросовестный заемщик не вернет долг, банк распределяет между добросовестными заемщиками. В результате к обоснованной нами ставке в 20–21 % добавляется несправедливая составляющая – выраженный в процентах риск невозврата.
Оценка платежеспособности заемщика
Величина этого риска зависит, прежде всего, от того, на кредитование каких клиентов банк нацелен, от уровня их платежеспособности и обязательности. Если банк одобряет кредит, предварительно изучив клиента, историю его прошлых кредитов, ежемесячный доход, личное имущество, состав семьи и т. д., то риск будет минимальным – в пределах 1–2 %. Если же кредитная политика банка направлена на выдачу кредитов по первому заявлению и без подтверждения доходов, риск невозврата для него значительно выше, и его доля в ставках составляет до 30–50 процентных пунктов. Так появляются ставки по кредиту в 50–70 %.
Документами, подтверждающими платежеспособность заемщика, могут являться:
официальная справка о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ);
справка с места работы в произвольной форме;
свидетельство о праве собственности на недвижимость;
свидетельство о праве собственности на автомобильный транспорт;
выписки из банковских счетов;
заграничный паспорт с открытыми визами и отметками о пересечении границ;
кредитная история.
Кредитная история
В России кредитные истории возникли в 2004 году с принятием соответствующего Федерального закона «О кредитных историях». Основными участниками системы кредитных историй являются:
субъекты – заемщики, сведения о которых содержатся в кредитной истории;
источники – банки, предоставляющие сведения о выдаче и обслуживании кредитов;
бюро кредитных историй – специализированные организации;
Центральный каталог кредитных историй – подразделение Центрального банка, осуществляющее поиск нужного бюро кредитных историй.
В кредитную историю включаются не только сведения о выданных кредитах. Портят кредитную историю сведения о не уплаченных по решениям судов долгах за жилищно-коммунальные услуги, связь или алиментах. Отдельная кредитная история ведется для поручителей по чужим кредитам.
Информация о нарушениях условий кредитного договора включается только при просрочке двух или более платежей по кредиту на срок свыше 120 дней. Поэтому при ликвидации просрочки менее чем за 4 месяца кредитная история испорчена не будет. Вместе с тем, в кредитную историю включается факт отказа в предоставлении кредита с указанием причин такого отказа. Это может послужить для банков средством давления или мести клиенту, отказывающемуся от навязываемых ему дополнительных платежей, например, программ страхования. Предъявлять к представителям банка требования и спорить с ними до одобрения кредита нецелесообразно. От уже одобренного кредита всегда можно отказаться.
Кредитная история хранится в бюро кредитных историй в течение 10 лет со дня последнего изменения информации.
Следует иметь в виду, что с 2014 года ведение кредитных историй перестало требовать согласия заемщика. Организации, выдающие кредит (не только банки, но и микрофинансовые организации и кредитные кооперативы), обязаны представлять информацию хотя бы в одно бюро кредитных историй.
Взаимосвязь платежей по кредиту и кредитного риска. Скрытые комиссии.
Если банк выбирает в качестве своей бизнес-модели массовое экспресс-кредитование с повышенным кредитным риском для себя, ставки по его кредитам неизбежно будут очень высокими. Большинство заемщиков откажется от кредитов со ставками 50–80 % годовых. Поэтому, выбрав стратегию экспресс-кредитования, банк должен сделать шаг: убедить заемщика, что такой кредит для него выгоден. При этом используется набор маркетинговых приемов.
Рекламируемые ставки по кредитам в 11 или 12 процентов годовых –только малая часть тех платежей, которые банк планирует получить с заемщика. Некоторые кредиты рекламируются вообще как беспроцентные – это означает, что процентная часть в маркетинговых целях обнулена, и вся оплата кредита включена в другие виды платежей. Такими платежами могут являться:
программы коллективного страхования заемщиков;
комиссия за выпуск и обслуживание банковских карт;
комиссия за перечисление средств с транзитного счета;
комиссия за рассмотрение кредитной заявки;
комиссия за открытие ссудного счета;
ежемесячная комиссия за ведение счета;
комиссия за расчетное обслуживание;
комиссия за снятие наличных;
комиссия за погашение кредита.
Перечислить все виды дополнительных платежей не представляется возможным: банки легко переходят от одного вида сборов к другому. Неизменным остается только принцип: клиент должен заплатить за простоту получения экспресс-кредита без подтверждения своей платежеспособности, в том числе и за высокий риск невозврата кредита другими клиентами.
Полная стоимость кредита.
Понятие полной стоимости кредита (ПСК) было введено в 2008 году с внесением изменений в основу банковского законодательства – Закон «О банках и банковской деятельности». В соответствии с законом, банки обязаны включать значение полной стоимости кредита в условия кредитного договора и информировать о ней заемщика до его подписания.
Однако банкам было очень легко «спрятать» эту информацию в приложениях, примечаниях и обилии специальных терминов.
С 1 июля 2014 года вступил в силу Закон «О потребительском кредите (займе)», который определил условия информирования заемщиков о полной стоимости кредита.
В статье 6 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» указывается: «Полная стоимость потребительского кредита… размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта».
Знание понятия «полная стоимость кредита» – основа защиты вкладчика от невыгодных условий. Именно она определяет окончательные условия договора.
Расчет полной стоимости кредита весьма сложен, и самостоятельно его провести затруднительно. Однако следует знать, что в связи с особенностями расчета величина полной стоимости кредита может быть незначительно выше, чем процентная ставка (до 2 %). Если же полная стоимость кредита отличается от ставки в большей степени, это свидетельствует о наличии скрытых комиссий и платежей.
Микрофинансовые организации и кредитные потребительские кооперативы.
Понятие микрофинансовых организаций введено в практику с 2010 года, когда был принят соответствующий закон. Теперь, чтобы получить статус МФО, достаточно зарегистрироваться в официальном реестре микрофинансовых организаций. На начало 2016 года в официальный реестр МФО включены почти 4 тыс. действующих организаций.
Под микрозаймами, выдаваемыми МФО, понимаются ссуды в сумме до 1 млн. рублей. В соответствии с законом микрофинансовые организации не имеют права привлекать средства физических лиц в сумме, меньшей 1,5 млн. рублей. Это ограничение введено для того, чтобы исключить возможность привлечения средств широких слоев населения под обещание повышенных процентов, так как слишком велики риски потери средств.
С 2014 года деятельность МФО регулируется Банком России. Однако законодательство не запрещает выдачу ссуд или привлечение денежных средств населения другим организациям. В связи с этим на рынке появляются связки «МФО – ООО – кооператив» и т. п., в которых одно звено занимается привлечением средств, а другое – выдачей ссуд. Кроме того, за объявлениями на столбах могут стоять и криминальные структуры.
Деятельность МФО в настоящее время вызывает много вопросов и требует дальнейшего регулирования. Основной претензией к ним являются чрезвычайно высокие ставки: 2–3 % в день, то есть более 700 % годовых. При этом высок риск использования незаконных методов для взыскания задолженности. Несмотря на то, что получение займа в МФО может быть единственной возможностью получения заемных средств для негражданина России, пользование микрозаймами в современных условиях следует считать высокорискованным.
Деятельность по взысканию просроченной задолженности.
До последнего времени под вопрос ставилась сама возможность передачи банком права требования долга третьей стороне – коллекторским агентствам. Основанием являлось Постановление Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17, в котором он установил, что банк не имеет права передавать свои требования по возврату кредита организации, не имеющей банковской лицензии, «если иное не установлено законом».
С 1 июля 2014 года Закон «О потребительском кредите (займе)» дал банкам такую возможность. В соответствии с ним банк может передавать право требования любым третьим лицам, если только это не запрещено другим законом. Статья 12 Закона «О потребительском кредите (займе)» указывает: «Кредитор вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору потребительского кредита (займа) третьим лицам, если иное не предусмотрено федеральным законом».
Однако в большинстве случаев требования о возврате задолженности поступают от самого банка.
Тема 6. Ипотека Понятие ипотеки. Законодательные основы ипотеки
Действующее законодательство определяет ипотеку как залог недвижимости (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В соответствии с условиями договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) сторона, которая называется залогодержатель, являющийся, как правило, кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя в случае неисполнения должником обязательств по договору. В большинстве случаев залогодержатель обладает преимуществом перед другими кредиторами залогодателя.
В качестве залогодателя может выступать сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Содержание ипотечного договора
Основные условия договора ипотечного кредита включают:
размер (сумму) кредита;
срок кредита;
валюту кредита;
ставку (стоимость) кредита;
способ погашения;
размер первоначального взноса;
дополнительные расходы, связанные с получением кредита;
дополнительные условия: подтверждение доходов, трудовой стаж при ипотеке, право собственности
Сумма кредита определяется по результатам переговоров сторон. На ее размер влияют потребность в финансовых ресурсах, а также финансовые возможности заемщика. В случае получения кредита на приобретение недвижимости значение имеют ее стоимость и размер первоначального взноса. Поскольку ипотечный кредит, как правило, выдается на длительный срок, кредитор при определении размеров суммы учитывает множество факторов, включая вашу кредитную историю заемщика, трудовой стаж, возраст, наличие имущества и т. д. Часть из факторов будет рассмотрена далее.
Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. По опубликованным данным, наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Срок ипотеки зависит от размера кредита и возможности его погашения, которая определяется величиной ежемесячного платежа. Ограничением по срокам кредитования для физических лиц служит пенсионный возраст. Это обусловлено тем, что с уходом на пенсию сокращаются доходы.
Валюта ипотечного кредита может быть как национальной, так и зарубежной. Однако большинство ипотечных кредитов берется в рублях. В случае получения кредита в иностранной валюте возникают валютные риски. В то же время в большинстве банков ставки по ипотеке в иностранной валюте ниже, чем в рублях.
Проявлением валютного риска, непосредственно связанного с кредитованием, может служить значительное снижение курса национальной валюты или той валюты, в которой у вас номинированы доходы, к той, в которой получен кредит. В этом случае ваши обязательства, выраженные в национальной валюте, вырастают в соответствии с курсом валюты кредита.
Первоначальный взнос при приобретении недвижимости на средства ипотечного кредита – это часть ее стоимости, которую заемщик оплачивает самостоятельно. Чем выше величина первоначального взноса, тем меньшую долю стоимости приобретаемого имущества покрывает кредит. С учетом того, что приобретаемое имущество становится предметом залога по ипотечному договору, снижаются риски для кредитора. Поэтому кредиторы чаще всего приветствуют большие величины первоначального взноса, поскольку стоимость обеспечения превышает размеры кредита, что снижает риски банка. Кредит в этом случае выдается на сумму меньшую, чем сумма обеспечения.
Суммой обеспечения является оценочная стоимость приобретаемого имущества, а она может оказаться меньше той цены, за которую заемщик собирается это имущество приобрести. Оценку проводит профессиональный оценщик исходя из рыночной стоимости, то есть той стоимости, по которой банк сможет быстро эту недвижимость реализовать. Поэтому, как правило, чем больше первоначальный взнос, тем меньше стоимость кредита.
Ставка ипотеки – это ключевой фактор, определяющий стоимость ипотечного кредита. На конец 2015 года предлагаемые банками ипотечные ставки находились в диапазоне 11–18 % по кредитам в рублях и 8-10 % по валютным кредитам.
Полная стоимость ипотечного договора
Для ипотечного кредитования характерными составляющими полной стоимости кредита чаще всего являются:
сумма выплат по основному долгу;
сумма процентов к выплате;
сумма комиссии за обслуживание счета;
сумма комиссии за выдачу кредита;
сумма комиссии за выдачу наличных кредитных средств;
сумма комиссии за открытие аккредитива (если предусмотрена форма оплаты приобретаемой недвижимости аккредитивом);
услуги по оценке объекта залога;
услуги по регистрации кредитного договора и закладной;
услуги нотариуса, если они предусмотрены договором;
сумма страховых платежей по обязательному страхованию объекта залога.
Те платежи и комиссии, о которых на момент заключения кредитного соглашения неизвестно, будут ли они уплачиваться в будущем, не учитываются при расчете полной стоимости кредита. К таким платежам и комиссиям относятся: комиссия за досрочное погашение задолженности по кредиту, неустойка (штраф, пени), комиссии за снятие наличных денежных средств в банкоматах других банков и т. д.
Риски ипотечного кредитования
Риски заемщика связаны с наступлением событий, которые не позволят выполнять условия кредитного договора и могут привести к потере и выплаченных денег, и заложенной недвижимости. Вот основные риски заемщика:
Валютный риск – это вероятность роста курса валюты кредита. Возникает в случаях, когда кредит взят в иностранной валюте, а доходы заемщика формируются в рублях. В полной мере валютный риск реализовался в конце 2014 года по кредитам, взятым в иностранной валюте, когда размер платежей вырос более чем в 2 раза. Не менее серьезная проблема состоит в том, что при росте валютного курса возрастает и остаток задолженности перед банком. Например, к началу 2015 года оказалось, что через 6 лет выплат валютный заемщик остается должен банку ту же сумму в рублях, которую он заплатил за квартиру – 3 млн., в то время как к этому времени остаток долга рублевого заемщика снизился вдвое.
Риск дефолта и выселения возникает в случае отсутствия у заемщика возможности оплачивать кредит сегодня, и в ближайшем будущем недвижимость, находящаяся в залоге, может быть продана с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по кредиту.
Риск долевого строительства проявляется в возможности незавершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома.
Риск падения стоимости залога проявляется в значительном снижении рыночной стоимости заложенной недвижимости (например, во время кризиса), тогда при возникновении у заемщика финансовых затруднений и продаже заложенного жилья полученной суммы может не хватить на погашение всей задолженности по кредиту.
Риск потери или снижения доходов обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов заемщиков, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности.
Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое помещение) возникает в случаях приобретения недвижимости на вторичном рынке и заключается в том, что сделку могут признать недействительной или ничтожной (незаконной и не имеющей силы). При этом нет уверенности, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму.
Риск утраты предмета залога, то есть его уничтожения или повреждения (пожар, залив, взрыв, разрушение и т. д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита (займа).
Снижение риска для участников ипотечного договора обычно достигается страхованием. Получили распространение следующие виды страхования:
жизни и здоровья заемщика на случай смерти, несчастного случая, то есть от ситуаций, в которых заемщик утрачивает возможность делать выплаты по кредиту;
недвижимости, переданной в залог, от повреждений и уничтожения (этот вид страхования предписывается законом и является обязательным);
ипотечной задолженности, то есть при наступлении страхового случая, а это может произойти в случае ухудшения имущественного положения или потери работы заемщиком;
чистоты имущественных прав залогодателя (титульное страхование, то есть страхование от последствий неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также неучтенных обременений);
ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.
Процентный риск связан с возможностью снижения рыночных ставок по ипотечным кредитам в будущем и отказом банка пересматривать условия договора. Средство управления таким риском – рефинансирование ипотечного кредита в другом банке.
Еще одним видом рисков при ипотеке является риск снижения стоимости заложенного имущества. Во многом он зависит от развития экономической ситуации. Так, стоимость жилья, приобретенного в начале 2010-х годов за счет валютных ипотечных кредитов, к 2016 году незначительно изменившись в рублевом выражении, в валюте кредита снизилась почти вдвое.
Государственная политика по развитию ипотеки в Российской Федерации. Программы поддержки ипотеки
Правительство Российской Федерации ставит одной из своих задач обеспечение граждан доступным жильем. Ипотечное кредитование рассматривается как один из главных способов решения жилищной проблемы. В ноябре 2014 года распоряжением Правительства Российской Федерации была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года. Для реализации Стратегии в части развития рынка ипотечного жилищного кредитования создан специальный государственный орган, – АО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Цель реализации Стратегии – обеспечение к 2020 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 50 % семей.
Существует ряд направлений государственной поддержки, дающих возможность привлечения ипотечного кредита на специальных условиях. Так, многие регионы страны принимают участие в программе «Жилье для российской семьи», которая является частью государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
В рамках федеральной целевой программы «Жилище» действуют несколько подпрограмм по обеспечению жильем отдельных категорий (например, для молодых семей, для военных). Банки, участвующие в реализации программы ипотеки с государственной поддержкой, размещают такую информацию на своих сайтах, поскольку отбор для участия в программе является свидетельством их надежности.
Еще одним примером программы государственной поддержки является социальная ипотека. Социальная ипотека – это ипотечные программы, открывающие социальным категориям граждан дополнительные возможности по приобретению жилья. Социальные ипотечные кредиты доступны за счет льготных ставок, учета субсидий и более низкой стоимости жилья.
Ряд программ поддержки ипотеки для различных категорий граждан действует в различных регионах. Данные о таких программах размещаются на Интернет-ресурсах органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Материнский (семейный) капитал может быть использован при приобретении или строительстве жилья на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам. Для этого при наличии сертификата на материнский (семейный) капитал необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации по месту жительства или в многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. Порядок обращения, необходимые документы и форма заявления есть на сайте Пенсионного фонда Российской Федерации.
Последствия невыплаты ипотечного кредита.
В тех случаях, когда наступает полная или частичная потеря платежеспособности, теряется возможность продолжать погашение ипотеки. Возможное следствие такой ситуации – реализация кредитором заложенной по ипотеке недвижимости. В самой неблагоприятной ситуации происходит обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Взыскание на заложенное жилое помещение, находящееся в собственности граждан, может быть обращено только в судебном порядке.
Процедуры обращения взыскания могут быть прекращены в случае погашения должником всех обязательств по возврату ипотечного кредита в любое время до момента продажи заложенного имущества либо оформления залогодержателем прав собственности на имущество. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими. Тогда все проживающие в нем люди подлежат выселению.
Иногда жилое помещение (его часть), находящееся в ипотеке, является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания. Взыскание на такое жилье может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору.
Кроме того, закон определяет основания, по которым суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество. Например, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается при незначительности долга.
Обязательство считается незначительным, когда его сумма не превышает пяти процентов от стоимости заложенного жилья и период просрочки должником платежей составляет менее трех месяцев. Однако, если суд отказал в обращении взыскания на имущество, это не снимает обязанности по погашению кредита и уплате пеней и штрафов.
По ипотечному кредиту на предмет ипотеки может быть обращено взыскание в случае систематического нарушения сроков внесения платежей (более чем три раза в течение 12 месяцев), даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Реализация заложенного имущества при обращении взыскания производится в судебном порядке с публичных торгов. Сумма, вырученная от реализации заложенной по ипотеке недвижимости, направляется на погашение требований кредитора (залогодержателя). Если денег, вырученных при продаже предмета залога, недостаточно для погашения обязательств, судебное производство в отношении должника по недостающей сумме продолжается в общем порядке. Залогодержатель может оставить заложенное имущество за собой в случае повторно несостоявшихся торгов.
Любые неурегулированные или спорные вопросы по кредитному договору решаются в судебном порядке.
Реструктуризация и рефинансирование ипотечного кредита
Чтобы оценить возможность выхода из ситуации, связанной с потерей платежеспособности, нужно знать остаток задолженности по ипотечному кредиту. Проблема, с которой сталкиваются заемщики ипотечных кредитов при способе погашения в виде аннуитетных платежей, заключается в медленном уменьшении основной суммы долга по ипотеке в первые годы. После оценки остатка задолженности в зависимости от условий возможны несколько решений, в том числе:
изменение условий ипотечного кредита;
самостоятельная реализации предмета залога, если продажа недвижимости позволяет погасить ипотечный кредит полностью и купить квартиру меньшей площади;
реализация имеющихся в распоряжении заемщика ипотечного кредита активов, помимо заложенного имущества, и направление полученных от продажи средств на досрочное погашение ипотеки;
государственная помощь.
При этом любое из возможных решений должно приниматься с участием кредитора. Все решения должны быть зафиксированы письменно.
Изменение условий договора ипотечного кредитования заключается в изменении условий погашения кредита, как правило, в виде предоставления отсрочек. Сложилась определенная практика предоставления отсрочек по ипотеке, которые могут принимать следующие формы:
увеличение срока ипотечного кредита;
введение кредитных каникул (льготный период) по ипотеке, в течение которого выплачиваются только проценты за пользование средствами, но не выплачивается основной долг по ипотечному кредиту;
предоставление отсрочки взносов по ипотеке, при этом не платятся ни проценты, ни основной долг;
рефинансирование, то есть получение нового кредита для погашения неисполненных обязательств по предыдущему кредиту в этом же банке либо в другом.
В некоторых случаях реализация имущества, находящегося в ипотеке, может решить проблему неплатежеспособности. Однако любые действия с заложенным имуществом можно проводить только с письменного согласия залогодержателя.
В некоторых случаях можно продать ипотечный кредит. Это также требует согласия залогодержателя на сделку: банк одобряет нового заемщика на старый ипотечный кредит и оформляет ипотечный кредит на него.
|
