7. Несоблюдение установленного порядка осуществления землеустройства и нарушение в связи с этим прав и законных интересов смежных землепользователей может являться основанием для признания недействительными ненормативных актов о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации города о предоставлении предпринимателю в аренду для строительства земельного участка, смежного с участком акционерного общества, в связи с нарушениями, допущенными при межевании.
Оспариваемым постановлением предпринимателю предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства пристроя к зданию комбината бытового обслуживания.
Этот земельный участок имеет общую границу (является смежным) с земельным участком, переданным ранее в аренду акционерному обществу для эксплуатации пункта электросвязи.
Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленное требование удовлетворено.
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, руководствуясь следующим.
Исходя из п. 5 ст. 30 Земельного кодекса, ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»[5] при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в обязательном порядке проводится землеустройство.
В силу ст. 68 Земельного кодекса, ст. 1 Закона о землеустройстве землеустройство включает в себя, в частности, мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). При проведении территориального землеустройства выполняется межевание объектов землеустройства (ст. 15 Закона о землеустройстве).
Согласно п. 4 ст. 69 Земельного кодекса при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ.
В нарушение указанных норм акционерное общество не было извещено о проведении межевания смежного земельного участка. При определении границ земельного участка, предоставленного предпринимателю, согласование с акционерным обществом не произведено. Установление границ земельного участка осуществлялось в отсутствие представителей акционерного общества. Акт об установлении границ обществом не подписан.
Кроме того, при установлении границ земельного участка, предоставленного предпринимателю, в нарушение п. 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105, не обеспечена возможность пользования акционерным обществом принадлежащими ему встроенными помещениями в здании комбината бытового обслуживания и помещениями пункта электросвязи.
Таким образом, постановление главы города о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка принято с нарушением норм земельного законодательства, а также прав и законных интересов акционерного общества, в связи с чем подлежит признанию недействительным.
Доводы предпринимателя о том, что границы земельного участка акционерного общества не установлены в натуре и участок не прошел кадастровый учет в порядке, предусмотренном земельным законодательством, не свидетельствуют об отсутствии нарушения прав акционерного общества, поскольку тот факт, что предприниматель и акционерное общество являются смежными землепользователями, материалами дела подтвержден.
По другому делу суды согласились с доводами предпринимателя о недействительности постановления главы администрации города о предварительном согласовании производственному кооперативу места размещения многоэтажного паркинга на земельном участке, смежном с участком заявителя.
Судами установлено, что предприниматель является собственником здания, приобретенного у открытого акционерного общества, у которого земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании.
Исходя из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса, п. 1, 2 ст. 271, абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации[6] предприниматель обладает правом пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества и необходимым для его использования.
Согласно п. 5, 6, 8 ст. 31 Земельного кодекса решением о предварительном согласовании утверждается акт выбора земельного участка, приложением к которому является проект границ участка. Такое решение является основанием для последующего предоставления земельного участка и действует в течение трех лет.
Утвержденный проект границ участка, предварительно согласованного производственному кооперативу, включает часть участка, находящегося в пользовании предпринимателя, согласования границ с которым не произведено. Следовательно, постановление о предварительном согласовании нарушает права предпринимателя и не соответствует нормам земельного законодательства.
8. При отсутствии наложения земельных участков, принадлежащих заявителю и смежному землепользователю, суд может отказать в удовлетворении требования заявителя о признании недействительным ненормативного акта о предоставлении смежного земельного участка для строительства.
Постановлением администрации города государственному учреждению предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок для строительства технико-диагностического центра.
Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании этого постановления недействительным, указав, что предоставленный учреждению земельный участок является частью земельного участка, ранее предоставленного обществу под полосу отвода железной дороги.
Решением суда первой инстанции требование общества удовлетворено. Суд исходил из того, что согласование границ предоставленного учреждению земельного участка с обществом не произведено ввиду отказа последнего. При наличии спора о границах смежных земельных участков предоставление участка для строительства противоречит порядку, установленному ст. 30 Земельного кодекса, и нарушает права общества как смежного землепользователя.
Судом апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении заявления отказано ввиду следующего.
Исходя из п. 1 ст. 61 Земельного кодекса, ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан недействительным арбитражным судом при наличии в совокупности двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
Земельный участок, ранее предоставленный обществу под полосу отвода железной дороги, и земельный участок, предоставленный учреждению на основании оспариваемого постановления, являются смежными.
Факт наложения территорий названных земельных участков имеющимися в материалах дела документами не подтвержден.
Иных доводов в обоснование своих требований акционерное общество не привело.
Поскольку права акционерного общества оспариваемым постановлением администрации города не нарушены, его требование не может быть удовлетворено.
Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции в силе.
9. Подача заявления о предоставлении земельного участка для строительства без приложения кадастрового плана земельного участка является основанием для отказа в предоставлении участка.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации города в предоставлении земельного участка для строительства.
Отказ администрации был обоснован отсутствием среди представленных акционерным обществом документов кадастрового плана земельного участка.
Довод о незаконности отказа администрации в предоставлении земельного участка акционерное общество обосновало тем, что кадастровый план у него имелся, и представило этот документ в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отклонил ссылки акционерного общества на незаконность действий администрации, указав, что наличие кадастрового плана само по себе не свидетельствует о соблюдении п. 2 ст. 32 Земельного кодекса, предусматривающего необходимость представления этого документа при обращении в администрацию города с заявлением о предоставлении земельного участка.
Поскольку обществом в администрацию города кадастровый план земельного участка представлен не был, отказ в предоставлении земельного участка является правомерным.
Судами апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено в силе.
10. Земельный участок предоставляется для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, если отсутствуют градостроительная документация о застройке, правила землепользования и застройки (зонирования территорий) и законом не установлена обязательность проведения торгов при предоставлении такого участка для строительства.
Прокурор области обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы города об утверждении обществу с ограниченной ответственностью акта выбора земельного участка. Прокурор ссылался на то, что земельный участок передан для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем должен был предоставляться на торгах.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требований отказано.
Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе, руководствуясь следующим.
Как следует из постановления главы города, в сентябре 2005 года обществу утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения объектов для жилой застройки территории микрорайона.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (на торгах) осуществляется на основании п. 2, 11 ст. 30, ст. 30.1, 30.2 Земельного кодекса.
Согласно п. 11 ст. 30 Земельного кодекса, п. 2 ст. 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ[7] предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).
Из материалов дела следует, что градостроительной документации о застройке и правил землепользования и застройки не имелось.
В п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства по общему правилу осуществляется на аукционах.
Однако ст. 30.1 Земельного кодекса вступила в силу с 01.10.2005 (п. 2 ст. 16, ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации[8]») и не действовала на момент принятия оспариваемого постановления.
Согласно п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса, вступившего в силу с 01.01.2005, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Между тем оспариваемое постановление главы города не предусматривало выполнение застройщиком работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и социальной сферы, то есть не содержало необходимых и обязательных элементов, указывающих, что земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса).
Ссылок на правовые нормы, устанавливающие, что администрация города могла предоставлять спорный участок для жилищного строительства исключительно при условии его комплексного освоения застройщиком, прокурор не привел. Прокурором не подтверждено также, что спорный земельный участок не подлежал предоставлению для строительства до разработки градостроительной документации о застройке и правил землепользования и застройки (зонирования территорий). Подтверждений тому, что на момент принятия оспариваемого постановления земельный участок был сформирован и прошел государственный кадастровый учет, то есть мог являться предметом торгов (конкурса, аукциона), в деле также не имеется.
При таких обстоятельствах постановление об утверждении обществу акта выбора земельного участка не могло быть признано недействительным по основаниям, указанным в заявлении прокурора.[9]
11. Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства может быть отменено этим органом в целях обеспечения законности своей деятельности. Отмена такого решения не должна создавать необоснованных препятствий в реализации прав и законных интересов лица, которому предоставлен земельный участок.
Постановлением администрации города отменен ненормативный акт о предоставлении фонду земельного участка для строительства торгово-досугового комплекса.
Фонд обратился в арбитражный суд с заявлением о признании указанного постановления недействительным.
Возражая против требований фонда в арбитражном суде, администрация города указала на несоответствие проектной документации и места размещения торгово-досугового комплекса правовому зонированию и генеральному плану города, согласно которым спорный участок относится к жилой зоне.
Решением суда первой инстанции требования фонда удовлетворены.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда в силе, исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 44 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» орган местного самоуправления и должностные лица вправе отменить ранее принятые ими решения.
При этом наличие у органа местного самоуправления права отмены ранее принятого ненормативного акта не освобождает этот орган от обязанности обосновать принятое решение, обеспечить законность своих действий и соблюдение прав и законных интересов заинтересованных лиц.
Согласно п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса 1998 г., действовавшего на дату вынесения постановления о предоставлении в аренду спорного земельного участка и в период разработки проектной документации, размещение в жилых зонах объектов, для строительства которых фонду предоставлялся земельный участок, допускалось.
Аналогичное правило содержится в п. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса 2004 г., действовавшего в момент принятия оспариваемого постановления.
Размещение торгово-досугового комплекса на спорном участке было согласовано архитектурным советом при главархитектуре администрации города до утверждения акта выбора земельного участка. Генеральный план города и правовое зонирование утверждены городской думой позднее принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Кроме того, из указанных документов не следует, что в жилой зоне, в которой расположен спорный участок, строительство торгово-досугового объекта не допускается.
Администрация города не доказала также, что фондом нарушены законные предписания, предусмотренные постановлением главы города о предоставлении земельного участка.
Таким образом, постановление главы города об отмене постановления о предоставлении земельного участка для строительства не основано на нормах действующего законодательства и создает необоснованные препятствия в осуществлении фондом предпринимательской деятельности по строительству объектов.
|
