Департамент государственного имущества
и земельных отношений Ульяновской области
Методические
материалы
|
По проведению сплошной инвентаризации земельных участков с целью выявления и пресечения незаконного (нецелевого) их использования
|
г. Ульяновск,
2014 год
Содержание
|
Введение…..………………….……………..…...
|
4
|
1.
|
Самовольная постройка …………………..……
|
5
|
1.1.
|
Признаки объектов самовольного строительства………………………………………………
|
7
|
1.2.
|
Ответственность за возведение объекта
самовольного строительства…………………..
|
8
|
1.3.
|
Вопросы признания права собственности
на объект самовольного строительства………..
|
20
|
2.
|
Изъятие земель сельскохозяйственного назначения…………………………………………….
|
33
|
3.
|
Приложение 1. Образцы исковых заявлений….
|
41
|
4.
|
Приложение 2. Справочная информация о работе Управления Росреестра по Ульяновской области………………………………………….
|
49
|
ВВЕДЕНИЕ
В целях ужесточения борьбы с самовольным занятием земельных участков, выявлению нецелевого использования земельных участков издано распоряжение Губернатора Ульяновской области от 11.02.2014 № 43-р «Об организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
Данное распоряжение определяет алгоритм взаимодействия местных, областных и федеральных органов власти, ответственные стороны и определяет сроки проведения инвентаризации.
Настоящие методические рекомендации содержат в себе информацию о типовых нарушениях земельного и градостроительного законодательства, а также информацию о порядке их устранения.
1. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА.
|
Самовольная постройка – жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
|
Классификация объектов самовольного строительства
Самовольно созданные объекты недвижимого имущества можно разделить на две группы.
1. Постройки - объекты нового строительства (жилой дом, нежилое здание, технические сооружения, объекты незавершенного строительства).
2. Пристройки, надстройки, перестройки - объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости (объекты, подвергнувшиеся реконструкции).
Может ли быть признан самовольной постройкой объект незавершенного строительства?
Пункт 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывает на то, что в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В каких случаях реконструированный объект недвижимости может признаваться самовольной постройкой?
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года", если имеет место снос дома и постройка на его месте нового строения либо возведение пристройки или надстройки к дому, то с правовой точки зрения изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве перечисленных изменений возникает новый объект собственности, который при отсутствии разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, может быть признан самовольной постройкой.
Идентичная позиция содержится в Постановлении ФАС СКО от 24 января 2008 г. N Ф08-8921/07, в котором указано, что реконструкция может признаваться самовольной и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ, а также в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", устанавливающем, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Однако при этом надлежит учитывать позицию, выраженную в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Таким образом, анализ указанных Постановлений позволяет прийти к выводу о том, что положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение архитектурного облика объекта.
1.1. ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
|
Исходя из содержания ст. 222 ГК РФ, можно выделить следующие нормативные признаки самовольной постройки:
- объект создан на участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом;
- создание постройки без получения необходимых разрешений;
- создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.
|
Необходимо отметить, что каждый из этих признаков является самостоятельным и достаточным для признания постройки самовольной (Постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 № Ф03-А73/02-1/1702).
1.2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА
САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
|
Статья 222 ГК РФ предусматривает ряд мер гражданско-правовой ответственности за осуществление самовольного строения. Во-первых, с точки зрения частного права нарушение соответствующих предписаний закона и административных актов влечет санкцию, обусловленную невозможностью признания права собственности на самовольную постройку.
|
Во-вторых, в качестве санкции за самовольное возведение постройки п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому совершение каких-либо сделок с данным объектом недвижимости прямо запрещено. В-третьих, общим правовым последствием возведения самовольной постройки является ее снос за счет застройщика.
|
Какие виды ответственности предусмотрены за использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением?
Статья 42 Земельного кодекса РФ устанавливает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В случае нарушения требований статьи 42 Земельного кодекса РФ указанные лица могут быть привлечены к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользованием земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (в ред. от 28.07.2012).
Также статьей 285 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Кто имеет право на предъявление иска о сносе самовольной постройки?
Как следует из содержания п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки может обращаться не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Также с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также иные уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Собственник.
Возведение застройщиком на чужом земельном участке здания или сооружения без получения явно выраженного и документально оформленного согласия собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в связи с нарушением норм гражданского и земельного права. В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Согласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке не может предполагаться. Его согласие на строительство конкретного объекта недвижимого имущества должно быть явным. Обещание собственника предоставить земельный участок под возведенный проект не считается доказательством согласия и не имеет юридического значения.
Полномочие собственника по беспрепятственному пользованию своим земельным участком существенно ограничивается произвольным расположением на нем чужого строения. При этом часто возникает имущественный конфликт между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости. В данном случае основным способом защиты прав собственника от самовольного строительства закон признает требование о сносе самовольной постройки.
Субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец.
Правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки обладает лицо, которому принадлежит ограниченное вещное право на земельный участок, на котором расположена постройка (субъект права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения земельным участком, арендатор), в том числе и потому, что самовольная постройка (даже и возведенная с соблюдением строительных норм и правил) нарушает его права. Нормативным обоснованием данного тезиса является положение ст. 305 Гражданского кодекса РФ, предоставляющее законному владельцу право защищать свое владение имуществом от любых нарушений. Также предполагается, что такой иск может быть предъявлен обладателем ограниченного вещного права даже к собственнику участка, который незаконно возвел на нем строение, так как ст. 305 Гражданского кодекса РФ позволяет защищать владение обладателей ограниченных вещных прав от собственника имущества.
Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
Как следует из пункта 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.
Прокурор.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 арбитражным судам следует иметь в виду, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности с требованием о ликвидации юридического лица вследствие неоднократного или грубого нарушения этим юридическим лицом исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации, а также с требованием о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов (статьи 1253, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. Так, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.
|
