Проблемы признания права собственности на самовольную постройку
Скачать 188.94 Kb.
|
Проблемы признания права собственности на самовольную постройку. Арбитражная практика свидетельствует, что в последние годы увеличивается число дел, связанных с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по поводу самовольных построек. Причин увеличения количества подобных споров несколько. Прежде всего, владельцы недвижимости осознали необходимость обязательного оформления своих прав на недвижимое имущество, без чего нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот. Следующая причина – сложность, громоздкость, пробельность правовых механизмов, действующих на всех стадиях, сопутствующих строительству объектов: отвод и согласование земельного участка, согласование проекта строительства, получение различного рода разрешений и т.д. В 2008 году Арбитражным судом Республики Бурятия рассмотрено 28 дел о признании права собственности на самовольно возведенную постройку. Из них признано право собственности на самовольно возведенную постройку по 17 делам, отказано в признании права собственности по 6 делам, прекращено производство по 5 делам. В Четвертый арбитражный апелляционный суд обжаловано 4 судебных акта. По всем делам решения суда первой инстанции оставлены без изменения. В кассационную инстанцию обжалован 1 судебный акт, по данному делу прекращено производство по кассационной жалобе. В 2009 году в Арбитражный суд Республики Бурятия поступило 10 исковых заявлений о признании права собственности на самовольно возведенную постройку. Из них рассмотрено 4 дела, исковые требования удовлетворены. Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, отсутствие единообразия в правоприменении. В соответствии с частями 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Федеральным законом № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате редакционного изменения названной общегражданской нормы с 01 сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, законодатель с 01 сентября 2006 года исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которое к моменту обращения в судебные органы не является законным владельцем земельного участка, обладающим на него вещным правом. Кроме того, положениями исследуемой нормы определены режимы землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку. Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, вступившими в силу с 01 сентября 2006 года, можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана. В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно хотя бы одного из этих признаков: 1) постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; 2) либо без получения необходимых разрешений; 3) либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Учитывая положения пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статусом самовольной постройки может обладать только объект недвижимого имущества. Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также с нормами, установленными Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольно возведенной постройки по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска. В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по предоставлению доказательств создания объекта в соответствии с установленными строительными и градостроительными нормами и правилами и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде, следующим образом: - наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; - соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; - наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; - разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; - соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; - соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Кроме этого следует выяснять обстоятельства, подтверждающие возведение застройщиком объекта за счет собственных финансовых средств. Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на землю может подтверждаться так же государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю. Анализ судебной практики Арбитражного суда Республики Бурятия по делам о признании права собственности на самовольную постройку показал, что суд не привлекает Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Однако, изучение судебной практики других судов по рассматриваемому вопросу показывает, что суды, разрешая иски о признании права собственности на самовольную постройку, привлекают регистрирующий орган к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. При принятии такого решения суды исходят из того, что при удовлетворении исковых требований на основании решения суда подлежат регистрации права на объект недвижимости. Поэтому они исходят из того, что привлечение Управления Федеральной регистрационной службы к участию в деле является обоснованным, целесообразным, независимо от того, что у регистрирующего органа отсутствуют притязания относительно объекта. Кроме того, привлечение к участию в деле в качестве третьего лица регистрирующего органа представляется необходимым для получения сведений о наличии зарегистрированных прав и обременений как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке. Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечивает возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле. В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Из статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 Федерального закона "О техническом регулировании" следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами. Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, и с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность. То есть, во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований:
Статьями 51-54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проведение строительного контроля, государственного строительного надзора. Компетентными органами в области принятия законченного строительством объекта являются органы местного самоуправления, которые вправе предоставлять заключения о соответствии строения строительным нормам и правилам. Так, согласно подпункту 3.1 пункта 3 Постановления Администрации г.Улан-Удэ № 46 от 04 февраля 2009 года «Об утверждении Положения и структуры МУ «Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ» Комитет в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, функции:… обследования объектов и выдачи заключения о соответствии строительным нормам и правилам самовольно возведенных зданий и сооружений… Как показывает практика, Комитет по строительству Администрации города на основании обращения заявителя – заинтересованной стороны выдает заключение в виде письма, в котором констатирует, что при строительстве объекта градостроительные и строительные нормы и правила «существенно» не нарушены и его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью людей. Из анализа постановления следует, что форма составления заключения, справки не установлена. Однако, двусмысленность формулировки заключения «существенно не нарушены» не позволяет суду однозначно сделать вывод о соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам. Из названных справок суду не представляется возможным установить, проводилось ли фактическое обследование объекта, какие составлялись акты обследования и кто из специалистов Комитета принимал участие, какие заявитель предоставлял документы для получения положительного заключения о соответствии постройки необходимым строительным нормам и правилам. И главное: если постройка соответствует установленным требованиям, почему не выдается разрешение. Данное разрешение может являться достаточным основанием для государственной регистрации права собственности и без решения суда. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам о признании права собственности на самовольную постройку, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. До настоящего времени действуют СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». В названных СНиП перечислен состав документов, которые должны быть представлены для приемки законченного строительством объекта в зависимости от его вида и назначения. Не может служить безусловным основанием к отказу в иске, о признании права собственности на самовольную постройку, отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (статья 46 Конституции Российской Федерации, пункт 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность истцом того, что он является лицом, осуществившим самовольную постройку. Когда объект возведен застройщиком самостоятельно (хозспособом), он обязан представить в подтверждение этого следующие документы: акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочное задание, проектную документацию на строительство объекта, лицензии на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об оплате и др. При возведении самовольной постройки третьи лицом по поручению истца и за его счет суд для подтверждения этого обстоятельства принимает во внимание следующие документы: заключенные истцом с третьими лицами договоры строительного подряда, акты приемки выполненных по договору подряда работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектную документацию на строительство объекта. При исследовании обстоятельств дела нельзя забывать о то, что самовольная постройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного населенного пункта и находиться в пределах установленных красных линий. В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. При выдаче разрешения на строительство обязательной проверке подлежит соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. Учитывая, что красные линии устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при осуществлении градостроительной деятельности, их нарушение без соответствующего согласования при возведении самовольной постройки влечет нарушение прав и законных интересов других лиц. Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации это является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. В соответствии с ранее действовавшим и новым градостроительными кодексами генеральный план населенного пункта является основным градостроительным документом о градостроительном планировании развития территорий поселений, осуществляемом, прежде всего, в целях обеспечения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности. Утверждается генеральный план представительным органом местного самоуправления населенного пункта. Возводимые объекты капитального строительства должны соответствовать градостроительной документации, в том числе и генеральному плану населенного пункта. В противном случае может иметь место нарушение прав и законных интересов как в целом населения соответствующего населенного пункта, так и отдельных граждан. Статьей 12 Федерального закона № 52-ФЗ от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлено, что при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. Из данной нормы закона следует, что при выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов (далее - объекты) должны соблюдаться санитарные правила. Предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам. Формы заключений утверждены приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации № 381 от 27 октября 2000 года. Должностные лица, осуществляющие государственный санитарно-эпидемиологический надзор, обязаны своевременно и в полной мере исполнять предусмотренные статьями 50, 51 настоящего Федерального закона полномочия по предупреждению, обнаружению и пресечению нарушения санитарного законодательства, обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения. В силу закона соблюдение требований охраны окружающей природной среды, санитарно-гигиенических и других норм требуется для узаконения прав на самовольно возведенную постройку. При решении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенную постройку необходимо получить положительное заключение должностных лиц, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Примеры судебной практики по данной категории дел. По делу А10-706/08 Открытое акционерное общество обратилось с иском к Российской Федерации в лице Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом о признании права собственности на самовольно возведенный пристрой к административно-производственному зданию. При вынесении решения от 04.08.2008 г. суд исходил из недоказанности истцом соответствия строения требованиям безопасности, в связи с чем, в удовлетворении заявленного требования отказал. Представленное истцом заключение Комитета по строительству содержало следующую формулировку «при возведении склада строительные нормы и правила существенно не нарушены». Из данного заключения суд сделал вывод, что в какой-то части требования по строительству все-таки были нарушены. Заключение о соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, протокол испытательного лабораторного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Республике Бурятия суд признал не относимыми к делу доказательствами, в связи с тем, что указанные документы не свидетельствовали об обследовании перечисленными службами именно спорного объекта, пристроя к зданию. Истец не представил в суд заключение органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольной постройки градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам. Отсутствовало заключение на предмет безопасности с точки зрения надежности конструкций объекта, исключающих возможность его обрушения, возгорания, иного негативного технического проявления при обычной эксплуатации и в возможных аварийных и стихийных ситуациях. Решение суда в вышестоящую инстанцию не обжаловалось. По делу №А10-2009/08 индивидуальные предприниматели обратились с иском к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ о признании права долевой собственности на пристрой. При вынесении решения от 25.09.2008 г. суд исходил из недоказанности истцом соответствия строения требованиям безопасности, в связи с чем, в удовлетворении заявленного требования отказал. Из заключения Комитета по строительству следовало, что при возведении пристроя строительные нормы и правила существенно не нарушены. Из данного заключения суд сделал вывод, что в какой-то части требования по строительству были нарушены. Заключение о соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, протокол испытательного лабораторного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Республике Бурятия суд признал недостаточными доказательствами, свидетельствующими о безопасности самовольного строения. Истцами не были представлены заключения уполномоченного органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольной постройки градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам. Суд пришел к выводу, что истцы документально не подтвердили безопасность самовольной постройки с точки зрения строительных нормативов, что сохранение самовольной постройки не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан при ее эксплуатации, что самовольная постройка произведена за счет собственных средств предпринимателей. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008г. решение Арбитражного суда Республики Бурятия оставлено без изменения. По делу №А10-1168/08 Общество с ограниченной ответственностью обратилось с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и землепользованию города о признании права собственности на незавершенный строительством объект – здание гаража. Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.09.2008г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из следующего. В качестве обоснования того, что постройка не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, что самовольно возведенный объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан истец сослался на справку Комитета по землепользованию и градостроительной политике. Из справки не представилось возможным установить, проводилось ли Комитетом обследование незавершенного объекта на предмет нарушения градостроительных норм и правил. Справку подписал и.о. председателя Комитета. К справке не были приложены доказательства, подтверждающие полномочия лица на исполнение обязанностей председателя Комитета. В заключении Комитета по строительству допущена двусмысленность формулировки – «нормы и правила существенно не нарушены». Заключение подписал заместитель председателя Комитета, полномочия которого на подписание документов так же не были подтверждены. Суд пришел к выводу, что представленные доказательства не подтвердили безопасность самовольной постройки с точки зрения строительных нормативов, что сохранение самовольной постройки не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан при ее эксплуатации, что самовольная постройка произведена за счет собственных средств общества. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008г. решение Арбитражного суда Республики Бурятия оставлено без изменения. По делу №А10-1178/08 Открытое акционерное общество обратилось с иском к Комитету по жилищно-коммунальному хозяйству и управлению муниципальным имуществом о признании права собственности на самовольную постройку. Истцом представлены следующие доказательства безопасности возведенного строения: - технический паспорт, оформленный отделением ГУ по РБ «Гостехинвентаризация». Из него следуют технические характеристики здания: площадь, год постройки, количество этажей. - свидетельство о собственности на земельный участок, на котором расположено строение. - заключение, выданное Восточно-Сибирским территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по железнодорожному транспорту. - экоаудиторское заключение, подготовленное главным аудитором ООО «Экоаудит», согласно которому помещение медицинского пункта построено в соответствии с экологическими требованиями закона в области природопользования и охраны окружающей среды. - заключение архитектора Муниципального образования, что самовольно возведенный объект не нарушает градостроительные нормы и правила. - заключение Государственного пожарного контроля. Здание медицинского пункта построено истцом с привлечением подрядчика, в соответствии с договором подряда, то есть за счет собственных финансовых средств. Суд удовлетворил требования истца, так как самовольно возведенное строение находится на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, согласно представленным доказательствам сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Решение в суд вышестоящей инстанции не обжаловалось. Председатель коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Муравьева Е.Г. |
