Президент Адвокатской палаты Иркутской области кандидат юридических наук
Скачать 2.92 Mb.
|
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕо признании недостоверной рыночной стоимости квартиры и несоответствии законодательству РФ отчета оценщика /в порядке ст. 13 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/ Я обратился в Куйбышевский районный суд г. Иркутска с иском к Б.Л.В. о взыскании в мою пользу стоимости ¼ доли двухкомнатной квартиры, полезной площадью 60,9 кв.м., из них 29,8 кв.м., расположенной на втором этаже четырехэтажного кирпичного дома, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л, дом 15, квартира 5, принадлежащей мне на праве собственности на основании. свидетельства о праве наследство по закону, выданного нотариусом Первой Иркутской государственной нотариальной конторы 19.02.98 года, в размере 300 000 рублей. В обоснование размера своих требований я предоставил суду Отчет о рыночной стоимости недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5, за № 46/04 выполненный экспертом-оценщиком – индивидуальным предпринимателем П. В соответствии с этим отчетом рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л. дом 15, квартира 5, была определена по состоянию на 25.11.04 года и составляла 1 200 000 рублей. Б.Л.В. предоставила суду письменные возражения относительно моих требований, в которых признала исковые требования по существу, но возражала против оценки моей доли в квартире. В обоснование своих возражений она предоставила суду Отчет о рыночной стоимости недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5, за № 25/03, выполненный экспертом-оценщиком – индивидуальным предпринимателем П. В соответствии с этим отчетом рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5, была определена по состоянию на 15.08.03 года и составляла 797 790 рублей. Затем, она дополнительно предоставила суду Отчет № 05-189 об определении рыночной стоимости 2 - комнатной квартиры, находящейся на 2 этаже 4 - этажного кирпичного дома общей площадью 60,9 кв.м., в т.ч. жилая 29,8 кв.м., расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5, выполненный ЗАО «Консалтинговая компания «Оценка». В соответствии с этим отчетом рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5, была определена по состоянию на 15.08.03 года и составляла 827 000 рублей. Таким образом, в соответствии с этим отчетом рыночная стоимость спорной квартиры в марте 2005 года стала на 30% меньше, чем ее рыночная стоимость в ноябре 2004 года, и осталась равной ее рыночной стоимости по состоянию на август 2003 года. Я живу в городе Иркутске, читаю различные информационные издания, общаюсь с большим кругом знакомых, слушаю телепередачи и мне известно, что стоимость квартир в городе Иркутске по сравнению с августом 2003 года увеличилась по состоянию на март 2005 года почти в полтора раза, а стоимость квартир с ноября 2004 года по март 2005 года увеличилась почти на 20%. Следовательно, не будучи специалистом в области оценочной деятельности, я сразу же понял, что в Отчете № 05-189 недостоверно определена рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5. Ознакомившись с Отчетом № 05-189 об определении рыночной стоимости 2 - комнатной квартиры, находящейся на 2 этаже 4 - этажного кирпичного дома общей площадью 60,9 кв.м., в т.ч. жилая 29,8 кв.м., расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5, выполненным ЗАО «Консалтинговая компания «Оценка», считаю что в нем недостоверно определена рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5. В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом. Отчет № 05-189 составлен с нарушением порядка, который предусмотрен Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по следующим основаниям: Во-первых, в соответствии с аб.2 п. 1 ст. 7 ФЗ РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности» вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. В Отчете № 05-189, предоставленным Б.Л.И. в Куйбышевский районный суд в качестве доказательства рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: г. Иркутск, ул. Л., дом 15, квартира 5, указано, что он выполнен ЗАО «Консалтинговая компания «Оценка». К этому отчету приложена лицензия № 009298 от 10.08.04 года, предоставляющая право юридическому лицу - ЗАО «Консалтинговая компания «Оценка» заниматься оценочной деятельностью. В соответствии с ч. 7 ст. 11 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки должен быть подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 настоящего Федерального закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем. Таким образом, отчет об оценке объекта оценки, выполненный юридическим лицом, должен быть удостоверен работником юридического лица и его руководителем. В Отчете № 05-189 в трех случаях предусмотрена подпись генерального директора ЗАО «Консалтинговая компания «Оценка» К. В одном случае предусмотрена подпись оценщика первой категории С. Однако, все подписи и вместо генерального директора, и вместо оценщика первой категории, выполнены одним лицом, причем, судя по росписи, С. Следовательно, Отчет № 05-189 не соответствует требованиям ч. 7 ст. 11 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Фактически, Отчет № 05-189 выполнен физическим лицом С., не имеющей лицензии на право занятия оценочной деятельностью. Следовательно, Отчет № 05-189 не соответствует требованиям аб.2 п. 1 ст. 7 ФЗ РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности», ч. 1 ст. 24 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой требованием к осуществлению оценочной деятельности для физического лица является государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Во-вторых, общие требования к содержанию отчета об оценке указаны в статье 11 названного Федерального закона. В соответствии с ч. 4 ст. 11 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет должен содержать точное описание объекта оценки, а также перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Из этой нормы вытекает, что при установлении количественных и качественных характеристик объекта оценки оценщик должен использовать документы и указать их в своем отчете. Этой нормой не предусмотрено, что оценщик может устанавливать количественные и качественные характеристики объекта оценки путем визуального осмотра. В п. 2.5. «Описание оцениваемого объекта» Отчета № 05-189 указано, что количественные и качественные характеристики объекта оценки устанавливались на основании технического паспорта БТИ и визуального осмотра В таблице № 2.1. «Технические характеристики и состояние объекта оценки» указано, что перекрытия по техническому паспорту – железобетонные, фактически деревянные, оштукатуренные, что их состояние неудовлетворительное – глубокие продольные трещины (ширина более 1 мм, длина – более 1 м), отпадение и отслоение штукатурки. Таким образом, качественная характеристика перекрытий, данная в отчете, противоречит качественной характеристике перекрытий, содержащейся в техническом паспорте БТИ, на основании которого, как указано в отчете, устанавливались количественные и качественные характеристики объекта оценки. Частью 2 ст. 11 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, что в отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Из описания состояния перекрытия, приведенного в таблице № 2.1. следует, что при визуальном осмотре перекрытий не возможно установить такую его качественную характеристику, как материал, из которого оно выполнено, т.к. трещины имеют ширину 1 мм. Документы, подтверждающие вывод оценщика о том, что перекрытия деревянные, к отчету не приложены, ссылки в отчете на них нет. Таким образом, в Отчете № 05-189 отсутствуют сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в части установления качественной характеристики квартиры. Более того, в таблице № 2.1. указано, что в квартире оконные проемы заполнены деревянными двойными створными переплетами, коробка поражена гнилью, переплеты расшатаны, древесина расслаивается. Это описание несколько не соответствует описанию окон в техническом паспорте, но абсолютно не соответствует реальной характеристике качества оконных проемов на момент оценки, т.к. оконные проемы заполнены стеклопакетами. В соответствии со ст. 20 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъекты оценочной деятельности обязаны применять Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519. В соответствии с п. 2 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. При составлении отчета № 05-189 оценщик не использовал информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Следовательно, оценщиком при оставлении Отчета № 05-189 " допущены следующие нарушения: - не дано точное описание объекта оценки и не достоверно установлены качественные характеристики объекта оценки вопреки требованиям ч. 4 ст. 11 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - не указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 11 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - использована информация, не обеспечивающая достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения, вопреки требованиям ст. 20 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 2 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519. В-третьих, физический износ квартиры относится к ее качественной характеристике и, в соответствии с п. 4 ст. 11 .ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", должен быть установлен оценщиком. Выводы оценщика о физическом износе квартиры, о том, что он составляет 48%, изложены в таблице 4.1.3. В Отчете № 05-189 также указано, что величина физического износа определена согласно Правилам оценки физического износа зданий ВСН-53-86. Удельные веса конструктивных элементов определены по сборнику УПВС (сборник № 28, табл. № 25). Между тем, величина физического износа квартиры, определенная оценщиком не совпадает с величиной физического износа, указанного в техническом паспорте БТИ, согласно которому она составляет 31%. В соответствии со ст. 20 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъекты оценочной деятельности обязаны применять Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519. В соответствии с п. 17 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки. В нарушение требований п. 17 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, в отчете не приведен расчет физического износа квартиры, который учитывался при определении ее рыночной стоимости затратным подходом. В отчете также не обосновано применение нормативного значения износа конструктивных элементов объекта, не обоснована оценка износа конструктивных элементов объекта, не правильно определен удельный вес конструктивных элементов в стоимости замещения объекта. Из таблицы 4.1.3. следует, что нормативное значение износа конструктивных элементов объекта может составлять более 100% (фактически по некоторым элементам указано значение износа 115%). Между тем, нормативное значение износа конструктивных элементов объекта в принципе не может составлять более 100%. Каким образом оценщик определил физический износ квартиры в 48% из таблицы № 4.1.3. понять невозможно. Дополнительные описания этого вывода со ссылками на конкретные источники в Отчете №№ 05-189 отсутствуют. Значительное увеличение физического износа в отчете № 05-189 по сравнению в данными технического паспорта БТИ оценщиком не обосновано. Следовательно, оценщиком при оставлении Отчета № 05-189 " допущены следующие нарушения: - не обоснован вывод о величине физического износа квартиры и не приведен его расчет вопреки требованиям п. 17 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519; - не использована информация, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения вопреки п. 2 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, в части применения нормативного значения износа конструктивных элементов объекта, не обоснована оценка износа конструктивных элементов объекта; - не указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в части определения физического износа, вопреки требованиям п. 2 ст. 11 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В результате необоснованного завышения величины физического износа квартиры значительно уменьшена ее рыночная стоимость, определяемая затратным подходом. В-четвертых, в разделе 4.2. Отчета № 05-189 приведены результаты оценки квартиры сравнительным подходом. Оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость квартиры, определенная сравнительным подходом составляет на 18 марта 2005 года 825 000 рублей. Между тем, не надо обладать квалификацией оценщика, достаточно заглянуть в любые средства массовой информации, публикующие предложения о продаже квартир, чтобы определить, что стоимость квартир, аналогичных оцениваемой, составляет от 1 200 000 рублей до 1 500 000 рублей. При проведении оценки квартиры сравнительным подходом оценщиком допущены следующие нарушения: 1.Определение сравнительного подхода дано в п. 5 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, в соответствии с которым сравнительный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Пунктом 9 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, дано определение аналога объекта оценки. В соответствии с этой нормой аналог объекта оценки это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Из этих норм следует, что при определении рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом для сравнения принимаются цены квартир, проданных в период времени, близкий ко времени оценки, сходных по качественным характеристикам, по своим размерам, по месту расположения. Аналоги объекта оценки, которые использовались оценщиком, указаны в таблице № 4.2.1. В этой таблице указано, что для сравнения использованы: - квартира, проданная в сентябре 2004 года и расположенная на первом этаже этого же дома, цена которой составляла 1 382 000 рублей, - квартира, проданная в марте 2005 года и расположенная на ул. Л., цена которой составляла 1 202 000 рублей, - квартира, проданная в ноябре 2004 года и расположенная на ул. Поленова, цена которой составляла 1 455 000 рублей. Таким образом, стоимость аналогичных по площади, по месту расположения и проданных с сентября 2004 года по март 2005 года, квартир, составляет не менее 1 200 000 рублей. Для того, чтобы уменьшить стоимость оцениваемой квартиры, оценщик включил в таблицу № 4.2.1. и квартиры, которые в соответствии с п. 9 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, не могут быть аналогами объекта оценки. В таблицу № 4.2.1. включена квартира площадью 78 кв.м., проданная в декабре 2002 года по цене 552 800 рублей, и квартира в Свердловском районе, проданная в марте 2005 года по цене 1 382 000 рубля. Эти квартиры не могут быть аналогами объекта оценки, т.к. одна продана за два года и три месяца до дня оценки, вторая, т.к. расположена в другом районе города, значительно отдаленном от центра города и нахождения объекта оценки. |
Похожие:
 | В мае этого года исполняется пять лет с момента принятия Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской... | | При создании Адвокатских палат субъектов федерации законодатель не предусмотрел обязанность адвокатов и руководителей адвокатских... |
| Совет Адвокатской палаты Иркутской области направляет вам для использования в своей деятельности первый номер «Вестника Адвокатской... | | Совет Адвокатской палаты Иркутской области направляет вам для использования в своей деятельности первый номер «Вестника Адвокатской... |
| Обращение к читателям Президента Адвокатской палаты Иркутской области Середы Г. В | | Президент Адвокатской палаты Приморского края, Мельников Владимир Станиславович – вице-президент Адвокатской палаты Приморского края,... |
| И. С. Викторов (руководитель авторского коллектива), кандидат юридических наук; Т. В. Ашиткова, кандидат юридических наук; Е. В.... | | Вступительная статья президента Адвокатской палаты Иркутской области Середы Г. В |
| Обращение к читателям Президента Адвокатской палаты Иркутской области Середы Г. В | | В своей деятельности квалификационная комиссия руководствуется Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «Об адвокатской... |