Диссертация на тему: «Анализ инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости»

Скачать 0.55 Mb.

Название	Диссертация на тему: «Анализ инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости»
страница	2/4
Тип	Диссертация

filling-form.ru > Бланки > Диссертация

1 2 3 4

Глава 2. Методические аспекты исследования
2.1 Исследуемые регионы и обоснование отобранных показателей
Для начала определим список регионов для анализа. Исследуемые регионы представлены в таблице 1. Всего рассматриваемых регионов 83. В список не включены недавно вошедшие в состав Российской Федерации Республика Крым и город федерального значения Севастополь из-за отсутствия статистических данных по ним.

Таблица 1. Список регионов, исследуемых в работе

Факторы, которые оказывают влияние на инвестиционный климат, можно разделить по отношению к ним со стороны общества на:

- объективные (зависят от природно-климатических условий, географического положения, оснащённости энергосырьевыми ресурсами и другого);

- субъективные (связанные с управлением деятельностью людей).

Больше всего на субъективную составляющую оказывает влияние инвестиционная политика, которая выступает, как совокупность различных мероприятий. Она принимает актуальность через стратегии регулирования инвестиционной деятельности.

В настоящее время придумано много методов оценки инвестиционной привлекательности и присвоения рейтинга региону. Все они основаны на разных экономических, политических и финансовых показателях. Рейтинг присваивается по совокупности этих показателей.

Для принятия решения об инвестировании или отказе от него инвесторам необходим такой рейтинг. Но многие инвесторы не умеют проводить собственные исследования, поэтому вынуждены прибегать к помощи рейтинговых агентств. Рейтинг региона повышается, когда поступает приток инвестиций в регион.

Факторы, отказывающие влияние на инвестиционный климат:

- макроэкономические (динамика ВРП, уровень инфляции и процентных ставок, ВВП);

- нормативно-правовые (защита собственности);

- налогообложение;

- информационное обеспечение;

- непредсказуемость, непрозрачность страны для инвесторов;

- задолженность по внешним обязательствам.

Указанные факторы могут, как стимулировать, так и тормозить инвестиционный климат. Оценка инвестиционной привлекательности региона является ключевым действием в принятии инвестиционного решения. Низкая инвестиционная привлекательность проявляется в «недополучении» иностранных инвестиций и низкой эффективности уже «работающих» на территории инвестиций.

Методы, существующие для оценки инвестиционной привлекательности регионов, можно разделить на три группы:

Экономико-математические методы;
Методы факторного анализа;
Методы экспертных оценок.

В первый метод входят корреляционно-регрессионный и дисперсионный анализы. Факторный анализ применяется, когда имеется огромное число различного рода показателей. Суть метода состоит в создании укрупнённых групп и дальнейшего анализа уже по укрупнённым группам. Методы экспертных оценок имеет своё преимущество. Эксперты могут пользоваться не только статистическими временными переменными, но и принимать решения на основе нерегулярной разовой информации.

Методики факторного анализа и экспертных оценок позволяют ранжировать регионы в группы со сходными условиями инвестиционной деятельности.

По мнению большинства специалистов в области составления таких рейтингов среди их недостатков можно отметить:

- разночтения в толковании понятия «инвестиционная привлекательность»;

- различный набор учитываемых показателей, характеризующих степень инвестиционной привлекательности;

- недостаточная обоснованность принципов агрегирования десятков показателей;

- недостаточность научного обоснования методов оценки инвестиционной привлекательности;

- нерегулярность в проведении таких оценок.

Таким образом, существует сильная необходимость в проведении таких исследований.

В данном исследовании инвестиционная привлекательность регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости будет анализироваться методами факторного анализа. Однако, показатели, отобранные для этих двух типов недвижимости, не будут делиться на укрупнённые группы, и делиться на инвестиционный потенциал и риск. Вместо этого каждый показатель будет проанализирован с позиции логики, как он влияет на инвестиционную привлекательность. Таким образом, отобранные показатели будут делиться на те, при увеличении значения которых, увеличивается инвестиционная привлекательность, и те, при уменьшении которых, увеличивается инвестиционная привлекательность. После данного анализа общая инвестиционная оценка получается, как интегральная оценка всех отобранных показателей, приведённых либо к балльной системе, либо нормированных по другим системам, описанным ниже. Ввиду отсутствия экспертов веса выставляются одинаковые.

Для проверки значимости выбранных показателей будет использоваться корреляционно-регрессионный метод.

Все данные взяты из регионального блока базы Госкомстата за два наиболее последних года, чтобы можно было оценить показатель в динамике.
Рассмотрим факторы, отобранные при анализе жилой недвижимости:

Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя. С точки зрения инвестирования, чем меньше этот показатель, тем больше необходимости в данном регионе в новом жилье для людей. Данный показатель измеряется в квадратных метрах.
Приобретение квартир для граждан, уволенных с военной службы, из органов внутренних дел, и приравненных к ним лиц. Чем больше военных в регионе или чем больше таких квартир, тем выше спрос и тем лучше для инвестиционной привлекательности. Показатель измеряется в штуках.
Удельный вес ветхого и аварийного жилого фонда в общей площади всего жилого фонда. Чем выше этот показатель, тем лучше для инвестиций данный регион, тем больше городская недвижимость нуждается в обновлении жилья. Показатель измеряется в %.
Численность граждан, пользующихся социальной поддержкой по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Данный показатель измеряется в тысячах человек, и чем меньше людей этой группы, тем лучше для потенциального дохода после инвестирования в проекты жилой недвижимости.
Число семей, получивших жильё и улучшивших жилищные условия в отчётном году в % к состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Необходимость в новом жилье прямо пропорциональна этому показателю.
Реальная среднемесячная начисленная заработная плата. Измеряется в % к предыдущему году. Чем выше показатель, тем выше платёжеспособность населения, тем лучше для инвестиционной привлекательности.
Уровень занятости населения. Чем выше занятость населения, тем, в общем, больше потенциальных покупателей, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона. Показатель измеряется в %.
Численность экономически активного населения. Очевидно, что чем больше этот показатель, тем лучше для привлекательности региона. Измеряется данный показатель в тысячах человек.
Естественный прирост (убыль населения) на тысячу человек населения. Измеряется в количестве человек. Понятно, что чем выше данный показатель, тем выше потребность в жилой недвижимости.
Миграционный прирост (убыль) населения на 10000 человек. Измеряется в количестве человек. Чем больше приток миграции в регион, тем больше потребность в жилой недвижимости.
Число родившихся на 1000 женщин репродуктивного возраста. Показатель из серии «чем больше, тем лучше». Измеряется в количестве человек.
Число умерших в трудоспособном возрасте от убийств на 100000 трудоспособного населения. Измеряется в количестве людей. Следует понимать, что чем меньше этот показатель, тем «спокойнее» обстановка в регионе, тем выше инвестиционная привлекательность региона для размещения таких объектов.
Смертность населения трудоспособного возраста. Измеряется в количестве человек на 100000 населения. Чем меньше данный показатель, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона.
Выбросы в атмосферу загрязняющих веществ, отходящих от стационарных источников. Показатель измеряется в тысячах тонн. И чем меньше этот показатель, тем привлекательней данный регион для инвестиций в области жилой недвижимости.
Субсидии, субвенции, дотации из бюджета. Здесь подразумеваются в основном инфраструктурные субсидии, субвенции, дотации из бюджета, а также для особых групп граждан бюджетных сфер, молодых учёных. Также имеет место быть особые условия кредитования. Чем выше этот показатель, тем более богат регион, тем больше людей имеют возможности более выгодно приобрести жилую недвижимость, всё это в итоге повышает инвестиционную привлекательность. Показатель измеряется в тысячах рублей.
Денежные доходы на душу населения. Очевидно, этот показатель из серии «чем больше, чем лучше», чем платёжеспособнее население, тем привлекательней регион для инвестора. Измеряется в рублях.
Удельный вес расходов домашних хозяйств на оплату жилищно-коммунальных услуг. Чем меньше население платит за жилищно-коммунальные услуги, тем лучше это сказывается на потенциальной покупке жилой недвижимости, ведь высокая плата за жильё относительно доходов населения является серьёзной преградой к приобретению жилья. Измеряется в %.
Численность граждан, имеющих право на меры социальной поддержки за счёт средств бюджетов Российской Федерации. Чем выше данный показатель, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона. Показатель измеряется в количестве человек.
Индекс потребительских цен. Измеряется в процентах к предыдущему году. Чем ниже его значение, тем больше денег остаётся у населения, тем больше вероятность приобретения жилой недвижимости, и выше инвестиционная привлекательность региона. Показатель измеряется в %.
Бюджетные ассигнования на социальное обеспечение населения. Измеряется в тыс. рублей. Такого рода ассигнования позволяют населению усилить инвестиционную мотивацию приобретения жилья.
Кредиты, займы некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства. Хотя это и очень узкая финансовая характеристика, но она позволяет судить о кредитной ситуации в регионе. Измеряется в тыс. рублей. Чем выше она, тем выше инвестиционная привлекательность региона.
Оценка направлений деятельности строительных компаний: жилая недвижимость, измеряется в %, показывает какую часть строительства, занимает жилая недвижимость. Чем меньше данный показатель, тем менее освоен рынок, и привлекательней этот регион для инвестиций.

Рассмотрим показатели, отобранные при анализе коммерческой непроизводственной недвижимости (отметим сразу, что к такому типу недвижимости относятся офисы и склады):

Валовой региональный продукт. Объективно считать, что валовой региональный продукт отражает развитие региона, как следствие потребность в офисах и складах. Логично предположить, что, чем больше валовой региональный продукт, чем выше эта потребность, и, следовательно, инвестиционная привлекательность региона для размещения коммерческой непроизводственной недвижимости. Показатель измеряется в миллионах рублей.
Валовой региональный продукт на душу населения. Показатель по логике очень похож на первый показатель, измеряется в рублях.
Для инвестиций в основной капитал в валовом региональном продукте. Этот показатель определяет насколько производство нацелено на развитие, и как следствие показывает необходимость в недвижимости коммерческого непроизводственного типа. Измеряется в %.
Инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования. Показатель по смыслу похож на третий показатель. Чем он больше, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона. Измеряется в миллионах рублей.
Инвестиции в основной капитал на душу населения. Показатель серии «чем больше, тем лучше». Измеряется в рублях.
Внутренние текущие затраты на исследования и разработки в % к валовому региональному продукту. Показатель измеряется в %, чем он выше, тем лучше для инвестиционной привлекательности.
Объём инновационных товаров, работ, услуг организаций, осуществляющих технологические инновации. Показатель измеряется в тысячах рублей. Предполагаем, что чем больше этот показатель, тем больше необходимость в коммерческой непроизводственной недвижимости в конкретном регионе.
Удельный вес организаций, осуществляющих технологические инновации. По смыслу показатель схож с седьмым показателем. Измеряется в %.
Численность персонала, занятого исследованиями и разработками, на 10000 занятых в экономике. Измеряется в количестве человек, показатель из серии «чем больше, чем лучше».
Объём поступивших иностранных инвестиций на душу населения. Измеряется в долларах. Очевидно, что чем больше этот показатель, тем больше развит бизнес в регионе, тем больше необходимость в офисах, складах.
Демографическая нагрузка на население трудоспособного население трудоспособного возраста, на 1000 человек трудоспособного населения приходится человек. Измеряется в промилле. Чем меньше этот показатель, тем лучше для привлекательности региона. Нетрудоспособное население не способствует развитию бизнеса.
Численность студентов государственных высших учебных заведений. Показатель измеряется в тысячах человек, и, предполагается, что студенты высших учебных заведений являются перспективными кадрами, которые откроют своё дело в будущем.
Выбросы в атмосферу загрязняющих веществ, исходящих от стационарных источников. Предполагаем, что регионы с менее благоприятной окружающей средой менее привлекательны для инвесторов. Показатель измеряется в тысячах тонн.
Внешнеторговый оборот. Измеряется в миллионах долларов. Очевидно, что чем больше этот показатель, тем более развит бизнес в регионе. Связь прямо пропорциональная.
Густота автомобильных дорог на 1000 кв. км. Измеряется в км. Связь может быть и не сильная, но чем больше дорог, тем больше взаимодействия между регионами, и развит бизнес.
Оборот малых предприятий. Чем он больше, чем больше развиваются предприятия, тем больше нужно объектов коммерческой непроизводственной недвижимости. Измеряется показатель в тысячах рублей.
Оборот розничной торговли на душу населения. Чем выше оборот, тем более развитым становится бизнес, тем большей площадей складов и офисов необходимо бизнесу. Измеряется в рублях.
Рентабельность проданных товаров, продукции. Измеряется в процентах. Объективно считать этот показатель одним из главных в развитии бизнеса. Большая рентабельность соответствует большей привлекательности региона.
Оборот средних предприятий, в тыс. рублей. Чем выше , чем лучше для привлекательности региона.
Объём выручки от всех видов товаров, продукции, услуг в тыс. рублей. Чем выше, тем лучше.
Оценка направлений деятельности строительных компаний: нежилая недвижимость. Измеряется в %. Чем меньше показатель, тем менее освоен рынок, тем выше инвестиционная привлекательность.

Показатели затрагивают основные социальные и экономические аспекты регионов. Из-за недостатка статистических данных, возможно, упущены правовые аспекты.

Все показатели берутся с сайта Госкомстата за два последних года (представленных в базе), или последних квартала, если информация представлена поквартально для того, чтобы можно было посмотреть изменение инвестиционной привлекательности региона в динамике.

2.2 Методы расчёта инвестиционной привлекательности регионов, применяемые в исследовании

Первый метод основывается на том, что ряд значений по каждому показателю разбивается на пять равных 20%-групп и региону выставляется оценка в зависимости от того, в какую группу он попал, соответственно 0,2;0,4;0,6;0,8;1 от максимального балла, который устанавливается экспертами. Чтобы избежать путаницы выбираем одинаковый балл, например, 5. Для показателей типа «чем меньше, чем лучше», баллы выставляются, как показано на рисунке 1. Балл 1 считается лучше балла 5.

Рисунок 1. Иллюстрация метода 20% групп для показателей типа «чем меньше, тем лучше»

Для показателей типа «чем больше, тем лучше» баллы выставляются согласно рисунку 2.

Рисунок 2. Иллюстрация метода 20% групп для показателей типа «чем больше, тем лучше»

После выставления баллов по каждому показателю, они суммируются, и выставляется итоговый балл. Чем меньше итоговый балл, тем выше положение региона в рейтинге. Метод простой и наглядный, но минусом является «механистичность», негибкость.

Второй метод похож по своему принципу на первый метод, кроме того, что нижней границей выступает не минимальное значение ряда, а медиана. Значения меньше медианы принимаются равными 0, а выше ранжируются методом 20% групп. Данный метод эффективен при неблагоприятной обстановке в большинстве регионов. В данном методе баллы выставляются от меньшего к большему, то есть балл 5 лучше для инвестиционной привлекательности региона, чем балл 1. Для показателей типа «чем больше, тем лучше» баллы выставляются согласно рисунку 3.

Рисунок 3. Метод медиан для показателей «чем больше, тем лучше»

Для показателей типа «чем меньше, тем лучше» баллы выставляются, как показано на рисунке 4.

Рисунок 4. Метод медиан для показателей «чем меньше, тем лучше»

Итоговая привлекательность региона считается, как сумма баллов по всем показателям. Чем выше итоговый балл, тем выше привлекательность региона в итоговом рейтинге.

Третий метод, или метод частных индексов, заключается в том, что инвестиционная привлекательность для показателей типа «чем выше, тем лучше» считается по формуле:

.

Таким образом, считается нормированная величина, показывающая, какую часть от всего диапазона величин конкретного показателя занимает значение для конкретного региона.

Для показателей типа «чем меньше, тем лучше» формула немного меняется и приобретает вид:

.

Итоговая привлекательность считается как сумма индексов по всем показателям, разделённая на их количество.

Четвёртый метод, или интегральный метод Сазыкина В.Л., позволяет не только определить место региона, но и определить, насколько инвестиционная привлекательность выше или ниже «авторитетного» среднего по регионам Российской Федерации. Под «авторитетным» средним подразумевается средняя величина по всем регионам. Например, если мы рассматриваем 10 регионов, то «авторитетным» средним будет средняя величина выбранного показателя для всех 83 регионов Российской Федерации. Поскольку в исследовании рассматриваются все регионы, то за «авторитетное» среднее возьмём арифметическое среднее каждого из показателей. Формула для показателей типа «чем выше, тем лучше» выглядит:

.

Для показателей типа «чем меньше, тем лучше» формула изменится:

.

Далее все значения суммируются и делятся на их количество. Итоговые оценки позволяют не только ранжировать регионы в порядке их инвестиционной привлекательности, но и увидеть насколько в процентах инвестиционная привлекательность конкретного региона выше (или ниже) средней инвестиционной привлекательности по стране.

1 2 3 4

	Научно-квалификационной работы (диссертации) ...		Правительство Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное Оценка инвестиционной привлекательности российских интернет-стартапов 29
	Санкт-Петербург является одним из лидирующих регионов России по инвестиционной... По данным Комитета по инвестициям и стратегической политике Санкт-Петербурга1 объем инвестиций в 2010 году составил более 5 миллиардов...		Обзор прессы и электронных сми абхазии В ходе встречи обсуждались экономическое состояние и проблемы инвестиционной привлекательности района
	Проекты строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов... Жилой дом №16, входящий в составе Многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, объектами соцкультбыта...		Проекты строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов... Жилой дом №19, входящий в составе Многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, объектами соцкультбыта...
	Диссертация на тему: «Развитие института омбудсмена в Российской... «Развитие института омбудсмена в Российской Федерации: политико-правовой анализ (Development of the Ombudsman’s institution in the...		В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...
	В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...		Республики Коми Информация о реализации в 2013 году Инвестиционная политика и повышение инвестиционной привлекательности республики 4

Похожие: