Организационно-технические услуги и услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом.
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Организационно-технические услуги включают действия (организационные функции) управляющей организации по надлежащему исполнению договора управления многоквартирным домом и технические услуги, оказываемые собственникам помещений. Они являются обязательными и выполняются с целью обеспечения необходимого уровня благоприятных и безопасных условий их проживания в доме и надлежащего содержания общего имущества в соответствии с требованиями части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ и других нормативных правовых актов, регламентирующих техническое регулирование, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, пожарную безопасность, технологию подготовки многоквартирного дома к сезонной эксплуатации (за исключением опрессовки), порядок устранения аварий и неисправностей, а также выполнение требований технических регламентов, государственных стандартов - ГОСТов, строительных норм и правил – СниПов, региональных и отраслевых технических условий и руководств, методических указаний и рекомендаций, не противоречащих Жилищному кодексу РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491.
1.2. При оказании организационно-технических услуг осуществляется управление многоквартирным домом и круглосуточное обеспечение нормативного микроклимата, влияющего на физиологическое состояние людей, который поддерживается в доме путем приема коммунальных ресурсов в виде тепловой и электрической энергии, холодной и горячей воды, а также отвода бытовых и канализационных стоков. Эти ресурсы необходимы для удовлетворения запросов проживающих в доме людей и используются для предоставления коммунальных услуг гражданам.
1.3. Предоставление коммунальных услуг, а, следовательно, поддержание нормального микроклимата в доме, невозможно без внутридомового инженерного оборудования: системы отопления, электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения (канализации), бесперебойное и надежное функционирование которых обеспечивается предоставлением организационно-технических услуг. Система отопления поддерживает в помещениях на заданном уровне температуру воздуха, определяемую условиями теплового комфорта для людей. Система электроснабжения обеспечивает потребности проживающих в помещении людей электрической энергией для бытовых нужд и приготовления пищи. Системы горячего и холодного водоснабжения обеспечивают подачу воды для хозяйственно-питьевых нужд. Система водоотведения осуществляет прием, сбор и удаление загрязненных сточных вод (канализационных стоков) за пределы дома.
Организационно-технические услуги, согласно требованиям законодательных правовых актов РФ, являются
главной составляющей общего перечня услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на планируемый год и включают:
Услуги (работы)
|
Состав услуг (работ)
|
Требования законодательства РФ об обязательном оказании услуг и выполнении работ
|
Организационно-эксплуатационные
|
Организация выполнения договорных обязательств по управлению домом и эксплуатации общего имущества
|
Жилищный кодекс РФ (ст. 4, 10, 161, 162); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. пост. Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491 (п.п.12, 16); Правила проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. пост. Правительства РФ от 06.02.2006 Г № 75 (Прил.3, Прим.1); Закон Томской области от 15.02.2011 № 18-ОЗ "О жилищной политике" (ст. 17)
|
Технико-аналитические
|
Осмотры и оценка технического состояния дома, выявление дефектов, работа с жителями, контроль за содержанием и ремонтом
|
Технический регламент безопасности зданий и сооружений, принят Федеральным законом РФ 30.12.2009 № 384-ФЗ; Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. пост. Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491 (п.п.13, 14); Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. пост. Госком РФ по строительству и ЖКК 27.09.2003 № 170 (п. 2.1)
|
Аварийно-диспетчерские
|
Круглосуточное диспетчерское обслуживание, устранение аварий
|
Жилищный кодекс РФ (ч.1, ст. 161); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. пост. Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491 (п.п. 10б, 11е); Правила проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. пост. Правительства РФ от 06.02.2006 Г № 75 (Прил. 2, п.16); Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. пост. Госком РФ по строительству и ЖКК 27.09.2003 № 170 (п. 2.7.3., 2.7.8., 2.7.9)
|
Паспортно-учетные
|
Регистрация граждан, учетно-паспортная работа, выдача справок
|
Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию , утв. пост. Правительства РФ 17.07.1995 № 713; Минрегион РФ 01.10.2009 № 32228-АД/14
|
Ремонтно-восстановительные
|
Содержание и мелкий ремонт сантехники, электрики, конструкций дома, регулировка инженерных систем, прием и распределение коммунальных ресурсов, устранение повреждений по заявкам
|
Жилищный кодекс РФ (ст. 161, 162); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. пост. Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491 (п.п.11б, в, ж, з); Правила проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. пост. Правительства РФ от 06.02.2006 Г № 75 (Прил. 2, п.п. 11-15; Прил.3, п.30); Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. пост. Госком РФ по строительству и ЖКК 27.09.2003 № 170 (п. 2.7.5.; Прил.4)
|
2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ УСЛУГИ
2.1. Организационно-эксплуатационные услуги являются основой управления многоквартирным домом. Согласно действующему законодательству РФ, Приказу Госстроя РФ от 15.08.2000г. № 182 и других нормативных правовых актов управление многоквартирным домом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации принятых и утвержденных собственниками целей и мер, координацию и стимулирование деятельности исполнителей, направленных на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов и достигнутых целей. При оказании организационно-эксплуатационных услуг выполняются работы: организация надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме: конструкций дома, инженерной инфраструктуры, земельного участка и других элементов общего имущества; организация и ведение бухгалтерского учета в соответствии с едиными методологическими основами бухгалтерского учета и отчетности на территории РФ; планирование финансово - хозяйственной деятельности; организация труда и заработной платы; обеспечение кадрами требуемой квалификации и специальности; организация учебно-методической работы по необходимым видам и формам подготовки и повышению квалификации работников; заключение, перезаключение, расторжение, юридическое оформление договоров, контроль за выполнением договорных обязательств; подготовка материалов для передачи их в судебные органы; обеспечение всеми необходимыми для деятельности управляющей организации при управлении многоквартирным домом материальными ресурсами; прием, хранение и отпуск товарно-материальных ценностей и контроль за их использованием; обеспечение охраны труда; организация проведения инструктажей, обучения, проверки знаний по охране труда у работников организации; документальное оформление управленческих решений, действий, связей; организация документооборота; упорядочение и хранение документации; контроль своевременного исполнения приказов, поручений и распоряжений; техническое обслуживание работы сотрудников организации; хозяйственное обслуживание помещений в соответствии с правилами производственной санитарии и пожарной безопасности.
2.2. При оказании организационно-эксплуатационных услуг управляющая организация обязана выполнять договорные функции и работы в составе:
Организационная работа администрации
|
Организация и контроль выполнения работ всех подразделений предприятия, взаимодействие с контролирующими органами и органами местного самоуправления, еженедельный прием граждан по вопросам обслуживания многоквартирного дома, принятие мер оперативного реагирования на выявленные недостатки в управлении домом, в оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме.
|
Финансово-бухгалтерская работа
|
Прием и оплата денежных средств через банковские счета, выписка и прием бухгалтерских и финансовых документов поставщиков услуг и работ, составление налоговой и статистической отчетности и др.
|
Юридическая работа
|
Заключение договоров с поставщиками услуг и работ, с подрядчиками, собственниками нежилых помещений и пользователями общим имуществом собственников, подготовка документов для судебных исков на должников по оплате жилищных услуг и др.
|
Планово-экономическая работа
|
Составление предложений в перечень планируемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расчет смет, калькуляция, формирование размеров платы; расчет остатков денежных средств на счетах многоквартирных домов, составление статистической отчетности, ведение баз данных и др.
|
Работа с населением, органами власти и др.
|
Консультация населения по вопросам управления многоквартирным домом, заключение договоров управления с собственниками помещений, ведение переписки с жителями, подготовка ответов на запросы граждан, органов государственной власти и местного самоуправления и др.
|
Административно-хозяйственная работа
|
Административно-хозяйственное обеспечение работ по управлению многоквартирным домом, санитарно-гигиенического обслуживание помещений, содержание секретариата и выполнение работ по управлению персоналом
|
3. ТЕХНИКО-АНАЛИТИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
3.1. Технико-аналитические услуги являются основой системы технической эксплуатации многоквартирного дома: проведение осмотров; анализ технического состояния элементов общего имущества дома; установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению; контроль за использованием и содержанием помещений общего пользования; составление предложений управляющей компании по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома; установление объемов работ по текущему ремонту; определение неисправностей и повреждений, устранение которых требует капитального ремонта; проверка готовности многоквартирного дома к эксплуатации в зимних условиях; выдача рекомендаций собственникам и нанимателям помещений на формирование перечня услуг и работ на год; участие в общих собраниях собственников; прием граждан по вопросам эксплуатации дома; приемка выполненных ремонтных работ и работ по санитарно-гигиенической уборке помещений общего пользования и придомовой территории; оформление актов осмотра; ведение технической документации на дом, включая определение общего имущества в доме; контроль и проверка устранения аварий в внутридомовых инженерных системах, дефектов в элементах общего имущества; анализ заявлений граждан и принятие решений по ним; подготовка ответов на предписания контролирующих органов и заявлений граждан; прием граждан по личным вопросам; составление актов по фактам затоплений, обрушений, возгораний и других событий, которые повлияли на обеспечение безопасности проживания граждан, нарушили качество жизни в доме или в результате которых нанесен материальный ущерб; составление актов на перерасчет за недопоставленные коммунальные ресурсы или за оказанные услуги ненадлежащего качества.
3.2. Осмотры общего имущества проводятся как по плану, так и внепланово, частично или по всем элементам общего имущества дома. Общие осмотры проводится два раза в год: весной и осенью, частичные – периодически, определяемые установленными сроками эксплуатации элементов общего имущества и их фактическим состоянием, внеплановые осмотры проводятся при возникновении факторов опасности здания, возникновении повышенной угрозы жизни людей, после ликвидации аварийных ситуаций и в других случаях.
3.3. Установленная и принятая управляющей организацией периодичность осмотров и требования к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, отклонение от которых исполнители осмотров отражают в актах осмотра, основывается на требованиях нормативных правовых актов и организационно-распорядительных документах. При выявлении дефектов, недостатков и отклонений технических параметров от установленных требованиями нормативных документов, исполнители осмотров:
А). При незначительных дефектах не требующих больших материальных затрат и времени выдают задания на устранение дефектов и недостатков путем оказания ремонтно-восстановительных услуг по каждому элементу общего имущества;
Б). При значительных дефектах, устранение которых не входит в состав ремонтно-восстановительных услуг, отражают данные дефекты в актах осмотра, включают их в состав предложений управляющей организации собственникам для рассмотрения на общем собрании и включения их в перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на очередной год или устраняют эти недостатки за счет средств на непредвиденные расходы в текущем году.
4. АВАРИЙНО-ДИСПЕТЧЕРСКИЕ УСЛУГИ
4.1. Аварийно-диспетчерские услуги обеспечивают возможность всем гражданам, проживающем в многоквартирном доме, в любое время суток вызвать дежурную бригаду на ликвидацию аварии в работе внутридомовых инженерных систем, получить информацию о причинах отсутствия или перебоя в подаче коммунальных ресурсов, подать заявку на ликвидацию дефектов и неисправностей в элементах общего имущества дома. При оказании аварийно-диспетчерских услуг обеспечивается круглосуточная работа дежурной бригады в составе диспетчера, сантехника и электрика, которые в любое время суток на дежурном автомобиле выезжают на вызовы и предотвращают угрозу жизни и здоровья людей, порчи имущества, ликвидируют аварийные ситуации и обеспечивают восстановление жизнеобеспечения после ликвидации аварий. При оказании данных услуг все заявки от населения регистрируются по номерам, видам и фактам выполнения или невыполнения и сохраняются в базе данных.
4.2. При оказании аварийно-диспетчерских услуг выполняются следующие работы:
Прием и регистрация аварийных заявок по телефону, оформление нарядов, постановка задач бригаде на ликвидацию аварии, выдача ключей, направление бригады на место аварии.
|
Прием бригады после выполнения аварийной заявки, оформление наряда, принятие решения на последующее устранение дефекта (сообщение инженеру по ОЖФ на устранение дефекта или выполнение ремонта).
|
Прием и регистрация заявок на устранение дефектов не аварийного характера (по телефону или лично), оформление нарядов, выдача нарядов инженеру по ОЖФ для принятия решения.
|
Прием нарядов после выполнения заявок, их учет в электронной базе данных, формирование итогов по видам заявок, периодам выполнения, исполнителям работ.
|
Консультация граждан по телефону или лично по вопросам управления и содержания дома, предоставления коммунальных услуг, выполнения заявок, в том числе и платным, и др.
|
Обмен оперативной информацией с аварийно-ремонтными службами коммунальных и специализированных предприятий по телефону.
|
Прием и передача телефонограмм, принятие решения по ним, доклад руководству компании, передача информации исполнителям.
|
Выезд бригады на место аварии на объекты санитарно-технического назначения, выполнение работ по ликвидации аварии, возвращение, доклад о проделанной работе.
|
Выезд бригады на место аварии на объекты электротехнического назначения, выполнение работ по ликвидации аварии, возвращение, доклад о проделанной работе.
|
Вызов специальных автомобилей на ликвидацию аварий, оформление документом о выполнении специальных работ.
|
5. ПАСПОРТНО-УЧЕТНЫЕ УСЛУГИ
Паспортно-учетные услуги, согласно действующему законодательству РФ, являются обязательными для
собственников помещений в многоквартирном доме. При оказании этих услуг управляющая организация по договору управления выполняет следующие паспортно-учетные функции:
Регистрация граждан по месту жительства в многоквартирном доме (заполнение необходимых документов: заявление, адресный листок прибытия, карточка регистрации, листок статистического учета миграции, свидетельство о собственности, приложение № 1 для налоговой инспекции).
|
Регистрация выписки (заполнение необходимых документов: заявление, 2 листка убытия, листок статистического учета миграции).
|
Оформление документов для выдачи паспорта по достижению 14 лет и по достижению возраста (заполнение необходимых документов: заявление о выдаче (обмене) паспорта, адресный листок прибытия, карточка регистрации, приложение № 1 для налоговой инспекции).
|
Оформление смены паспорта (заполнение необходимых документов: заявление о выдаче (замене) паспорта, адресный листок убытия, адресный листок прибытия, приложение № 1 для налоговой инспекции).
|
Регистрация иностранных граждан по месту пребывания, по месту жительства с приобретением гражданства (заполнение необходимых документов).
|
Консультация жителей по телефону или лично по вопросам регистрации, выдаче и обмене паспортов, в том числе и заграничных.
|
Выезд в РУВД для обработки принятых документов.
|
Выезд по месту жительства граждан, не имеющих возможности самостоятельно оформить необходимые документы.
|
6. РЕМОНТНО-ВОССТАНОВИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ
6.1. Ремонтно-восстановительные услуги являются основой обеспечения надлежащего содержания всех элементов общего имущества в многоквартирном доме и важным фактором обеспечения бесперебойного функционирования системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения и водоотведения (канализации), тем самым обеспечивается постоянная готовность инженерных коммуникаций для предоставления коммунальных услуг гражданам.
6.2. При оказании ремонтно-восстановительных услуг обеспечивается подготовка всех элементов общего имущества в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации и, в первую очередь, к эксплуатации в зимних условиях системы отопления, отдельно всех тепловых пунктов, системы горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения и системы водоотведения (канализации).
6.3. Ремонтно-восстановительные услуги оказываются периодически, в установленные сроки, или после обнаружения дефектов или неисправностей, согласно установленным срокам. Ремонтно-восстановительные услуги выполняются работниками управляющей организации самостоятельно после обнаружения дефекта или по указанию инженера по ОЖФ после осмотра и выдачи соответствующих заданий. Перечень ремонтно-восстановительных услуг устанавливается на основании нормативно-технических и организационно-распорядительных документов.
6.4. В состав ремонтно-восстановительных услуг не входит услуга по опрессовке (гидравлическому испытанию) системы отопления и горячего водоснабжения, так как данная услуга в каждом многоквартирном доме, в зависимости от особенностей монтажа инженерных систем в доме, их технического состояния, а также в зависимости от предъявляемых требований Ростехнадзора и тепловой инспекцией, с учетом применения или не применения при опрессовке спецагрегатов, различного расхода воды в каждом доме, необходимого для проведения подготовительных работ при гидропромывке или гидропневмопромывке, наличия или отсутствия предписаний инспекции по установке сопел, замене неисправных устройств, восстановлению теплоизоляции и других неотложных работ, в том числе работ по подготовке акта гидравлических испытаний, акта готовности системы горячего водоснабжения к приему воды, акта включения горячей воды, акта готовности системы отопления и акта готовности многоквартирного дома к эксплуатации в зимних условиях, акта включения системы отопления (начала отопительного сезона для каждого дома).
6.5. В состав ремонтно-восстановительных услуг включены заявочные услуги, которые выполняет управляющая организация гражданам для устранения дефектов и недостатков, выявленных самими гражданами в элементах общего имущества в многоквартирном доме, и сообщенных ими диспетчеру лично или по телефону. Если дефекты или недостатки выявлены в личном имуществе граждан (не от носящимся к общему имуществу дома), и граждане затрудняются выделить общее имущество от личного, то на такие заявки специалисты управляющей организации также выезжают и на месте определяют принадлежность имущества. При оказании данных услуг выполняются следующие заявки:
Выполнение заявки на устранение недостатка в отоплении помещения.
|
Выполнение заявки на устранение недостатка в подаче горячей воды.
|
Выполнение заявки на устранение недостатка в подаче холодной воды.
|
Выполнение заявки на устранение недостатка в работе системы водоотведения (канализации).
|
Выполнение заявки на устранение течи в инженерных системах, в т. ч. со сменой вентилей (кранов).
|
Выполнение заявки на применение сварочных работ на инженерных сетях.
|
Выполнение заявки на устранение недостатка в работе системы электроснабжения.
|
Выполнение заявки на устранение дефекта в конструктивных элементах здания (на крыше, чердаке, подвале, подъезде, устранение затопления и др.).
|
Заявки населения, которые подаются гражданами на выполнение работ за дополнительную плату (по ремонту личного имущества), в состав заявочных услуг не входят.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Организационно-технические услуги по своему составу и предназначению объединяют весь необходимый перечень обязательных для оказания собственникам и нанимателям услуг, который позволяет управляющей организации обеспечивать выполнение требований нормативных правовых актов.
|
