Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением
Скачать 0.91 Mb.
|
АННОТАЦИЯ В методических рекомендациях рассмотрены организационные мероприятия и вопросы разработки и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования в условиях города Москвы (далее – Проект). Приведены перечни необходимых работ, основополагающих законодательных и нормативных актов, участников проекта реконструкции, а также регламент их взаимодействия. Разработан типовой бизнес-план Проекта, включая сетевой график его реализации. Предложена финансовая схема его реализации с проработкой возможных источников финансирования. Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (ТСЖ, ЖСК и т.п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных жилых домах, которые могут быть реконструированы с надстройкой верхних этажей без отселения жителей. Разработка проведена на базе современного успешного опыта ТСЖ «Мишина-32» реконструкции кирпичного 4-х этажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 32. Результатом реконструкции будет удвоение общей жилой площади, новое оборудование, включая устройство лифтов, и капитальный ремонт существующей части здания. В итоге все жители дома и вновь принятые члены ТСЖ улучшат свои жилищные условия, а город получит экономию бюджетных средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда. Реализация подобных проектов имеет важное социальное и градостроительное значение для города Москвы. Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования (далее – Методические рекомендации) подготовлены Департаментом градостроительной политики города Москвы (начальник Управления координации реализации Генерального плана города Москвы Филипенко Ю.А.) совместно с ООО НПЦ «Развитие города» (первый заместитель генерального директора, к.т.н. Киевский И. Л.) и ТСЖ «Мишина-32» (председатель Куренков Г. И.). Содержание
Пояснительная записка Актуальность и значимость разработки Методических рекомендаций В Москве после завершения ликвидации подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9 тысяч морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3-5 этажных домов постройки 1955-1965гг. (около 35 млн. кв.м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта. Обладая в ряде случаев железобетонными перекрытиями и мало изношенными несущими конструкциями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности. Имеющийся опыт реконструкции показывает, что имеются три основных метода реконструкции жилых домов (надстройка мансарды, надстройка с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте и пристройка отдельных жилых секций), в результате которой увеличивается выход общей жилой площади. Достоинства и недостатки указанных методов приведены в таблице 1. Таблица 1 – Достоинства и недостатки методов реконструкции с выходом дополнительной площади
Практический опыт реконструкции 5-этажных домов первого периода индустриального домостроения показывает, что успешная реализация проекта возможна только тогда, когда государственные интересы развития города совпадают с интересами проживающих в этих домах граждан. Это возможно, например, когда для переселения граждан имеется ресурс площади (городской или стороннего инвестора) либо, когда преимущества, градостроительные, социальные и экономические достоинства проекта реконструкции обеспечивают возможность согласования вопросов строительства всеми собственниками квартир жилого дома. Таким примером является проект реконструкции жилого дома (ул. Мишина, д. 32) с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей за счет средств собственников. Этот проект успешно осуществляется на основе второго метода реконструкции с надстройкой (таблица 1) с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте. Опыт ТСЖ «Мишина-32», как никакой другой, указывает на возможность совпадения интересов государства и жителей, нуждающихся в реконструкции домов, и позволяет достичь конкретных значимых успехов в развитии города, экономя при этом бюджетные средства на проведение капитального ремонта. Имеются все основания для информационной, нормативно-законодательной и иной государственной поддержки опыта ТСЖ «Мишина-32» в рамках ресурсов, обеспечивающих установленную деятельность городских структур. Значимость указанного проекта подчеркивается его включением в число «пилотных» проектов, реализуемых в рамках Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. (ГП «Жилище»). Цели и задачи методических рекомендаций. Ожидаемый результат от их использования. Цель разработки настоящих методических рекомендаций – создать для коллективных собственников (ТСЖ, ЖСК и т.п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных жилых домах апробированное руководство к действию, помогающее им за счет собственных средств улучшить свои жилищные условия, путем реконструкции с надстройкой верхних этажей собственного дома. В задачи настоящих методических рекомендаций входят: - предоставление информации гражданам о перспективах и возможностях улучшения своих жилищных условий и комфортности проживания в реконструируемых домах; - знакомство собственников с перечнями необходимых работ и документов, основополагающих законодательных и нормативных актов, участников проекта реконструкции (согласующих организаций), а также с регламентом их взаимодействия; - помощь в создании собственного бизнес-плана, являющегося управляющим документом и основой соответствующего Проекта по реконструкции собственного дома; - ознакомление с успешным опытом реализации проекта реконструкции жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 32; - знакомство собственников с возможными источниками финансирования (собственные средства, кредит, жилищная ипотека, материнский капитал и т.п.), с типовой схемой финансирования проекта, объемами и последовательностью платежей. От практического использования данной методики москвичи получат: - возможность улучшения жилищных условий для себя и своих родственников путем получения квартиры по себестоимости строительства и устройства лоджий за счет расширения корпуса существующей части здания; - улучшения комфортности проживания за счет нового оборудования дома, включая лифты, проведения капитального ремонта, благоустройства прилегающей территории с возможным строительством подземного гаража; - замену инженерных коммуникаций, устройство (повышение надежности) постоянного горячего водоснабжения через устройство ЦТП. Применение настоящих методических рекомендаций позволит привлечь для вы-полнения ГП «Жилище» дополнительные средства частных инвесторов – владельцев квартир. В ходе реконструкции предусматривается обновление внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, капитальный ремонт существующего здания и благоустройство дворовой территории. При этом отпадает необходимость прямого субсидирования государством управляющих компаний и объединений собственников жилья (ТСЖ, ЖСК, ЖК и др.) в целях софинансирования их расходов на самостоятельную организацию и проведение капитального ремонта. Кроме того, государство значительные средства получит в виде прямых и косвенных налогов, в том числе на построенную недвижимость. Ежегодный объем экономии средств городского бюджета и налоговых по-ступлений может служить оценкой получения прямого экономического эффекта. Оценка прямого экономического эффекта, учитывая количество домов, управляемых ТСЖ и подлежащих надстройке (порядка 10 объектов в год), среднюю площадь жилого дома до надстройки (около 3 500 кв.м), стоимость капитального ремонта 1-го кв.м общей площади жилого дома (3,5 тыс. руб./1 кв.м), плановый период капитального ремонта дома (30 лет), составит в случае 50%-го размера субсидии около 2 млн. рублей ежегодно. Оценка ожидаемых налоговых поступлений может многократно превысить экономический эффект от капремонта. Кроме того, следует ожидать получение косвенного экономического эффекта, который будет выражен в уменьшении износа зданий и эксплуатационных расходов, развитии системы управления жилищным фондом, совершенствовании методологической базы осуществления программы реновации застроенных городских территорий. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (тсж, жск и т п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных... | | Методическим рекомендациям по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения... |
 | Порядок, в целях унификации последовательности разработки, требований к структуре, содержанию, оформлению, методам расчета показателей... | | Концепция Программы совершенствования системы управления, обслуживания и эксплуатации многоквартирными домами мо бугровское сельское... |
| Предлагаемые методические рекомендации разработаны в целях формирования единого подхода к составлению сметы расходов реализации мероприятий... | | Методические рекомендации предназначены для специалистов и органов надзорной деятельности при расследовании пожаров и проведении... |
| Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации,... | | Му ремонту многоквартирного дома (приложение 5 к конкурсной документации по проведению открытого конкурса на выполнение работ по... |
| Далее Методические рекомендации содержат основные рекомендации исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления... | | Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации |