Практическое пособие по реализации закона Тверской области от 28. 06. 2013 №43-зо «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области»

г.Тверь, 2013 г.
Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области
Практическое пособие по реализации закона Тверской области от 28.06.2013 № 43-ЗО

«Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области»

(в редакции от 15.01.2014)



Введение

До 2013 года включительно, участие собственников помещений в многоквартирном доме в финансировании капитального ремонта было добровольным, но с принятием поправок в Жилищный кодекс РФ и выходом Закона Тверской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области», с 2014 года это участие станет для всех обязательным.

В представленном материале изложены основные требования Закона Тверской области, касающиеся действий Правительства, органов местного самоуправления, регионального оператора и самих собственников по системе проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Данное пособие предназначено для граждан, представителей ТСЖ, жилищных кооперативов, представителей общественных объединений. Оно содержит поэтапное описание алгоритма действий собственника.

Принятие решения о способе накопления средств

После официального опубликования в СМИ утвержденной Правительством Тверской области Программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений обязаны принять и реализовать решение о способе формировании фонда капитального ремонта в течение двух месяцев.

В течение первого месяца после опубликования Программы капитального ремонта собственники самостоятельно принимают решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования фонда.

Если в течение данного месяца решение собственниками не будет принято и реализовано, собрание собственников созывается органом местного самоуправления не позднее, чем за один месяц до окончания двухмесячного срока.

В случае, если по истечении второго месяца решение о выборе способа формирования фонда не принято и не реализовано, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Указанное решение принимается органом местного самоуправления в течение десяти дней с даты истечения двухмесячного срока, и в течение пяти дней с даты принятия решения направляется органом местного самоуправления региональному оператору.

Выбор способа формирования фонда капремонта.

Способ 1: Формирование фонда на счете регионального оператора.

Способ 2: Формирование фонда на специальном счете в банке, владельцем счета выступают:

ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, суммарное количество квартир в которых не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах (ТСЖ, созданное собственниками нескольких больших МКД – более чем 30 квартир, вправе открыть специальный счет владельцем которого будет только региональный оператор);

жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД;

региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета);

Каждый из выбранных способов обладает своими особенностями, отраженными в следующей таблице.

	Формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального Оператора	Открытие Региональным Оператором специального счета по просьбе собственников помещений	Открытие специального счета собственниками помещений (ТСЖ, ЖСК) самостоятельно
Содержание счета, на котором накапливаются средства на капитальный ремонт МКД	За счет средств регионального оператора	За счет средств регионального оператора	За счет дополнительно собираемых средств собственниками помещений МКД
Организация приема платежей, ведение счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи	Осуществляется силами Регионального оператора	Осуществляется силами управляющей организации	Осуществляется силами ТСЖ, ЖСК
Предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора	Осуществляется силами Регионального оператора	Осуществляется силами Регионального оператора	Осуществляется силами ТСЖ, ЖСК
Контроль за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта (начисление пени, направление претензий, судебные взыскания (иски))	Осуществляется силами Регионального оператора	Осуществляется силами управляющей организации	Осуществляется силами ТСЖ, ЖСК
Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту	Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на конкурсной основе в соответствии с постановлением Правительства Тверской области	Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на конкурсной основе в соответствии с постановлением Правительства Тверской области	Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на конкурсной основе в соответствии с постановлением Правительства Тверской области
Подготовка конкурсной документации для проведения конкурса по отбору подрядной организации	Осуществляется силами Регионального оператора	Осуществляется силами управляющей организации	Осуществляется силами ТСЖ, ЖСК
Ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту	Несет Региональный оператор	Несет управляющая организация	Несет ТСЖ, ЖСК
Привлечение дополнительных средств, в случае недостаточности накопленных средств на проведение капитального ремонта МКД	Не требуется	За счет: а) Кредитования; б) Дополнительных взносов; в) Перехода на счет Регионального оператора;	За счет: а) Кредитования; б) Дополнительных взносов; в) Перехода на счет Регионального оператора;

Через 3 месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем официального опубликования Программы, начинается оплата собственниками взносов на капитальный ремонт.

Открытие специальных счетов на проведение

капитальных ремонтов
Специальный счет - счет, открытый в российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете, и предназначенный для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества.

Счета могут открываться только в российских банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 миллиардов рублей.

Перечень банков удовлетворяющих требованию статьи 176 Жилищного кодекса о величине собственного капитала не менее 20 млрд. руб.

№ п/п	Наименование кредитной организации	Рег. №	Величина собственного капитала, млрд. руб.
1	ОАО «Сбербанк России»	1481	1874
2	ОАО Банк ВТБ	1000	654
3	ОАО «Россельхозбанк»	3349	194
4	ОАО «АЛЬФА-БАНК»	1326	193
5	ОАО «Банк Москвы»	2748	179
6	ВТБ 24 (ЗАО)	1623	175
7	ЗАО ЮниКредит Банк	1	125
8	«НОМОС - БАНК» (ОАО)	2209	101
9	ОАО «Промсвязьбанк»	3251	91
10	ОАО АКБ «РОСБАНК»	2272	90
11	ЗАО «Райффайзенбанк»	3292	86
12	ЗАО КБ «Ситибанк»	2557	55
13	ООО «ХОУМ КРЕДИТ ЭНД ФИНАНС БАНК»	316	53
14	ЗАО «Банк Русский Стандарт»	2289	51
15	ОАО «УРАЛСИБ»	2275	51
16	ОАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК»	1978	46
17	ОАО «Банк «Сенкт-Петербург»	436	42
18	ОАО АКБ «Связь-Банк»	1470	41
19	ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК»	1942	40
20	ОАО «АБ «РОССИЯ»	328	37
21	ОАО «МДМ Банк»	323	36
22	ОАО Банк ЗЕНИТ	3255	33
23	ОАО «ТрансКредитБанк»	2142	31
24	ОАО «Нордеа Банк»	3016	31
25	ОАО «МСП Банк»	3340	30
26	ОАО КБ «Восточный»	1460	29
27	ОАО Банк «ОТРЫТИЕ»	2179	27
28	Банк «Возрождение» (ОАО)	1439	25
29	ОАО Банк «Петрокоммерц»	1776	25
30	ОАО «ОТП Банк»	2766	24
31	ООО «Русфинанс Банк»	1792	22
32	ЗАО «КРЕДИТ ЕВРОПА Банк»	3311	22

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете.

На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только одного многоквартирного дома.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета.

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.



Операции с денежными средствами на специальном счете, счете регионального оператора

Операции с денежными средствами фонда капитального ремонта могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества, при представлении следующих документов:

а) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

б) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

в) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

Порядок перехода с одного счета на другой

а) со специального счета на счет регионального оператора: после решения общего собрания - через 1 месяц;

б) со счета регионального оператора на специальный счет: после решения общего собрания - через 2 года.

Региональная программа

Региональная программа капитального ремонта - перечень мероприятий, реализуемых в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества за счет средств бюджета Тверской области, местных бюджетов и формируемая на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Тверской области.

Региональная программа капитального ремонта формируется на срок тридцать лет и включает в себя:

1. 
   перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Тверской области, включающий в себя многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию на дату формирования (актуализации) программы, за исключением домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
   
2. 
   перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
   
3. 
   плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
   
4. 
   планируемые показатели выполнения региональной программы по проведению капитального ремонта;
   
5. 
   иные сведения, подлежащие включению в региональную программу по проведению капитального ремонта, определенные уполномоченным органом.
   

Очередность включения домов в региональную программу

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе по проведению капитального ремонта исходя из необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В первоочередном порядке в программу включаются дома:

а) дома, нуждающиеся в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта);

б) дома, необходимость проведения капитального ремонта которых определена в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества, утвержденным Правительством Тверской области;

А также следующих критериев:

а) продолжительность эксплуатации объекта общего имущества многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капитального ремонта;

б) техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества в многоквартирном доме и имущества граждан);

в) комплексность капитального ремонта (включение в него всех или части услуг и (или) работ из установленного настоящим законом перечня услуг и (или) работ);

г) наличие энергетического паспорта, составленного по результатам энергетического обследования многоквартирного дома в установленном законодательством порядке;

д) степень готовности многоквартирного дома к капитальному ремонту (наличие проектной документации, включая смету расходов);

е) доля размера фонда капитального ремонта многоквартирного дома и заемных средств, привлекаемых собственниками на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в общей стоимости капитального ремонта многоквартирного дома;

ж) финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном доме (уровень суммарной задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт).

Таблица оценки критериев очередности проведения капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы по капитальному ремонту

№ п/п	Наименование критерии	Максимальное количество баллов	Коэффициент весомости
1	2	3	4
1.	Год ввода многоквартирного дома в эксплуатацию: до 1965 года; 1965-1974 годы; 1975-1984 годы; с 1985 года	10 8 4 2	0,20
2.	Дата последнего проведения капитального ремонта многоквартирного дома: до 2003 года; 2003-2008 годы; после 2008 года	10 5 1	0,15
3.	Превышение нормативных сроков службы конструктивных элементов и инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах: имеется; отсутствует	5 0	0,025
4.	Полнота поступлений взносов собственников помещений в многоквартирном доме – уровень сбора платы за жилое помещение и коммунальные услуги (среднемесячный за 12 месяцев до подачи заявки): 95-100 % 75-95 % 50-75 % менее 50 %	10 8 5 0	0,025
5.	Наличие проектной документации, включая смету расходов: имеется; отсутствует	5 0	0,025
6.	Комплексность капитального ремонта (включение в него всех или части услуг и (или) работ из установленного законом перечня). Включение в первоочередном порядке видов работ: одного; двух; трех; более трех	3 5 8 10	0,025
7.	Доля размера фонда капитального ремонта многоквартирного дома и заемных средств, привлекаемых собственниками на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в общей стоимости капитального ремонта многоквартирного дома: 100%; 99-75%; 74-51%; 50-30%; менее 30%	10 8 5 3 0	0,025
8.	Наличие энергетического паспорта, составленного по результатам энергетического обследования многоквартирного дома в установленном законодательством порядке: наличие энергетического паспорта: имеется; отсутствует	5 0	0,0,25
9.	Техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества в многоквартирном доме и имущества граждан): есть; нет	10 0	0,5

Итоговый балл определяется как сумма значений, полученных по каждому критерию оценки, рассчитанных путем произведения количества баллов по каждому критерию на коэффициент весомости критерия.

При формировании реестра многоквартирных домов ранжирование по критериям проводится в первоочередном порядке по многоквартирным домам:

в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы;

капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации.