Проведение капитального ремонта общего имущества дома
Капитальный ремонт - проведение услуг и (или) работ в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества и обеспечения соответствия общего имущества установленным требованиям безопасности, санитарии и иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом (ТСЖ, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт лицо, осуществляющее управление домом (ТСЖ, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) или региональный оператор представляют собственникам предложения:
о сроках начала ремонта
о перечне и объеме услуг (работ)
об их стоимости
- о порядке и источниках финансирования
другие предложения по проведению ремонта.
Виды работ по капитальному ремонту:
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, включает в себя:
ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
утепление и ремонт фасада;
ремонт фундамента многоквартирного дома.
Работы, указанные в пункте 1, при необходимости включают в себя выполнение работ по установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей воды и холодной воды, электрической энергии).
За счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, также финансируются:
разработка проектной документации в случае, если законодательством Российской Федерации требуется ее разработка;
оплата услуг по авторскому надзору в случае, если многоквартирный дом является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации, и региональной программой по проведению капитального ремонта предусмотрено выполнение работ по капитальному ремонту такого многоквартирного дома в соответствии с положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
осуществление строительного контроля.
В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированного за счет данного превышения, может использоваться на финансирование дополнительных работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества.
Порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества:
Привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества осуществляется путем заключения договоров с подрядными организациями, отбираемыми на конкурсной основе посредством проведения конкурса.
В качестве организатора конкурса выступает региональный оператор.
Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, указанная в документации о проведении конкурса, не может превышать предельную стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества.
Порядок приемки услуг (работ)
по капитальному ремонту общего имущества
Приемка оказанных услуг и выполненных работ осуществляется комиссионно с участием:
представителей собственников (в т.ч. в лице председателя Совета дома);
представителей Фонда;
представителей органа местного самоуправления.
Возврат средств фонда капитального ремонта
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции владелец специального счета или региональный оператор в соответствии со статьей 23 закона Тверской области «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области» обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома.
В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта.
Пошаговые действия собственников многоквартирного дома,
для при нятия решения о способе формирования
фонда капитального ремонта
После официального опубликования в СМИ утвержденной Программы капитального ремонта, собственники помещений обязаны в течение первого месяца самостоятельно принять решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования Фонда. В случае, если в течение данного месяца решение собственниками не принято, не позднее чем за месяц до окончания двух месячного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
В случае если собственники в течение 2-х месяцев не выбрали способ формирования фонда или выбранный способ не реализован, решение за них принимает орган местного самоуправления.
Для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо:
Инициировать проведение собрания.
Инициатором собрания может выступать: председатель и (или) совет МКД, председатель и (или) правление ТСЖ и ЖСК, инициативная группа, созданная из числа собственников, любой собственник МКД, орган местного самоуправления.
Формирование повестки дня общего собрания собственников МКД. (Приложением №1).
Направление сообщения собственникам многоквартирного дома о проведении собрания (Приложение №1, № 5).
Сообщение о проведении собрания направляется не позднее 10 дней до даты проведения собрания.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (очное собрание или заочное);
дата, место, время проведения данного собрания или в случае про ведения данного собрания в форме заочного голосования дата оконча ния приема решений собственников по вопросам, поставленным на го лосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие реше ния;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, кото рые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться
Проведение собрания.
Проведение собрания в очной форме.
Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном МКД (либо лиц, действующих по доверенности Приложение №2) для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Регистрация участников собрания путем заполнения листа регистрации собственников помещений в МКД (Приложение №1 к протоколу общего собрания (Приложение 3)).
Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при участии собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).
Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника.
Учет голосов по рассматриваемым вопросам повестки дня осуществляется председателем и (или) секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии). Итоги голосования участников собрания оформляются путем заполнения листа голосования собственников помещений в МКД (Приложение №2 к протоколу общего собрания (Приложение 3).
4.2. Проведение собрания в заочной форме.
В случае если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования.
Голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его лицам, инициирующим собрание (Приложение №6).
Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при условии поступления решений собственников (бюллетеней), обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме.
Оформление решения собственников МКД путем составления протокола общего собрания собственников (приложение № 1, № 2 к протоколу (Приложение №3).
Направление в течение 5-и дней с даты приня тия решения копии протокола общего собрания собственников в адрес регионального оператора (в случае если принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого будет региональный оператор, или общем счете регионального оператора) (Приложение 7).
Доведение (уведомление) до собственников МКД о решениях при нятых на общем собрании - не позднее чем через 10-ть дней со дня принятия решения (Приложение 4).
Заключение соответствующего договора с региональным оператором.
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, заключают с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Обязательным приложением к договору о формировании фонда капитального ремонта является описание состава общего имущества.
Направление уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и отчетность
Собственники помещений в многоквартирном доме в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора направляют копию протокола в котором отражено принятое решение (с листами голосования и листами регистрации собственников) в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Тверской области по адресу: 170017, г.Тверь, пос. Большие Перемерки, д.6, стр.1 (Приложение 7).
Региональный оператор, ТСЖ, ЖСК (владелец специального счета) в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений (Приложение 8) и справки банка об открытии специального счета.
Владелец специального счета ежемесячно, в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным, предоставляет в орган государственного жилищного надзора сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме и размере остатка средств на специальном счете по состоянию на 1 число месяца, следующего за отчетным, путем представления банковской выписки по остатку специального счета.
Региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента поступления сведений (копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение органа местного самоуправления о формировании фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома на счете регионального оператора) о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора предоставляет в орган государственного жилищного надзора сведения о многоквартирных домах (адрес, площадь помещений в многоквартирном доме, занимаемых собственниками, размер взноса на капитальный ремонт), собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
Региональный оператор ежемесячно, в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным, предоставляет в орган государственного жилищного надзора сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, и остатках на счете, счетах по состоянию на 1 число месяца, следующего за отчетным, путем представления банковской выписки по остатку указанных счета, счетов.
Орган государственного жилищного надзора ведет реестр уведомлений, реестр специальных счетов, информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.
Реестры уведомлений размещаются на сайте органа государственного жилищного надзора.
Ниже представлены образцы документов.
ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ
Приложение 1
СООБЩЕНИЕ
о проведении общего собрания в очной форме собственников помещений многоквартирного дома N__ по улице___________________
Уважаемые собственники!
« » 2013 г. в ч 00 мин в помещении, расположенном по адресу: ___________________, ул. , д. № в соответствии со ст.44 Жилищного Кодекса Российской Федерации будет проведено общее собрание собственников помещений дома № по улице_____________________ со следующей повесткой дня:
Выборы председателя и секретаря общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № по ул. ,а также членов счетной комиссии.
Принятие решения о выборе способа формирования Фонда капитального ремонта многоквартирного дома №___ по ул. ______________
Принятие решения по размеру взноса собственниками помещений на проведение капитального ремонта многоквартирного дома № по ул.________
Принятие решения по выбору лица, уполномоченного на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома № по ул. Во взаимоотношениях с региональным оператором по вопросам проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Определение владельца специального счета (данный пункт рассматривается в случае принятия решения о формировании способа капитального ремонта на специальном счете).
Определение источника финансирования расходов по содержанию специального счета (данный пункт рассматривается в случае принятия решения о формировании способа капитального ремонта на специальном счете, собственником которого выступает ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив).
Определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет (данный пункт рассматривается в случае принятия решения о формировании способа капитального ремонта на специальном счете).
О перечислении денежных средств, вносимых собственниками помещений в многоквартирном доме на цели капитального ремонта до вступления в силу Закона Тверской области №43-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области», на счет, счета регионального оператора.
Принятие решения по перечню услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, а также сроков проведения капитального ремонта, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта (данный пункт рассматривается в случае принятия решения о формировании способа капитального ремонта на специальном счете).
Ознакомиться с пакетом документов, представленных на рассмотрение общего собрания, вы можете у организаторов собрания по адресу: __________, ул._______________ , д. №____, кв. №____.
С уважением, организаторы собрания: Правление ТСЖ/ЖСК « »
(Совет МКД д. № _____ ул.________________). «___» 2013г
Приложение 2 ДОВЕРЕННОСТЬг._______________ ___________________________________________________________________________________ (Фамилия, имя и отчество Доверителя) « » 19 г. рождения, паспорт: серия №____ выдан "__"_____ 20 года Выдан « » ___________________________________________ 20 (кем выдан) г., проживающий (ая) по адресу: г. , ул.________________________(адрес места регистрации Доверителя) являющийся собственником жилого/не жилого помещения (свидетельство на право собственности № от « » г. выдано________________________________________________________________________ ), расположенного по адресу: г.___________, ул. , д. № , кв. № и общей площадью кв.м, настоящей доверенностью уполномочиваю Гр. ____________________(фамилия, имя, отчество) « » 19 года рождения, Паспорт: серия № выдан "____" 20____года г.________________________________________________________________________ (кем выдан) проживающему по адресу: г., ул. , д. № , кв. № , быть моим представителем на Общих собраниях собственников многоквартирного дома(очередных и внеочередных) расположенного по адресу: г.____________________________ул. , д. № , кв. № принимать решения и голосовать (в т.ч.в заочной форме) по вопросам, указанным в повестке дня, согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Настоящая доверенность выдана без права передоверия, сроком на года. __________________________________________________________________________________ (собственноручная подпись и полная расшифровка подписи Доверенного) Настоящая подпись (Фамилия, имя и отчество Доверителя) удостоверяется в соответствии с п.4,5 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (должность руководителя организации) (подпись) (расшифровка подписи) м.п. |
