Диссертация тема: Статистический анализ стоимости аренды жилья в г. Москве
Скачать 0.51 Mb.
|
| Глава 3. Исследование тенденций развития рынка жилой недвижимости 3.1. Анализ доходности от сдачи квартиры в аренду Существует два альтернативных способа увеличения доходности: вложение денег на депозит и инвестирование в жилую недвижимость. Во втором случае имеется ввиду приобретение жилья для последующей сдачи его в аренду, либо последующей перепродажи. На текущую стоимость квартиры оказывают влияние те же факторы, что и на стоимость аренды. Перед нами стоит вопрос: «Насколько реально оценена стоимость?». Ответ на него может дать сопоставление текущего уровня цен с доходностью от сдачи квартиры в аренду. В этом случае квартира рассматривается как источник получения прибыли. Индекс доходности жилья позволяет сравнить эффективность двух финансовых инструментов: - вложение денег в банк на депозит; - приобретение квартиры и последующая сдача ее в аренду. Если текущая стоимость меньше стоимости, рассчитанной доходным методом, то выгодно приобрести квартиру с целью последующей сдачи ее в аренду. В противном случае имеет смысл положить деньги на депозит. Однако, если банковские проценты по депозиту превысят стоимость арендных платежей, то экономически выгоднее жить в арендованной квартире. Индекс доходности жилья рассчитывается по формуле: Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке) Оценку изменения уровня стоимости жилья необходимо проводить на основе интегрального темпа изменения цен за год. Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения такие факторы, как уровень инфляции, соотношение курсов валют, т.к. эти факторы оказывают одинаковое влияние на изменение реального уровня доходности. В то же время данный показатель не учитывает амортизацию жилья, налоги и т.п. Индекс доходности жилья является показателем, характеризующем уровень доходности на рынке недвижимости в целом и имеет сезонный характер (рис. 21). Рис. 21. Индекс доходности жилья в Москве в марте 2012- феврале 2013гг. Отрицательное значение индекса доходности с августа по октябрь 2012 года (приложение 18) говорит о том, что инвестирование средств в «среднестатистическую» квартиру приносило убытки. При покупке квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду можно получать доходность в размере 4-7% годовых. Процент доходности зависит от вложенных в недвижимость средств. Доходность можно определить по формуле:  где А- ежемесячная стоимость аренды; i – 13% (налог на доходы физических лиц); S –стоимость покупки квартиры; d –дополнительные расходы, включающие ремонт, приобретение бытовой техники и т.п. По данным 2012 года, доходность от сдачи в аренду типовых однокомнатных квартир составила 5,7%, двухкомнатных – 6,1%, трехкомнатных – 5,7% (табл.7) Данные расчеты не учитывают взносы по коммунальным платежам, налог на имущество и время простоя квартиры. Они лишь показывают общую ситуацию по полученной доходности. Таблица 7 Ценовые характеристики аренды типовых квартир в Москве в 2012г.
На рынке существует еще один способ получения дохода, а именно покупка квартиры с действующим договором аренды и проживающими в ней арендаторами. Вы автоматически становитесь арендодателем и получаете ежемесячный доход сразу после регистрации прав на жилье. Использовать квартиры как способ получения дохода выгодно лишь при стабильном уровне цен. При нынешних темпах роста цен на недвижимость и уровне оплаты за аренду квартир, прибыль от сдачи жилья не превышает ставок банковских депозитов. Сдача квартиры в аренду посуточно увеличивает доходность. В то же время эффект от роста стоимости квадратного метра жилья может в несколько раз превышать доход от сдачи квартиры в аренду. 3.2. Перспективы развития рынка аренды в Москве Москва является не только столицей, но и финансовым, экономическим, культурным центром России. Население Москвы в разы превышает численность населения других крупных городов России. В столицу приезжают люди со всех уголков нашей необъятной страны. Высокая стоимость аренды квартир и низкие доходы населения негативно сказываются на внутренней миграции. Одновременно с тем в Москве постепенно формируется класс «потенциальных» арендаторов квартир. К этой категории относятся граждане, предпочитающие снимать жилье, а не приобретать его в собственность. С середины 2012 года идет активная борьба над рынком «серой» аренды. Более 90% арендодателей не платят налоги. Согласно закону, доходы, получаемые от сдачи квартиры в наем, облагаются подоходным налогом 13% для физических лиц, и 6% для индивидуальных предпринимателей. Многие арендодатели, имеющие в собственности по 2-3 квартиры оформляются как ИП с целью уменьшения налоговых выплат. Этот способ имеет свои недостатки, т.к. согласно закону, индивидуальные предприниматели обязаны предоставлять налоговую декларацию по итогам каждого квартала, т.е. четыре раза в год. Программа по борьбе с теневой арендой к концу 2012 года достигла первых результатов: - было выявлено более 133 тыс. фактов незаконной сдачи квартир в аренду; - количество деклараций по уплате подоходного налога выросло в 2 раза. Легализация рынка аренды жилья не может не отразиться на стоимости аренды. Чтобы не терять свой доход, уплачивая налоги, арендодатели стремятся увеличить цены на аренду. Единовременное увеличение стоимости аренды на величину налога на доходы физических лиц (НДФЛ) невозможна, так как в этом случае спрос на рынке резко упадет, поэтому налоговое бремя ложиться на плечи обеих сторон как арендаторов, так и арендодателей. По данным опроса МИЭЛЬ 50% респондентов считают, что цены на аренду зависят от собственников, сдающих квартиру, 36% - от риелторов, 14% - от арендаторов. С расширением границ Москвы в июле 2012 года некоторые эксперты прогнозировали рост цен на рынке жилой недвижимости на территории «новой Москвы». За прошедший год резкого роста цен на аренду квартир на присоединенных территориях не произошло. Фактором, стимулирующим рост цен на аренду квартир в «новой Москве» может стать создание новых рабочих мест. Еще одним фактором, который может отразиться на уровне цен, является строительство новых станций метрополитена. По данным ГК «МИЦ», наибольшим спросом на аренду в «новой Москве» пользуются квартиры в поселках Коммунарка и Ватутинки. Арендаторами квартир в «новой Москве» чаще всего становятся абитуриенты столичных ВУЗов, т.к. цены на аренду здесь несколько ниже, чем в Москве. В мае 2012 года Владимир Путин подписал указ об обеспечении россиян жильем. Согласно новой программе до 2018 года: - средний уровень процентной ставки по ипотечном кредитам должен не должен превышать уровень инфляции более чем на 2,2%; - за счет ввода в эксплуатацию жилья эконом-класса, стоимость квадратного метра снизится на 20% и окажется на уровне 32 тыс. рублей; - в течение 5 лет будет построено 25 млн.кв. метров жилья, что позволить обеспечить жильем около 1,5 млн.чел. 4 В связи с окончанием программы бесплатной приватизации жилья в марте 2015 года на данный момент разрабатывается ряд мер, «направленных на развитие рынка арендного жилья».[44] В Москве существует «Московский городской Центр арендного жилья», основной задачей которого является проведение единой жилищной политики в столице. «Центр аренда жилья» занимается договорами аренды с правом выкупа жилых помещений. Чтобы сделать аренду жилья доступней в Москве планируется развивать строительство домов, предназначенных для сдачи квартир в аренду. Программа направлена на увеличение доли арендного жилья на рынке недвижимости. В столице будут построены дома, владельцами которых будут считаться инвесторы. При этом они будут платить минимальные имущественные налоги и заключать с государством договора долгосрочной аренды. В данном случае посредником выступает банк. В результате в ведении муниципальных властей оказывается жилищный фонд, предназначенный для малоимущих граждан, которые будут являться арендаторами жилья и не смогут приватизировать его. Согласно программе, малоимущие граждане смогут арендовать жилье по низким ценам, в то время как они будут стоять в очереди на получение новой квартиры. Программа имеет два пути развития: либо государство станет датировать аренду квартир у частников, либо само будет строить жилье и сдавать его по минимальным расценкам. Если программа будет развиваться по первому сценарию, то затраты госбюджета будут не столь велики (например, если дотация потребуется 7 миллионам семей, то в год расходы бюджета составят 350-420 млрд. руб.). Если же государство начнет строить жилье, для последующей сдачи его в аренду для тех же 7 миллионов семей, то затраты бюджета возрастут до 11 трлн. рублей (если предположить, что это будут стандартные двухкомнатные квартиры по 54 кв. метра). Таким образом, государство, скорее всего, выберет менее затратный вариант – выплата дотаций, но в связи с этим может возрасти рост цен на аренду жилья, и расходы государства вырастут минимум в 2 раза. 3.3. Анализ альтернативных способов улучшения жилищных условий Аренда и ипотека – два наиболее доступных способа решения жилищных проблем. Однако, ставки по жилищным кредитам находятся на уровне, когда, потенциальный клиент банка ошибочно может решить, что займ обойдется дороже ежемесячных отчислений на аренду жилья. Далее мы приведем расчеты, доказывающие обратное. С августа 2012 года ставки по ипотечным кредитам стали резко увеличиваться (рис.22). Источник: Агентство ипотечного жилищного кредитования Рис. 22. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009-2012 гг.), % годовых Самыми активными игроками на рынке ипотечного кредитования являются Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Уралсиб и банк Возрождение. В период с августа по ноябрь 2012 года эти банки резко увеличили ставки по ипотечным кредитам, одновременно смягчив требования к заемщикам в части минимального размера первоначального взноса. Заемщики спешили получить кредит на более выгодных условиях, и за счет этого, в условиях увеличения ставок, происходил рост ипотечного кредитования. Высокие ставки по кредитам и нежелание граждан брать займы в банке приводят к регулярному росту стоимости аренды жилья. Размер ипотечных выплат в настоящее время в два раза превышают арендные. На рисунке 23 отражена обратная зависимость ставок по ипотечным кредитам и темпам роста рынка ипотечного жилищного кредитования (приложение 19). [42] Источник: Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Рис. 23. Объем выданных ипотечных кредитов в Москве млрд. руб., и темпы роста объема ИЖК в 2012 г. по сравнению с 2011 г.,% Банки стараются минимизировать свои риски и отдают предпочтение заемщикам-женщинам. По данным аналитиков компании ГМСН доля женщин, среди покупателей, воспользовавшихся ипотечными программами, составила 42%, а доля мужчин - 32%. Оставшиеся 26% сделок были оформлены на семейные пары. Приобретение квартиры в ипотеку имеет существенный плюс: вы платите деньги за собственное жилье, которое потом достанется вашим детям и внукам. В случае аренды квартиры, деньги уходят в карман арендодателя. Для семейных пар, имеющих детей аренда квартиры доставляет множество неудобств, т.к. для постановки на учет в поликлинику, детский сад, школу требуется постоянная регистрация. Если вы не способны вовремя оплатить аренду квартиры, то вы обязаны освободить помещение в течение 24 часов. В случае ипотечного кредитования, банки всячески защищают права и интересы заемщиков и могут предложить вам несколько вариантов решения проблемы. Существует «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»5, которое занимается оказанием помощи тем, кто попал в сложную ситуацию. Заемщикам предоставляется время на восстановление платежеспособности для исполнения обязательств по ипотечному кредиту. Преимуществом ипотеки является не только собственное жилье, но и инвестиции. Чтобы оценить экономическую выгоду необходимо сопоставить арендную и ипотечную ставки. Если выплаты по ипотеке превысят стоимость аренды более чем на 15%, то выгоднее брать ипотеку. При выборе способа решения жилищной проблемы следует учитывать следующие критерии: - объем первоначальных вложений. - размер ежемесячного платежа; - доступность (в этом случае учитывается заработная плата, при которой семья может позволить себе аренду квартиры или ипотеку); - психологические факторы. Сегодня банки предлагают множество различных ипотечных программ, в том числе и льготных. Размер кредита достигает 70-90%. Стоимость приобретенной в ипотеку квартиры в долгосрочной перспективе вырастет в пределах инфляции. То есть за 20 лет, стоимость квартиры может вырастет в 6,5 раз. Маловероятно, что арендатор сможет накопить за 20 лет необходимую сумму на покупку квартиры. Для получения кредита на покупку жилья необходимо соответствовать следующим требованиям:
В случае аренды схема выглядит более упрощенной:
Альтернатива ипотеке - аренда с выкупом. В этом случае будущий хозяин квартиры платит арендную плату до тех пор пока выплаченная им сумма не сравняется со стоимостью квартиры. Такая практика распространена в Казахстане и некоторых западных странах. Плюсы такой сделки: вы не выплачиваете проценты по ипотеке, можно вносить дополнительные выплаты, чтобы ускорить процесс. Однако существуют и свои недостатки: - арендная ставка не может быть снижена; - в случае регулярной задержки платежей арендодатель вправе расторгнуть договор. Сравним сроки окупаемости квартир в разных регионах России, в том числе в Москве (приложение 20). За основу была принята однокомнатная квартира на вторичном рынке жилья. При ипотечном кредитовании 20% стоимости квартиры составляют деньги покупателя, оставшуюся сумму брали в кредит на 15 лет под 13% годовых. Срок окупаемости рассчитывается по формуле:  ,где К- капиталовложения; П- прибыль. Под капиталовложениями понимаются затраты на покупку квартиры. Под прибылью - деньги, полученные от сдачи квартиры в аренду. Результаты расчетов приведены в приложении 19. Итак, в большинстве регионов при покупке квартиры в ипотеку срок окупаемости превышает 20 лет. При покупке жилья на собственные средства срок окупаемости снижается в 1,5-2 раза. Реальная стоимость квартиры оценивается с помощью индекса доходности, на основании которого можно сделать вывод; «Что выгоднее: положить деньги на депозит или приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду?». Доходность от сдачи однокомнатной и трехкомнатной квартир в Москве может достигать 5,7% годовых, двухкомнатной – 6,1%. Учитывая нынешнюю экономическую ситуацию, высокие темпы роста цен на недвижимость, эксперты приходят к выводу, что выгоднее положить деньги на депозит. Аренда жилья составляет конкуренцию приобретению квартир с помощью ипотечного кредитования. В России цена аренды в 2 раза ниже ежемесячных ипотечных выплат. В Европе эти показатели находятся приблизительно на одном уровне. В перспективе цена аренды в России будет продолжать расти, а ставки по ипотеке падать. Для снижения ставки по ипотечным кредитам, необходимо использовать средства государственных фондов. Эта практика широко используется в Западной Европе, где ипотечная ставка субсидируется государством. Развитие рынка аренды жилья требует: - совершенствования правовой защиты нанимателей и наймодателей; -установление системы налогообложения, стимулирующей предоставление квартир в аренду в рамках правового режима. Принятие этих мер позволит защитить участников рынка найма жилья и обеспечить его прозрачность. Заключение Магистерская диссертация посвящена анализу стоимости аренды жилья. После кризиса 2008-2009 года произошло снижение цен на рынке жилья, что в свою очередь отразилось на рынке аренды. В этот период спрос на арендное жилье снизился. К 2011 году ситуация стабилизировалась и сейчас по данным Федеральной службы государственной статистики вновь наблюдается рост цен на жилье, увеличение ставок по ипотеке и рост спроса на арендное жилье. Это связано с тем, что темпы роста цен на жилье в 2-3 раза превышают темпы роста заработной платы и для большинства населения приобретение жилья остается невозможным. Государство пытается помочь населению улучшить свои жилищные условия путем предоставления всяческих льгот. Так, например, в Ивановской области после рождения третьего ребенка семье выделяется участок земли для строительства собственного дома. В 2008 году президент России, Дмитрий Медведев, дал указ обеспечить жильем всех ветеранов ВОВ. Несмотря на принимаемые меры, численность семей, состоящих на учете на получение жилья, с каждым годом растет. В процессе написания магистерской диссертации были использованы методы многомерного статистического анализа. Методом расщепления смесей была проведена дифференциация квартир, сдаваемых в аренду в 2012 году, по показателю месячной стоимости аренды жилья. В результате дифференциации было подтверждено существование на рынке жилья четырех классов: - эконом-класс; - класс-комфорт; - бизнес-класс; - элитное жилье. Наибольшим спросом пользуются квартиры класса-комфорт, где цены на однокомнатные квартиры находятся в пределах руб., двухкомнатные - руб., трехкомнатные - руб. В последние полтора-два года наблюдается рост спроса на элитное жилье. Данный тип жилья предпочитают люди с высоким уровнем достатка. Большая часть элитного жилья расположена в центре столицы вблизи от деловой и культурной жизни. Методом кластерного анализа все районы Москвы были поделены на четыре однородные группы. Основными классифицирующими признаками, помимо стоимости аренды, стали удаленность от центра города и инфраструктура района. В ходе проведения исследования была построена регрессионная модель стоимости аренды жилья. Наиболее значимыми показателями, оказывающими влияние на месячную стоимость аренды квартиры, являются: общая площадь квартиры, площадь кухни, время в пути до центра города, экология и год постройки дома. Эти факторы объясняют вариацию результативного признака на 63%. Третья глава диплома посвящена тенденциям развития рынка аренды жилья. Каждый год в Москву приезжают новые люди. В связи с высокими ценами на жилье, далеко не все могут позволить себе приобретение квартиры. Это способствует формированию такого класса, как «потенциальные арендаторы» жилья. Чаще всего к этой категории относятся люди в возрасте до 35 лет и молодые семьи без детей. Аренда жилья наряду с банковскими депозитами выступает как средство получения дохода. Получение постоянного дохода при сдаче жилья возможно лишь при стабильном уровне цен, что не соответствует нынешней экономической ситуации не только в Москве, но и в стране в целом. Поэтому в настоящее время депозит в банке выгоднее вложения денег в покупку жилья с целью последующей его сдачи в аренду. Данное исследование опирается на имеющуюся систему показателей жилищных условий населения. В процессе написания магистерской диссертации были использованы методы многомерного статистического анализа, которые можно использовать не только для анализа жилищных условий населения, но и для других социально-экономических явлений и процессов. Методология, представленная в процессе написания диссертационной работы, является универсальной и может быть использована для анализа других отраслей экономики. Для более полного изучения жилищных условий населения и рынка аренды жилья необходимо вести постоянное наблюдение за развитием жилищного строительства, реформ посвященных жилищно-коммунальному хозяйству, а также проводить опросы среди населения, касающиеся вопросов удовлетворенности людей жилищными условиями. Кроме того, необходимо постоянно совершенствовать существующую систему ЖКХ и принимать все возможные меры для улучшения жилищных условий граждан, т.к. это одна их важнейших социальных проблем. Литература
|
Похожие:
 | Составили: Гарифуллин И. Р. (тема 1); Нафикова О. Д. (тема 2); Галимханов А. Б. (тема 3); Сергеев А. Л. (тема 4); Валиуллина А. Р.... | | Ширина Н. В. – к т н., ст преподаватель кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического... |
| Об утверждении Порядка предоставления физическим лицам социальных выплат на цели оплаты части стоимости жилья в виде первоначального... | | Об установлении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 4 квартал 2014 года для определения размеров... |
| Об установлении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 3 квартал 2015 года для определения размеров... | | Об установлении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 1 квартал 2015 года для определения размеров... |
| Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) | | Работа выполнена на кафедре Теории статистики и прогнозирования Московского государственного университета экономики, статистики и... |
 | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |