Техническое задание (технические указания) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения,

Скачать 0.72 Mb.

Название	Техническое задание (технические указания) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения,
страница	4/5
Тип	Техническое задание

filling-form.ru > Договоры > Техническое задание

1 2 3 4 5

13.2.6.5. Результаты расчета коэффициента капитализации единого объекта недвижимости методом рыночной экстракции Оценщик представляет в форме следующей таблицы:

№ п/п	Описание единого объекта недвижимости, включающего сопоставимый объекту аренды земельный участок	Цена, ден. ед.	Чистый операционный доход, ден. ед.	Коэффициент капитализации (04/03)	Степень сопоставимости с единым объектом недвижимости, включающим объект аренды^¹¹	Значение
01	02	03	04	05	06	07
1
2
...
N
ИТОГО					1

13.2.6.6. Результаты определения мультипликатора потенциального валового дохода должны быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Описание единого объекта недвижимости, включающего сопоставимый объекту аренды земельный участок	Цена, ден. ед.	Потенциальный валовой доход, ден. ед./ед. времени	Валовой рентный мультпликатор (03/04)	Степень сопоставимости с единым объектом недвижимости, включающим объект аренды^¹²	Значение
01	02	03	04	05	06	07
1
2
...
N
ИТОГО					1

13.2.7. Требования к оформлению обобщения результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды и отражению итоговой величины арендной платы за объект аренды.

Итоговая рыночная величина арендной платы должна быть указана для определенного временного интервала (за год, квартал, месяц и т.д.), на который был/будет заключен договор аренды земельного участка, за единицу измерения земельного участка (кв.м, гектар, сотка и т.д.).
Приложения
Приложение № 1
Форма справки о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости
СПРАВКА

о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости

№ п/п	Элементы операционных расходов	Единица измерения	Величина по последнему году предшествовавшему дате аренды
	Общая величина операционных расходов, в том числе
1.	Постоянные расходы
1.1.	налог на имущество
1.2.	плата за землю
1.3.	страховые платежи
1....	иные
2.	Переменные расходы
2.1.	коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация
2.2.	расходы на текущий ремонт
2.3.	расходы на содержание территории и автостоянки
2.4..	расходы по обеспечению безопасности
2....	иные
3.	Расходы на замещение

Подписи:

От правообладателя или балансодержателя: ________________________

(представитель/представители правообладателя/балансодержателя)

Приложение № 2
Форма акта приема-передачи документов от заказчика
АКТ

приема-передачи документов

№ ____

_______________

(дата заполнения)

Мы, нижеподписавшиеся, _______________ (наименование Оценщика) в лице ____________ (представитель/представители Оценщика), и _________________ (наименование правообладателя) в лице _________________ (представитель/представители правообладателя), составили настоящий акт о нижеследующем:

_________________ (наименование Оценщика) ___________ (дата осуществления запроса) осуществил запрос у _____________ (наименование правообладателя) нижеследующего перечня документов, необходимых для проведения оценки объекта оценки. ___________________ (представитель правообладателя) _____________ (дата осуществления передачи документов) предоставил, а ______________ (представитель Оценщика) принял следующие документы и по факту передачи заполнил следующую форму:

№ п/п	Документы, запрошенные у заказчика	Отметка о предоставлении/непредоставлении документа	Причины непредоставления документов
1.	Документы, подтверждающие право на объект: свидетельство на право собственности либо договор аренды, либо другой правоустанавливающий документ
2.	Документы БТИ на объект, в том числе:
2.1.	- технический паспорт БТИ;
2.2.	- выписка из технического паспорта;
2.3.	- поэтажный план;
2.4.	- экспликация;
2.5.	- справка о физическом состоянии
3.	Документы, подтверждающие наличие/отсутствие обременений у объекта аренды, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и др. (если есть)
4.	Документы, подтверждающие права на земельный участок: свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.
5.	Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
6.	Ситуационный план земельного участка
7.	Кадастровый план участка с указанием его границ (при наличии)

Настоящий акт подписан в двух экземплярах, каждый из которых имеет юридическую силу.
Подписи:

От правообладателя: ________________________

(представитель/представители правообладателя)

От Оценщика: ________________________

(представитель/представители Оценщика)
Приложение № 3
Примерная форма акта осмотра улучшений объекта аренды
АКТ

осмотра улучшений объекта аренды

“ ” 200_ г.

Время осмотра: ___ ч. ____мин.

Адрес
Собственник
Юридические права и ограничения
Общая площадь, объем (кв.м., куб.м.)
Конструктивные элементы объекта^¹³: Материал стен (кирпич и т.д.) Конструкция фундамента Перекрытия: чердачное междуэтажное Кровля Полы Проемы Внутренняя отделка
Наличие подвала тех. этажа
Признаки износа конструктивных элементов объекта: Фундамент: Стены Перекрытия: чердачное междуэтажное Кровля Полы Проемы Внутренняя отделка
Коммуникации (наличие, источник): электричество канализация отопление вода (хол./гор.) телефон
Наличие особых условий

Акт составлен на основании осмотра. При осмотре присутствовали:

Представитель Оценщика
Представитель балансодержателя или собственника
Приложение № 4
Источники информации, рекомендуемые к использованию для получения информации о регионе, в котором находится объект аренды:

- информационные порталы сети Интернет:

http://krasadmin.krasu.ru/region/

http://admkrai.kuban.ru/kray/

http://www.adm.khv.ru/

http://www.magadan.ru/economica/

http://www.mosreg.ru/

http://www.admlr.lipetsk.ru/

http://www.bryanskobl.ru/

http://www.gov.ryazan.ru/

http://www.govirk.ru/

http://www.midural.ru/

http://www.lenobl.ru/

http://www.wciom.ru

http://www.gorod.org.ru

http://www.zircon.ru

http://www.isi.org.ru

http://www.cemi.rssi.ru

http://www.gfk.ru.

Источники информации, рекомендуемые к использованию для получения информации о состоянии инвестиционного климата в РФ:

http://www.economy.gov.ru

http://www.expert.ru

http://www.bisinfo.ru

http://www.mcx.ru

http://www.mineconom.ru

http://www.mosstat.ru

http://www.budgetrf.ru

http://www.minfin.ru

http://www.economy.gov.ru

http://www.duma.gov.ru

http://www.cbr.ru

http://www.ach.gov.ru

http://www.eeg.ru

http://www.akdi.ru.

Приложение № 5

В соответствии со ст. 7 земельного кодекса РФ, выделяются следующие категории земельных участков:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Возможно использование следующей классификации видов назначения/разрешенного использования земельных участков в рамках категорий (в соответствии с Земельным кодексом, далее- ЗК):

1) земли сельскохозяйственного назначения (ст. 77 ЗК):

- сельскохозяйственные угодья;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,

- земли, занятые древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

- земли, занятые замкнутыми водоемами,

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

2) земли поселений (стр. 85 ЗК);

- земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

- для индивидуальной жилой застройки,

- малоэтажной смешанной жилой застройки,

- среднеэтажной смешанной жилой застройки,

- многоэтажной жилой застройки,

- иных видов застройки.

2) общественно - деловым;

- для застройки административными зданиями,

- для застройки объектами образовательного, культурно - бытового, социального назначения;

-для застройки иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

3) производственным;

- для застройки промышленными объектами,

- для застройки коммунально – складскими объектами,

- для застройки иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

- для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта;

- для застройки объектами связи,

- для застройки объектами инженерной инфраструктуры,

- для застройки объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

5) рекреационным:

- земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами.

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (ст. 87 ЗК):

земли промышленности;
земли энергетики;
земли транспорта;
земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
земли для обеспечения космической деятельности;
земли обороны и безопасности;
земли иного специального назначения.

4) земли особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК):

особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно - оздоровительных местностей и курортов;
природоохранного назначения;
рекреационного назначения;
историко - культурного назначения;
иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами.

5) земли лесного фонда (ст. 101 ЗК):

- лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие),

- предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

6) земли водного фонда (ст. 102 ЗК):

- земли, занятые водными объектами,

- земли водоохранных зон водных объектов,

- земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

7) земли запаса.

Приложение № 6

Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды:

http://www.knightfrank.com

http://www.colliers.ru

http://www.joneslanglasalle.ru

http://www.noblegibbons.ru

http://www.snr-realty.com

http://www.realtor.ru

http://www.miel.ru

http://www.abn-realty.ru

http://www.g2p.ru

http://www.arendator.ru

http://www.dm-realty.ru

http://www.rre.ru

http://www.marketsurveys.ru

http://www.vedi.ru

http://www.realtymarket.ru

http://www.mian.ru

http://www.swissrealty.ru

http://www.estatecentre.ru

http://advert.nsk.ru

http://www.777222.ru

http://vashsovetnik.ru.

Приложение № 7

Ценообразующими факторами для земельных участков могут являться:

- направление, на котором находится земельный участок;

-·удаленность от регионального центра; транспортная доступность;

- экология и ландшафтная ценность территории;

- степень удаленности от естественных водоемов;

- коммуникации и дороги;

- юридическая «чистота» и возможность перевода участка в другие категории;

- наличие и степень развитости инфраструктуры;

- степень удаленности от промышленных предприятий и аэропортов; степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

- наличие улучшений участка;

- плотность застройки участка (фактическая и разрешенная).

- эстетическая, историческая ценность застройки;

- состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

- инженерно-геологические условия строительства.

Приложение № 8
Рекомендуемые источники информации о сходных объектах объекта аренды из печатных изданий:

- журнал «Недвижимость & Цены»;

- журнал «Недвижимость для бизнеса»;

- журнал «Тригон»;

- бюллетень «RWAY»;

- журнал «Мир & Dom. Business» и др.

Среди интернет-изданий авторитетными и признанными на рынке являются такие информационные порталы, как:

http://www.colliers.ru

http://www.joneslanglasalle.ru

http://www.noblegibbons.ru

http://www.snr-realty.com

http://www.orgm.nm.ru

http://www.knightfrank.com

http://www.roszem.ru

http://www.zemly.ru

http://www.g2p.ru

http://www.alsa.ru

http://www.foreman.ru

http://www.sredao.ru

http://www.elithouse.ru

http://www.zem-kom.ru

http://www.kottedji.ru

http://realty.incom.ru

http://www.domik.info

http://mosoblzem.ru.
Приложение № 9
http://old.expert.ru/expert/ratings/regions/reg2005/44-text2.htm
Формат представления информации по анализу рисков (Эксперт #44 (490) от 21 ноября 2005 г.)

Ранг риска		Ранг потенциала в 2004-2005гг.	Средний ранг интегрального риска за 10 лет	Регион (субъект федерации)	Средневзвешенный индекс риска (Россия=1) в 2004-2005гг.	Изменение уровня риска: увеличение (+), снижение (-) 2004-2005гг. к 2003-2004гг.	Ранги составляющих инвестиционного риска в 2004-2005гг.							Изменение ранга риска
2004-2005гг.	2003-2004гг.	Ранг потенциала в 2004-2005гг.	Средний ранг интегрального риска за 10 лет	Регион (субъект федерации)	Средневзвешенный индекс риска (Россия=1) в 2004-2005гг.		Законодательный	Политический	Экономический	Финансовый	Социальный	Криминальный	Экологический	2004-2005гг. к 2003-2004гг.	2004-2005гг. к 1996-1995гг.
1	3	2	4,8	Санкт-Петербург	0,826	-0,046	24	80	4	4	1	31	46	2	11
2	13	34	15,4	Липецкая область	0,849	-0,1	38	44	23	12	3	3	71	11	19
3	1	66	4,5	Новгородская область	0,855	-0,006	4	57	12	20	8	38	20	-2	7
4	4	24	4	Белгородская область	0,865	-0,011	64	40	13	16	4	21	11	0	4
5	6	8	5,1	Республика Татарстан	0,865	-0,021	50	6	24	32	10	29	37	1	-4
6	12	10	21,3	Ростовская область	0,869	-0,068	41	17	2	26	9	46	25	6	37
7	2	37	9,2	Ярославская область	0,875	0,005	1	43	51	25	5	53	55	-5	9
8	9	6	9,8	Нижегородская область	0,877	-0,03	2	60	59	14	22	32	17	1	-6
9	15	1	4,3	Москва	0,904	-0,055	76	35	1	2	2	80	26	6	-5
10	7	38	18,6	Вологодская область	0,906	0,008	27	27	26	5	26	44	72	-3	12

Приложение № 10

1 2 3 4 5

	Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта... Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы)		Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету... Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся...
	Стандарт № ст-122-20 3 муниципальной услуги «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для...		Техническое задание «Определение величины арендной платы за использование... В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим тз, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия...
	Отчет №005-об/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, для осуществления сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства...		О порядке предоставления и использования корпоративных автомобилей задача Целью данной Политики является: Определение категорий сотрудников, имеющих право пользования служебным (корпоративным) автомобилем;...
	Образец заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом Факт владения и пользования недвижимым имуществом может быть установлен судом в порядке особого производства (п. 6 ч. 2 ст. 264 Гпк...		Образец заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом Факт владения и пользования недвижимым имуществом может быть установлен судом в порядке особого производства (п. 6 ч. 2 ст. 264 Гпк...
	Отчет №034-Н/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи...		Владения, бессрочного пользования на землю (на праве пожизненного... «Выдача Администрацией Первомайского района дубликатов Свидетельств, и Свидетельств ранее не полученных, о праве собственности, владения,...

Похожие: