6. Жилищные вопросы: собственность и коммунальное обслуживание
Как регулируются права собственника квартиры в многоквартирном доме?
Этот вопрос регулируется гл. 18 ГК. В соответствии со ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 291 ГК определяет понятие "товарищество собственников жилья" как организацию, создаваемую собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома.
В рамках товарищества собственников жилья легче защищать права собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе по отстаиванию прав самостоятельно сдавать в аренду принадлежащие товариществу собственников жилья помещения. Порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья регулируется Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
Если квартира приобретена в собственность, можно ли требовать ее замены при обнаружении недостатков?
Нет. Отношения, возникающие между потребителем и продавцом при продаже недвижимого имущества (например, квартиры) для личных (бытовых) нужд, регулируются нормами ГК и Закона о защите прав потребителей.
Последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимого имущества (квартиры и др.), не соответствующей по качеству условиям договора, установлены ст. 475, 557 ГК. В соответствии с этими статьями, если при продаже недвижимого имущества недостатки не были оговорены продавцом, потребитель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы.
В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества (ст. 557 ГК).
Как быть уверенным в том, что приватизация квартиры правомерна?
Договор приватизации относится к "гарантированным" договорам, ведь стороной в этом договоре наряду с гражданином выступает государство в лице его жилищных органов.
Пример
О. и ее отец приватизировали свою трехкомнатную квартиру. На момент приватизации никто, кроме них, в квартире прописан не был. Вскоре отец умер, оставив завещание в пользу О. Через некоторое время к ней стала наведываться ее тетка З. с племянником, возвратившиеся из Норильска. З. заявила, что имеет в этой квартире "долю", что все документы, полученные О., недействительны. З. обратилась в суд, требуя "аннулировать" приватизацию, восстановить ее жилищные права. В доказательство своей правоты З. указывала, что раньше была прописана в этой квартире, а после того, как она выехала, О. и ее отец получили эту, спорную, трехкомнатную квартиру. З. умолчала о том, что выписалась из квартиры добровольно, вступив в жилищно-строительный кооператив и получив там отдельную квартиру.
Суд разбирался в этом деле долго, но в конце концов вынес справедливое решение, отказав З. и ее племяннику в иске. О. осталась в квартире одна. Решение вступило в законную силу.
Солидные риэлторские фирмы оказывают серьезную помощь гражданам при заключении договоров, проверяя "чистоту" квартир, помогая без риска получить деньги за проданную квартиру путем закладывания денег в банковскую ячейку, наконец, составляют юридически грамотный договор, что немаловажно, так как нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью больше не является обязательным. Некоторые из риэлторских фирм пошли еще дальше. Они обещают, что, если в течение года после заключения договора при их участии у гражданина возникают какие-либо проблемы с квартирой (например, приезжает какая-нибудь тетя из Норильска), они компенсируют все расходы, понесенные гражданином при неблагоприятном развитии событий. Ищите такие фирмы. Исковое заявление о признании договора приватизации недействительным см.: образец 14.
|
