Рекомендации в помощь собственникам помещений в многоквартирных домах по содержанию общего имущества многоквартирного дома содержание

2) требовать допуска в заранее согласованное с собственником помещений в многоквартирном доме время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время;

3) осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором.

Собственник помещений в многоквартирном доме имеет право:

1) получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу;

2) получать от управляющей организации сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг (см. заявление о предоставлении информации – приложение № 2), акт о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки, информацию об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты;

3) быть в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг;

4) требовать от управляющей организации уплаты неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества в порядке и случаях, предусмотренных федеральными законами и договором, а также возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу собственника помещений в многоквартирном доме (проживающих совместно с ним лиц) вследствие непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также морального вреда в порядке и размерах, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;

5) осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором.

Собственник помещений в многоквартирном доме обязан:

1) при обнаружении неисправностей (аварий) внутриквартирного оборудования, коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета немедленно сообщать о них управляющей организации и в аварийно-спасательную службу, а при наличии возможности - принимать все возможные меры по их устранению;

2) в целях учета коммунальных ресурсов, подаваемых собственнику помещений в многоквартирном доме, использовать коллективные (общедомовые), общие (квартирные) или индивидуальные приборы учета, внесенные в государственный реестр средств измерений;

3) своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги;

4) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором.

10. Порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества:

В случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества собственник помещений в многоквартирном доме уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации или иную службу, указанную управляющей организацией - исполнителем (далее - аварийно-диспетчерская служба). Образец претензии в управляющую организацию приведен в приложении № 3.

Сообщение о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества может быть сделано собственником помещений в многоквартирном доме в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации в аварийно-диспетчерской службе. При этом собственник помещений в многоквартирном доме обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес проживания, а также вид непредоставленной коммунальной услуги или предоставленной коммунальной услуги ненадлежащего качества. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить собственнику помещений в многоквартирном доме сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема.

Если собственник помещений в многоквартирном доме (или его представитель) и управляющая организация (или его представитель) не пришли к единому решению относительно качества предоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата оценки качества предоставления коммунальных услуг, на которую приглашается представитель государственной жилищной инспекции и представитель общественного объединения потребителей.

По результатам повторной оценки качества предоставления коммунальных услуг составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается собственником помещений в многоквартирном доме (или его представителем) и управляющей организацией (или его представителем).

В акте о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (примерная форма акта приведена в приложении № 4).

Датой начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается:

1) время подачи собственником помещений в многоквартирном доме в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;

2) время, указанное в акте, составленном управляющей организацией в случае выявления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;

3) время начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным приборами учета.

Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества составляется в 2 экземплярах, один из которых передается собственнику помещений в многоквартирном доме, второй остается в управляющей организации.

В случае причинения управляющей организацией или третьими лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу собственника помещений в многоквартирном доме или совместно проживающих с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме управляющая организация (или ее представитель) и собственник помещений в многоквартирном доме (или его представитель) составляют и подписывают акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба.

Указанный акт должен быть составлен управляющей организацией и подписан его уполномоченным представителем не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу.

В случае невозможности подписания акта собственником помещений в многоквартирном доме (или его представителем) он должен быть подписан двумя очевидцами.

Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным:

1) со дня подписания собственником помещений в многоквартирном доме (или его представителем) акта об устранении недостатков предоставления коммунальных услуг;

2) с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета.

Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты управляющей организацией неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.

В случае неудовлетворения (полного или частичного) управляющей организацией претензии (заявления) о перерасчете размера платы за коммунальные услуги, а также об уплате неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором, собственник помещений в многоквартирном доме имеет право подать в суд соответствующий иск о защите прав потребителя коммунальных услуг (см. образец типового искового заявления потребителя в суд о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (после оплаты коммунальных услуг) – приложение № 5).

11. Изменение размера платы за содержание и ремонт:

В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы в управляющую организацию.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации управляющей организацией.

Управляющая организация обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения заявления направить соответственно собственнику помещения в многоквартирном доме извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в многоквартирном доме пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

12. В случаях непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по содержанию общего имущества в многоквартирном доме управляющей организацией собственник помещений в многоквартирном доме имеет право обжаловать действия управляющей организации, направив соответствующие заявления:

1. Мировому судье (в соответствии с компетенцией, установленной статьей 3 Федерального закона от 17.12.1998 № 188-ФЗ «О мировых судьях в Российской Федерации», при цене иска, не превышающим 50 000 рублей) или в районный суд (иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора – статья 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

2. В прокуратуру Калининградской области, г. Калининград, ул. Горького, д. 4 (осуществляет рассмотрение всех видов нарушений ЖКХ).

3. В Управление Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области, г. Калининград, ул. Барнаульская, д. 4 (осуществляет рассмотрение фактов нарушений антимонопольного законодательства в сфере ЖКХ).

4. В Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области (Роспотребнадзор), г. Калининград, ул. Иванникова, д. 5 (осуществляет рассмотрение фактов нарушений прав потребителей в сфере ЖКХ).

5. В Государственную жилищную инспекцию Калининградской области, г. Калининград, ул. Барнаульская, д. 4 (осуществляет рассмотрение фактов нарушений жилищного законодательства).

6. В саморегулируемую организацию (СРО) - Некоммерческое партнерство «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимостью», г. Калининград, ул. Сергеева, д. 14-412 (осуществляет рассмотрение всех видов нарушений в отношении управляющих организаций, являющихся членами СРО).

При направлении жалобы на действия (бездействие) управляющей организации к жалобе необходимо приложить копии актов, обращений в управляющую организацию и имеющихся ответов. Образцы документов приведены в приложениях №№ 2, 3, 4 и 5 к настоящим рекомендациям.

Приложение № 1

Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, включая периодичность их исполнения, определяются договором управления многоквартирным домом с учетом положений Жилищного кодекса, Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлений Правительства Российской Федерации от 02.10.2009 № 782 «Об утверждении технического регламента о безопасности лифтов», от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», Приказа Госстроя Российской Федерации от 22.08.2000 № 191 «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда», Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия. ГОСТ Р 51617-2000» и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Работы и услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, включая периодичность их исполнения, должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Примерный (рекомендуемый) перечень услуг и работ по содержанию общего имущества

многоквартирного дома

1. Состав и периодичность работ по содержанию мусоропровода (выполняется при оборудовании дома мусоропроводом)

№	Перечень работ	Рекомендуемая периодичность
1	Удаление мусора из мусороприѐмных камер, уборка мусороприѐмных камер, мойка сменных мусоросборников	ежедневно
2.	Уборка клапанов мусоропроводов	по мере необходимости, но не реже 1 раза в неделю
3	Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода, очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	по мере необходимости, но не реже 1 раза в месяц
4	Устранение засора мусоропровода	по мере необходимости в течение суток