Улучшения арендатора в объекты недвижимости: порядок возмещения и оценка стоимости
Скачать 0.51 Mb.
|
Улучшения арендатора в объекты недвижимости: порядок возмещения и оценка стоимостиЧумаков Сергей ВикторовичНаиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности до сих пор является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ. С начала 90-х годов наибольший вес на рынке аренды занимают объекты государственной и муниципальной собственности, предоставляемые для размещения на их площадях производственной, торговой и иной деятельности. Довольно часто арендатор вынужден приводить объект недвижимости в состояние, пригодное для эксплуатации, восстанавливать или заменять отдельные конструктивные элементы, а порой проводить существенную его реконструкцию. Все это влечет необходимость материальных затрат для арендатора, которые он предполагает возместить в ходе использования арендуемых площадей. Автору в его практике встречались такие примеры вложений арендаторов, как:
А уж примеров переделки неприспособленных помещений под офисы и магазины может привести немалое количество любой оценщик. Однако по окончании срока аренды (или иных причинах расторжения отношений между арендодателем и арендатором) неизбежно возникает вопрос о возмещении вложений арендатора в объект аренды. Это вызвано тем, что срок использования улучшений порой намного превышает срок аренды, а технические и эксплуатационные характеристики арендованного объекта могут существенно измениться. Особенно актуальными вопросы определения стоимости улучшений, внесенных арендатором, стали в последние два года, в ходе реализации положений законодательства о местном самоуправлении, согласно которому, перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности, резко сокращен. К тому же, изменения в порядке формирования местных бюджетов вынуждают муниципальные образования в ускоренном темпе продавать непрофильные объекты недвижимости. Для определения величины затрат арендатора на улучшения объекта недвижимости проводят независимую оценку по заданию самого арендатора, собственника объекта или судебных органов. Часто такую проблему оценщику предстоит решить в ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В любом случае, перед аналитиком ставится довольно нетривиальная задача, усложняющаяся отсутствием методических разработок по данной теме. В представляемой работе автор, используя свой практический опыт, попытался в систематизированном виде изложить методические основы, позволяющие оценщику решить вопрос о целесообразности произведенных арендатором улучшений и определить их стоимость в целях возмещения. Гражданско-правовые основы, определяющие порядок возмещения затрат арендатора В соответствии с положениями Гражданского Кодекса (ст. 616), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Ст. 623 ГК устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Как правило, собственник имущества конкретизирует положения Гражданского кодекса об условиях аренды и устанавливает порядок осуществления арендатором улучшений и возмещения их стоимости в договоре аренды или иных документах. Например, «Положением об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в собственности МО г.Новоуральск» предусмотрено, что обязательства арендатора по проведению текущего ремонта объекта аренды и его право на проведение капитального ремонта являются обязательными условиями договора аренды объекта недвижимости (п.2.4). При проведении арендатором капитального ремонта и (или) реконструкции объекта недвижимости, смета подлежит согласованию с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ (п. 2.8). Типовой договор аренды нежилого помещения, заключаемый между уполномоченным органом МО г. Новоуральск и арендатором, обязывает последнего своевременно производить необходимый ремонт арендуемых объектов за счет собственных средств. При этом, производить любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) можно только с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем. Одновременно, данный договор ограничивает права арендатора в сравнении с общими нормами ГК, что выражается в положении о том, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды. Нередко арендатор, помимо текущего или капитального ремонта, производит более серьезные инвестиции в объект оценки, вызванные производственной необходимостью, и подпадающие под понятие реконструкции. Градостроительным кодексом реконструкция характеризуется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Зачастую, следствием реконструкции является изменение функционального назначения объекта. Порой проекты реконструкции предусматривают очень специфические изменения в конструктивные элементы зданий и помещений, имеющие смысл только для конкретного арендатора (например, создание вентиляционной системы для производства сварочных работ), и не представляющие интереса для собственника помещения. Поэтому, неизбежно встает вопрос о целесообразности производимых арендатором улучшений с точки зрения их полезности для собственника при последующем использовании объекта по окончании аренды. Ведь может произойти так, что кроме арендатора, создавшего улучшения, они больше никому не будут нужны. Тогда речь должна идти о создании сверхулучшений, которые не только не повышают рыночную стоимость объекта (или доходы от его использования), а наоборот, ведут к снижению рыночной стоимости или ликвидности объекта, ограничивая сферу его возможного применения. Из анализа изложенных положений следует, что для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:
Помимо этого, капитальные вложения арендатора, как и любые инвестиции, должны отвечать принципам целесообразности и экономической эффективности, то есть, по крайней мере, не ухудшать эксплуатационные характеристики объекта аренды и не снижать его доходность (рыночную стоимость) для собственника. Только при выполнении всех перечисленных условий, собственник имущества (арендодатель) может решать вопрос о возмещении арендатору тем или иным способом стоимости внесенных им улучшений. Возмещение затрат на улучшения может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретной ситуации. Автор на практике сталкивался со следующими решениями этого вопроса:
С возмещением затрат по окончании (расторжении) договора аренды автору сталкиваться не приходилось, хотя судебная практика довольно часто говорит о таких фактах.1 |
Похожие:
 | По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») |  | Об утверждении Положения о порядке согласования проведения капитального ремонта арендуемых объектов недвижимости, находящихся в муниципальной... |
| Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) | | Статистическая информация о регистрации прав на объекты недвижимого имущества в упрощенном порядке («дачная амнистия») |
| Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... | | С 1 сентября 2006 г вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006г. №93-фз "О внесении изменений в некоторые законодательные акты... |
| Акт обследования заполняется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом... | | |
| Вич-инфекции, туберкулеза, сифилиса, шанкройда, хламидийной лимфогранулемы, лепры, наркологического освидетельствования участникам... | | Не более 80% от стоимости приобретаемой недвижимости (оценочной стоимости) при приобретении квартиры по инвестиционному договору... |