УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА
В ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ВОПРОСАМ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Обзор и анализ практических материаловподготовлен консультантом информационно-аналитического отдела аппарата Уполномоченного по правам человека в Оренбургской области Г.В. Новокрещеновым.
г. Оренбург
2012
Содержание
Введение 3
Оформление земельных участков, на которых
расположены объекты индивидуального жилищного
строительства (частные дома) 4
Оформление земельных участков,
расположенных в садоводческом, огородническом
или дачном объединении 9
Оформление земельных участков, отнесенныхк
категории земель сельскохозяйственного назначения,
так называемые паевые земли. 11
Введение
Колоссальный по масштабу земельный фонд России отличает уникальная инфраструктура, предоставляющая возможность непрерывного развития земельных отношений.
Конституция Российской Федерации предусматривает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
С момента принятия Земельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 136 от 25.10.2001) созданы условия для перехода к качественно новому земельному устройству. Разграничены полномочия между органами государственной власти и органами местного самоуправления, установлен совершенно новый порядок оформления или приобретения прав на земельные участки.
Однако неупорядоченность и нестабильность земельных отношений, пробелы в законодательстве приводят к нарушению прав граждан при оформлении в собственность земельных участков.
Несмотря на,казалось бы, упрощенный порядок оформления прав на земельные участки у граждан возникает большое количество вопросов: «Куда обращаться для оформления земельного участка? Какие для этого нужны документы? Каков порядок оформления участка?» и другие.
Настоящие методические рекомендации подготовлены с целью оказания правовой помощи всем заинтересованным лицам в вопросах оформления прав на земельные участки.
В рекомендациях рассматриваются вопросы об оформлении земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые, а также в садоводческом, огородническом или дачном объединении, описываются конкретные ситуации, и пути их решений.
Оформление земельных участков, на которых расположены объекты индивидуального жилищного строительства
(частные дома).
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
На протяжении многих лет государство стремилось решить наболевшую проблему – упростить процедуру оформления выделенных или предоставленных гражданам Российской Федерации в 90-х годах земельных участков.
Граждане получали земли на предприятиях, организациях различных форм собственности, онавыделялась и органами местного самоуправления. При этом к самой процедуре оформления участков относились самым простым способом, зачастую не собирались необходимые документы.
В те годы мало кто задумывался, что с развитием государственности, принятием множества нормативных правовых актов, регулирующих сферу оформления земельных отношений, увеличением числа государственных органов оформить участок будет сложно.
В настоящее время сложилось так, что обычный гражданин, не имея юридического образования, не в силах разобраться с установленными органами государственной власти процедурами по оформлению земельных участков в собственность.
Оформление конкретного участка – это индивидуальный труд человека. При этом и подход к самой процедуре его оформления должен быть индивидуальным в зависимости от наличия тех или иных документов.
Разберем наиболее часто встречающиеся на практике ситуации по оформлению земельных участков под жилыми (частными) домами.
У гражданина Российской Федерациив фактическом пользовании находится земельный участок с расположенным на нем жилым домом, приобретенным им в результате сделки, которая была совершена до 1990 года.
В данной ситуации гражданинможет бесплатно получить право собственности на указанный земельный участок.
Документом,подтверждающим факт приобретения жилого дома, служит договор купли-продажи (мены, дарения и другие), заверенный подписью нотариуса и органами технической инвентаризации.
Для оформления права собственности на землюгражданину необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении бесплатно в собственность такого земельного участка.
К указанному заявлению необходимо приложить следующие документы:
документ, удостоверяющий личность;
кадастровый паспорт на земельный участок, выданный Федеральным бюджетным учреждением «Кадастровая палата» по Оренбургской области;
копии правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства) на жилой дом;
кадастровый паспорт на здание либо генеральный план с приложением справки об объекте недвижимости;
выписка из единого государственного реестра прав на объекты недвижимости (жилой дом) и земельный участок.
По итогам рассмотрения документов уполномоченным органом местного самоуправления должно быть подготовлено постановление (распоряжение) о предоставлении гражданину в собственность земельного участка.
Имея на руках постановление (распоряжение) и кадастровый паспорт на земельный участок, можно обращаться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области для регистрации права собственности.
Если у гражданина Российской Федерации в фактическом пользовании находится земельный участок с расположенным на нем жилым домом, приобретенным им в результате сделок, после 1990 года, при этом правоустанавливающих документов на земельный участок нет, то он имеет право выкупить земельный участок по ценам, установленным постановлением правительства Оренбургской области.
Для оформления земельного участка необходимо:
обратиться с запросом о предоставлениикадастрового паспорта на земельный участок в Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» по Оренбургской области (в нем отражаются сведения о земельном участке: его местоположение, кадастровый номер, категория, разрешенное использование, площадь и др. характеристики);
обратиться в органы технической инвентаризации домовладений (БТИ) с заявлением о проведении работ по технической инвентаризации, подготовкикадастрового паспорта на здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства или генерального плана домовладения с приложением справки формы Ф1(в них указываются основные характеристики домовладения, включая площадь дома, материалы конструкций и др.);
обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о предоставлениивыписки из единого государственного реестра прав на объект недвижимости (жилой дом) и земельный участок;
подготовить копии правоустанавливающих документов на дом.
Указанные документы подаются в администрацию МО, где будет подготовлено постановление (распоряжение) о предоставлении за плату земельного участка и договор купли-продажи.
В последующем гражданину необходимо право собственности зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
1.3Гражданину Российской Федерации земельный участок предоставлялся до 2001 года для индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянном (бессрочном) пользовании.
При выделении земельных участков в советское время зачастую, выдавался договор с указанием вида права, на котором его предоставляют: договора о постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении.
Если у гражданина данный документ сохранился, то для оформления права собственности на принадлежащий участокнеобходимообратиться с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с приложением следующих документов:
договор о постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении;
кадастровый паспорт земельного участка.
Если договор утерян, то дубликат можно получить, обратившись в Архив Оренбургской области.Если документ удостоверен в государственных нотариальных конторах г.Оренбурга до 1993 года – в архиве при нотариальной палате.
Граждане, к которым право собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перешло в порядке наследования или по иным основаниям вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки в порядке выкупа.
Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в администрацию МО.
Факт выделения земельного участка может быть подтвержден актом о предоставлении гражданину участка (решение местной администрации, решение Совета депутатов и др.) или выписки из похозяйственной книги.
При наличии у гражданина на руках акта органа государственной власти или местного самоуправления право собственности можно зарегистрироватьобратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, приложив кадастровый паспорт земельного участка.
В том случае, если кадастрового паспорта нет, для его восстановления необходимо обратиться в архив Оренбургской области с запросом о предоставлении заверенной копии, которая послужит основанием для регистрации права собственности.
Документом – основанием для регистрации права также может служить и выданная органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок.
На практике встречаются случаи, когда гражданин приобрел жилой дом до 1998 года, и не знает, как предоставлялся земельный участок.
Договора купли-продажи недвижимости (в частности, жилых домов) до 1998 года удостоверялись в нотариальных конторах, о чем делалась соответствующая запись. Кроме того, договор считался действительным, если в нем, кроме подписи и печати нотариуса, стояла отметка органа технической инвентаризации (областного БТИ).
В большинстве случаев в текстах таких договоров указывались характеристики земельного участка, на котором располагался продаваемый дом. В частности, указывалась площадь участка, по какому виду права он принадлежит продавцу, а также реквизиты документа, свидетельствующего о выделении участка под строительство.
Если указанная информация известна, для оформления права собственности на земельный участок необходимо запросить дубликат указанного в договоре документа в архиве Нотариальной палаты Оренбургской области.
После получения нотариально заверенного дубликата документа об отводеземельного участка для оформления права собственности на участок нужно обращаться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
При этом, кроме данного документа на регистрацию необходимо предоставить кадастровый паспорт на земельный участок.
Для оформления права собственности на земельный участок одним из вышеперечисленных способов проведение работ по уточнению площади и границ участка (межевания) не обязательно. Важно, чтобы земельный участок был поставлен на кадастровый учет.
Однако, ориентировочная площадь и не установленные границы на местности могут привести к спорам со смежными землепользователями.В частности, соседи могут посягнуть на границы и общую площадь земельного участка, передвинув забор на нужное себе расстояние. В таком случае отстоять свои права в судебном порядке будет довольно сложно.
Таким образом,чтобыизбежать возникновение спорных ситуаций с соседями, после регистрации права собственности или до этого рекомендуется проведение межевых работ.
Оформление земельных участков, расположенных в садоводческом, огородническом или дачном объединении.
Зачастую у дачников отсутствуют свидетельства, удостоверяющие права на их владение землей. Это можно разрешить в рамках так называемой «Дачной амнистии» (Федеральный закон № 93-ФЗ), которая распространяется на земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также находящихся на них домов и строений.
Суть «Дачной амнистии» заключается в легализации прав граждан на земельные участки и на расположенные там объекты недвижимости, которые из-за отсутствия необходимых документов не прошли государственную регистрацию.
Гражданин, являющийся членом садоводческого общества и владеющий дачным участком, не имеет никаких документов о правах на него.
Этот вариант является очень распространенным, т.к. в соответствии с ранее действующим законодательством земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим (огородническим) товариществам. Дачники имели на руках только документы, подтверждающие их членство в таких садоводческих объединениях – членские книжки.
Основной целью закона о «Дачной амнистии» является урегулирование именно таких ситуаций.
В подобных случаях, в отличие от предыдущих вариантов, необходимо оформление документов о предоставлении земельного участка в собственность. Член садоводческого объединения вправе приобрести земельный участок в собственность бесплатно.
Для этого ему следует обратиться с заявлением в администрацию города или района области, на территории которого расположено садоводческое объединение.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
Выписка из протокола общего собрания садоводческого общества о закреплении земельного участка;
Кадастровый паспорт на участок;
Учредительные документы садового некоммерческого объединения (если они не предоставлялись правлением садоводческого объединения), а также правоустанавливающего документа на отвод земельного участка под размещение дачного массива.
Решение о предоставлении в собственность бесплатно гражданину фактически используемого им земельного участка оформляется распоряжением главы соответствующей администрации. Такое распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность будет являться основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.
В том случае, если у гражданина имеется документ (свидетельство, акт органа местного самоуправления) старого образца (до 1998 года) удостоверяющий право собственности, то для регистрации собственности необходимо с кадастровым паспортом на земельный участок обратиться непосредственно в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Оформление земельных участков, отнесенных
к категории земель сельскохозяйственного назначения
(паевые земли).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства (паевая земля).
Если до начала девяностых годов все сельскохозяйственные угодья в нашей стране принадлежали совхозам или колхозам, то в настоящее время они представляют собой паевые земли, которые распределены между обычными сельчанами.
В большинстве своем люди не знают, как правильно и безопасно для себя воспользоваться тем правом, которое им было предоставлено государством (продать свой пай, передать его в аренду, подарить). Документы пылятся на полках, а земельный участок не используется по своему прямому назначению.
Земельный пай представляет собой участок земли, который переходит в собственность владельца на основе балло-гектарной системы. Как правило, при разделе коллективного имущества каждый крестьянин получал свой земельный пай, площадь которого определялась не только с помощью простого деления, но и при оценке качества сельскохозяйственных угодий.
Каждый из участников колхоза или совхоза получил государственные свидетельства о регистрации паевой земли. При оформлении паевой земли, в свидетельствах указывалось размер пая, его оценка, а также вид сельскохозяйственных угодий.
Гражданин, имеющий на руках указанное свидетельство может:
Выделить земельный участок в счет своей земельной доли в самостоятельный участок;
Выделить земельный участок совместно с другими участниками долевой собственности.
Для выдела земельного участка одним из вышеуказанных способов необходимо собрать общее собрание всех собственников земельных долей для определения местоположения участка, который будет выделяться.
После утверждения местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (долей), необходимо провести межевание земельного участка.
Для этого заключается договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Размер выделяемого земельного участка определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю (доли).
При этом площадь выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю (доли), если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (долей), должны быть согласованы кадастровым инженером с правообладателями земельного участка (участков), из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли (долей).
Проект межевания земельного участка (участков) утверждается решением общего собрания участников долевой собственности.
В том случае, если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
После проведения межевания и утверждения проекта, документы, подготовленные кадастровым инженером подаютсяв Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» по Оренбургской области для постановки выделяемого земельного участка на государственный кадастровый учет.
Обратиться с заявлением о постановки на кадастровый учет могут либо все собственники земельных долей выделяемого участка, либо одно лицо, которому были выданы нотариально удостоверенные либо заверенные уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенности на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей участнику долевой собственности земельной доли.
Получив кадастровый паспорт земельного участка, выделенного в счет доли (долей) гражданам для оформления права собственности на него необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
По итогам государственной регистрации права собственности (права общедолевой собственности) гражданин (граждане) могу распорядиться своим земельным паем (паями) любым из способов указанных в законе (продать, подарить, сдать в аренду и др.).
|
