Стандарт деятельности управляющей компании
практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами
Содержание
1. Подготовка и создание управляющей компании (УК) 4
Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы 4
Услуги, оказываемые управляющей компанией 5
Источники доходов и финансы управляющей компании 7
7 шагов создания и развития управляющей компании 10
2. Ключевые функции управляющей компании 11
Цели и задачи управляющей компании 11
Функции управляющей компании 12
Основные направления деятельности управляющей компании 13
3. Персонал управляющей компании 14
Организационная структура управляющей компании 14
Штатное расписание УК 23
Система премирования в УК 24
4. Бухгалтерский и управленческий учет в УК 25
Бухгалтерский и управленческий учет: общее и различие 25
Формы ведения бухгалтерского учета 26
Рекомендации по бухгалтерскому и налоговому учету 27
Постановка управленческого учета в УК 30
Формат управленческой отчетности УК 32
5. Организация договорных отношений 37
Варианты взаимодействия УК с собственниками помещений 37
Взаимодействие УК с ТСЖ 42
Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями 46
6. Производственные вопросы 49
Структура услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества дома 50
Порядок и форма выбора подрядных и ресурсоснабжающих организаций 51
Качество управления домом, качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг 52
7. Работа с гражданами, органами власти, ТСЖ 59
Основные информационные потоки УК с потребителями ЖКУ 60
Деятельность УК по взаимодействию с населением 63
Формирование и поддержание положительного имиджа УК 66
Работа с неплательщиками 67
Особенности работы с ТСЖ 70
Основные направления деятельности УК с органами власти 70
8. Развитие деятельности управляющей компании 71
Основные направления развития деятельности УК 71
Классификация дополнительных / вспомогательных услуг УК 72
Модель оказания УК дополнительных услуг 76
Алгоритм развития дополнительных услуг, предоставляемых УК 76
9. Вопросы-ответы 77
10. Глоссарий 84
111
1. Подготовка и создание управляющей компании (УК)
Структура раздела:
Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы
Услуги, оказываемые управляющей компанией
Источники доходов и финансы управляющей компании
7 шагов создания и развития управляющей компании
Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы
Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования.
"Управление жилыми зданиями" впервые встречается в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в настоящее время отменен в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.ст. 1 и 20 указанного закона под управление жилыми зданиями понималось управление кондоминиумом как "единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".
Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
Управление управляющей организацией.
Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:
Собственники жилого дома.
Управляющие организации.
Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.
Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В мировой практике услуги по содержанию и ремонту жилья предоставляет малый бизнес. Дворники принадлежат к одной компании, за мусором приезжает другая, территорию озеленяет третья, текущий ремонт выполняет четвертая. И это экономически выгодно, потому что управляющей компании, которая отвечает перед собственником за состояние жилого здания в целом, не нужно содержать штат, который сегодня будет с работой, а завтра, возможно, без работы. Все устроено проще и целесообразнее: нужна конкретная работа - ты ее заказал, проверил выполнение, оплатил.
Почему функции управления и обслуживания многоквартирных домов, как правило, разделены? Рассмотрим стоимость жилищных услуг и услуг по управлению. Общая стоимость услуг по финансовому и техническому планированию, организации договорных отношений составляет от стоимости жилищных услуг 10-15 %, остальные 85 % это работа дворников, сантехников и т.д.
Чтобы минимизировать издержки, связанные с управлением, нужно располагать достаточно большим объемом жилищного фонда (300 тыс. кв.м. и более). Услуга дешева, а квалификация высокая - значит, нужно иметь большой объем заказов, чтобы минимизировать издержки. С техническим обслуживанием жилого здания совершенно иная ситуация - денег достаточно, квалификация относительно низкая, поэтому развивать бизнес по ремонту сантехники или уборке придомовых территорий можно и на двух-трех домах. Бизнес по управлению недвижимостью все это давно подсчитал и решил не держать у себя в штате обслуживающий персонал: если нужно - пригласим, выберем того, кто предложит лучшие условия, заключим контракт.
Экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью заключается: в ресурсосбережении в масштабах конкретного здания и предоставлении дополнительных услуг
|
