Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (ноябрь 2005)
Скачать 5.15 Mb.
|
Борьба против уплотнительных застроек[28]В столице идут первые "земельные" бои. По одну сторону баррикад – москвичи, с появлением нового жилищного законодательства получившие право собственности на придомовую территорию. По другую сторону – столичные власти, спешащие распродать как можно больше участков земли до того, как они будут формально закреплены за собственниками жилья. По мнению экспертов, количество и острота конфликтов в сложившейся ситуации неизбежно будут нарастать. Как провозгласил Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ (ст. 16) с 1 января 2005 года, "земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме". Однако, отдав землю, как того требует закон, мэрия уже не сможет к ней подступиться, не спросив у собственников. Поэтому московские власти не признают за собственниками жилья никаких земельных прав до формирования участков и постановки их на кадастровый учет и откровенно затягивают эту ситуацию. По данным фонда "Институт экономики города", не имеют установленных границ земельных участков более 60% московских жилых домов. По закону Москвы межевание должно проводиться не для отдельного участка, а для всего квартала или его обособленной части. И только после этого – для отдельных домовладений. На руку мэрии и то, что ЖК обязывает закончить межевание городских территорий только к 2010 году. Значит, можно не спешить. Сегодняшние темпы и объемы работ по межеванию в Москве совершенно не достаточны. В ближайшее время потребности в услугах отдела межевания будут возрастать. И при этом, по словам председателя Экспертного совета по жилищному самоуправлению, депутата Мосгордумы Дмитрия Катаева, мэрией регулярно отклоняются любые предложения об увеличении финансирования межевания. Основной же причиной грядущих "земельных" конфликтов станет то, что сегодня не существует четких нормативов, сколько кому положено земли. По мнению начальника управления методобеспечения федерального кадастрового центра "Земля" Андрея Куляницы, существующие нормы не совместимы с новым законодательством. Возникшую коллизию должен разрешить федеральный закон о едином кадастре. Но на сегодняшний день он не принят, имеется лишь множество версий его проекта. Существует и еще одна проблема. По мнению начальника управления городского департамента земельных ресурсов Игоря Шустова, процедура передачи прав собственности на землю не отработана. "Мы утверждаем проекты межевания, выносим на натуру, заносим в кадастр. Но, как и какой документ выдать о праве собственности, неизвестно", – признался он. Но пока московские власти будут тормозить разработку правил межевания и процедуры передачи земли, в городе будут проходить "войны", подобные той, что ведут жители комплекса "Фортуна-4". Как рассказал председатель ТСЖ "Фортуна-4" Василий Клименко, с начала 2003 года товарищество регулярно обращалось с просьбой включить его территорию в план по межеванию, а до технической регистрации кондоминиума оформить участок, на котором расположен жилой комплекс, в краткосрочную аренду. "Теперь мы понимаем, – говорит Василий Клименко, – что все наши меры по оформлению кондоминиума преднамеренно блокировались. За два года нас даже не поставили в очередь на межевание и отказали по этой причине в оформлении земли в аренду. А теперь вот появился проект строительства торговых павильонов, якобы для нужд комплекса. Распоряжениями префекта САО Владимира Объедкова рекреационная зона вдоль Конаковского проезда, в пределах нашей нормативной территории, передана под строительство торговых точек соседнему рынку. И при этом прекрасно обошлись без межевания. В обоснование же чиновники ссылаются на изменение инвестконтракта и проекта застройки". С просьбой о приостановлении решения префекта ТСЖ обращалось повсюду – от мэра Москвы до президента России. Все тщетно. Своим определением оставил без рассмотрения заявление ТСЖ и Коптевский районный суд САО г. Москвы. Как считает адвокат ТСЖ Ирина Пивненко, номинально товарищество имеет право на землю, но вся беда в том, что суд признает право, только если оно оформлено документально. И поэтому, несмотря на нарушения со стороны ответчика (префектуры), суд не посчитал, что нарушены права товарищества. "Собственникам жилья просто не дали оформить земельно-правовые отношения. Напрямую не отказывали, но и не помогали, – говорит Ирина Пивненко. – А за это время передали землю сторонним организациям". Но все же у ТСЖ есть кое-какие зацепки. Как считает Дмитрий Катаев, согласно статье 8 Конституции, все формы собственности равноправны, и власти находятся точно в такой же неопределенности, как и собственники жилья, – они не вправе распоряжаться теми земельными участками, которые могут оказаться чужой собственностью. "В новом Жилищном кодексе сказано, что придомовой участок включает здания и сооружения, необходимые для эксплуатации дома, – говорит господин Катаев. – И если после межевания окажется, что есть свободный участок для строительства, тогда – да, это земля города. Но сначала надо провести межевание, а уж потом раздавать землю. К тому же ТСЖ имеет полное право принять участие в конкурсе как юрлицо. После вступления в силу Жилищного кодекса РФ столкновение жильцов комплекса "Фортуна-4" со строителями – один из первых конфликтов между москвичами и городской строительной олигархией. То, что рано или поздно москвичи победят, подтверждает сама олигархия, переводя свои капиталы в другие сферы и регионы. Но пока количество и острота таких конфликтов будут нарастать". Комментарий юриста[29]Ситуацию с правами собственников квартир на землю вокруг дома прокомментировал управляющий партнер юридической компании "Добронравов и партнеры" Юрий Добронравов: Поскольку к настоящему моменту межевание земельных участков в данном районе г. Москвы не проводилось, то у собственников квартир и ТСЖ нет возможности требовать передачи им какого-либо земельного участка в собственность или в аренду, т.к. отсутствует сам объект права собственности или аренды - сформированный в установленном законодательством порядке земельный участок с описанными границами, размером и т.д. В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Однако совершенно не очевидно, что при формировании земельного участка он будет сформирован именно в тех границах, которые хотели бы видеть жильцы квартир. Скорее всего ситуация будет обратная, т.к. московская земля представляет большую ценность и московские власти стремятся к уплотнению застройки. При этом при определении нормативов межевания территорий используются московские градостроительные нормы и правила, хотя в соответствии с вновь принятым Градостроительным кодексом РФ должны использоваться нормативы, действовавшие в период застройки с учетом сложившегося порядка землепользования. ВЫВОДЫ: По новому Градостроительному кодексу, согласно п.4 ст.39, не застройщик, а органы местного самоуправления обязаны организовать публичные слушания: «комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний» владельцам квартир – причем не позднее чем через 10 дней со дня поступления заявления от застройщика. При нарушении – обращаться в прокуратуру. Требовать соблюдения ВСЕХ пунктов формальной процедуры. Правда, даже если жители выражаются против застройки в ходе слушаний, власть имеет право дать согласие на стройку. Но с помощью пропаганды и общественного давления, дать согласие будет не так уж просто. Часто застройщик, невзирая на незаконность своих действий, стремится как можно быстрее захватить территорию, установить ограждение, уничтожить деревья и газоны, начать рытье котлована, в надежде, что жители смирятся со свершившимся фактом. В этом случае нельзя рассчитывать только на суды, так как к тому времени спасать будет уже нечего. Нужно всеми силами противодействовать незаконным действиям. Однако, чтобы, проводя акции протеста, не попасть под преследования милиции, Юрий Падалко, юрист инициативной группы жителей московского района Таганка[30], советует подать в органы власти официальное письменное уведомление. Говорит Юрий Падалка: «Почему жителей, которые поднимаются против застройщиков, милиционеры избивают, угрожают возбуждением уголовных дел формально "законно"? Почему формально "законно" прокуратура возбуждала уголовные дела против тех, кто с целью самозащиты прав перекрывал железнодорожные пути? Да потому, что до начала подобных акций самозащиты никто никогда прежде не формировал и не предоставлял "правоохранителям" доказательство незаконности бездействия их коллег – отсутствие своевременного реагирования на заявления о возбуждении уголовных дел против чиновников, попирающих права россиян. Никто никогда прежде таким доказательством не обосновывал мотив будущих насильственных действий россиян – не причинить вред чужому имуществу, не нарушить общественный порядок, а реализовать конституционное право на самозащиту при не исполнении "правоохранителями" их обязанности правовыми оценками выявлять и пресекать преступления чиновников. Значит, мое уведомление от 4 июля лишило районных прокурора и начальника милиции традиционной возможности "не заметить" в будущих действиях жителей мотив самозащиты прав, а потому лишило возможности формально "законно" репрессировать нас за самозащиту возбуждением административных или уголовных дел». Образец уведомления: Прокурору Таганского района Начальнику ОВД Таганское Настоящим уведомляю Вас, что: а) по моим заявлениям от 20-29.06.05г. возбудить уголовное дело и административное производство (за самовольное строительство ООО "Дженерал-центр" на основе подложных правоустанавливающих документов) - в установленные законом десятисуточный и двухсуточный срок прокурор Москвы Зуев и начальник ОАТИ Ищенко правовые решения не принимают; б) до исполнения московским прокурором и начальником ОАТИ правовых решений по заявлениям от 20 и 29.06.05г. жители Таганки с 4 июля получили законное право: на самозащиту (необходимую оборону) их градостроительных, историко-культурных прав от самовольного строительства, которая законодательно разрешена в подобной ситуации ст. 42; 45 ч.2 Конституции РФ; ст.14 Гражданского кодекса РФ; ст.37 чч. 1, 3 Уголовного кодекса РФ; ст. 2.7 КоАП РФ; по ст. 13 Закона Москвы от 3.03.04г. № 13; по ст. 22 Закона Москвы от 9.07.03г. № 50; совершать насильственные действия по отношению к имуществу ООО "Дженерал-центр", подрядной организации (разрушать ограждения сквера, повреждать строительную технику), а при неэффективности этих способов самозащиты - перекрыть движение транспорта по ул. Таганская; в) у прокурора района и начальника районного ОВД с 4 июля возникла обязанность оказывать помощь жителям Таганского района, как пострадавшим от правонарушений при самовольном строительстве на территории сквера, при реализации их права на самозащиту; не вмешиваться в процесс самозащиты прав жителей и пресекать любые попытки любых лиц совершать административные либо уголовные преступления против жителей при реализации ими права на самозащиту. Дата подпись Смотри также: Приложение 25: Образец судебного иска против распоряжения городской власти о строительстве дома Приложение 26: Образец судебного иска против строительной компании Приложение 17: Образец обращения ТОС в Комитет по управлению имуществом. Полезные ссылки: Общественное обсуждение градостроительных проектов (пример Санкт-Петербурга), см. здесь: http://www.ecom-info.spb.ru/city_building/ index.php?PHPSESSID=962715326f5e76 (типовые документы для жителей по поводу уплотнительной застройки). Товарищество самозащиты прав москвичей http://www.pismo-vlasti.net Создание объединенного домкома, Ижевск[31]В Ижевске летом 2005 жители домов №№ 10 и 12 по ул. Авангардной показали отличный пример успешной борьбы – через создание объединенного домового комитета. Задача домкома – организовать сопротивление незаконной застройке прилегающей к этим домам территории. Башкирская строительная фирма «Интеграл» собирается возвести здесь 9-этажный 48-квартирный жилой дом с собственным офисом на 1-м этаже. А «пятачок» застройки лег прямо на крошечный скверик, служивший зоной отдыха и «детской площадкой» (за неимением настоящей) для населения этих двух и других близстоящих домов. И однажды, вернувшись с работы, жители обнаружили, что привычный тенистый уголок уничтожен каким-то людьми. Только пеньки торчали. Это так возмутило людей, что они поставили посреди вырубки палатку и теперь чуть не ежедневно митингуют, требуя к ответу власти и застройщика. Их первыми публичными акциями стали обращения в СМИ и в Координационный Совет гражданских действий. Срочно выехавший на место член Координационного Совета Андрей Коновал подчеркнул, что ситуация на Авангардной - далеко не единственный пример демонстративного пренебрежения властей правами жильцов. В июне жители десяти домов в центре Ижевска, при поддержке активистов Координационного Совета и Общественного совета пенсионеров УР уже провели митинг напротив президентского дворца, на котором объявили о создании городского Совета домовых комитетов, куда теперь приглашены и представители домов с Культбазы. А пока активисты вместе с жителями вкопали в землю на месте бывшего сквера ствол одного из срубленных деревьев и водрузили на нем в качестве символа сопротивления один из флагов Координационного Совета. 20 июля жители провели собрание, как они сформулировали, «по изучению законности строительных работ фирмы «Интеграл». Кроме застройщика на собрание в качестве «общественных экспертов» были приглашены представители Координационного Совета гражданских действий и городского Совета домовых комитетов. Нарушена процедура Для начала слово предоставили застройщику – гендиректору ОАО «Интеграл» Михаилу Саетову. Г-н Саетов в своем вступительном слове попенял собравшимся, что они зря хотят выставить его «прокаженным»: «Нельзя говорить, что мы хотим захватить здесь участок. Есть компетентные органы, которые контролируют строительство. Если хоть один пункт нарушен с нашей стороны, можете судить о наших правильных или неправильных действиях. (Вопрос из зала – Кто вам предложил начать стройку именно на этом участке?) Не будем переходить на имя, фамилию. Мы прошли все положенные экспертизы и получили по ним положительные заключения». Эта благостная картина была, однако, нарушена выступлением представителя городского Совета домовых комитетов Ольгой Русских. Сама Ольга Русских с еще несколькими активистами уже четыре месяца ведет борьбу против строительства элитного дома в логу у Центральной площади и за это время накопила немалый опыт. По ее словам застройщик, желающий возвести некий объект в городе, должен соблюсти определенную последовательность действий, предписанную Градостроительным кодексом: Сначала застройщик подает заявку в Администрацию города. Если администрация согласна выделить ему участок на заявленные цели, тогда застройщик должен провести опрос среди жителей, чьи интересы затрагивает планируемый объект. По старому кодексу, это опрос, по новому – публичные слушания, на которые застройщик должен предоставить генплан, документы. По итогам слушаний жильцы также ставят росписи в протоколе – согласны они или нет. После публичных слушаний в управлении архитектуры должны собраться представители одиннадцати согласующих ведомств, чтобы со своей стороны оценить проект на пожарную, экологическую, санитарную и прочую безопасность (водоканал, горгаз и т.д.) Они подписывают заключение. Именно Ольга Русских отметила несоответствие в этапах прохождения проектом стадий согласования. Так, если заявка на выделение земельного участка была подана еще в прошлом году, то опрос (тогда действовал старый Градостроительный кодекс) следовало провести не позже ноября. Она же обнаружила на титульном листе с положительным заключением экологической экспертизы любопытную приписку о том, что заключение это дано лишь на рабочий проект, «без оценки разрешительной документации, объемно планировочных решений, раздела проекта Генплан». Было резонно замечено, что на плане дома отсутствует автомобильная площадка, а это значит, что или дом будет сдвинут в нарушение норм или автомобили займут место, отведенное для детской площадки. Был ли опрос? На этом фоне представитель Координационного Совета Андрей Коновал задал Михаилу Саетову прямой вопрос – проводил ли застройщик опрос жителей или нет? И если проводил – может ли показать опросные листы с росписями жителей. В ответ застройщик предъявил… два объявления в «Удмуртской правде». Первое из них, опубликованное в марте 2005 года, гласило, что ОАО «Интеграл» намерен построить на Авангардной 9-этажный дом и желающие могут позвонить по указанным телефонам и высказать свое мнение. Второе объявление было опубликовано в июне в той же газете. В нем сообщается, что «опрос общественного мнения» относительно строительства дома на Авангардной закончен… Это сообщение вызвало взрыв возмущения среди участников собрания, которые ни о каком опросе, естественно, даже не слышали. Еще более бурное негодование вызвало предъявление застройщиком постановления замглавы администрации Индустриального района Анатолия Дранкова, в котором факты публикации этих двух объявлений трактуются как проведение опроса общественного мнения. На самом деле по старому Градостроительному кодексу, застройщик должен был опросить не менее 75 % жителей, причем для положительного решения вопроса о застройке необходимо согласие не менее 51 %. Борьба начинается Собрание закончилось принятием решения из четырех основных пунктов: признать, что в ходе собрания выявлены факты грубого нарушения застройщиком и городскими чиновниками градостроительных норм и процедур; организовать сопротивление жильцов попыткам ОАО «Интеграл» нарушить российский закон посредством незаконного возведения здания на ул. Авангардной; направить заявление в прокуратуру и иски в суд на незаконные действия чиновников и застройщика; создать объединенный домовой комитет из представителей домов №№ 10 и 12 по ул. Авангардной. Уже через три дня жители Авангардной в очередной раз блокировали попытки ОАО «Интеграл» возвести забор вокруг предполагающейся строительной площадки. Удивительным образом после бурной зимы и весны с многотысячными митингами Ижевск вошел в не менее бурное лето, которое оказалось характерно тем, что вдруг, как грибы после дождя, полезли наружу стройплощадки, о которых граждане еще накануне даже не догадывались, а предполагаемые к возведению объекты так или иначе оказывались в сфере их прямых интересов. Опыт проведения солидарных действий, наработанный зимой-весной, оказался востребованным и помог создать новую общественную организацию – Совет домовых комитетов Ижевска. Домкомы обладают бесценным для борьбы с незаконной застройкой архивом – многотомной перепиской с прокурорами, чиновниками, проектировщиками и строителями, текстами законодательных актов. Сейчас идет наработка опыта взаимодействия между разрозненными группами гражданского сопротивления. |
Похожие:
 | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) | | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) |
| Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание второе, дополненное) | | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) |
| Она издана совместными усилиями экспертов и активистов самых разных регионов и организаций. Особенный большой вклад внес Союз Координационных... | | При покупке мобильного телефона я хочу дать Вам несколько рекомендаций: как правильно выбрать фирму-изготовителя или магазин, чем... |
| | ||
| За время действия закона о защите прав потребителя обширная судебная практика показала продавцам, изготовителям и исполнителям, что... | | Часто бывает так, что человек может изобрести что-то новое, но не знает, как правильно защитить свои права на разработку. У него... |