Вопросы, озвученные на семинаре для кадастровых инженеров 11.03.2014 г.
№ п/п
|
Вопрос
|
Ответ
|
Вопросы к кадастровой палате
|
1
|
Просьба прокомментировать письмо Минэкономразвития от 12.12.2013 г. №ОГ-Д23-6408 о совершенствовании порядка согласования местоположения границ земельного участка. В соответствии с письмом каждое согласование надо проводить на отдельном листе?? (Семенова, Сергеева)
|
В данном письме говорится о том, что в соответствии с законом о персональных данных любая информация, относящаяся прямо или косвенно к физическому лицу является персональными данным. Поэтому выдача акта согласования правообладателям смежных земельных участков противоречит Закону о персональных данных.
Поскольку Требования к подготовке МП, утв. приказом МЭР РФ от 24.11.2008 г. № 412 не содержат условий об оформлении Акта согласования на каждого смежника на отдельном листе, то по мнению Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РТ (далее - Филиал), согласование границ земельного участка может оформляться либо одним Актом согласования, где будут указываться все смежники, либо могут оформляться несколько листов Акта согласования, где будут указаны все смежники по отдельности, каждый смежник на отдельном листе.
|
2
|
Просьба прокомментировать письмо Минэкономразвития от 16.09.13 г. №ОГ-Д23-5116 об уточнении местоположения границ земельного участка и обосновании уточненных границ земельного участка. (Семенова, Сергеева)
|
В этом письме говорится о необходимости обоснованного включения в МП сведений о границах уточняемого ЗУ.
При уточнении границ ЗУ их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии с п. 70.1. Требований к подготовке МП в заключении кадастровый инженер должен обосновать местоположение уточненных границ ЗУ.
Также в данном письме указываются примеры обоснований местоположения границ ЗУ:
- конкретные объекты искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка;
- источник получения информации о существовании границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан);
- меры, принятые для получения документов, подтверждающих местоположение границ уточняемого земельного участка.
Таким образом, при уточнении границ ЗУ данные границы должны быть подтверждены (либо документом, либо тем, что они существуют более 15 лет), а включение в МП неподтвержденных сведений о границах недопустимо.
|
3
|
Не уточненные (декларированные) земельные участки уточняем только если: а) отсутствуют координаты, б) точность точек ниже нормативной, т.е. все остальные варианты надо обосновывать как кадастровую ошибку?? Если уточняются смежные с участком неуточненные (декларированные) участки, то надо и по отношению к ним обосновывать кадастровую ошибку?? Просим разъяснить. (Семенова, Сергеева)
|
При уточнении земельных участков необходимо чтобы уточняемые границы земельного участка были подтверждены - это может быть правоустанавливающий документ или документ, который определял местоположение границ ЗУ при его образовании. Либо если границы ЗУ существуют более 15 лет, подтверждение существования границ этого ЗУ. Таким образом, при уточнении границ обоснованием уточнения будет являться это подтверждение. А обоснованием кадастровой ошибки является не соответствие фактических границ земельного участка на местности границам земельного участка по сведениям ГКН.
|
4
|
По участкам общей долевой собственности - ранее было допустимо, если проект межевания земельных участков формировал один кадастровый инженер, а межевой план отправлял другой кадастровый инженер; На сегодняшний день все осталось без изменений? (Громова Людмила)
|
Поскольку проект межевания и межевой план это разные документы, то и изготавливать их могут разные кадастровые инженеры. Главное чтобы извещения, которые включаются в состав проекта межевания или межевого плана были поданы именно тем кадастровым инженером, который подготавливает соответствующий документ.
|
5
|
Просим пояснить письмо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» № 10-3349-КЛ от 05.11.2013г. и письмо филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по РТ № 1166-12 от 03.02.2014г. На основании каких документов может быть осуществлен раздел с сохранением исходного лесного участка? Возможен ли раздел в измененных границах на основе Акта натурного обследования? В каких границах? И что будет если к примеру, раздел лесного участка будет осуществлен не правильно из – за того, что лесники не правильно показали границу лесничества. Просим полностью объяснить процедуру раздела с сохранением исходного земельного участка сведения о границах которого в ГКН отсутствуют. (ООО Геоцентр)
|
В соответствии с разъяснениями, данными в письме, раздел с сохранением земельного участка в измененных границах возможен без уточнения границ исходного декларированного земельного участка в случае, если в ГКН отсутствуют границы этого земельного участка.
В связи с этим разъясняем, что в этом случае подготавливается один межевой план на раздел земельного участка с сохранением исходного земельного участка с измененных границах. Документами, на основании которых подготавливается межевой план, если образуется лесной участок будут являться, например, Свидетельство о регистрации права на исходный ЗУ, или Постановление об утверждении Схемы расположения ЗУ на кадастровом плане на образуемые ЗУ. Т.е. документ должен быть либо на исходный ЗУ либо на образуемый ЗУ.
Здесь необходимо отметить, что если образуется лесной участок, то права на образуемый участок возникают не с момента ГРП, а в силу ст. 8 Лесного кодекса, и при внесении сведений о таком ЗУ в ГКН статус такого участка будет «Учтенный». Если участок со статусом «временный» можно снять по заявлению, то со статусом учтенный ЗУ можно снять только по решению суда.
Также в письме разъясняется и то, что если у декларированного исходного ЗУ имеются координаты и при разделе возникает необходимость в их уточнении, то сначала нужно осуществить уточнение исходного ЗУ, только затем его раздел. Например, если исходный ЗУ является Единым землепользованием, у которого не у всех входящих в его состав обособленных ЗУ имеется графика, а образование ЗУ необходимо осуществить из того обособленного у которого графика отсутствует, то в этом случае сначала подготавливается МП на уточнение всего ЕЗ, а после уточнения ЕЗ осуществляется его раздел.
Раздел с сохранением исходного ЗУ в измененных границах допускается если:
Исходный ЗУ является ЕЗ во всех случаях;
Исходный ЗУ предоставлен: садоводческому огородническому дачному неком. объединению;
Исходный ЗУ находится в государственной или муниципальной собственности.
|
6
|
Кадастровым инженером N был образован участок после 1.03.2008г. Но он изначально был поставлен на ГКН не правильно, там «где место свободное было». На данном участке имеется ограждение и здание, но существуют они менее 15 лет. К нам обратился землепользователь, которому надо уточнить декларированный участок. В процессе проведения кадастровых работ было обнаружено, что согласно сведениям ГКН на его участке лежит земельный участок сведения о местоположении границ которого соответствуют материалам межевания, который был поставлен на ГКН кадастровым инженером N, но фактически расположен в другом месте. Как быть? Каким образом обосновывать наличие кадастровой ошибки в отношении земельного участка, который на местности даже смежным не является, но по сведениям КГН накладывается на наш. В некоторых районах Республики Татарстан очень много таких не правильно отмежёванных участков. (ООО Геоцентр)
|
Кадастровая ошибка – это воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН.
Поэтому если границы фактически отсутствуют у ЗУ, т.е. на местности невозможно определить, где должны быть границы ЗУ, то и определить кадастровую ошибку невозможно.
Если же границы земельного участка на местности существуют, то обоснование будет заключаться в том, что фактические границы земельного участка на местности не соответствуют границам земельного участка по сведениям ГКН.
|
7
|
И в продолжении предыдущего вопроса… В процессе выполнения кадастровых работ было обнаружено что координаты границ земельного участка 16:**:******:* не соответствует фактическому расположению на местности. При контрольных измерениях ограждения было обнаружено, что участок поставлен со смещением. Конфигурация и площадь участка правильные, но поставлен на ГКН он со смещением, т.к. съемка была не правильная. Ограждение и здание на данном участке существует около 2х лет. Как в таком случае обосновывать наличие кадастровой ошибки? (ООО Геоцентр)
|
8
|
После вступления в силу изменений к Закону о кадастре, если при выполнении кадастровых работ необходимо исправить кадастровую ошибку смежного ЗУ, необходимо приложить акт согласования со смежником. Требуется ли изготавливать отдельный межевой план на это исправление, если ЗУ поставлен на кадастровый учет после 1.03.2008 г.? (Фахразиев)
|
Нет, в данном случае можно оформить МП в виде одного документа (п. 20 Требований к подготовке МП).
|
9
|
Если формируется многоконтурный ЗУ и его границы расположены в нескольких сельских поселениях или даже районах РТ, как указывать адрес ЗУ в межевом плане и других документах? Если этого делать нельзя, то дайте ссылку на запрет в нормативном акте. (Фахразиев)
|
В соответствии с ч. 3 ст. 11.9. Земельного кодекса РФ границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
Согласно ч. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если одна из границ ЗУ пересекает границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта.
Таким образом, постановка МЗУ, расположенного в нескольких сельских поселениях в настоящее время невозможна.
|
10
|
Предположим необходимо сформировать 2 ЗУ, один - из единого землепользования (госсобственность), другой – из неразграниченных госземель. Можно ли это сделать путем утверждения общей схемы расположения обоих участков и одним постановлением местных органов власти, а затем подготовить два различных межевых плана? (Фахразиев)
|
Да, в этом случае можно подготовить один документ об утверждении схемы расположения 2 земельных участков на кадастровом плане территории. Такой образец также содержится в Сборнике образцов документов для муниципалитетов.
|
11
|
Согласно ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, установлены законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В Альметьевском районе применяются Правила землепользования и застройки утвержденные Решением Совета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан № 311 от 19 февраля 2009 года «О предельных размерах предоставляемых земельных участков на территории Альметьевского муниципального района», где установлены предельные размеры земельных участков для различных видов разрешенного использования, несмотря на это Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района, а также Управление Архитектуры продолжают изготавливать и утверждать акты выбора и схемы расположения земельных участков, где предельный минимальный или максимальный размер образуемого земельного участка не соответствует этим параметрам, согласно выданных ими постановлений, кадастровый инженер не может поставить данные земельные участки на ГКУ и остается крайним. Приходится писать исковое заявление в суд и просить установить факт возможности образования таких земельных участков, хотя есть уже отклоненные исковые заявления. (ООО «Полис-Инвест+»)
|
В данном случае, по мнению Филиала, можно внести изменения в ПЗЗ г. Альметьевска по минимальным размерам земельных участков.
|
12
|
Управлением архитектуры выдаются справки о том, что согласно ПЗЗ земельный участок находится в 2-х территориальных зонах, притом на одну зону минимальный размер не установлен, а на другой установлен 1000 кв.м., как в данном случае поступать кадастровому инженеру? Если выявлено такое несоответствие, нужно, наверное, в срочном порядке внести изменения в ПЗЗ, и инициатором должно быть Управление архитектуры. (ООО «Полис-Инвест+»)
|
В соответствии с ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны.
Таким образом, формирование земельного участка, который расположен в двух территориальных зонах не допустимо.
|
13
|
На семинаре кадастровых инженеров, проведенных 29.11.2013 года было озвучено, что при несоответствии образуемого земельного участка предельным максимальным и минимальным размерам для данного вида разрешенного использования Министерством строительства и архитектуры РТ были даны разъяснения, что градостроительным кодексом не предусмотрены публичные слушания по отклонению от предельных параметров земельных участков, поэтому отклониться от данных размеров, поставить такой участок на ГКУ можно только на основании решения суда, однако наше МБУ «УАиГ» продолжает проводить публичные слушания и выдавать такие разрешения. Исполнительный комитет на последнем слушании суда в свою очередь отклонил требование по образованию земельного участка меньше минимального размера, утвержденного ПЗЗ, сославшись на то, что нужно проводить публичные слушания. Суд вынес определение, мы собираемся его обжаловать в Верховном суде, но это займет очень много времени, таким образом, крайний в данной ситуации снова кадастровый инженер. Просим пригласить представителя Мин. архитектуры и строительства для разъяснений и дать письменное указание местным Управлениям. (ООО «Полис-Инвест+»)
|
На семинаре мы озвучили, что Управление архитектуры и Градостроительства г. Казани разъяснило, что не выдает разрешение на отклонение от предельно минимальных размеров.
Однако, нами в настоящее время по этому вопросу направлен запрос в Минстрой РТ.
|
Дополнительные вопросы, не озвученные на семинаре
|
1.
|
Возможно ли образование земельного участка в результате раздела с сохранением исходного, если исходный земельный участок имеет «временный» и права на него никто не зарегистрировал? (ООО «Земельное Бюро»)
|
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер.
Таким образом, осуществлять раздел ЗУ со статусом «временный» не допускается в соответствии с действующим законодательством.
|
2.
|
Возможно ли информирование смежных землепользователей о проведении собрания по согласованию границ уточняемого земельного участка посредством размещения объявления в двух печатных изданиях, то есть во второй газете напечатано дополнительное извещение с датой проведения собрания с учетом 30 дней со дня выхода газеты? (ООО «Земельное Бюро»)
|
В соответствии с ч. 8, 9, 10 ст. 39 Закона о кадастре извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.
Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем тридцать дней до дня проведения данного собрания.
В извещении должна быть указана следующая информация:
1) сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
2) сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
3) кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
4) порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;
5) место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
6) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) в письменной форме обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с проектом межевого плана.
Таким образом, если извещения должны быть размещены с соблюдением всех вышеуказанных требований и содержать в себе всю необходимую информацию.
|
|
