Обзор апелляционной практики рассмотрения гражданских дел, связанных с обжалованием решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
Скачать 0.53 Mb.
|
| (Дело № 33-4602/2014, Алатырский районный суд Чувашской Республики). Пример № 2: Т., К. и др. обратились в суд с иском к ООО «НК», ООО «Н», М., Г. и др. о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений. В обоснование иска они указали, что являются собственниками нежилых помещений Торгового центра в г. Новочебоксарск. 27 декабря 2012 года было проведено общее собрание собственников нежилых помещений, на котором принято решение по пяти вопросам повестки дня: о наделении полномочиями управляющую компанию ООО «Н» на заключение договоров об использовании мест общего пользования здания и распределении денежных средств, полученных в результате заключения таких договоров, на ремонт мест общего пользования; об утверждении стоимости выполненных работ (услуг) и размер затрат ООО «Н» за 2009 - 2012 г.г.; об утверждении перечня работ на улучшение мест общего пользования на 2013 год и т.д. По мнению истцов, при принятии решений на данном собрании были нарушены нормы действующего жилищного и гражданского законодательства, регулирующие отношения между собственниками помещений в сфере технического обслуживания и санитарного содержания здания (общего имущества), поскольку утверждены тарифы на обслуживание всего имущества Торгового центра, хотя истцы обладают правами лишь незначительной доли этого имущества. Все виды работ по эксплуатации здания должны выполняться в пределах обслуживания именно общего имущества. Другие виды работ, не относящиеся к содержанию общего имущества, по сути, навязаны истцам ответчиками, являющимися собственниками большей части помещений Торгового центра. Так, истцы не согласны оплачивать услуги видеоохранного наблюдения, расходы на ремонт фасадной вывески, праздничное декорирование, декоративную подсветку здания, расходы по содержанию электрика в торговом центре и др. Кроме того, как указано в иске, утвержденные тарифы на 2013 год завышены в личных интересах ответчиков. В связи с этим истцы просили признать решения собрания недействительными. Судом первой инстанции исковые требования были удовлетворены. Признавая недействительным решение общего собрания собственников помещений Торгового центра от 27.12.2012 года по всем вопросам повестки дня, суд первой инстанции указал, что решение принято ответчиками при злоупотреблении ими своими правами с использованием доминирующего положения при голосовании и в ходе собрания не оценена и не исследована экономическая обоснованность тарифов и не доказана необходимость утвержденных решением расходов. Между тем выводы суда не основаны на материалах дела и не соответствуют нормам действующего законодательства, регламентирующего порядок и основания признания решений общих собраний собственников помещений недействительными. Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Из анализа совокупности приведенных правовых норм следует, что решение собственников помещений может быть признано судом недействительным в случае нарушения порядка проведения собрания при одновременном наличии следующих условий: - заявление о признании решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть подано собственником помещения, не принимавшим участия в собрании или голосовавшим против такого решения; - голосование такого собственника могло повлиять на результаты голосования; - при проведении собрания допущены нарушения порядка принятия решений и эти нарушения являются существенными; - решением собрания нарушены права и законные интересы собственника помещения, обжалующего решение собрания; - решение собственников повлекло за собой причинение убытков собственнику, обжалующему подобное решение. Одновременного наличия всех этих условий по делу не установлено. Так, из материалов дела видно, что уведомления о проведении собрания истцам вручались, что ими в исковом заявлении и не оспаривалось, истцы не приняли участие в голосовании, действуя в своей воле и в своем интересе. На собрании присутствовало 65,66 % голосов, то есть собрание проведено при наличии кворума. По всем вопросам повестки дня решение принято единогласно, а значит, большинством голосов. Повестка дня не нарушалась, а решения приняты именно по тем вопросам, которые были включены в повестку дня и именно по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания. При этом голоса истцов никак не могли повлиять на результат принятия решений. В таких условиях у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для признания недействительными принятых на собрании решений (из числа вопросов, решения по которым ответчиком обжалованы). В обоснование своего иска истцы ссылались на то, что на общем собрании управляющая компания не обосновала разумность, необходимость расходов на содержание и ремонт общего имущества, необходимость других расходов, с которыми истцы не согласны, размер этих расходов. С доводами истцов согласился суд первой инстанции, признав на этом основании недействительными решения общего собрания относительно утверждения (переутверждения) расходов и тарифов. Вместе с тем действующее законодательство не называет экономическую обоснованность расходов, тарифов и затрат на содержание общего имущества критерием судебной оценки законности принятых собственниками решений. Применительно к положениям ст. 247, 249 ГК РФ собственники свободны в принятии любых решений относительно их общей долевой собственности. Сфера судебного контроля в отношении решений собственников является ограниченной и имеет установленные законом пределы. Суд не вправе признавать недействительными решения собственников или отменять эти решения по мотивам их экономической необоснованности, нецелесообразности или по мотивам несогласия других сособственников оплачивать утвержденные общим собранием расходы. Как уже было отмечено, основаниями для отмены решений собственников общей долевой собственности являются нарушения процедуры принятия решений при условии существенности этих нарушений и при условии, что голоса собственников, не принимавших участие в собрании, могли повлиять на результаты голосования. Поскольку о времени проведения собрания и о повестке дня истцы были уведомлены, но на собрание не явились, учитывая, что в случае участия в голосовании истцы не могли повлиять на его результаты, принимая во внимание, что решение собранием принято при наличии кворума и большинством голосов, экономическая необоснованность утвержденных на собрании тарифов и расходов, даже в случае ее доказанности, не может служить основанием для признания решений собрания недействительными. Кроме того, доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, касательно необоснованно высокого размера утвержденных собранием расходов и тарифов, истцы суду не представили. Ссылки истцов (равно как и суда первой инстанции) на то, что ряд утвержденных на общем собрании расходов не относится непосредственно к содержанию общего имущества, поскольку не включен в перечень таких расходов, содержащийся в пунктах 11, 17, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, лишены правовых оснований, поскольку такой перечень не является исчерпывающим и собственники вправе самостоятельно решать, какие именно расходы им предстоит оплачивать и в каком объеме. Ссылки истцов (с которыми согласился суд первой инстанции) на имеющее место злоупотребление правом со стороны ответчиков также не могут служить достаточным основанием к удовлетворению иска о признании решений общего собрания недействительными. Такого основания для признания решений собственников общего долевого имущества недействительными закон не предусматривает. Статьей 10 ГК РФ, на которую сослался суд в обоснование своих выводов, последствием злоупотреблений гражданскими правами названа возможность отказа злоупотребляющему правами лицу в судебной защите. Однако это не означает возможности признания на этом основании недействительным решений собственников, принятых с соблюдением установленной законом процедуры и не противоречащих закону. Кроме того, как таковых доказательств злоупотребления правами со стороны ответчиков истцы не представили. То обстоятельство, что один из ответчиков Г. является учредителем управляющей компании ООО «Н», а также то, что четыре собственника торгового центра обладают доминирующим количеством голосов, само по себе о злоупотреблении правами не свидетельствует. На основании изложенного судебная коллегия отменила решение суда и приняла новое решение об отказе в иске (Дело № 33-2211/2014, Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики). Отсутствие кворума являлось основанием для обращения в суды практически по всем рассмотренным за анализируемый период делам. Однако в большинстве случаев отсутствие кворума заявлялось истцами не в качестве самостоятельного основания, а наряду с совокупностью других нарушений, установленных при подготовке и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем, в соответствии со ст. 181.5. ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума. Таким образом, отсутствие кворума для принятия решения является самостоятельным основанием для признания решения общего собрания собственников МКД недействительным. Пример: Т. обратилась в суд с иском к ТСЖ, В.М. и др. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01 декабря 2013 года, исключении из Единого государственного реестра юридических лиц записи о В.М. как о председателе правления ТСЖ, восстановлении записи о председателе правления ТСЖ Т. и составе учредителей в редакции до 12 декабря 2013 года. Исковые требования Т. мотивировала тем, что она является собственником квартиры в указанном доме, а также председателем правления ТСЖ. Решение общего собрания собственников от 24 ноября 2013 года, оформленное протоколом от 01 декабря 2013 года, является недействительным, поскольку в нарушение требований жилищного законодательства истица (как и некоторые другие собственники) не была уведомлена о времени проведения собрания, в связи с чем была лишена возможности участвовать в голосовании по включенным в повестку дня вопросам; отсутствовал кворум для принятия решения, подписи в протоколе общего собрания подделаны; собственники и управляющая компания не уведомлены о принятом решении. Признавая решение общего собрания недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ отсутствовал кворум для принятия решения. Как следует из материалов дела, 24 ноября 2013 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 01 декабря 2013 года. Согласно протоколу общим собранием разрешались вопросы: выбора председателя и секретаря собрания; выбора нового состава правления; утверждения Устава в новой редакции; избрания ревизионной комиссии; и др. В соответствии с ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В силу ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, согласно ч. 1 ст. 37 Кодекса, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Из смысла положений приведенных норм закона следует, что при проверке кворума общего собрания собственников помещений многоквартирного дома необходимо исходить из общей площади дома. Судом первой инстанции установлена общая площадь помещений дома в размере 20135,6 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается сведениями, представленными МУП «БТИ» от 13 мая 2014 года. В протоколе собрания общая площадь многоквартирного дома, из которой производился подсчет голосов, равная 17662, 1 кв.м., указана неверно. В связи с тем, что по всем вопросам решение общего собрания принималось единогласно, суд исходил из того, что количество учиненных в регистрационном листе подписей свидетельствует о количестве принимавших участие в общем собрании собственников. Согласно оспариваемому решению количество присутствовавших голосов равняется 9056, 75 кв.м., что составляет 51, 28% и свидетельствует о наличии кворума и правомочности собрания. Однако по расчетам суда площадь помещений этих собственников равна не 9056, 75 кв.м., а 8654, 86 кв.м. При этом суд исключил из состава принимавших участие в общем собрании собственников В.И. и Ю.Г. (по ½ доле в праве общей долевой собственности), как отрицавших свое участие. Площадь принадлежащей им квартиры составляет 91,8 кв.м. Соответственно, площадь помещений собственников, которые участвовали в собрании, будет составлять 8563,06 кв.м. (8654, 86 кв.м. – 91, 8 кв.м.). Таким образом, в процентном соотношении количество присутствовавших голосов составило: 8563, 06 х 100% /20135, 60 кв.м. = 42,53%, т.е. менее требуемого ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворума для проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Судебная коллегия, рассматривая дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции согласилась, оставив без удовлетворения апелляционную жалобу ответчиков (Дело № 33-4102/2014, Московский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики). По другому гражданскому делу по иску Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики к Н.З., Н.С., УК о признании решения общего собрания недействительным, исковые требования также удовлетворены в связи с установлением факта отсутствия кворума для принятия решения (Апелляционное дело № 33-2016/2014). Судом установлено, что общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет 4099,10 кв. метров, следовательно, собрание собственников будет правомочно, если в нем приняло участие собственники помещений общей площадью более 2049,55 кв. метров. Между тем, за вычетом бюллетеней решений собственников помещений, в которых в качестве собственников указаны лица, не являющиеся таковыми согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также голосов, принадлежащих тем собственникам, за которых в отсутствие надлежащим образом оформленных полномочий голосовали другие сособственники помещений, общая площадь помещений, собственники которых приняли участие в голосовании, составила, как установлено судом, лишь 1591,77 кв. метров. Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования было проведено с существенными нарушениями законодательства. По другим делам отсутствие кворума для принятия решения явилось основанием для признания решения общего собрания собственников недействительным наряду с другими нарушениями процедуры проведения собрания и принятия такого решения (Апелляционные дела № 33-2338/2014, 33-1296/2014). При установлении факта наличия либо отсутствия кворума для проведения собрания и принятия решения судам следует учитывать, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом. Пример: Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики обратилась в суд с иском к А.Н., ЗАО, ООО о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома о выборе управляющей организации от 12.10.2013 года. Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной Госжилинспекцией проверки установлено, что собрание проведено с нарушением требований, установленных статьями 44-48 ЖК РФ, а именно отсутствовал кворум, поскольку в голосовании участвовали дольщики, не являющиеся на момент голосования собственниками жилых помещений. Разрешая спор, ссылаясь на пункт 3 статьи 161 ЖК РФ и нормы гражданского законодательства, суд удовлетворил исковые требования, указав, что участники долевого строительства дома не вправе были принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом без государственной регистрации права собственности на свои квартиры. С указанными выводами судебная коллегия не согласилась в силу следующего. В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом. Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К таким документам относятся: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику. Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» носит заявительный характер и производится в течение восемнадцати календарных дней со дня подачи правообладателем необходимых документов. Поскольку участник долевого строительства с момента подписания передаточного акта фактически владеет и пользуется созданным объектом недвижимости, то есть осуществляет отдельные правомочия собственника, предусмотренные статьей 209 ГК РФ, с того же момента ему принадлежит право участия в управлении многоквартирным домом. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом. Факт передачи участникам долевого строительства жилых помещений сторонами не оспаривался. На основании изложенного выводы суда первой инстанции о том, что на день проведения собрания собственников ни один из голосующих и присутствовавших на собрании лиц собственником жилого помещения в доме не являлся, а потому общее собрание не имело кворума, не соответствуют обстоятельствам дела. Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции и приняла по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказала (Дело № 33-3704/2014, Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики). |
Похожие:
 | Верховным Судом Чувашской Республики изучена апелляционная практика рассмотрения гражданских дел, связанных с оспариванием решений... | | ... |
| Жилищного кодекса Российской Федерации и нормативных правовых актов города Москвы в части организации проведения капитального ремонта... |  | Рекомендации) разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее жк рф) с целью оказания методический... |
| Внимание! В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ протокол общего собрания оформляется в соответствии с Требованиями к... | | Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства российской федерации |
| Целью обзора является выявление допущенных нарушений норм материального и процессуального права, установление процессуальных особенностей... | | В соответствии с планом работы Саратовского областного суда на 1 полугодие 2012 г судебной коллегией по гражданским делам проведено... |
| В целях подготовки к проведению научно-практической конференции по актуальным проблемам судебной практики по трудовым и социальным... | | В первом полугодии 2011 года мировыми судьями Калининградской области было рассмотрено 58388 гражданских дел, тогда как за аналогичный... |