Источник: Лучший Город; Дата: 09.07.2007
Первый региональный форум «Недвижимость Дальнего Востока: перспективы девелопмента и инвестиций» пройдет 23-24 августа 2007 года во Владивостоке. Его цель — способствовать привлечению инвестиций в строительство объектов жилой, гостиничной, торгово-развлекательной и складской недвижимости Дальневосточного федерального округа (ДВФО).
Каковы основные тенденции и перспективы на рынке недвижимости Приморского края? Как правильно выстроить взаимоотношения с властями и игроками рынка недвижимости ДВФО? Какие сегменты рынка региона наиболее привлекательны? С какими проблемами могут столкнуться потенциальные инвесторы при выходе на рынок недвижимости дальневосточных регионов? Получить ответы на эти вопросы, открыть для себя возможности реализации новых перспективных проектов и найти партнеров для развития бизнеса смогут участники форума. Свое участие в нем подтвредили представители администраций дальневосточных городов и регионов, представители российских и зарубежных инвестиционных и девелоперских компаний.
Владивосток был выбран местом проведения форума неслучайно. Уникальное геополитическое расположение Приморского края, масштабные планы градостроительного развития в преддверии возможного проведения саммита АТЭС 2012 года, идея создания на его территории игорной зоны — все эти факторы вызывают растущий пристальный интерес к региону со стороны российских и иностранных инвесторов. Поэтому площадкой для организации форума была выбрана именно приморская столица.
Кроме этого, несмотря на определенные риски при вхождении в девелоперский бизнес Приморья, Владивосток и другие города края манят огромным инвестиционным потенциалом, обусловленным активным спросом на недвижимость различных сегментов и перспективами получения высокого дохода от проектов.
Программа форума поделена на несколько сессий, в плане обсуждения которых стоят вопросы, связанные с путями повышения инвестиционной привлекательности региона, диалогом власти и бизнеса, обзором рынка недвижимости региона, способами повышения инвестиционной привлекательности, инфраструктурой игорной зоны региона, рынком городского и загородного жилья, инструментами финансирования девелоперских проектов. Кроме этого запланирован, мастер-класс для риэлторов.
Завершится мероприятие бизнес-туром по объектам недвижимости и земельным участкам Приморского края и Владивостока, включая экскурсию на остров Русский.
К участию в инстанционном форуме приглашаются руководители девелоперских, риэлтерских, консультационных и управляющих фирм, работающих и планирующих выход на рынок недвижимости Приморского края; начальники архитектурных, строительных, проектировочных организаций; директора банковских, финансовых и кредитных компаний, инвестиционные банкиры, частные инвесторы; владельцы площадок; ритейлеры; аналитики рынка недвижимости; руководители страховых и сервисных компаний, работающие на рынке недвижимости.
Разделить по правилам Источник: Пермская деловая газета Business Class ; Дата: 09.07.2007
Отсутствие четких критериев отнесения жилых объектов к тому или иному классу приводит к прямым потерям строителей, риэлторов и покупателей.
За последние несколько лет рынок жилой недвижимости получил достаточно серьезное развитие. Активизация строительства стала ответом на тот массив спроса, который был сформирован повышением уровня покупательной способности населения и широким развитием института ипотечного кредитования. Тем не менее в последнее время в связи с достижением определенного ценового порога и переходом рынка в стагнационную фазу наметился ряд проблем.
В частности, уже сейчас на рынке присутствуют примеры, когда декларируемое позиционирование объекта в том или ином сегменте не соответствует востребованным потребителем характеристикам. Причина — в отсутствии четких и общепринятых критериев отнесения объектов недвижимости к тем или иным категориям.
Эта ситуация приводит к неудобствам и прямым потерям как самих строителей, так и риэлторов и покупателей.
Осознанная необходимость. В настоящее время возникла реальная необходимость сегментирования рынка жилой недвижимости на виды и типы в соответствии с критериями, которые понятны и доступны всем. Сегментирование необходимо для четкого выделения сегментов рынка жилой недвижимости, которые требуют абсолютно разного подхода на всех этапах реализации инженерно–строительного проекта. У жилой недвижимости, принадлежащей к разным сегментам рынка, различается большинство качественных и количественных характеристик. В частности, это используемые материалы, технологии, площади квартир, местоположение объекта, благоустройство, количество и качество оборудованных машино–мест, однородность социального окружения, наличие и степень развитости инфраструктуры — социальной и коммерческой, а также ряд других факторов.
Различный подход к жилой недвижимости, относящейся к разным сегментам рынка, проявляется также и в организации рекламных и PR–кампаний таких объектов при их продвижении потребителю, а также в организации системы продаж.
Таким образом, под сегментацией рынка подразумевается четкое выделение на рынке жилой недвижимости жилья определенных типов и видов согласно критериям, основанным на изучении спроса предъявляемого потенциальными потребителями.
Потенциальный потребитель того или иного сегмента рынка — это потребитель (покупатель) определенного возраста, пола, социального статуса, с определенным уровнем покупательной способности и т. д., желающий приобрести недвижимость с теми или иными техническими и качественными характеристиками для определенных целей (проживание, сдача в аренду, инвестирование денежных средств и т. д.).
Потенциальные покупатели с разным социальным статусом, разным уровнем доходов, разным возрастом, разным менталитетом, разными целями покупки и т. д. являются покупателями жилья, относящегося к разным сегментам рынка: элит–, бизнес– и эконом–класса. А ясность и четкость в понимании критериев «элитного», «бизнес» и «эконом» жилья помогут тому или иному потенциальному покупателю принять решение о совершении сделки.
В свою очередь, профессиональным участникам рынка сегментация помогает наилучшим образом использовать свои сильные стороны и конкурентные преимущества, выбрав для себя те или иные сегменты рынка, в которых они будут работать и которые обеспечат им максимальную экономическую эффективность, а также помогут избежать неоправданных просчетов и ошибок.
Новые тенденции. На сегодняшний день сегментирование первичного рынка жилой недвижимости в Перми практически отсутствует. У застройщиков нет четких критериев отнесения того или иного планируемого к строительству объекта к какому–либо сегменту. Потенциальный покупатель практически не изучается, и его потребности как таковые особо не учитываются в силу того, что до недавнего времени рынок жилой недвижимости Перми представлял собой «рынок продавца» и фактически продавец диктовал свои условия покупателю.
Такая однородность и очень слабая (минимальная) сегментированность рынка, а также несоответствие реальных потребностей покупателя и предлагаемых характеристик недвижимости, в перспективе приведут к тому, что любое внешнее и внутреннее воздействие на рынок будет оказывать значительное влияние на весь массив недвижимости вне зависимости от того, какими характеристиками обладают отдельные разрозненные объекты. Тренд при этом будет также единым – стагнация либо повышение–понижение цены.
При сегментированном рынке, напротив, вполне может складываться ситуация, при которой менее качественное жилье дешевеет, а более качественное в силу эксклюзивности и ограниченности предложения дорожает.
Наглядный пример – это ситуация на рынке недвижимости Москвы. На сегодняшний день она складывается таким образом, что жилье с более низкими качественными характеристиками дешевеет (достигнув своего ценового предела), при этом жилье с более качественными характеристиками вследствие ограниченности предложения продолжает дорожать.
Сегментация рынка также позволяет повысить степень ликвидности предлагаемых объектов жилой недвижимости, так как подразумевает под собой достаточно четкий свод требований, критериев и пожеланий покупателей к конкретному сегменту. При этом отклонение от общепринятых правил в ту или иную сторону вызывает позитивную или негативную реакцию потенциальных покупателей по отношению к объекту (совершение сделки по покупке квартиры или отказ в силу несоответствия пожеланий потребителя и имеющегося предложения).
Надо отметить, что в перспективе сегментированию будет подвержен не только первичный рынок недвижимости (новостройки, в которых в полной мере можно будет учесть требования потенциальных покупателей), но также и рынок вторичного жилья.
Дело будущего. На сегодняшний день единых критериев отнесения тех или иных жилых объектов к тому или иному сегменту нет, в отличие от коммерческой недвижимости, к примеру, офисной, для которой на международном уровне разработаны достаточно универсальные и общепризнанные критерии качества отнесения к тому или иному классу.
Сделки на рынке жилой недвижимости, в отличие от рынка коммерческих объектов, имеют более личностный, эмоциональный подтекст, поэтому сегментирование на рынке жилой недвижимости зависит не только от состояния рынка недвижимости в стране, но также базируется на региональных особенностях, обусловленных национальностью, составом населения, менталитетом людей, проживающих в этих регионах. Именно поэтому в разрезе сегментирования следует рассматривать пермский рынок жилой недвижимости не как региональный «клон» более развитых рынков, к примеру московского, а как рынок, обладающий индивидуальным и присущим только ему набором потребительских предпочтений и привычек, которые необходимо изучать, анализировать и прогнозировать.
Перспективы сегментирования рынка — это во многом непривычная ситуация для сегодняшних пермских застройщиков и инвесторов, по инерции работающих на рынке «дефицита жилья». Это ситуация, подразумевающая определенную ломку сознания и стереотипов.
Примечание: обращаем внимание на то, что в рамках постоянного улучшения качества нашего мониторинга с 17 мая 2007 года мы скорректировали методику экспресс-расчета средней стоимости вторичного и первичного жилья, ужесточив требования к объектам, попадающим в выборку, что повлияло на динамику темпов изменения средней цены жилья по сравнению с предыдущими периодами.
|
