Недоквартира Источник: Эксперт-Урал; Дата: 09.07.2007
Министерство регионального развития РФ утвердило среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра жилья по субъектам федерации на третий квартал 2007 года. На Урале эти нормативы имеют слабое отношение к реальной ситуации
За основу расчетов норматива берутся статистические данные об уровне цен на первичном и вторичном рынках жилья. Затраты покупателя на уплату госпошлины, оформление права собственности, оплату услуг нотариусов и риэлторов не учитываются.
Норматив используется при определении размера субсидий гражданам, имеющим право на помощь государства в приобретении жилья по федеральной программе «Жилище»: военным в отставке, ликвидаторам радиационных аварий, молодым семьям. Но в Челябинске, например, средний метр стоит 43 тыс. рублей, а установленный норматив составляет 19,5 тысячи. Выдавать субсидию будут по нормативу. В итоге льготнику, живущему в областном центре, формально выдадут сумму на покупку положенной ему по закону квартиры, но реально ее не хватит и на половину. Остается либо приобретать значительно меньшую жилплощадь, либо перебираться в населенные пункты, где цены на недвижимость ниже среднерыночных. И наоборот: льготники, живущие в небольших поселках, при этом имеют шанс получить значительно больше, чем стоит положенная им квартира по месту жительства.
Средняя стоимость жилья в субъекте — типичная «средняя температура по больнице», формальный показатель, который позволяет не выполнять в полном объеме обязательства по обеспечению жильем социально незащищенных слоев населения. Жилищные рынки локальны и для справедливого расчета субсидий методику нужно менять: считать средний метр не по региону, а по населенному пункту, где льготник прописан.
Частная стоимость инвестиционных проектов Источник: Restate; Дата: 09.07.2007
Петербург активно развивается. Правительство заявляет, что в ближайшее время в городе будет реализовано большое число крупных инвестиционных проектов.
Основное строительство планируется на территориях, где уже расположена частная недвижимость. Значит, инвестору нужно договариваться с собственниками жилья об их переселении. Тема компенсационных выплат может спровоцировать волну недовольства и исковых заявлений.
На сегодняшний день переселение граждан, как правило, сопровождается громкими скандалами. И это касается пока только небольших инвестиционных проектов. Однако резонанс от конфликтов уже достаточно большой. В ближайшее время правительство готово приступить к планам по реновации территорий, строительству Орловского тоннеля, Западного скоростного диаметра, Надземного экспресса и ряду других крупных проектов. Все эти проекты затронут интересы частных владельцев недвижимости. И поставят вопрос в отношениях инвестора и собственников. Данная проблема актуальна во многих развитых странах, но там накоплен большой опыт. В Петербурге подобных проектов реализовано пока очень мало – это расселение в зоне строительства кольцевой автодороги, расселение для строительства вокзала на Лиговском проспекте (РАО «ВСМ»), а значит, и опыт крайне мал.
Чем регламентировано
Специалисты отмечают, что существует несколько законодательных актов, разъясняющих порядок расселения нанимателей, проживающих на основании договора социального найма, и непосредственно владельцев недвижимости. Главный документ – статья 35 Конституции РФ, которая помимо того, что оберегает права частной собственности, гарантирует охранять их законом. Статья гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Согласно Жилищному кодексу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между администрацией и собственником жилого помещения. При определении выкупной цены «…в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду» – гласит ст. 37 Жилищного кодекса. Сюда же можно добавить Земельный и Гражданский кодексы – статьи 49 и 239 соответственно.
Не обошло вниманием этот вопрос и правительство города, издавшее в начале мая прошлого года закон № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга». В документе говорится, что принятие решения об изъятии земельного участка и жилых помещений для государственных нужд Петербурга происходит по решению правительства города в следующих случаях: признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; в целях повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктуры; в целях реализации мероприятий, предусмотренных федеральными целевыми программами Санкт-Петербурга; в иных случаях, установленных федеральным законодательством или законом Санкт-Петербурга. Кроме этого, существуют несколько постановлений городского правительства «О порядке взаимодействия исполнительных органов при изъятии жилых помещений» от 23.01.2007 и «О порядке взаимодействия органов власти Санкт-Петербурга при изъятии земельных участков для государственных нужд Санкт-Петербурга» от 10.04.2007.
Специалисты подметили интересную особенность – на сегодняшний день нормативные акты, которые выпускаются субъектами федерации, принимаются для того, чтобы снизить защиту собственника. И это легко объяснимо – интересы собственника жилого помещения защищены законодательными актами очень хорошо, считают они.
Как обсЧитать конец
Однако даже при существующей нормативной базе специалисты говорят, что если речь идет об изъятии участка для госнужд, то участок все равно будет изъят. При желании властей под закон можно подвести любой проект, который может быть объявлен крупным инфраструктурным, – говорит председатель Комиссии по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Александр Гиновкер.
«Не стоит стоять на пути у катка, он все равно пройдет. Лучше обратить внимание на возмещение, которое можно получить за свой объект недвижимости», – говорит генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость» Валерий Виноградов. – Убытки, которые должны компенсировать собственнику жилья, могут включать, в том числе, и упущенную выгоду, если собственник сдавал это помещение внаем. Это может быть стоимость услуг риэлторской компании, стоимость переезда и другие составляющие, и она может быть довольно значительной частью общей выкупной цены», —говорит эксперт.
Однако первое, что необходимо для получения компенсации, – оценка. Председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрий Грудин считает, что многие новации правительства города, связанные с будущим расселением жильцов, выльются в волну жалоб от людей, которых будут переселять. И главное будет связано с оценкой. «Проблема будет разрастаться в геометрической прогрессии, если заранее четко и ясно не прописать порядок оценки имущества и других нематериальных активов. Причина этому – стремление инвестора при осуществлении проекта снизить свои издержки натолкнется на стремление жителей компенсировать затраты, как прямые, так и косвенные», – говорит Юрий Грудин.
С этим мнением согласен Александр Гиновкер. Он считает, что сейчас оценка производится произвольно. В результате получается конфликт покупателя и продавца, который решается в суде. «И когда идет спор между государством и частным лицом, наверное, всем понятно, какая сторона получает определенное моральное преимущество», – подытоживает специалист. Причину он видит в несовершенстве оценки и несовершенстве судебной системы, которые и дают основное количество споров.
ПравильнаЯ оценка
ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга» от лица государства провела за последнее время самый масштабный проект. Специалисты рынка недвижимости в шутку называют их первопроходцами. Компании приходилось расселять многоквартирные дома, садоводства, частные дома, сносить гаражи. Как рассказал заместитель генерального директора ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода Санкт-Петербурга» Виталий Усов, если говорить об оценке недвижимости, то компания столкнулась с несколькими проблемами. Одна из серьезных проблем связана с ценой на землю. Многие собственники частных домов отказывались от подписания документов после проведения оценки и требовали в качестве возмещения кадастровую стоимость земельного участка, которая была в 2,5-3 раза выше рыночной. «Когда мы с этой проблемой столкнулись, я разговаривал со многими оценочными организациями, пытаясь выяснить, может быть, мы действительно занизили стоимость. Мне ответили, что хоть режьте, но оценщики не могут приравнять рыночную стоимость к кадастровой», – рассказывает Виталий Усов.
Еще одна проблема возникла, когда осуществлялся проект первой очереди КАД. Проектировщики не заложили в затраты заказчика повторной оценки. «Нам приходилось по госконтракту с оценочными организациями изыскивать возможности заказывать новую оценку, так как старые цены, указанные оценщиками, не отражали рыночную ситуацию. Практика показала, что оценку жилого помещения нельзя делать даже за год до начала его расселения», – рассказывает г-н Усов. Выход был найден – компания стала поручать проведение повторной оценки в контракте и в техническом задании для риэлторов, а они уже привлекали оценщиков по согласованию с заказчиком, что тоже было прописано в контракте. Расходы на оценку вошли в состав риэлторских затрат, они сами расплачивались с оценщиками за выполненную работу.
Обобщая, Виталий Усов считает главной проблемой для бюджетных организаций – правильное определение размеров затрат, которые надо произвести. Однако чем больше инвестиционный проект, тем больше проблем становится у инвестора.
Без граблей
Проблемы, с которыми столкнулись строители КАД, касались множества аспектов. И, по мнению экспертов, никто не застрахован от их повторения. К примеру, порядка двадцати собственников строители КАД вообще не смогли найти, чтобы заключить с ними договоры, а без их личного согласия документ не имеет юридической силы. Среди прочих – рост рыночной стоимости недвижимости. К примеру, в 2006 году рыночная цена жилых помещений увеличилась практически в два раза, и компания столкнулась с большой трудностью приобретения недвижимости для переселенцев.
После принятия Жилищного кодекса в 2005 году появилась проблема расселения индивидуальных жилых домов. Тут у инвестора может возникнуть целый набор проблем: стоимость имущества, которым владеют граждане, бывает в два-три раза ниже суммы, которая необходима для приобретения жилого помещения и переезда туда собственника с семьей; регистрация новых членов семьи на расселяемой площади в процессе оформления сделки, в результате чего выкупная цена увеличивается в несколько раз; расселяемый требует всю компенсационную сумму целиком, а компания не может выполнить эти условия.
Очень сложным вопросом являлось расселение собственников садоводческих земельных участков: у многих владельцев не оформлены документы на право собственности, а также, когда имеются свидетельства на права собственности дома, а в этих домах прописаны люди. К проблемам можно причислить гаражи, построенные на фундаменте и не имеющие разборных конструкций, которые, по сути, также являются объектами недвижимости. Серьезные неудобства вызывают изменения в момент проведения проекта. «Пока мы заключали соглашение с городом, порядка 60 семей приватизировали свои квартиры, – говорит Виталий Усов. – Сейчас администрация города, со своей стороны, уговаривает людей расприватизировать квартиры».
«Наше предложение было закладывать в сводный сметный расчет актуализацию, которая учитывала бы повышение цен на жилье и стоимость повторной оценки. Но, к сожалению, этим начинают пользоваться и юридические, и физические лица. Они начинают торговаться, затягивать процесс, проходит полгода, цены повышаются, нам начинают угрожать судом, суд принимает только «свежий» акт оценки, мы вынуждены заказывать ее повторно. В общем, вопросов много», – сетует г-н Усов.
Специалисты рынка недвижимости считают, что перечисленные проблемы лишь часть асйсберга. Так, Валерий Виноградов отмечает, что в категорию убытков для собственника необходимо вводить еще и налоги. Согласно статье 120 Налогового кодекса, если человек является собственником более трех лет, то при продаже имущества он налоги не платит. Если же менее трех лет, то начисляются 13 процентов, и вполне может быть, что человек станет собственником в тот момент, когда проект уже идет и его попросят покинуть вновь приобретенную недвижимость.
Мода на Японию
Опыт дальневосточного соседа свидетельствует о том, что с собственниками земли, которая в Японии считается весьма дорогой, можно договариваться весьма необычным способом. В городе Осака реализовывался крупный проект смешанной застройки – коммерческие и жилые помещения, которые планировалось построить на землях, где было много частных землевладельцев. Для сокращения издержек девелопер привлек в проект собственников земли. Инвестор предоставил собственникам земли жилье в новых домах, которое было совсем иного качества. Понимая, что за это жилье люди не смогут платить, инвестор предоставил долю собственности в коммерческих площадях. В результате чего доходы от коммерческой недвижимости шли на погашение эксплуатационных расходов за жилые помещения. Таким образом, собственники земельных участков в результате реализации проекта получили жилые помещения, за эксплуатацию которых им не надо платить. Инвестор получил свою норму доходности, более того, ему не пришлось выкупать эти земельные участки. Кроме этого по соглашению с собственниками инвестор заложил землю и привлек дополнительное финансирование на начальной стадии проекта.
|
