Ориентиры: Маята с прогнозами Источник: Ведомости ; Дата: 09.07.2007
Основатель аналитической школы российского рынка недвижимости Геннадий Стерник подготовил к X Национальному конгрессу по недвижимости в Санкт-Петербурге доклад о коррекции прогноза цен предложения жилья в городах России на 2007 г. Судя по расчетам гуру, корректировать надо совсем немного, а вектор среднесрочного прогноза для Москвы и области до 2008 г. все равно направлен вверх. К осени 2008 г. — почти до $8000 за 1 кв. м для столицы и $5000 за 1 кв. м для области, даже выше, чем рассчитанный ранее базовый тренд.
По данным риэлторов, на рынке новостроек столицы в настоящее время продается около 320 объектов, объемы предложения понемногу снижаются. По данным IRN.ru, средний уровень цен 1 кв. м московского жилья составляет $4107. В МИАН считают, что средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Москве составила $3839, на вторичке — $4433. “Разница между ценой предложения и реальной ценой продажи порой достигает 12-15%”, — напоминают в АН “Савва”.
Прогноз в прошлое
Геннадий Стерник для коррекции своих прогнозов обращается к динамике прошлых лет. Ежемесячные наблюдения за средней удельной ценой квартир в Москве с середины 1990 г., в Петербурге, Екатеринбурге, Твери — с начала 1992 г. и в ряде других городов показали, считает он, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, “нефтяной” рост, стабилизация-2004, “ажиотажный” рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 г.). “Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, — констатирует Стерник. — Но специфические региональные особенности привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах”.
“Например, в Петербурге в отличие от Москвы и всех других городов стабилизация в начале 2002 г. не произошла: продолжался медленный рост, объясняемый подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. Проседание цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время "нефтяного" бума 2003 г., вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 г. Переход к стабилизации после "ажиотажного" роста произошел в Москве и Петербурге одновременно — в ноябре — декабре 2006 г. — и закончился на уровне цен $4835 и $2590 за 1 кв. м соответственно”, — напоминает аналитик.
Интересны результаты мониторинга поведения рынков, пользующихся разной валютой. “Августовский кризис 1998 г. разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: "долларовые" города держали цены предложения до конца года и лишь в 1999-2000 гг. понизили их на 35-55%, "рублевые" обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 г. (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно — к началу 2002 г. К концу 2006 г. Екатеринбург вышел на уровень $2415 за 1 кв. м, а Тверь — $1370 за 1 кв. м, и стадия "ажиотажного" роста в этих городах еще не завершилась. В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены в долларовом выражении более чем вдвое (до $230 за 1 кв. м), в то время как в "долларовой" Московской области — лишь в полтора раза (до $180 за 1 кв. м). К концу 2006 г. уровень цен в Новосибирске достиг $1560 за 1 кв. м и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне $2520 за 1 кв. м”, — пишет Стерник.
“Последние шесть лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Летом прошлого года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста. Был построен для рынка жилья Москвы так называемый базовый тренд, который показал, что ежегодные темпы роста цен составляли в прошедшие годы и будут составлять еще 10-15 лет в среднем 20-25%”, — оптимистичен аналитик.
Но! “Далее был разработан метод "негармонического разложения ценового тренда", который позволил рассчитать в декабре — январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще восьми городах”. Получилось, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5-10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 г., после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен.
Для других городов эта стадия начнется на 3-5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 г., весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008 г.
Сверка прогноза с данными за прошедшие пять месяцев 2007 г. показала Стернику, что Москва и область (а также Екатеринбург и Нижний Новгород) “близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом”. Питер выдал небольшое повышение цен, разойдясь с расчетами на $190 за 1 кв. м (7,4%), но этого мало для коррекции. Лишь Новосибирск заставил потрудиться и откорректировать расчеты. В городе, отмечает Стерник, сохраняются высокие темпы роста цен, расхождение с прогнозом составило $390 за 1 кв. м (19%).
Нюансы терминов
“Коррекция” — вообще ключевое слово для рынка недвижимости в 2007 г. Неблагодарное дело прогнозирования на далеком от идеальных моделей поведения рынке жилья осложнилось необходимостью выбирать выражения в условиях, когда цены очевидно не растут. В итоге даже прибавку в цене за месяц на доли процентов эксперты величают коррекцией.
“Прошедший месяц характеризуется продолжающейся корректировкой цен в сторону равновесных значений на фоне умеренного интереса к приобретению жилья, вызванного продолжительным праздничным периодом и ошибочным пониманием потребителями ситуации как наметившейся тенденции к снижению цен” — так изящно описывают аналитики “МИАН — Агентство недвижимости” ситуацию в мае, когда, по их же оценке, спрос со стороны потенциальных покупателей в целом по рынку упал по сравнению с апрелем примерно на 10%.
Аналитикам хорошо рассуждать, что столичный рынок недвижимости еще не видел кризисов. И что зарубежный опыт показывает: недвижимость может обесцениваться. В Москве никому не надо, чтобы она обесценивалась, — ни властям города, старающимся выжать максимальные поступления в бюджет из каждого участка под коммерческую застройку, ни продавцам на вторичном рынке.
Сложнее всего приходится продавцам новостроек. С одной стороны, руководство страны сказало, что жилье должно быть доступным и что сейчас оно — в Москве уж точно — слишком дорого. С другой — сама мысль о том, что цены могут снижаться, вредна, поскольку способна заставить платежеспособных покупателей занять выжидательную позицию.
Конечно, рост цен в 2006 г. был слишком значителен и хорошо, что рынок успокаивается, говорит большинство его участников. Кто-то ожидает оживления рынка уже осенью, но ряд экспертов относят этот момент на весну 2008 г.
По мнению экспертов аналитического центра IRN.ru, сегодняшняя ситуация напоминает 2004 г.: “Тогда рынку понадобилось около 8-9 месяцев для стабилизации. Можно предположить, что если бы были предпосылки для более существенного снижения цен, то оно бы уже происходило”.
Но под оживлением на IRN.ru подразумевают не рост цен, а увеличение числа сделок до уровня, предшествующего галопирующему росту цен. А вот в “Миэле” считают, что “с августа велика вероятность повышения спроса и возобновления роста цен с начала осени 2007 г.”.
По оценке аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”, с учетом элитных объектов средневзвешенная цена предложения в мае — $5677 за 1 кв. м, что больше, чем в апреле, на 2,9%. Повышение цены спровоцировано ростом цен на элитные новостройки. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в мае 2007 г. составила $4905 за 1 кв. м, а прирост к апрелю — 0,9%.
Агентство Rway, напротив, отмечает, что цены в целом по городу на вторичке за месяц стали меньше на 1,7%. С начала года 1 кв. м подешевел на $150. В АН “Савва” говорят о “потерянных” $143.
“Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен”, — обнадеживают в Rway, директор которого Александр Крапин признан лучшим аналитиком 2007 г. Российской гильдией риэлторов.
“Для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15-20% от пиковых уровней осени 2006 г.”, — уверены эксперты Rway. Соответственно, жилье будет продолжать дешеветь на 1-1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г., т. е. до президентских выборов.
|
