Важным направлением спикер считает ужесточение нормативно-технических требований к качеству строительных материалов и технологий, применяемых в строительстве и при модернизации жилищно-коммунальной инфраструктуры. В связи с этим она предложила в текущем году завершить работу по формированию общедоступного банка данных о наиболее эффективных энергосберегающих технологиях, обязательных для применения в сфере ЖКХ. Валентина Матвиенко уверена в том, что необходимо законодательно обязать проводить энергосберегающие мероприятия при капитальном ремонте жилого фонда, обеспечить эффективный контроль за расходованием средств на капремонт. Глава СФ обратила внимание на то, что ни поставщики энергоресурсов, ни управляющие компании не мотивированы проводить мероприятия по энергосбережению. Напротив, они заинтересованы в том, чтобы граждане вносили максимальную плату за коммунальные услуги. Она предложила усилить ответственность управляющих организаций и предметнее контролировать их деятельность. Вместе с тем Валентина Матвиенко напомнила об ответственности неплательщиков за коммунальные услуги и призвала граждан более рачительно, бережливо относиться к энергоресурсам. «Считаю правильным провести широкую информационно-разъяснительную кампанию о пользе энергосбережения и повышения энергоэффективности в коммунальной сфере». Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень сообщил, что ведомством подготовлен законопроект, направленный на повышение эффективности энергосбережения в сфере ЖКХ. Правовой акт, в частности, создает механизмы сохранения льгот и субсидий на оплату коммунальных услуг, а также упрощает процедуру подписания энергосервисного контракта. По словам Михаила Меня, министерство в ближайшее время планирует утвердить требования к энергетической эффективности многоквартирных домов. «Это будут четкие правила расчета потребления энергоресурсов. Мониторинг их выполнения поможет, в том числе, при принятии решений о формировании очередности проведения капитальных ремонтов жилищного фонда, что, в конечном итоге, позитивно скажется на повышении качества жизни граждан».
Министр также коснулся темы строительства энергоэффективных домов. По его словам, в настоящее время стоимость такого строительства выросла, что негативно сказывается на заинтересованности региональных застройщиков в применении энергосберегающих технологий. Заместитель Министра энергетики РФ Антон Инюцин отметил, что доля ЖКХ в энергопотреблении страны составляет 12 процентов, а в потенциале энергосбережения в экономике страны – 17 процентов. «Речь идет о ежегодной экономии 25 миллионов тонн условного топлива или ста миллиардов рублей». Ключевая проблема отрасли, по его словам, это ветхость теплосетей, большинство из которых эксплуатируются с превышением срока службы. Антон Инюцин указал на необходимость финансирования инвестиционных проектов. В то же время, по его данным, объем неплатежей в ЖКХ за тепловую энергию превысил 400 миллиардов рублей, а за электроэнергию - 80 миллиардов рублей. «Почти полтриллиона рублей выпадает из оборота. Это средства, необходимые для повышения энергоэффетивности ЖКХ и повышения надежности теплоснабжения». Говоря о мерах, предпринимаемых Минэнерго РФ в области повышения энергоэффективности, он сообщил о работе по формированию новой модели рынка тепло и элетроэнергии, направленной на привлечение инвестиций в энергоэффективные технологии и реконструкцию источников тепла. «Предложения сейчас обсуждаются в Правительстве Российской Федерации, модель предполагает инвестиции в отрасль в размере 2,5 триллиона рублей в течение ближайших десяти лет». В работе заседания приняли участие заместитель Председателя Совета Федерации Галина Карелова, председатель Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Дмитрий Азаров, члены Совета Федерации, депутаты Государственной Думы, заместитель Министра энергетики РФ Антон Инюцин, руководитель Федеральной службы по тарифам Сергей Новиков, аудитор Счетной палаты Юрий Росляк, генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман, представители энергетических компаний.
РБК 11.06.2015
АПАРТАМЕНТЫ СДЕЛАЮТ ЖИЛЬЕМ С СОЦИАЛЬНЫМИ ОГРАНИЧЕНИЯМИ
Апарт-комплексы не уравняют в правах с многоквартирными домами и сохранят повышенные ставки налога
Апартаменты могут получить официальный статус жилых помещений, однако их владельцы будут ограничены в возможностях пользоваться социальной инфраструктурой. При этом новый правовой статус апартаментов не избавит их владельцев от необходимости платить за ЖКУ по ставкам нежилых помещений. Повышенным будет и налогообложение имущества.
Соответствующие предложения содержатся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей. Эти предложения на круглом столе в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства в конце прошлой недели озвучила президент фонда Надежда Косарева.
Институт экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия:
апартаменты;
дом смешанного использования (ДСИ);
и многофункциональное здание (МФЗ).
«Апартаменты, согласно концепции законопроекта, — это жилые помещения в ДСИ, который представляет собой совокупность всех жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования в МФЗ или его структурно обособленной части. В свою очередь МФЗ — это здание в общественно-деловой зоне (в отличие от жилого дома, который располагается в жилой зоне) с жилыми и нежилыми помещениями», — объясняет аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости».
Даже если апартаменты, согласно законопроекту, получат статус жилья, они не будут приравнены к жилплощади в многоквартирных домах. Поскольку при их строительстве девелопер освобожден от обязанности строить социальную инфраструктуру, то пользоваться школами, детскими садами и поликлиниками собственникам апартаментов придется по остаточному принципу — в тех районах, где останутся свободные места. «Покупатель должен понимать, что если он покупает квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет своей социальной инфраструктуры, то будет ограничен в выборе детского сада или школы рядом с домом, — поясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, — поскольку при строительстве комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, зато смог предложить покупателям более низкую цену».
Плата за коммунальные услуги в апартаментах останется такой же, как и в нежилых помещениях, расположенных в многофункциональном здании. На практике это означает, что в целом владельцы апартаментов будут переплачивать за «коммуналку» в два-три раза по сравнению с собственниками жилья. «Государство относит апартаменты к коммерческой недвижимости, ставки по ЖКУ в которой выше, чем в жилой, — говорит директор департамента продаж онлайн-каталога «Лофты и апартаменты» Елена Шендлер. — Коммунальные платежи на коммерческую недвижимость, по сравнению с жильем, имеют повышающий коэффициент — как правило, на ставку НДС. В реальном выражении коммунальные услуги в апартаментах выше: на воду — на 10%, на тепло — на 25%, на электричество — на 27%».
Эксперты Института экономики города предлагают сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. Однако при этом владельцы апартаментов будут платить налог не только за свое помещение, но и за общее имущество в МФЗ. Владельцам апартаментов также по-прежнему не будут доступны субсидии, компенсации, налоговые вычеты, предусмотренные жилищным законодательством.
Для квартир процентная ставка налогообложения ниже — она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн руб. Для большинства жилых помещений это 0,1% при кадастровой стоимости до 10 млн руб. за объект, 0,3% при стоимости свыше 10 млн руб. и 2% для объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн руб. В случае с апартаментами минимальная налоговая ставка — 0,5%, максимальная — 2%. «Для апартаментов также отсутствует налоговый вычет (владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из общей площади объекта 20 кв. м)», — объяснил «РБК-Недвижимости» коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.
При этом, в соответствии с законопроектом, напрямую статус жилья смогут получить только апартаменты-новостройки, которые будут сдаваться в эксплуатацию уже после принятия закона.
Для решения вопроса с существующими апартаментами предлагается установить переходный период для их перевода в жилье по особым правилам, которые будут разрабатываться на уровне субъектов РФ, после чего предлагается запретить проживание в нежилых помещениях, прописав соответствующее положение в Жилищном кодексе.
Последнее предложение, по словам заместителя генерального директора компании MR Group Андрея Кирсанова, противоречит Конституции РФ, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории страны, свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства.
Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) — негосударственная и некоммерческая организация. Создан в 1995 году.
В конце 2004 года при участии экспертов ИЭГ был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, включая Жилищный кодекс РФ, закон об ипотеке, поправки в налоговом и бюджетном законодательстве. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева возглавляла рабочую группу по созданию концепций пакета законопроектов.
Институт принимал активное участие в подготовке действующей сейчас редакции Градостроительного кодекса РФ, который регламентирует основные принципы развития строительной отрасли и системы территориального планирования.
ИЭГ — один из главных проводников идеи о снижении административных барьеров в жилищном строительстве. При непосредственном содействии экспертов ИЭГ было принято постановление правительства РФ «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства».
Также фонд является идеологом реформы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе создателем новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
В настоящее время ИЭГ с целью стимулирования строительства жилья экономкласса разрабатывает проект федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий, а также законопроект о некоммерческом найме жилья
Фонд также активно работает в различных региональных программах.
|
Остаются вопросы
Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта, по словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, является очень спорной. «По сути, новый закон абсолютно не решает сегодняшние проблемы в сегменте апартаментов, а просто описывает сложившуюся ситуацию. Единственное преимущество данного законопроекта — это возможность для владельца оформить постоянную регистрацию», — прокомментировала она ситуацию для «РБК-Недвижимости».
Принятие такого закона, по мнению Марии Литинецкой, является «шагом назад», поскольку у застройщиков появится официальная возможность экономить на строительстве инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже работающие социальные учреждения.
«С одной стороны, законопроект предлагает соотнести формальный и фактический статусы апартаментов, что сделает рынок такого формата более прозрачным, — поделилась мнением с «РБК-Недвижимостью» коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. — С другой — возникает вопрос, какие реальные преимущества получат жители. Наличие инфраструктуры в пешей доступности не предусмотрено, сохраняются завышенные финансовые обременения по коммунальным платежам, тарифам на эксплуатацию, налоговым отчислениям и т. д.».
Что такое апартаменты
На российском рынке недвижимости апартаментами принято называть помещения, которые не относятся к жилому фонду, но имеют необходимые условия для проживания, объясняет Елена Шендлер из департамента продаж онлайн-каталога «Лофты и апартаменты». Апартаменты могут быт составной частью бизнес-центров, многофункциональных комплексов и гостиниц. Однако в последние годы девелоперы реализуют проекты отдельных апарт-комплексов и апарт-отелей. В зависимости от местонахождения и функционального профиля апартаменты могут быть жилыми, сервисными или гостиничными.
«Апартаменты не считаются жильем, поэтому при проектировании и строительстве к ним не применяются «жилые» санитарные и иные нормы. Застройщик апартаментов не обременен обязательствами перед городом по обеспечению своего проекта социальной инфраструктурой, что делает себестоимость возведения апартаментов в среднем на 20% меньше, чем в случае квартирных домов», — уточняет Елена Шендлер.
|
ПОИСК ПО БАЗЕ ОБЪЕКТОВ
Начало формы
КУПИТЬ СНЯТЬ
Если говорить о массовом сегменте недорогих апартаментов, то нововведения приведут к снижению к ним интереса со стороны покупателей, поэтому девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на данный формат, отмечает руководитель аналитического отдела компании «ОПИН» Денис Бобков. В случае же с более дорогими апартаментами, по его мнению, ничего не изменится — здесь определяющими факторами выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта.
«Настораживает, что при этом их нежилое прошлое в том или ином виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.)», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
«Авторами закона, на мой взгляд, предложена дискриминация формата апартаментов с точки зрения налогообложения, — говорит Белоусов. — В частности, это касается налога на общее имущество. Здесь явно прослеживается офисный подход. Корректнее говорить о единой ставке на апартаменты и квартиры, а все нюансы решать за счет разной кадастровой стоимости».
«К сожалению, невзирая на революционность закона и его значение для рынка, в таком варианте он вряд ли окончательно решит проблему сегмента. Вместо того чтобы стать прототипом современного жилья нового формата, апартаменты так и останутся «недожильем», — резюмирует топ-менеджер Capital Group.
Предложение растет, цены снижаются
Сегмент апартаментов продолжает динамично развиваться и пополняется новым предложением более активно, чем сегмент квартир, — отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. По итогам мая, по данным компании, доля апартаментов на первичном рынке выросла на 3% по сравнению с апрелем и составила 34,6% от общего объема предложения новостроек.
В целом в 2015 году объем предложения апартаментов последовательно рос. В мае средневзвешенная цена предложения в сегменте апартаментов составила 361,2 тыс. руб. за кв. м, по сравнению с апрелем снизившись на 1,9%.
Снижение цены Владимир Богданюк объясняет структурными изменениями в объеме предложения, в частности выходом новых проектов с минимальным уровнем цен для своего класса.
 11.06.2015
|
