Земельно-хозяйственное устройство населенных пунктов методические указания по выполнению курсовой работы для студентов очной формы обучения Специальность 120303. 65 «Городской кадастр» Ставрополь 2010 удк 332. 642
Скачать 0.68 Mb.
|
Глава 2. Организация использования земель населенных пунктов и их земельно-хозяйственное устройство.2.1. Классификация населенных пунктов и зонирование их территории Населенные пункты классифицируются по видам: — города; — поселки городского типа; — рабочие поселки; — курортные поселки; — сельские населенные пункты, которые подразделяются на села, станицы, слободы, хутора, деревни. Каждый из видов населенных пунктов характеризуется величиной. Например, города подразделяются: на очень крупные (свыше 5,0 млн жителей), крупные (0,5—5 млн), средние (0,1—0,5 млн) и малые (до 0,1 млн жителей). Градации эти могут быть весьма разнообразны. Населенные пункты подразделяются по значимости: • центр подразделения; • центральная усадьба хозяйства; • центр сельской администрации; • центр административного района; • областной, краевой и республиканский центр; • центр, столица, главный город страны. Выделяются также центры, например, экономического района, угольного бассейна, газонефтяного комплекса, курортной зоны, промышленного узла и т.д. Все эти факторы или характеристики населенного пункта — вид, величина, назначение — оказывают существенное влияние на установление его площади, состава и соотношения угодий или территорий. Общая площадь территории населенного пункта может определяться по усредненному показателю на одного жителя или складываться из площадей составных частей населенного пункта (площадь застройки общего пользования, лесопарковых зон, зон отдыха и т. д.), каждая из которых складывается из расчетов по усредненным показателям на одного или 1000 жителей. Площадь застройки может формироваться из различной системы застроенных территорий (одноэтажная, двух-, трех- и многоэтажная застройка), характера, видов, типов производственных территорий и т. д. При установлении площади населенных пунктов, соотношения угодий и соответствующих территорий необходимо учитывать создание благоприятных культурно-бытовых, санитарно-гигиенических, экологических и других условий для проживания и деятельности жителей. Такое положение достигается при обязательном соблюдении норм и правил размещения территорий населенных пунктов и их составляющих территориальных зон. Вся территория населенного пункта разделяется на соответствующие зоны: жилая, производственная, санитарная, рекреационная, природоохранная, заповедная и др. Размещение каждой зоны в пределах населенного пункта производится с учетом определенных условий и требований. Так, одним из главных условий зонирования территории населенного пункта является разработка территориальных планов использования земель в городах и других поселениях, содержание которых включает характеристики состава и соотношения земель по категориям, наличие и выполнение генеральных планов населенного пункта, оценку существующего и перспективного использования земельных ресурсов с точки зрения развития отраслей городского хозяйства. Кроме того, размещение каждой зоны производится с учетом специфических требований, которые включают соответствующие нормы: санитарные, градостроительные, экологические, технические и т. д. Зонирование земельной территории поселений осуществляется путем установления территорий со специальным или особым режимом использования земель и особыми условиями землепользования (селитебные, охранные, защитные, запретные, пригородные и др.). Селитебные зоны устанавливаются с учетом обеспечения благоприятных условий для размещения жилых домов, культурно-бытовых, оздоровительных и других объектов, обслуживающих проживание людей на этой территории. Зоны с особыми условиями устанавливаются в целях обеспечения безопасности населения, создания необходимых условий для нормальной эксплуатации промышленных, транспортных и других объектов городской инфраструктуры, для использования земельных участков в строгом соответствии с целевым назначением. Производственные зоны устанавливаются с учетом обеспечения удобства расположения промышленных, складских и других объектов по отношению к жилой застройке, экологической безопасности для проживания населения и соблюдения инженерно-строительных требований по их размещению. Территориальные планы использования земельных угодий населенных пунктов и территориальные зоны подлежат обязательному использованию при проведении проектных работ, земельно-оценочного районирования, разработке кадастровых документов, а также осуществлении контроля за целевым использованием городских земель с учетом градостроительных норм и правил. Следовательно, зонирование земельной территории имеет свои особенности, и каждый вид такого зонирования имеет свои специфику и направления использования. Поэтому в общем понимании зонирование земельной территории может включать: — зонирование по природно-климатическим условиям; — зонирование по природно-хозяйственному использованию земель; — зонирование (районирование) с целью проведения земельно-оценочных работ; — зонирование территории по разрядам для целей налогообложения; — зонирование территории для размещения и функционирования народного хозяйства; — природоохранное зонирование, а также различные виды зонирования иного назначения. В последующем производится установление границ зон и различного вида землепользовании в застройке поселений. При этом основной целью установления (межевания) и закрепления границ земельных участков является передача их и прочно связанного с ними недвижимого имущества в населенных пунктах в собственность, владение, пользование, аренду физическим и юридическим лицам, а также для последующей их регистрации, налогообложения, осуществления других сделок с землей. При этом решаются следующие задачи: 1. Установление границ (межевание) сложившихся земельных участков с закрепленными на них объектами недвижимости. 2. Формирование новых земельных участков и связанных с ним объектов недвижимости в черте застройки населенных пунктов. Установление (межевание) границ землепользовании производится как на застроенных, так и на подлежащих застройке территориях в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки поселений, а также другими документами территориального развития. 2.2. Инвентаризация земель населенных пунктов. Территории сельских населенных пунктов являются динамичными образованиями, поэтому установление и изменение их черты производится по мере необходимости и имеет свои особенности. Такая работа выполняется в случаях: • неясности или вообще отсутствия таких границ; • изменения генерального плана и проекта планировки и их застройки; • предоставления дополнительной земельной площади для развития населенного пункта, а также для нужд администрации. Для уточнения площадей населенных пунктов, их границ, использования земель по формам собственности и хозяйствования проводится инвентаризация, главной задачей которой является создание основы для ведения Государственного земельного кадастра в сельских поселениях, обеспечение регистрации прав собственности, владения, пользования, аренды с выдачей землепользователям и собственникам документов установленного образца, создание банка данных на обычных и компьютерных носителях, организация постоянного контроля за использованием земель. Работы по инвентаризации земель сельских поселений выполняются в два этапа: подготовительный и производственный. При подготовке выполняются: — сбор, изучение и анализ имеющихся материалов, а также технической, методической и технологической обеспеченности работ по инвентаризации земель; — разбивка кварталов и массивов и составление карты-схемы топографической обеспеченности; — подготовка рабочего инвентаризационного плана (схемы). На основе подготовительных работ составляется техническое задание на проведение инвентаризации земель, которое предусматривает выполнение следующих работ: • разбивка территории населенного пункта на кварталы (массивы); • выбор технологии проведения производственного этапа инвентаризации; • создание инвентаризационного плана-схемы; • составление землеустроительного квартала (массива); • обследование геодезической сети;. • установление черты населенного пункта. На производственном этапе по каждому кварталу (массиву) формируется землеустроительное дело, которое пополняется необходимыми документами по мере выполнения работ. В техническом задании дается описание технологии производственного этапа, которая определяется наличием топографического обеспечения территории населенного пункта или его отдельной части (квартала, массива). При работе на производственном этапе, как правило, руководствуются следующими принципами: 1. Для создания рабочего инвентаризационного плана необходимо иметь в качестве основы топографические планы. 2. Масштаб исходного топографического материала должен быть не мельче 1:2000. 3. На топографической основе не обязательно иметь отображение подземных коммуникаций и рельефа. 4. В случае отсутствия топографической основы следует использовать материалы аэрофотосъемки, приведенные к масштабу 1:2000 или 1:2500. До проведения инвентаризации земель населенного пункта необходимо: 1. Составить списки всех собственников земли и землепользователей (включая аренду). 2. Разослать повестки всем заинтересованным лицам. 3. Получить от каждого собственника земли и землепользователя декларации (заявления) о фактическом использовании земельного участка. 4. Получить сведения о наличии всех документов, удостоверяющих право каждого землепользователя и землевладельца на землю. В землеустроительное дело, которое готовится по каждому кварталу (массиву), включают: — списки всех собственников земли и землепользователей с указанием площадей закрепленных за ними земельных участков по документам и по результатам обследований; — рабочий инвентаризационный план с показом всех землепользовании и землевладений; — список граждан, имеющих недооформленные или просроченные документы на право пользования землей; — выявленные земли, используемые не по их целевому назначению или с нарушением режима пользования; — данные о неиспользуемых или нерационально используемых земельных участках. 2.3. Межевание территории сложившейся застройки населенных пунктов. При межевании территории сложившейся застройки населенных пунктов из границ земельного участка исключаются территории, занятые инженерно-транспортными коммуникациями, и земли общего пользования, т. е. фактически производится их размежевание. При межевании должны соблюдаться такие правила: — границы и площади земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование и аренду, не должны изменяться; — в границы земельных участков должны включаться все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним при обеспечении доступа ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры; — при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: территории, занятые инженерными коммуникациями, пешеходными проходами и другими обременениями или сервитутами. При межевании территорий поселений производится выделение структурных планировочных единиц — зон, районов, микрорайонов, с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций, а также установление границ существующих и новых земельных участков с объектами недвижимости. Межевание включает: подготовительные работы (сбор заявок, материалов и документов, их изучение и обработка), разработку плана межевания — зонирование, районирование, выделение кварталов, согласование границ со всеми физическими и юридическими владельцами этих участков и установление границ в натуре. Границы земельных участков, зон, районов и микрорайонов устанавливаются по красным линиям, осям проездов, другим границам. Поэтому к плану межевания прилагаются: 1. Акты согласования границ землепользований, зон, районов, микрорайонов, кварталов. 2. Каталог координат границ землепользований и других образований. 3. Перечень сервитутов. 4. Пояснительная записка. План межевания утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков в натуре, закрепления их межевыми знаками и регистрации в установленном порядке. 2.4. Категории городских земель и их функциональное назначение. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся земли в пределах черты населенного пункта. В состав земель поселений могут входить также земельные участки: — земли поселковой застройки. Эти земельные участки предназначены для жилой и общественной застройки, включающей размещение жилых, культурно-бытовых, административных, культовых и иных строений и сооружений, предназначенных для этих целей; — земли общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, бульварами, водоемами, пляжами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения общественных нужд населения; — земли промышленности, коммунально-складского хозяйства, которые предназначены для размещения объектов промышленного, коммунально-складского и иного производственного строительства; — земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, предназначенные для размещения зданий, строений и сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры, объектов связи; — земли, занятые сельскохозяйственными угодьями и служащие для выращивания сельхозкультур, размещения садов, виноградников, а также зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения; — земли особо охраняемых территорий, используемые для размещения объектов природно-заповедного природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; — земли водного фонда — для размещения водных объектов, водоохранных зон, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений; — земли военного назначения с особым режимом использования; — земли, занятые полезными ископаемыми; — резервные территории, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность, но предназначенные для перспективного развития населенных пунктов. На земли промышленности, транспорта, поселений, природоохранного назначения, сельскохозяйственного использования, водного фонда распространяется правовой режим поселений и режим соответствующей категории земель. 2.5 Состав земель застройки и порядок их использования. Земли застройки состоят из фактически застроенных участков, земель, обеспечивающих непосредственное обслуживание строений и сооружений, а также земель, подлежащих застройке жилыми, административными, общественными, культурно-бытовыми, промышленными, транспортными, религиозными и другими зданиями и сооружениями, необходимыми для развития населенного пункта. Границы земель застройки устанавливаются генеральными планами населенных пунктов, а также проектами их планировки и застройки. В составе земель застройки, как правило, выделяют такие функциональные зоны: 1. Селитебные — для размещения жилых и нежилых (административных, культурно-бытовых, общественных) зданий, строений и сооружений. 2. Производственные — для размещения предприятий промышленности, энергетики, коммунально-хозяйственного обслуживания. 3. Торговые — для размещения торговых центров и объектов. 4. Коммунально-складские — для размещения складов, гаражей, автобаз, трамвайных и автобусных парков и т. д., предназначенные для обслуживания нужд данного и других поселений. 5. Транспортные — для размещения транспортных устройств и сооружений вокзалов, станций, портов, пристаней и т. д. 6. Зоны индивидуальной жилой застройки. 7. Зоны производственной застройки (территории, занятые промышленными, транспортными, энергетическими объектами, а также связи, космического обеспечения и т. п.). 8. Смешанные зоны. При реализации градостроительных планов, включая планы реконструкции существующих зон застройки, органы местного самоуправления могут принять решение об установлении: а) территорий или районов с точным обозначением границ, в рамках которых должны быть произведены перепланировка территории и перераспределение земельных участков; б) зон отчуждения земельных участков в интересах общества; в) резервных земельных площадей, подготавливаемых для застройки. В проектах планировки и застройки населенного пункта могут быть предусмотрены и другие зоны в составе земель застройки в соответствии с потребностями их функционирования и развития. Размер земельных участков для конкретных видов застройки, включая необходимые земельные площади, обеспечивающие их использование, определяется местным органом власти в соответствии с нормативами, устанавливаемыми для определенных зон и отдельных видов строительства законодательством РФ и субъектов РФ, с учетом особенностей соответствующего населенного пункта или его отдельных зон (плотность населения, экономическая направленность, историческая обусловленность характера построек, экологическая ситуация и т. п.). Все виды строительства на землях застройки должны осуществляться в строгом соответствии с проектами детальной планировки и индивидуальным проектом объекта, утвержденными и рекомендуемыми для зональных условий застройки. Производство строительных работ осуществляется по специальному разрешению градостроительных органов независимо от прав собственности на земельный участок. А участки, включенные в состав земель застройки, могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, проданы в собственность или переданы в аренду без изменения целевого назначения участка. На период строительства и капитального ремонта владельцу возводимого вновь или ремонтируемого строения и сооружения при необходимости может предоставляться дополнительный земельный участок в краткосрочную аренду или в безвозмездное временное пользование. Владелец строения или сооружения после завершения строительства или ремонта сохраняет на участке только те объекты, которые необходимы для эксплуатации строения, все остальные ликвидирует. В случаях, когда земли застройки не используются по своему прямому назначению, они могут быть предоставлены для иных целей на праве краткосрочной аренды или временного пользования. Благоустройство и озеленение территорий застройки производят как граждане, так и коммунальные службы населенного пункта. В зонах индивидуальной жилой застройки граждане получают право выращивать на закрепленном земельном участке садовые культуры, заниматься огородничеством, цветоводством способами, не нарушающими эстетический облик поселения. 2.6 Порядок использования земель общего пользования. На площадях, тротуарах улиц, проездах и т. д. на основе разрешительных документов осуществляется возведение временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т. д.), не создающих препятствий для движения транспорта и пешеходов. На землях, служащих путями сообщения, возводятся путевые сооружения капитального типа для обеспечения транспортных развязок. В парках, садах и других землях общего пользования могут сооружаться капитальные строения, если это требуется для обслуживания населения. Прибрежные зоны водоемов и рек в первую очередь используются для организации отдыха населения, и не следует эти земли в черте населенного пункта использовать для нужд судоходства и сплавов. Земли парков, скверов, бульваров используются для организации отдыха населения, для чего категорически запрещается любая деятельность, препятствующая их использованию по назначению. 2.7 Состав земель сельскохозяйственного использования и их функциональные зоны. К землям сельскохозяйственного назначения и других категорий в населенных пунктах относят все земли в пределах поселковой черты, не входящие в состав земель застройки и общего пользования, в т. ч. земельные участки, обладающие хозяйственной ценностью ввиду размещения на них и под ними других природных объектов, к которым прежде всего можно отнести земли сельскохозяйственного использования, парки, сады, лесопарки, лесные угодья в поселениях, места добычи полезных ископаемых, водные и другие угодья. В составе этой категории земель в целях установления и уточнения правового режима могут выделяться следующие функциональные зоны: а) зона земель сельскохозяйственного использования — сельхоз- организации, фермерские и личные хозяйства, а также огородничество, садоводство и животноводство граждан; б) земли парков, лесопарков, поселенческих лесных угодий с целью использования оздоровительных и экологических свойств лесной растительности; в) зона земель, предназначенных для организации добычи распространенных полезных ископаемых. Земли поселений могут быть использованы для целей сельскохозяйственного производства до возникновения потребности перевода их под застройку или в земли общего пользования. К этим землям в условиях поселений относятся: пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы и пастбища. Земли, предоставленные для строительства индивидуальных жилых домов, и дачные земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного использования в части, занятой сельскохозяйственными угодьями. Порядок и условия использования этих земель устанавливаются проектами устройства их территории. Земли поселковых лесных угодий используются для целей организации отдыха, удовлетворения культурно-эстетических потребностей населения, улучшения микроклимата, защиты территорий от водной и ветровой эрозии и других экологических требований. Добыча распространенных полезных ископаемых производится только на тех земельных участках, которые предоставлены для этой цели. Использование водных угодий осуществляется прежде всего в интересах населенного пункта для организации отдыха населения и удовлетворения культурно-бытовых потребностей. 2.8 Состав земель пригородных зон и их использование. В состав пригородных зон включаются земли за пределами черты поселений, составляющие с населенным пунктом единую социальную, природную и хозяйственную территорию. В пригородных зонах могут выделяться земли для: — интенсивного развития; — пригородного сельскохозяйственного производства; — резервные для развития населенного пункта; — размещения и строительства сооружений, необходимых для нормального функционирования населенных пунктов; — дальнейшего строительства жилых и производственных объектов; — организации отдыха населения. В пределах пригородных зон выделяются земли, занятые лесами и другими зелеными насаждениями, которые выполняют защитные и санитарные функции и служат местом отдыха населения. Граница пригородной зоны устанавливается в соответствии с генеральным планом развития населенного пункта, а также схем и проектов районной планировки. Границы пригородных зон, порядок и режим использования в них земель утверждаются органом государственной власти, на территории которого находится пригородная зона. На территориях резервных и пригородных зон в соответствии с установленными требованиями может ограничиваться предоставление земельных участков в частную собственность гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной собственности, а также для возведения зданий, строений и сооружений капитального типа. Резервные территории до изменения их правового режима могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в аренду или временное пользование. |
