РАЗДЕЛ III. КАК СОДЕРЖАТЬ СВОЙ ДОМ: СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ РАЗЛИЧНЫХ СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ
3.1. Способы управления многоквартирным домом
Для того чтобы получать услуги на условиях устраивающих собственников, необходимо САМИМ выбрать способ управления домом и реализовать его.
Процедура выбора способа управления четко определяется статьями Жилищного кодекса РФ, имеющего прямое действие.
Основные положения Жилищного кодекса в части способа управления домом:
1. Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме очного или заочного голосования.
2. Инициатором проведения собраний может быть любой собственник жилого или нежилого помещения (либо их группа), в том числе представитель муниципальной собственности.
3. Правомочность решения о выборе способа управления. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Решение считается принятым, если за него проголосовали более чем 50 % от числа участвующих в собрании (кроме ТСЖ, где нужно, чтобы решение приняло более 50% от общего числа собственников). Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
-благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
-надлежащее содержание общего имущества в доме;
-решение вопросов пользования указанным имуществом;
-предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Выбор способа управления многоквартирным домом:
В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
-управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
-управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
3.2. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
При непосредственном способе управления возможны следующие модели содержания общего имущества в многоквартирном доме:
1.1. Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а также сами выполняют работы по обслуживанию и ремонту общего имущества;
1.2. Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а для выполнения всех или части работ по обслуживанию и ремонту общего имущества заключают договоры с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы;
1.3. Собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, для отношений с третьими лицами выбирают уполномоченное лицо (одного из собственников помещений в доме или иное лицо), которое на основании доверенности в письменной форме заключает договор (договоры) на работы по обслуживанию и ремонту общего имущества.
1.4. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, от своего имени непосредственно с поставщиком услуг.
Плюсы:
оплата коммунальных услуг производится непосредственно поставщику, каждый собственник знает, что оплачивает деньги лицу, реально оказавшему ему эту услугу
оплата коммунальных услуг без наценки, поскольку отсутствует посредник.
Недостатки:
организационные хлопоты: по любому вопросу необходимо проводить общее собрание собственников;
возможны трудности при заключении договоров с поставщиками коммунальных услуг. Но если будет выбрана данная форма управления домом у поставщиков, возникает обязанность заключить данные договоры.
нет опыта собираться на собрания и принимать коллективные решения, многие не имеют представления о рынке жилищно-коммунальных услуг;
коммунальные услуги на общедомовые нужды не ограничиваются нормативным потреблением
зачастую трудно найти лицо, которое от имени собственников грамотно и правильно заключало договоры и осуществляло контроль за выполнением работ и оказанием услуг.
3.3. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. Существуют две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Преимущества:
жильцы через правление распоряжаются своими деньгами. Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
можно нанять работников по своему усмотрению; Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;
правление можно переизбрать;
ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых ЖКУ;
ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;
в ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.
Недостатки:
проблемы с поставщиками услуг: при задержках с оплатой, они могут на законных основаниях отключать от тепла, воды, электричества и т.д. весь дом, не разбираясь, кто в нем платит, а кто - нет;
если в доме немного квартир, то создавать ТСЖ дорого;
ТСЖ - это юридическое лицо, а при проверке деятельности юридического лица проверяющими организациями в случае обнаружения нарушений товарищества привлекаются к административной ответственности. За выявленные нарушения Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрены повышенные штрафы – от 20000 до 50000 рублей, а по некоторым статьям – от 200000 до 500000 рублей. В случае обнаружения нарушений вряд ли у ТСЖ останутся средства для обслуживания мест общего пользования дома, а на ТСЖ как юридическом лице нужно поставить крест.
ТСЖ хорошо себя зарекомендовало в новых домах, где все квартиры куплены жильцами, имеющими практически один материальный достаток, и нет неплательщиков и льготников, в противном случае деятельность ТСЖ при неплательщиках неэффективна
как показывает практика, большинство правлений ТСЖ не знакомо со своими обязанностями, которые делегируются им не только ЖК РФ, но и разъясняются Постановлениями Пленума Верховного суда РФ и считают, что несут ответственность только за перечисления денежных средств за коммунальные услуги и, в лучшем случае, за ремонт.
На практике сложно бывает переизбрать правление ТСЖ, если "старое" правление не хочет уходить. В этом случае кандидату на должность нового председателя ТСЖ придется собрать подписи более 50% собственников жилья и поставить вопрос о своем избрании на общем собрании собственников.
3.4. Управление управляющей организацией
Отношения регулируются договором, заключенным между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома. Управляющая организация собирает деньги, как за жилищные, так и за коммунальные услуги, выступая в роли посредника.
Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме. При этом управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг и отвечает за надлежащее качество предоставленных услуг.
Преимущества:
профессионализм управления: домом будут управлять специалисты, имеющие соответствующее образование и опыт;
возможность влиять на качество услуг: если жильцы недовольны работой компании, они вправе ее поменять. Или пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая оштрафует Управляющую компанию;
судебные споры менее трудоемки и затратны,
имеется лицо, не являющееся собственником помещения в доме, к которому можно предъявлять претензии по качеству предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества.
Недостатки:
контроль затруднен: Управляющая компания отчитывается перед собственниками всего раз в год;
наличие риска: Управляющая компания может разориться и обанкротиться. Не исключена возможность появления аферистов, которые соберут деньги и «испарятся» с ними. Наилучший вариант, когда деятельность компании и риск банкротства застрахованы.
Высока вероятность злоупотребления своими правами со стороны управляющей организации в связи с несовершенством законов
РАЗДЕЛ IV. ЗА ЧТО И КАК МЫ ПЛАТИМ: ОПЛАТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
В соответствии с п. 1 ст. 153 Жилищного Кодекса граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
4.1. Момент возникновения обязанности по уплате за жилое помещение и коммунальные услуг
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии со ст. 163 Жилищного Кодекса возникает
- у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности
- в случае приобретения права собственности на вновь созданный объект недвижимости – с момента передачи помещения по передаточному акту, после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
4.2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии со ст. 154 ЖК включает в себя:
1. плату за содержание и ремонт жилого помещения жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. взнос на капитальный ремонт;
3. плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за:
горячее водоснабжение;
холодное водоснабжение;
водоотведение;
электроснабжение;
газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);
4.3. Требования к содержанию общего имущества
Требования к содержанию общего имущества закреплены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491). Содержание общего имущества в зависимости от степени физического износа и технического состояния общего имущества, условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- осмотр общего имущества;
- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальной услуги;
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
- организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
4.4. Работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством РФ в постановлении от 03.04.2013 г. № 290 и включает в себя:
- Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
- Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (сухая и влажная уборка общего имущества, дезинфекция, дератизация помещений).
В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
Однако в каждом конкретном доме собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Также следует помнить, что для проведения ремонтных работ не указанных в решении общего собрания собственников в качестве необходимых для содержания общего имущества и не указанных в качестве таковых в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо проведение общего собрания собственников помещений в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса и голосование по вопросу проведения таких работ. Например, это могут быть работы по косметическому ремонту подъездов (оштукатуривание, побелка, покраска). Кроме того, для проведения таких ремонтных работ собственники помещений многоквартирного дома также на общем собрании должны указать, откуда проводимые работы будут финансироваться (например, из средств, собираемых на содержание общего имущества; как вариант возможно утверждение дополнительного сбора с собственников).
На основании п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
1.получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
2. проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
3. требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
4.5. Оплата работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
В силу п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений, имеющих право на получение субсидий, мер социальной поддержки, осуществляется помимо собственных средств также из средств указанных субсидий, мер социальной поддержки. Порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг закреплен в Правилах предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2005 г. №761). Порядок предоставления ежемесячной денежной компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан, проживающим в Удмуртской Республике установлен постановлением Правительства УР от 07 сентября 2009 года №256.
Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений, имеющих право на получение льгот осуществляется из собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать особенности технического состояния и условия расположения дома.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений в многоквартирном доме под управлением
- товарищества собственников жилья,
- жилищного, жилищно-строительного
- иного специализированного потребительского кооператива,
определяются органами управления указанных организаций на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
4.6. Содержание придомовой территории
Думаю, всем хочется, чтобы летним вечером, гуляя около дома, была возможность наблюдать красивые цветники, при этом, не отвлекаясь на переполненные контейнерные площадки. Полагаю, что пешеходам зимой особенно необходимо, чтобы идя по двору пешком, обувь не тонула в снегу, промачивая владельцу ноги, а автовладельцы были бы не против, если в снежные месяцы без риска застрять по дворам могли ездить не только полноприводные внедорожники.
Если вам близки вышеописанные ситуации этот раздел будет вам небезынтересен.
Начнем с контейнерных площадок. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88) в п.2.2.3. закрепляют, что площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.
Нормативная периодичность вывоза мусора в каждом муниципальном образовании устанавливается индивидуально. Например, в городе Ижевске решением городской думы от 28 июня 2012 года № 308 об утверждении Правил благоустройства города Ижевска в п. 10.2.1.4. закрепляется, что при хранении отходов в контейнерах, открытых площадках должна быть исключена возможность их загнивания и разложения. Срок хранения в холодное время года (при t 5 град. C и ниже) должен быть не более трех суток, в теплое время года (при t выше 5 град. C) - не более одних суток (ежедневный вывоз).
Однако какая бы периодичность вывоза мусора не была установлена муниципальным органом, собственникам следует помнить, что правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) в п. 3.7.1. устанавливают, что организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать содержание в исправном состоянии контейнеров без переполнения и загрязнения территории. Кроме того указанные правила устанавливают в п. 3.7.4. Мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений
Зная эти положения, собственник в случае ненадлежащего содержания контейнерных площадок, может обратиться за защитой своих прав в роспотребнадзор и прокуратуру.
Далее рассмотрим очистку придомовой территории от снега. В соответствии с п. 3.6.14. правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) периодичность выполнения зимних уборочных работ по очистке тротуаров во время снегопада (сдвижка и подметание снега) следует принимать по таблице 1.0.
Таблица 1.0
Класс тротуара
|
Периодичность, ч., при температуре воздуха, °С - сутки
|
Периодичность, ч., при отсутствии снегопада
| |
ниже - 2
|
выше -2
| |
1
|
через 3
|
через 1,5
|
через 3
| |
2
|
через 2
|
через 1
|
через 2
| |
3
|
через 1
|
через 0,5
|
через 1
| |
