Возможно ли расторжение срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения.
Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ).
Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и620 ГК РФ.
Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Может ли ссудополучатель по договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом сдавать в аренду другому лицу переданное ему недвижимое имущество?
Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Положениями ГК РФ прямо не предусмотрена возможность передачи ссудополучателем полученной по договору ссуды вещи третьему лицу. Однако в ГК РФ отсутствует и соответствующий запрет. Более того, положения п. 1 ст. 690, ст. 696, и п. 1 ст. 698 ГК РФ указывают на то, что с согласия собственника вещи такая передача возможна.
По общему правилу право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Поэтому при наличии соответствующих полномочий ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование.
Считаем необходимым отметить следующее: по общему правилу (п. 3 ст. 23 ГК РФ) к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность коммерческих организаций. Поэтому суды применяют положения пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ и к отношениям с участием индивидуальных предпринимателей. Договор, в котором стороне за исполнение своих обязательств не предполагается предоставление платы или иного встречного предоставления, по смыслу п. 1 ст. 572 ГК РФ, содержит в себе в этой части элементы договора дарения. Поскольку в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ дарение между коммерческими организациями запрещено, суды в ряде случаев признают неправомерным заключение договора безвозмездного пользования между коммерческими организациями. По данному вопросу единообразие в судебной практике отсутствует. Распространен и иной подход, согласно которому само по себе заключение договора ссуды между коммерческими организациями (в отсутствие у одной из сторон договора ссуды намерения одарить другую) не может признаваться дарением и не противоречит законодательству Таким образом, если исходя из конкретных обстоятельств судом будет установлено, что при заключении между предпринимателями договора безвозмездного пользования одна из сторон этого договора имела намерение одарить другую, то такой договор может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой.
|
