*(96).
2. Членам семьи нанимателя дано право требовать от нанимателя обмена жилья на другое жилье социального назначения. Реализация этого права при необходимости может обеспечиваться судом путем подачи соответствующего иска.
3. В целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных усложнена процедура обмена с их участием. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке.
4. Ч. 5 комментируемой статьи закрепляет право нанимателя и членов его семьи осуществлять обмен независимо от места нахождения предоставленной им жилой площади в пределах всей страны без ограничения количества обменов. Однако обмен может производиться только из жилищного фонда, предназначенного для предоставления жилых помещений по договорам социального найма.
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
В комментируемой статье содержится исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилых помещений между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. К ним следует отнести и споры о пользовании жилым помещением между нанимателем и членами его семьи. В этом случае обмен можно будет производить только после его завершения. Какие-либо иные условия для запрета обмена жилых помещений органами государственной власти и местного самоуправления (т.е. наймодателями) устанавливаться не могут.
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
1. Обмен жилых помещений осуществляется на основании заключенного между нанимателями договора в простой письменной форме. Договор обмена не требует уплаты каких-либо дополнительных сумм, например компенсаций за отдаленность жилого помещения от метро и т.д. В противном случае такой обмен может быть признан судом недействительным.
2. Договор не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оригинал договора предоставляется наймодателю (если у нанимателей, заключивших договор, разные наймодатели - то каждому наймодателю), который должен в течение десяти рабочих дней дать в письменной форме согласие или отказ на обмен жилых помещений. Основания отказа четко установлены в ст. 73 ЖК РФ.
3. На основании договора обмена и письменного согласия каждого наймодателя договоры социального найма подлежат расторжению по прежнему месту жительства и одновременному заключению на новом месте жительства в течение десяти рабочих дней. Следует отметить, что такой порядок может вызвать определенные сложности при наличии у нанимателей, заключивших договор, разных наймодателей. По всей видимости, каждый из наймодателей должен заключать новый договор и расторгать старый вне зависимости от того, совершены ли аналогичные действия другим наймодателем или нет.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
1. Договор обмена может быть оспорен и признан судом недействительным (оспоримым) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Соответствующий иск могут подать в суд наймодатель и другие заинтересованные лица.
Основаниями для такого судебного решения, согласно статьям 166-181 ГК РФ, являются, в частности, сделки:
1) не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов;
2) совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
3) мнимые сделки, то есть сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;
4) притворные сделки, то есть сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки;
5) совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
6) совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими(указанные сделки могут быть признаны судом недействительными по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате их совершения);
7) совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
8) совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
2. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, при признании судом обмена недействительным ни у нанимателя, ни у членов его семьи никаких новых прав не возникает. И если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся, стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства.
3. Убытки от виновных действий пострадавшая сторона подсчитывает в рублях. При этом ей должны компенсироваться расходы по переезду, ремонту обмененного жилья и т.д.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Наниматель вправе сдавать помещение в поднаем. Эти вопросы регулируются положениями ГК РФ (ст. 685 п. 1-3) и ЖК РФ. Для заключения договора поднайма наниматель обязан получить письменное согласие наймодателя и всех проживающих с нанимателем членов семьи.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех проживающих лиц (собственников, нанимателей и членов их семей, проживающих в других жилых помещениях этой квартиры).
3. Содержащееся в ч. 3 комментируемой статьи правило предполагает, что при нарушении поднанимателем условий пользования жильем ответственность перед наймодателем несет наниматель, который в свою очередь имеет право на регрессные требования к поднанимателю.
4. Исходя из смысла закона наймодатель отказывает нанимателю в заключении договора поднайма только в трех случаях:
1) если после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего станет меньше учетной нормы;
2) если в жилом помещении проживает гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне;
3) если в результате заключения этого договора в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий хроническим заболеванием, указанным в перечне, предусмотренном ЖК РФ.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Договор поднайма заключается в письменной форме. Также как и договор социального найма, договор поднайма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как уже отмечалось, ЖК РФ установил обязанность нанимателя получить согласие наймодателя на заключение договора поднайма. Как представляется, порядок получения такого согласия должен устанавливать сам наймодатель - т.е. соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления, которые являются собственниками жилищного фонда. Например, в Москве такой порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 года N 68.
2. Гражданин, заключивший договор поднайма, и члены его семьи обязаны зарегистрироваться в органах регистрационного учета. В зависимости от того, будут ли граждане постоянно или преимущественно проживать в данном жилом помещении или нет (т.е. будет ли это жилое помещение местом жительства для гражданина или только местом пребывания), порядок регистрации аналогичен порядку регистрации по месту жительства нанимателя по договору социального найма либо порядку регистрации временных жильцов (в обоих случаях обязательным документом, представляемым для регистрации, является договор поднайма).
3. Договор поднайма относится к числу срочных и возмездных. При этом если в договоре не указан срок его действия, то он считается заключенным на один год. При окончании срока действия договора поднайма у поднанимателя не возникает преимущественного права на его заключение на новый срок.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Договор поднайма является возмездным договором, существенным условием которого является плата за поднаем жилого помещения. В отношении платы в договоре следует определить:
1) порядок выплаты денежных средств по договору;
2) условия платы;
3) сроки внесения;
4) размер платы.
2. ЖК РФ предоставляет нанимателю полную свободу в вопросе установления размера платы по договору поднайма. Согласование размера платы с наймодателем в данном случае не требуется.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Договор поднайма, как срочный договор, прекращается по истечении срока, указанного в самом договоре, а также в случае прекращения действия основного договора - договора социального найма. При этом причина прекращения последнего не имеет значения. Таким образом, договор поднайма обусловлен действием договора социального найма. Без первого второй не существует.
2. Ч. 2 комментируемой статьи предполагает возможность досрочного расторжения договора поднайма. Договор поднайма подлежит расторжению либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке при невыполнении поднанимателем условий договора.
3. Процедура расторжения договора поднайма по инициативе нанимателя довольно сложна и состоит из трех стадий. Первой обязательной стадией является предупреждение поднанимателя о нарушении договора. Вторая - определение срока устранения нарушений. Третья стадия - обращение в суд с иском о расторжении договора поднайма.
4. Наниматель вправе обратиться в суд и в случае если поднаниматель не желает освобождать жилое помещение после истечения срока договора или его расторжении. В случае удовлетворения иска поднаниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилья.
5. Последняя часть комментируемой статьи возлагает обязанность на нанимателя и поднанимателя за три месяца предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма. По ранее действовавшему Жилищному кодексу такая обязанность возлагалась только на нанимателя.
Статья 80. Временные жильцы
1. Наниматель жилого помещения имеет право вселять в него временных жильцов. Вопросы, связанные с вселением временных жильцов, регулируются ЖК РФ и ГК РФ. Согласно ст. 680 ГК РФ наниматель вправе вселить временных жильцов при условии предварительного уведомления наймодателя (т.е. соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления - в Москве такой порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 года N 68) и с общего согласия всех граждан, совместно с ним проживающих. Временные жильцы проживают безвозмездно - в этом указанные отношения отличаются от договора поднайма жилого помещения. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы.
2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Это также означает, что срок проживания временного жильца в жилом помещении не может считаться в совокупности - для повторного вселения этого жильца (даже если до этого он прожил в жилом помещении меньше шести месяцев) требуется уведомлять наймодателя и получать согласие членов семьи.
В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(97) граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания (т.е. гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно). В частности, согласно Правилам регистрации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713*(98), временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
1) документ, удостоверяющий личность;
2) заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
3) документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (в данном случае таким документом является заявление соответствующего нанимателя).
Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.
Должностные лица, ответственные за регистрацию, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета. Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.
3. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем. Такое право предоставлено и постоянно с ним проживающим.
4. ЖК РФ специально оговорил последствия отказа временных жильцов освободить жилое помещение - они выселяются в судебном порядке без предоставления жилого помещения. В ЖК РФ не установлено, кто обращается в этом случае в суд с иском о выселении. Поэтому, надо полагать, этот вопрос решается в общем порядке, установленном гражданским законодательством. С иском вправе обращаться как сам наниматель, члены его семьи, проживающие в этом жилом помещении, так и соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления, являющийся наймодателем. Такой порядок не допускает самоуправных действий со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов.
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
1. Содержащаяся в ч. 1 норма рассчитана на граждан, занимающих большую жилую площадь, чем им необходимо. Заменить жилую площадь можно лишь на меньшую площадь, т.е. если имеющаяся квартира превышает учетную норму. При этом площадь жилого помещения, предоставляемого гражданину взамен жилого помещения большей площади, должна соответствовать нормам предоставления жилого помещения, установленным в порядке, предусмотренном ст. 50 ЖК РФ. Кроме того, соответствующая замена допускается в случае согласия всех членов семьи на переезд в меньшую квартиру. За несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных согласие дает опекун (попечитель) или орган опеки и попечительства. Следовательно, отсутствие между ними согласия не позволяет нанимателю произвести замену жилья. Обязанность наймодателя произвести замену не подкрепляется нормой об его ответственности в случае ее неисполнения. Добиваться исполнения наймодателем этого правила следует в судебном порядке.
2. Ч. 2 комментируемой статьи дает возможность федеральному и региональному законодателям расширять перечень оснований для замены жилой площади, что вполне актуально в условиях удорожания жилищно-коммунальных услуг.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
1. Ч. 1 комментируемой статьи предусматривает право граждан, проживающих в жилом помещении на основании самостоятельных договоров найма жилого помещения и объединившихся в одну семью, на заключение единого договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. В этом случае нанимателем становится один из граждан, ранее являющийся нанимателем по самостоятельному договору найма. Другие граждане будут проживать в жилом помещении в качестве членов семьи нанимателя. В случае сокращения семьи по каким-либо причинам оставшиеся жильцы будут сохранять право на все жилище в полном объеме.
2. Стать новым нанимателем может каждый из дееспособных членов семьи. Однако для получения такого статуса необходимо согласие остальных членов семьи и наймодателя. В качестве специального и естественного основания изменения договора социального найма является смерть нанимателя. Вследствие такого юридического события нанимателем становится один из членов семьи умершего. Перезаключение договора не влечет изменения прав для других членов семьи бывшего нанимателя.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи договор социального найма каждая из его сторон в любое время имеет право по своей инициативе расторгнуть. Однако это право небезгранично. Наниматель может расторгнуть договор только при условии получения письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Кроме того, фактический выезд из квартиры нанимателя и членов его семьи в другое место жительства расценивается законодателем как расторжение договора социального найма. Только выезд должен быть не временным, а постоянным. Таким образом, наниматель и члены его семьи могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, и наймодатель не вправе препятствовать в этом.
2. Наймодатель ограничен в праве расторгнуть договор. Это можно сделать только в судебном порядке и только в строго определенных кодексом случаях:
1) при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) при использовании жилого помещения не по назначению;
5) при невозможности проживания нанимателя в жилом помещении - то есть при тех обстоятельствах, которые влекут за собой обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение. При расторжении договора по первому основанию выселяемым в обязательном порядке предоставляется другое жилое помещение меньшего размера и с ними заключается новый договор социального найма. В иных случаях наймодателем жилье выселяемым не предоставляется.
Расторжение договора социального найма со стороны наймодателя происходит в основном в результате действий нанимателя, нарушающих условия договора. Поскольку наниматель несет ответственность перед наймодателем не только за свои действия, но и за действия временных жильцов и поднанимателей, то договор социального найма может быть расторгнут и в результате аналогичных действий указанных лиц.
В частности, это касается такого основания расторжения договора, как разрушение или повреждение жилого помещения. Что понимается под разрешением или повреждением жилых помещений, видимо, придется решать суду в зависимости от конкретной ситуации. Но в качестве общего понятия можно взять за основу такие действия нанимателя, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания.
То же относится и к систематическому нарушению прав соседей и использованию жилого помещения не по назначению. В данном случае следует принимать во внимание требования к использованию жилого помещения, установленные уже упомянутыми Правилами.
3. Ч. 5 предусматривает прекращение договора социального найма жилого помещения в двух случаях:
1) в связи с утратой (разрушением) помещения;
2) со смертью одиноко проживающего нанимателя.
Таким образом, данные положения напрямую корреспондируются с нормами ГК РФ, устанавливающего основания прекращения обязательств - ст. 416 (Прекращение обязательства невозможностью исполнения), и ст. 418 ГК РФ (Прекращение обязательства смертью гражданина). То есть договор социального найма прекращается, когда исполнение обязательств по нему теряет всякий смысл из-за утраты предмета договора (жилого помещения) или смерти стороны договора (нанимателя). Иными словами, прекращение договора, в отличие от его расторжения, не зависит от воли сторон.
В случае смерти нанимателя, проживающего вместе с семьей, договор не прекращается. Договор должен быть перезаключен с другим членом семьи.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
В случае расторжения договора в судебном порядке либо в результате иных объективных причин (например, проведения наймодателем капитального ремонта) наниматель может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Причем в любом случае такое выселение производится исключительно в судебном порядке.
В зависимости от причин, которые повлекли за собой выселение нанимателя, ЖК РФ выделяет три способа выселения:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Выбор способа решения вопроса о расторжении договора обусловлен причиной, побудившей наймодателя обратиться в суд.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений осуществляется в тех случаях, когда проживание нанимателя в жилом помещении становится невозможным в силу объективных обстоятельств - сноса здания, перевода жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания. Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления. При выселении по указанным основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый. Таким же образом будет решаться вопрос, если после капитального ремонта или реконструкции здания жилая площадь, которую занимал наниматель, не сохранилась в прежнем объеме, т.е. существенно увеличилась или уменьшилась. Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но такое обращение в суд не освобождает его от обязанности предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Комментируемая статья является гарантией предоставления нанимателю нового благоустроенного жилья в случае сноса дома, где он занимал жилую площадь по договору социального найма. Она возлагает на наймодателя обязанность заключить новый договор социального найма на новое жилое помещение, предоставленное нанимателю. В целях придания этому процессу большей организованности в субъектах РФ приняты нормативные правовые акты, конкретизирующие порядок переселения граждан сносимых домов.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Как уже отмечалось ранее, в настоящее время порядок признания жилых помещений непригодным для проживания утвержден постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47*(99). В соответствии с указанным основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Так, в частности, жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.
Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.
В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.
К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.
В соответствии с указанным положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
- отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусопровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
1. Комментируемая ч. 1 данной статьи возлагает обязанность на наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи жилье на время проведения капитального ремонта или реконструкции из маневренного фонда. Таковым является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах, например в случае крупной аварии. В то же время наймодатель может предоставить выселяемым другое благоустроенное жилье и заключить с ними новые договоры социального найма до начала реконструкции или капитального ремонта.
При проведении капитального ремонта в жилом помещении наниматель также подлежит выселению в следующих случаях:
1) Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено.
2) Если при проведении капитального ремонта общая площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
3) Если при проведении капитального ремонта общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (следует отметить, что в ЖК РФ нет определения "существенного превышения нормы предоставления", очевидно, этот вопрос должен решаться нормативными актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления).
4) Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя - в этом случае договор социального найма не расторгается и нанимателю на время капитального ремонта предоставляется благоустроенное жилое помещение из маневренного жилищного фонда. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). По смыслу статьи 106 ЖК РФ при этом должен быть заключен договор найма маневренного жилищного фонда.
5) Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, то наймодатель также может с согласия нанимателя предоставить ему другое жилое помещение. В этом случае договор социального найма подлежит расторжению. На новое жилое помещение заключается новый договор социального найма.
2. Нормативным актом, определяющим содержание капитального ремонта, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования. Понятие реконструкции раскрывается в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения.
3. При отказе нанимателя от переселения в жилье из маневренного фонда наймодатель вправе обратиться в суд, который может обязать нанимателя выполнить такое требование.
4. За нанимателем сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение в случае его уменьшения по сравнению с первоначальной площадью. В то же время принудительно вселить его на такую площадь нельзя. В случае отказа нанимателя вернуться на уменьшенную жилую площадь наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилье.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
1. В комментируемой статье не предусматривается возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире. Не закреплено в ней и право нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, требовать при выселении по основаниям, содержащимся в статьях 86-88 ЖК РФ, предоставления ему отдельного жилого помещения*(100).
2. К помещению, предоставляемому гражданам в связи с выселением, предъявляются следующие требования:
1) помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям города, села, другого населенного пункта, в котором оно находится;
2) помещение должно быть равно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
3) помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Уровень благоустроенности определяется наличием в новом жилье коммунальных услуг. Жилая площадь, на которую переселяют нанимателя и членов его семьи, должна быть равнозначной ранее занимаемой. Однако в ч. 2 комментируемой статьи не установлена обязанность наймодателя обеспечить соответствующее право нанимателя.
3. По ранее действовавшему Жилищному кодексу допускалось выселение граждан из аварийных домов на основании санкции прокурора. Новый ЖК предусматривает только судебное решение данного вопроса.
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
При невнесении нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги он может быть выселен в судебном порядке с предоставлением ему другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. То есть жилое помещение предоставляется по нормам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Являются ли причины невнесения платы за жилое помещение уважительными либо нет, должен решать в каждом конкретном случае суд. Следует отметить, что переселение недобросовестного нанимателя в новое жилище не освобождает его от оплаты задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
1. Содержащиеся в данной статье меры являются крайней формой воздействия на нерадивых жильцов со стороны наймодателя.
Выселение без предоставления другого жилого помещения осуществляется:
1) при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
2) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание водном жилом помещении;
3) при использовании жилого помещения не по назначению. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи об устранении указанных нарушений (в какой форме, не указано, но скорее всего письменно) и может (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Являлся ли этот срок разумным, должен установить суд в каждом конкретном случае.
ЖК РФ не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Ст. 91 ЖК РФ оставляет определенный простор правоприменителю. Из жилого помещения в судебном порядке могут быть выселены либо все проживающие там лица, либо только те граждане, которые совершают действия, являющиеся основаниями для такого выселения.
2. Ч. 2 комментируемой статьи допускает возможность выселения из жилой площади граждан, лишенных родительских прав. Данный вопрос может быть решен только судом. Основанием для такого решения является признание судом невозможности проживания граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
|
