Глава 8. Социальный наем жилого помещения
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
1. Глава 8 ЖК РФ определяет условия, порядок заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения. Общие положения договора социального найма жилого помещения устанавливаются главой 35 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ. Основными отличиями договора социального найма являются:
а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;
б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия.
Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).
Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.
Следует отметить, что граждане, которые были приняты на учет до вступления ЖК РФ в действие (1 марта 2005 г.), сохраняют право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
2. Ч. 2 комментируемой статьи обеспечивает особую устойчивость договора социального найма жилого помещения посредством императивного установления бессрочности данного договора. В связи с этим к договору социального найма не применяются нормы ст. 683 и 684 ГК РФ.
3. Ч. 3 комментируемой статьи является логическим продолжением второй части ст. 60, так как в ней установлен запрет расторжения договора социального найма жилого помещения в случае изменения оснований и условий, в соответствии с которыми он был заключен с гражданином. Например, если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
1. Ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что наниматель и члены его семьи вправе пользоваться предоставленным им жилым помещением в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма. Таким образом, условия и ограничения пользования помещениями не могут быть установлены другими нормативными актами, кроме ЖК РФ.
2. Ч. 2 определяет права нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме в отношении общего имущества в этом доме. Под общим имуществом в данном случае понимается имущество, включая помещения и оборудование, предназначенное для совместного использования лицами, проживающими в указанном доме, либо обеспечивающее проживание таковых лиц, но не относящееся к отдельным жилым помещениям. Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
1. Ч. 1 комментируемой статьи по существу совпадает с нормой ст. 673 ГК РФ и ограничивает предмет договора социального найма четырьмя видами жилых помещений (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Разница между ними лишь в том, что в ГК РФ вместо термина "предмет" употреблен термин "объект", в данном случае они являются синонимами. Кроме того, в ГК РФ устанавливается, что соответствующее жилье должно быть пригодным для проживания. Порядок определения пригодности жилых домов для этой цели установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47*(90).
2. Ч. 2 комментируемой статьи запрещает заключать договоры социального найма в отношении тех видов помещений, которые законодатель признает неприемлемыми для проживания отдельной семьи, к которым относятся смежные комнаты, т.е. комнаты, не имеющие отдельного входа, а связанные с другими комнатами общим входом, и помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
1. Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Если ранее единственным основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер, выдаваемый на основании решения государственного органа, то согласно ЖК РФ при предоставлении жилого помещения обязательно заключение договора найма жилого помещения.
Договоры социального найма, заключенные ранее 1 марта 2005 года, переоформлению не подлежат.
Договор социального найма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(91).
Заключая договор социального найма, наниматель и члены его семьи меняют место жительства и подлежат регистрации по месту жительства в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(92). Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713*(93).
В соответствии с Правилами гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
1) документ, удостоверяющий личность;
2) заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;
3) документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, либо иной документ или его надлежаще заверенная копия).
Должностные лица, ответственные за регистрацию, а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают указанные документы вместе с адресными листками прибытия и формами статистического учета в органы регистрационного учета.
Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан по месту жительства и производят в их паспортах отметку о регистрации по месту жительства. Гражданам, регистрация которых производится по иным документам, удостоверяющим личность, выдается свидетельство о регистрации по месту жительства.
За регистрацию граждан по месту жительства взимается государственная пошлина в порядке и размерах, предусмотренных налоговым законодательством Российской Федерации.
2. Правительство РФ своим постановлением от 21 мая 2005 года N 315*(94) утвердило Типовой договор социального найма жилого помещения. Данным договором устанавливается, что наймодатель передает нанимателю и членам его семьи (если таковые имеются) конкретное жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в бессрочное владение и пользование. Кроме того, в договоре определяются права и обязанности сторон, порядок его изменения, расторжения и прекращения. Вместе с тем следует отметить, что типовой договор не является обязательным для использования его сторонами. Наймодатель имеет право вносить в договор, который он предлагает для заключения гражданам, изменения и дополнения, которые не могут ухудшать положения нанимателя по сравнению с правилами, установленными Жилищным кодексом РФ и законодательством Российской Федерации. Наниматель же не может менять условия договора по своему усмотрению, так как права и обязанности сторон по договору должны быть одинаковы для всех лиц, заключающих его.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментируемая статья развивает положения ст. 675 ГК РФ, указывая на неизменность договора социального найма жилого помещения не только при смене собственника этого помещения, но и на то, что не подлежат изменению условия договора также в случае перехода иному лицу права хозяйственного ведения или оперативного управления на указанное жилое помещение. Таким образом, даже в случае передачи жилого помещения из муниципального или государственного жилого фонда в частный жилой фонд новый собственник не вправе изменить условия договора социального найма либо расторгнуть его. В то же время данная статья не соответствует концепции самого Жилищного кодекса, так как он предусматривает возможность заключения договора социального найма только в отношении жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
1. В отличие от ст. 676 ГК РФ комментируемая статья устанавливает не только обязанности, но и права наймодателя, закрепляя за ним право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следует отметить, что в новом типовом договоре социального найма жилого помещения наряду с указанными закреплены дополнительные права, в том числе требование допуска в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния.
2. Наймодатель обязан передать нанимателю помещение свободным от прав иных лиц на это помещение, т.е. свободное как от проживания, так и от иных прав третьих лиц. Кроме того, на наймодателя возложена обязанность проводить капитальный ремонт жилого фонда, предоставленного по договору социального найма. Рекомендуемый перечень работ, относящихся к капитальному ремонту, утвержден Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170*(95). "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В частности, к работам, осуществляемым в рамках капитального ремонта, относится утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров); установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей); ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов); ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления.
Наймодатель также обязан принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Перечень работ по содержанию жилых домов также установлен указанным постановлением Госстроя России. Следует отметить, что в указанном перечне нет четкого разделения на жилые помещения и общее имущество многоквартирного дома. Так, к таким работам относится устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения, проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах, утепление чердачных перекрытий, замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений, поставка доводчиков на входных дверях, мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках, удаление мусора из здания, его вывоз и т.д.
3. Содержащийся в ч. 2 перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим. Типовым договором социального найма жилого помещения на него возлагаются обязанности предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям, принимать участие в подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и ряд других.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
1. В ч. 1 комментируемой статьи сформулировано общее правило в отношении ответственности наймодателя. Ответственность устанавливается только законодательством, но основанием для ее применения может быть как нарушение жилищного законодательства, так и неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору социального найма жилого помещения.
2. Ч. 2 определяет конкретные основания и виды ответственности наймодателя при невыполнении им своих обязанностей по договору социального найма. Она наступает в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта:
- сданного внаем жилого помещения;
- общего имущества в многоквартирном доме;
- устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1. Данная статья определяет полномочия нанимателя, которым согласно ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин. Предоставленные в ч. 1 комментируемой статьи права позволяют нанимателю в широкой степени распоряжаться своими правами на предоставленное жилое помещение.
2. Ч. 2 данной статьи определяет, что содержащийся в ч. 1 перечень прав не является исчерпывающим. Он может быть дополнен федеральным законом или договором социального найма жилого помещения (в частности, в Типовом договоре социального найма предусмотрены такие дополнения). В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.
3. Наниматель обязан надлежащим образом использовать предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Его обязанности определены не только в ч. 3 комментируемой статьи, но и в статьях 678, 681, 682 ГК РФ и других нормативных правовых актах.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме(квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Данная статья не устанавливает конкретной ответственности нанимателя жилого помещения, но определяет основания для ее применения (те же, что и для наймодателя: неисполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма). Виды ответственности перечислены в ст. 83 ЖК РФ. Они могут быть установлены иными правовыми актами, но не договором социального найма (хотя в нем и могут быть продублированы установленные законодательством виды ответственности).
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментируемая статья корреспондируется со ст. 677 ГК РФ, в которой содержится норма о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Членов семьи можно условно разделить на три группы:
1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, - это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;
2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т.е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т.е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т.п.). Кто относится к иным родственникам, в ЖК РФ не указано. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в главе 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;
3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядок. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.
2. Установление равных полномочий нанимателя и членов его семьи показывает на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т.е. достигших восемнадцатилетнего возраста) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (т.е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, таки от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и частично. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
3. Ч. 3 комментируемой статьи является формальной гарантией для членов семьи нанимателя реализации ими своих прав на жилое помещение. При этом изменение их семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
1. Комментируемой статьей предусмотрено право нанимателя вселять граждан в качестве членов семьи в жилое помещение, в котором он проживает по договору социального найма. В ч. 1 определены условия такого вселения. При этом несовершеннолетних детей нанимателя можно вселить без согласия других членов семьи нанимателя и без согласия наймодателя; вселение супруга, родителей и совершеннолетних детей нанимателя возможно только с письменного согласия проживающих вместе с нанимателем членов его семьи; вселение иных лиц допускается только с письменного согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.
Во всех случаях, кроме вселения несовершеннолетних детей нанимателя, наймодатель вправе запретить вселение граждан в жилое помещение, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это исключение является важной гарантией прав несовершеннолетних.
2. Ч. 2 комментируемой статьи гарантирует вселенному члену семьи равные права с нанимателем и другими членами семьи. Неисполнение содержащегося в нем права не является основанием для его выселения из жилого помещения.
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментируемая статья устанавливает равенство прав и обязанностей всех членов семьи нанимателя, указанных в договоре социального найма жилого помещения, проживающих вместе с нанимателем. При этом временное отсутствие не влечет изменение их полномочий, обусловленных договором социального найма, что весьма важно, например, в случае ремонта жилого дома, которому предшествовало временное выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, полученного на основании договора социального найма.
Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР в ст. 60 устанавливал, что временным отсутствием считалось непроживание на жилой площади в течение шести месяцев. Однако наниматель и члены его семьи при наличии уважительных причин сохраняли право на жилье на более длительный срок. Отсутствие такой нормы в новом ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что временное отсутствие может длиться неограниченный период.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1. Только наниматель жилого помещения вправе совершить обмен жилого помещения, в котором он проживает, на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Это право не распространяется на случаи, когда жилая площадь предоставлялась на основе коммерческого найма и других условиях.
Обмен требует письменного согласия наймодателя и письменного согласия всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе и отсутствующих). Порядок такого согласования не установлен, но, по всей видимости, он должен быть определен собственником жилого фонда, то есть соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления. Так, в Москве действует Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утвержденное распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 9 апреля 1996 года N 74. На уровне Российской Федерации единый порядок совершения обмена установлен Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года N 12 |
