Обобщени е практики рассмотрения споров в Арбитражном суде Белгородской области по делам о признании вещных прав на недвижимость
Скачать 391.22 Kb.
|
5. При заключении договора на приобретение спорного земельного участка в собственность в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации между сторонами возникли разногласия по определению выкупной цены земельного участка. В частности, стороны не достигли согласия по вопросу отнесения спорного земельного участка к определенной территориальной зоне для определения кадастровой стоимости спорного участка в качестве удельного показателя при расчете его выкупной цены. При рассмотрении таких споров необходимо учитывать, что действующее законодательство не содержит императивных положений, препятствующих определению кадастровой стоимости спорного земельного участка с учетом надлежащего удельного показателя в соответствии с его фактическим и функциональным использованием. Ответчик, как собственник объекта недвижимости, имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ. Позиция арбитражного суда: Как указано в ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к перечисленным в ней территориальным зонам. В соответствии с положениями Главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации зонирование производится с учетом как уже существующих объектов, так и объектов, строительство которых предполагается с учетом развития территорий. Согласно статье 2 Закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации. Учитывая то, что согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации отнесение земельных участков к тем или иным территориальным зонам осуществляется с учетом существующего назначения, при определении кадастровой стоимости спорного участка в качестве удельного показателя необходимо принимать во внимание фактические обстоятельства землепользования, организационно-правовую форму предприятия и функциональное использование объектов недвижимости расположенных на спорном земельном участке. Следовательно, действующее законодательство не содержит императивных положений, препятствующих определению кадастровой стоимости спорного земельного участка с учетом надлежащего удельного показателя в соответствии с его фактическим и функциональным использованием. Например, в случае если находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости используются для проведения оздоровительных и спортивных мероприятий, а зонирование территории, на которой находится спорный земельный участок на момент рассмотрения спора в арбитражном суде не осуществлено, кадастровую стоимость спорного земельного участка необходимо рассчитывать с учетом надлежащего удельного показателя в соответствии с его фактическим и функциональным использованием, соответствующим землям под объектами оздоровительного и рекреационного назначения. 6. Дело №А08-501/08-29. В случае возникновения разногласий между сторонами при заключении договора на приобретение спорного земельного участка в собственность в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по определению выкупной цены земельного участка, когда такой спор передан на рассмотрение арбитражного суда, выкупная цена земельного участка по договору купли-продажи должна определяться на основании действующих, на момент его заключения законов и нормативных правовых актов. Истец - Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник администрации г.Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области в связи с переименованием) в лице Департамента имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области) 01.02.2008 обратилась к ответчику с предложением заключить договор купли продажи спорного участка, по цене 12081731,9 руб., направив ответчику проект договора и обоснование цены, со ссылкой на то, что цена должна определяться на момент заключения договора купли-продажи спорного участка от 01.07.2007 №36-04, признанного Арбитражными судами недействительным, исходя из десятикратной ставки земельного налога, существовавшей на 01.07.2004. Ответчиком проект данного договора подписан с протоколом разногласий. Согласие сторон не достигнуто по пунктам 3.1. и 3.2. договора касающихся цены выкупа спорного участка. Ответчиком предложен свой расчет цены выкупа земельного участка. В п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не решает вопрос о том, вправе ли сторона, для которой заключение договора обязательно, передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон. Ответчик как собственник недвижимого имущества на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположено названное имущество. В связи с этим и в соответствии с пунктом 5 названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации ответчик обратился к истцу с заявлением в июне 2004 года о приобретении права собственности на спорный участок. В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» с даты вступления в силу названного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом. Из материалов дела усматривается, что истец, рассмотрев заявление ответчика, принял решение о продаже земельного участка. При заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене земельного участка. Согласно статье 2 Закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения, в связи с чем, доводы истца о необходимости определения цены, исходя из десятикратной ставки земельного налога, не могут приниматься, поскольку действующим законодательством решен вопрос только о применении той ставки земельного налога, которая действует на дату подачи продавцу земельного участка заявки на выкуп, в то время как собственно цена рассчитывается на момент вынесения решения суда о заключении договора, а добровольно данный вопрос сторонами решен не был. Подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи спорного участка содержит выкупную цену, которая определена на основании расчета, составленного в соответствии с законодательством, действующим в момент рассмотрения спора. Как следует из пункта 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подачи истцу ответчиком заявления на приватизацию спорного участка), исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 настоящей статьи заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Вступившими в законную силу судебными актами, договор купли продажи земельного участка от 01.07.2004 №36/04 признан недействительным по признаку ничтожности. После данного факта, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, в срок, установленный пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ, проект договора купли-продажи спорного участка заявителю (ответчику) не направлен. Проект договора купли-продажи спорного участка направлен ответчику лишь 01.02.2008. Отказ истца от подписания договора в редакции п.3.1. и 3.2., предложенной ответчиком, мотивирован тем, что решение о предоставлении участка ответчику принято истцом в 2004 году, в связи с чем, необходимо руководствоваться законодательством, действующим в 2004 году, при определении цены выкупа спорного участка. В силу статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка (в процессе приватизации), суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве. Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами. Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Поэтому выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должна определяться по правилам и в порядке, установленным действующим законодательством. По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона. В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, то есть цена определяется сторонами в момент заключения договора. Таким образом, цена по договору купли-продажи земельного участка должна определяться на основании действующих, на момент его заключения законов и нормативных правовых актов. Довод истца о том, что должна применяться ставка, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права. В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Поскольку для истца, направившего оферту, заключение договора в силу части 1 статьи 36 ЗК РФ является обязательным и ввиду того, что стороны не достигли соглашения относительно выкупной цены спорного участка, возникшие разногласия рассматриваются арбитражным судом. Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор. Поскольку такого согласия сторонами не достигнуто, суд считает необходимым принять пункты 3.1. и 3.2 договора в редакции ответчика. В ходе судебного разбирательства по делу стороны неоднократно пытались согласовать условия о цене выкупа спорного участка, но не пришли к единому мнению о выкупной цене, в том числе путем направления предложения ответчика от 04.06.2008 №799/07 истцу о приобретении спорного участка. Поскольку спор о цене выкупа спорного участка находился на рассмотрении Арбитражного суда Белгородской области, ответчик в качестве возражений обратился в суд для урегулирования спора со встречным иском, предложив свою редакцию спорных пунктов договора о цене выкупа спорного участка. Федеральным законом от 24.07.2007 №212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» внесены изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливающие, что до 01.01.2010 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка. Законом Белгородской области от 13.02.2008 №188 «О внесении изменений в Закон Белгородской области» «О цене земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности» применена цена выкупа земельного участка в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. То есть законодательством закреплено, что коммерческие организации вправе рассматривать существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, к которым относится, в том числе и выкупная цена земли, с учетом изменений законодательства Российской Федерации о размере цены, продаваемых земельных участков до 01.01.2010. Таким образом, суд согласился с предложенным ответчиком расчетом выкупной цены земельного участка, исходя из рекреационного назначения спорного участка, в соответствии со статьями 422, 424 ГК РФ в силу императивных норм ст.2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2008). В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения приводится вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор - условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Так как договор купли-продажи спорного участка сторонами еще не заключен, поэтому судом выкупная цена рассчитывается на момент вынесения решения суда о заключении договора. |
Похожие:
 | В целях подготовки к проведению научно-практической конференции по актуальным проблемам судебной практики по трудовым и социальным... | | На основании статьи 48 Закона РФ «О средствах массовой информации» и пункта Положения об аккредитации журналистов при Арбитражном... |
 | При заполнении платежных документов на перечисление государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражном суде, указываются... | | Обзор судебной практики по делам, связанным с разрешением споров о защите интеллектуальных прав (утв. Президиумом Верховного Суда... |
| Правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности осуществляется Арбитражным судом Республики Абхазия (далее... | | В соответствии с п. 4 раздела III плана работы Четвертого арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2009 г., утвержденного... |
| Рассмотрение споров, связанных с применением арбитражного процессуального законодательства | | О первом Арбитражном третейском Суде для разрешения споров в сфере предпринимательской и иной экономической |
| Рассмотрение хозяйственных споров в арбитражном суде с учетом реформы апк рф: практические рекомендации корпоративному юристу | | Предъявление в суд требований о признании права собственности является одним из наиболее распространенных способов защиты права,... |