ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Цель дипломной работы заключается в углубленном изучении проблем правового регулирования договора ипотеки и разработки на этой основе рекомендаций по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В процессе реализации данной цели решались следующие задачи: разрешение дискуссионных вопросов избранной темы; выявление недостатков в судебной и правоприменительной практике; выработка на этой основе предложений и рекомендаций теоретического и практического характера по совершенствованию законодательства.
По нашему мнению, перечисленные задачи были решены. Была проанализирована отечественная юридическая литература. Изучены отдельные монографические работы, относящиеся к теме исследования, множество статей в юридической периодической печати.
После проведенного в дипломной работе исследования были сделаны следующие выводы.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.
Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.
Ипотека носит имущественный характер. Ее назначение, прежде всего, в том, что она, стимулируя должника к надлежащему поведению, тем самым дает кредитору более или менее надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделяется дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые может повлечь для него возможное нарушение обязательства должником. Реализация этих прав кредитора осуществляется, например, путем предварительного выделения имущества для возможного принудительного удовлетворения требования кредитора.
Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника).
Пункт 5 ст. 9 Закона об ипотеке требует: "Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры". В этом правиле обращает на себя внимание, что законодатель, требуя в императивном порядке указывать в договоре об ипотеке сроки (периодичность) платежей по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, по-иному определяет свои требования в отношении размеров платежей: в договоре об ипотеке вместо этих размеров могут быть указаны условия, позволяющие определить эти размеры. То есть сроки (периодичность) платежей должны быть указаны в любом случае. Однако это требование трудно выполнить, когда договором об ипотеке обеспечивается такой популярный вид кредитного договора, как договор об открытии кредитной линии. В соответствии с этим договором указываются общая сумма кредитной линии, а также порядок выплаты траншей (частей общей суммы кредита). Причем чаще всего очередной транш выплачивается: а) по требованию заемщика и б) только после того, как предыдущий транш и (или) проценты за пользование им были погашены. Таким образом, в договоре об ипотеке, обеспечивающем такой вид кредитного договора, размеры очередных платежей определить можно, а их сроки - просто не получится. Очевидно, правильнее было бы предусмотреть другое правило - о возможности в договоре об ипотеке указывать не только условия, позволяющие определить размеры очередных платежей по кредитному договору, но и условия, позволяющие определить сроки (периодичность) этих платежей.
Наконец, уязвим со стороны требований юридической техники и п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке: "Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона". Слова "за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона" в нем явно излишни, так как ст. 9 устанавливает требования к содержанию договора об ипотеке, а ипотека в силу закона устанавливается другими договорами.
В действующей редакции Закона об ипотеке ст. 47 устанавливает следующую формулировку: "Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)".
Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице и залогодержателя по ипотечному обязательству, и кредитора по основному обязательству. Данная неточность позволяет говорить о том, что предыдущая редакция п. 1 ст. 47 выглядела более удачной. Мы полагаем, что изменения положений данной статьи, введенные Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон об ипотеке", вряд ли можно назвать целесообразными. Во избежание неверного толкования этой нормы необходимо п. 1 ст. 47 сохранить в следующем виде: "Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное".
Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.
|
