Леонид Ильич, у меня для Вас две новости…

Скачать 1.36 Mb.

Название	Леонид Ильич, у меня для Вас две новости…
страница	2/10
Тип	Документы

filling-form.ru > Договоры > Документы

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Новый жилищный кодекс: вопросы и ответы

Новый ЖК, а также закон о введении его в действие, существенно отразятся на правах и свободах граждан. На основе поступающих ко мне вопросов, постараюсь рассказать о его основных позициях.

- Как квартира будет предоставляться в найм?

- Здесь есть принципиальные вещи. Введено два вида найма - социальный и коммерческий. Социальным является, напр., обычное проживание в неприватизированной квартире. То есть, человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий найм предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это было и раньше, но это впервые узаконено. Последствием может стать, скажем, появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жилье по расценкам, которые сам же и установит (ст. 19 ЖК).

- Можно ли приватизировать квартиру?

- Если Вы по состоянию на 1 марта, имеете на руках ордер, то право приватизации у вас сохраняется до 1 января 2010 года. После этой даты приватизировать не получится уже никогда. Кстати, до 1 января 2010 года можно и "расприватизировать" жилье - отдать право собственности на него обратно властям (Закон "О вступлении в силу ЖК").

- Нужно ли приватизировать квартиру?

- Желательно. У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в свое жилье он должен спросить разрешения у чиновника, а тот вправе отказать (ст. 70). Он не имеет права голоса на собрании жильцов дома (ст. 36). Наконец, его могут выселить за долги по коммунальным платежам. Правда, долги должны возникнуть по "неуважительной причине", а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным (ст. 90). Но все это - лишняя нервотрепка, и лучше обойтись без нее.

- Есть опасность, что с жильцов приватизированных квартир будут брать высокий налог?

- Налоги, конечно, повышаются, и будут повышаться, пока финансовую политику определяет Кудрин. Но с жильцов квартир неприватизированных будут брать плату за найм. Ее размер будет зависеть от качества жилья, но определять его будет мэрия по собственному усмотрению. Малоимущие от платы за найм освобождаются (ст. 157). Могу сказать что в Астрахани плата за найм примерно в 2 раза больше, чем налог на имущество.

- Будет ли обязательное страхование жилья?

- Пока нет.

- Вправе ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в доме офиса, кафе, парикмахерской и пр.?

- Нет, их согласия не требуется. Единственные ограничения - перевод в нежилые помещения возможен лишь квартир первых этажей. Может быть и второй этаж, но тогда на первом никто не должен жить. Разумеется, должны выполняться санитарные, противопожарные и иные нормы (ст. 23 ЖК).

- Мы разведены, я являюсь собственником квартиры. Бывшая супруга прописана со мной. Пытался ее выписать, но суд мне отказал. Изменились ли правила с новым Жилищным Кодексом?

- Изменились. Если доходы бывшего члена семьи позволяют снять жилье по найму, либо где-то у него есть иное жилье, суд примет решение о его выселении. Если денег у бывшей жены нет, и нет другой крыши над головой, суд оставит ее в вашей квартире "на определенный срок". Что такое "определенный срок" - неизвестно, и зависит теперь исключительно от воли судьи. Если есть дети, то "суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи". "Вправе" - то есть не обязан. Опять-таки речь идет о свободе судьи принимать любое решение. Любое решение будет законным (ст. 31 ЖК). Но собственник вправе теперь продать свою квартиру и купить вместо нее другую, уже без всяких обязательств перед бывшим супругом и детьми. Согласие органов опеки теперь не требуется. Лично я думаю, что это очень неправильно. Авторы Кодекса рекомендуют заключать брачные контракты и все прописывать в них, но это предложение нелепо к уже существующим семьям.

- Мы живем в частном доме в центре города. Может ли мэрия отобрать у нас землю и выселить на окраину?

- Вокруг этой нормы идет постоянная борьба. Сейчас перечень случаев, в которых власть вправе изъять «для государственных и муниципальных нужд" земельные участки строго ограничен. Он определен в ст. 49 ??? Земельного Кодекса и включает в себя строительство дорог общего значения, нужды минобороны, космических исследований, строительства очистных сооружений, электростанций и пр. Коммерческая застройка к этому не относится. Но есть особый случай: изъятие земельного участка в рамках выполнения Генерального плана города. Напр., район где вы живете в частном доме, по Генплану предназначен для застройки девятиэтажками. Но именно район, а не отдельный клочок земли под вашим домом.

Кроме того, существует определенная, и непростая процедура изъятия земли у домовладельца. Власть должна сообщить ему о своем намерении не менее чем за год. Взамен изымаемого жилья никто квартиру давать не обязан. Давать обязаны только деньги - "выкупную цену", включающую в себя рыночную стоимость дома, расходы на переезд, найм нового жилья и оформление права собственности на новое жилье. Правда, далее написано, что власть "может предоставить взамен изымаемого иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену". То есть получается, что денег должно хватить на другое жилье. Но нигде не сказано, что площадь этого жилья должна быть равноценна вашей, и что это жилье должно быть в центре города. Теоретически, можно спокойно выселить из старых строений в центре города и предложить взамен такие же старые строения на окраине. Если Вы таким решением не согласны, то дело будет рассматривать суд. Единственная зацепка в суде для горожанина - постараться доказать, что о "нуждах" власти нет и речи. Но если Ваш дом является аварийным или ветхим, то сам факт его сноса является "нуждой" и суд Вы не выиграете (ст. 32 ЖК).

- Изменится ли что-то с ЖЭКами?

- Уже изменилось. С 1 марта владельцы приватизированных квартир, если их в доме большинство, приобретают дополнительные права. Они сами решают, кому и сколько платить за обслуживание дома (ст. 156). Более того, без согласия их общего собрания никому не могут быть переданы в пользование подвалы, чердаки и прилегающие к дому земельные участки (ст. 36 ЖК). Таким образом, любые решения органов власти о передаче чего-либо в аренду после 1 марта без согласия собственников квартир дома являются незаконными. Пределы земельных участков определяют сами жители, но надо понимать, что чем больше земельный участок, тем больше земельный налог. Собрание собственников может созвать любой владелец приватизированной квартиры, за 10 дней вручив соседям письменное приглашение. Приглашения должны направляться заказными письмами или вручаться под роспись. При этом собрание не вправе выйти за пределы предложенной повестки дня. Голоса считаются в зависимости от площади жилья. Если у вас площадь квартиры 54 кв. м., то у Вас условных 54 голоса. У соседа с площадью 33 кв. м., голоса, соответственно, тоже 33. Возможно заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ).

- Обязательно ли проводить такое собрание?

Обязательно, иначе будет хуже. В соответствии с ЖК, до 1 января 2008 года, собственники квартир многоквартирных домов должны решить, какой механизм управления им избрать:
- создать ТСЖ;
- нанять управляющую кампанию;
- управлять непосредственно.
Если сами люди за год не соберутся, мэрия вправе провести конкурс и сама выбрать управляющую организацию. Вначале на год, а затем до пяти лет. То есть, вместо ЖЭКа появляется частник. Понятно, что лучше выбрать этого частника самим и заключить с ним договор на год (а потом посмотреть), чем отдавать такое право властям, которые смотреть ни на что особенно не будут. Жилищный Кодекс дает право выбрать другой путь – создать ТСЖ или выйти в Непосредственное Управление. Но в любом случае собраться и определиться нужно уже сейчас, в этом году. Иначе за вас решат другие.
- До января 2008 г. жителям многоквартирных домов надо определиться с выбором управляющей организации. Где и как можно получить сведения о них (включая штатное расписание, сметы выполненных работ за последние годы), если, например, СМИ не публикуют годовые балансы таких компаний, а местная власть отмалчивается, не отвечая на письменные обращения жителей?

- Думаю, что подобрать управляющую кампанию без риска натолкнуться на мошенников, будет весьма сложно. Поэтому, с моей точки зрения, лучше всего:

- от варианта с выбором именно управляющей кампании отказаться вообще;

- пойти по пути ТСЖ или непосредственного управления. При этом посоветоваться с уже существующими ТСЖ по вопросу: с какими именно фирмами, бригадами слесарей, дворников и т.д. лучше иметь дело. Кроме того, можно заключить договор с тем ЖЭКом или РЭУ, которое уже обслуживает этот район.

Отметим принципиальную разницу между Управляющей компанией и Обслуживающей Организацией: первая собирает деньги еще и за коммунальные услуги и является посредником по ним, вторая работает только по части ремонта и содержания самого дома.
- Каким образом и основании каких законодательных и нормативных документов будет регулироваться деятельность управляющих организаций? Кто будет осуществлять надзор за деятельностью компании, кроме ТСЖ? Каким образом будут защищены права жителей от возможности мошенничества со стороны управляющей компании (например, собрав средства с жителей, руководство не перечислит их ресурсоснабжающим организациям, а потратит на свои собственные нужды или скроется)?
- В данном случае работают обычные нормы Гражданского и Уголовного Кодекса. Единственное важное требование: уставный капитал УК должен быть не меньше … ????
- Во сколько раз, на Ваш взгляд, поднимутся цены по квартплате и коммунальным услугам с приходом на рынок частных управляющих организаций?

- Все зависит от ситуации. Если заработает рынок, то цены изменятся не сильно. Проблема в том, что в соответствии с ЖК РФ, с 1 января 2008 года мэрии получат право в принудительном порядке передавать дома под контроль управляющих кампаний. Это будет делаться через конкурсы, но все мы знаем, как проводятся конкурсы. Понятно, что если люди сами не примут решения об управлении собственными домами, вместо рынка получится сговор нескольких кампаний, на основе коррупционных связей с местной властью получающих в безраздельное владение целые жилые массивы и города. При этом тариф на услуги будет "договорным", а жителям скажут: "вы, граждане, извините, но у вас была возможность самим определить способ управления домом. Вы этого не сделали, а к нам, в мэрию, пришли всего две фирмы - «Одуванчик" и "Незабудка". Первая предложила платить за квадратный метр 25 рублей, а вторая - 22. Поэтому мы, мэрия, выбрали "Незабудку". Не забудете вы ее никогда…»
- Как жители смогут отказаться от услуг управляющей компании, если до истечения договора они поймут, что качество работ (по их мнению) не соответствует той плате, которая с них взимается? Не окажутся ли все суды завалены исками жителей? Не парализует ли это работу не только судов, но и самих управляющих компаний, тем самым ухудшит ситуацию в ЖКХ, которая и так на сегодняшний день далека от идеальной?
- Суды не будут завалены исками. В соответствии с ФЗ-210 "О регулировании тарифов на коммунальные услуги", который вступил в силу с 1 января 2006 года, потребителями коммунальных и жилищных услуг являются: - управляющие кампании; - ТСЖ; - жильцы домов, выбравших непосредственное управление своими домами; - владельцы частных домов.

Проще говоря, человек живущий в ТСЖ либо в доме, переданном мэрией под контроль управляющей кампании, потребителем уже не является. То есть, на него не распространяется закон "О защите прав потребителей" и он не имеет права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и проч. Что до тех домов, где не мэрия выбрала управляющую кампанию, а это сделали сами жители, то все зависит от договора. Каким будет договор, такими будут и права. Если договор будет прописан отчетливо, то при его невыполнении подать в суд можно, если договор будет прописан туманно - то судебный процесс жильцами будет заведомо проигран.
- Есть ли другие модели работы ЖКХ в части предоставления услуг населению, чем внедряемые сегодня? Если да, то не могли бы Вы привести несколько конкретных примеров? Какие должны быть сделаны законодательные шаги, чтобы права жителей реально, а не на бумаге были защищены?

- О чем говорили мы с самого начала и что делается сегодня властью? Мы предлагали обязать местную власть перед повышением тарифов проводить экспертизу - эта норма исключена из законодательства и экспертиза экономической обоснованности тарифов более не обязательна. Мы предлагали дать право людям самим выбирать обслуживающую дом организацию - это право было дано, но лишь до 2008 года, на этой дате права людей заканчиваются. Мы предлагали сохранить солидарный принцип платежей лишь по жилищным услугам - вместо этого вводится коллективная ответственность, и в случае, если деньги за электроэнергию задолжали одни люди, отключат всех их соседей. Мы предлагали сохранить государственную и муниципальную собственность на системы жизнеобеспечения (водопровод, отопительные системы и проч.) - вместо этого принято решение об их приватизации. Поэтому другие модели есть. Но их внедрение предполагает пресечение беспорядочного воровства и расширение прав жителей. Той партии, которая сегодня правит страной, это, видимо, невыгодно.
Как будет решаться вопрос проведения капитального ремонта домов, если плановые сроки этого мероприятия были сорваны в период с 1991-2005 гг.? Будут ли перечислены необходимые для этого средства на счета управляющей компании? Планируется ли принять поправку в Жилищный кодекс, которая обяжет местные власти перечислять бюджетные средства на эти цели управляющим организациям?

- Пока об этом нет и речи, и таких поправок властью не планируется. В ЖК РФ есть норма, разрешающая местным органам власти выделять деньги на капитальный ремонт многоквартирных домов. То есть, помощь в капитальном ремонте не будет считаться нецелевым расходованием средств. Но это права выдавать деньги на ремонт не означает, что они будут выделены.
- Не стихают споры вокруг возможной отмены лицензирования различных видов деятельности, в т.ч. и строительной. Будет ли лицензироваться деятельность управляющих и эксплуатирующих организаций?

- Нет, этого не предполагается, хотя я считаю лицензирование правильным. Учитывая социальную значимость данного вида услуг и тот факт, что управляющие кампании будут "сидеть" на живых деньгах, думаю, что на такой рынок можно допускать лишь серьезные фирмы, обладающие приличной деловой репутацией.
- Способно ли повышение тарифов, введение рыночных механизмов решить проблему изношенных инженерных коммуникаций, ветхого жилья?

- Все зависит не от размера тарифов, а от того, как собранные с населения деньги расходуются, и созданы ли предпосылки для реального развития рынка. Последнее возможно лишь в том случае, если потребителями услуг будут считаться не "управляющие кампании" и ТСЖ, а сами жильцы, и жильцы получат право свободно, раз в год, менять форму управления своим домом. Должен работать механизм реальной конкуренции с четкими, установленными государством правилами и строгой ответственностью, а не формироваться очередной рай для разного рода жуликов.
- Как можно встать на очередь на улучшение жилищных условий после 1 марта?

- Для этого надо считаться "малоимущим". Критерии этого понятия устанавливает в каждом регионе местная власть.. Оснований для постановки на учет теперь четыре:

- человек не имеет жилья вообще;
- площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу;
- жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подмочки и т.п.);
- в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно. Перечень заболеваний утверждает правительство и в него входят самые тяжелые заболевания, напр., туберкулез.

Важно! Если гражданин ухудшил свои жилищные условия (продал квартиру, напр.), встать на очередь он сможет только через пять лет). Предоставление земельного участка для строительства дома, получение жилищной субсидии являются основанием для исключения из очереди (ст. 56 ЖК РФ).

- Очереди дождаться невозможно? Кто вправе получить жилье вне очереди?

- Теперь таких категорий только три. Это жители аварийных и ветхих домов, дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 57). При этом, по-прежнему, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

- Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт?

- В приватизированных квартирах - да (ст. 154). Но если в доме капитальный ремонт много лет не проводился, можно через суд потребовать уменьшения платежей. Как это будет выглядеть, неизвестно, но норма ЖК напрямую переписана из закона "О защите прав потребителей". Закон "О защите прав потребителей" работает неплохо, так что надежды, что такое право будет работать и ЖК, есть (ст. 66).

- За что могут выселить из квартиры?

- Из приватизированной квартиры вообще не могут выселить, исключая случай сноса дома "ввиду муниципальных нужд". Из неприватизированной выселить можно на основании решения суда, если возникли долги за жилищные и коммунальные услуги, превышающие шесть месяцев, наниматель разрушает помещение или делает невозможным проживание с ним соседей (ст. 83). При выселении ввиду возникновения долгов человеку обязаны предоставить комнату в общежитии - шесть кв. метров на человека (ст. 105). При выселении ввиду порчи жилья или "антисоциального поведения" ему ничего предоставлять не обязаны и просто выселяют на улицу вместе с семьей (ст. 91). В случае, если выселение происходит ввиду сноса дома, жителям неприватизированных квартир предоставляют жилье такой же площади, с таким же числом комнат, и не ниже социального норматива по жилплощади (ст. 89).

- Я прошу предоставить мне комнату в общежитии маневренного фонда. Что может быть основанием, чтобы просьба переросла в требование?

Согласно ст. 95, органы власти должны предоставлять помещения в маневренном фонде только для тех, кто:
- потерял жилье, так как не смог вернуть банку кредит по ипотеке;
- оказался в квартире, непригодной к проживанию ввиду пожара и иных чрезвычайных обстоятельств;
- при выселении из своей квартиры за долги по ЖКХ.
Как быть остальным людям (напр., тем, кто вообще остался без жилья) - неизвестно. Они, правда, имеют право на внеочередное получение квартиры, но на комнату в маневренном фонде - нет. Скорее всего, такие ограничения, предусмотренные ЖК, просто не будут работать, так как их выполнение означает, что многие люди должны остаться вообще без крыши над головой.

- Как теперь будут предоставляться коммунальные субсидии?

- Правила изменились в главном. Теперь средства за субсидии должны зачисляться на лицевые счета граждан. Раньше такое незаконно практиковали, и это всегда приводило к долгам бюджета перед получателями субсидий - пенсионерами, бюджетниками, низкооплачиваемыми рабочими. Теперь незаконная практика узаконена. Если в бюджете не будет предусмотрено необходимых средств, долги будут неминуемы.
Непосредственное управление –

идеальная форма для маленьких домов
С августа 2005 г. жильцы улицы Советской-2 в центре города Астрахани перестали отчислять деньги в ЖЭК. И они этим весьма довольны. Как им удалось организовать непосредственное управление (НУ), какие шаги и какие трудности встретили они на своем пути? Специально для “Института Коллективное действие” поделилась опытом Ирина Амбурцева, одна из инициаторов создания НУ в своем доме.

С чего у вас все началось?
- Самые трудные были первые шаги, когда шла разъяснительная работа. Пришлось буквально с каждым по несколько раз встречаться, объяснять, в чем суть нововведений Жилищного Кодекса, какие характеристики каждой из трех форм управления, оставленных на выбор собственников жилья. Это был самый длинный и мучительный этап. Люди разучились верить друг другу, доверять, брать на себя инициативу. Но у нас хорошо, что дом небольшой - всего лишь 30 квартир, так что я понимаю головную боль тех, у кого огромные дома. Все же нам удалось организовать собрание.
Как проходило собрание жильцов?
Мы все делали по правилам, раздавали листовки, оповещали каждого, относили приглашение с повесткой дня и всей необходимой информацией. К собранию уже готов был реестр собственников. Мы сами его составили, ничего не просили ни у мэрии, ни у чиновников. Получается, что у нас из 30 квартир – 26 приватизированных. Это тоже большое преимущество, за нами абсолютное большинство и кворум, так что мэрия мало чем может нам препятствовать. На собрании велся протокол, и люди голосовали, ставили свои подписи.
А более конкретно, как вы решили организовать НУ, вы создали общественную организацию?
Нет, мы решили идти более простым путем. На собрании собственников были выбраны три уполномоченных от имени собственников. Я - одна из них. Мы вроде бы старшие по дому. И, хочу подчеркнуть, что мы работаем на общественных началах.
Поздравляем с вашей бескорыстностью и мужеством, но многие другие жители, особенно в больших домах, считают, что желающие брать бесплатно на себя такую общественную нагрузку не найдутся:
А я думаю, что обязательно найдутся, если никто не начнет заранее обливать их грязью, что мол, они, наверное, преследуют свои цели, наверное, что-то скрывают и хотят обмануть. Надо, наоборот, внушать чувство взаимодоверия и сплоченности. И лучше, чтобы было больше, чем один доброволец, тем более, если дом большой.
Будем надеться, что и это возможно. Ну, а что дальше: объяснили людям, организовали собрание, приняли решение о НУ, выбрали уполномоченных, а потом?
Дальше поставили в известность мэрию и ЖЭК. Отправили им протокол собрания, подписи, реестр собственников. Очень долго ждали ответа. В конце концов, из комитета имущественных отношений пришел ответ о том, что дом снят с муниципального баланса - весь дом кроме 4 неприватизированных квартир. Жильцы этих квартир должны будут продолжать платить ЖЭКу, а собственники уже не платят с 1 августа.
Ну, это же смешно, значит, что наниматели платят ЖЭКу ни за что. ЖЭК же не станет ничего делать в этом доме, если все остальные жильцы ничего не платят?
Да, это смешно, и мы сами об этом сказали мэрии. Но они настаивают. Значит, деньги нанимателей идут в никуда. Впрочем, двое из них все-таки собираются приватизировать квартиру.
Но раз вы не стали создать общественную организацию, вы не можете открыть банковский счет, это вам не мешает?
Нисколько, пока нет в этом необходимости. Мы сами собираем целевые деньги у людей, причем деньги эти сразу идут в дело. Например, мы уже поменяли две металлические двери.
А как с коммунальными платежами?
Ничего не изменилось. Как и было, так и есть. Ведь при НУ каждый платит за себя каждой коммунальной службе. Счета продолжают приходить отдельно каждому, и люди индивидуально платят.
А что касается ремонта, как вы организуетесь?
Дом у нас достаточно старый - построен в 30 годах, но в относительно хорошем состоянии, если не считать отдельных слабых мест, как крыши, например. Но что мы делаем? На самом деле, мы уже привыкли все делать сами. ЖЭК ведь уже давно ничего не делал, люди сами поддерживали дом, так и продолжают. Сами покупаем краски, сами красим или нанимаем кого-то. Так что для нас ничего особенно не изменилось. Зато экономим за счет того, что мы уже ничего не платим ЖЕКу. И люди очень довольны. Мы сейчас думаем нанять какого-то мастера на постоянной основе, ищем. Предлагаем зарплату в размере 8000 р., что больше, чем в ЖЭКе, где средняя зарплата около 5000 р. А нам многие говорят, что не хотят идти к нам, даже с такой зарплатой, потому что придется работать, а в ЖЭК можно ничего не делать!
Какова ваша общая оценка варианта непосредственного управления?
Для нас, и вообще для всех маленьких домов, - это идеальный вариант. Но я думаю, что это возможно и в больших домах. Придется больше работать и найти больше добровольцев, но считаю, что это возможно. В любом случае, это лучше, чем управляющая компания, которая будет еще хуже, чем ЖЭК, поскольку будет стремиться исключительно к получению прибыли. Надо просто научиться доверять друг другу, изменить подход, взять на себя инициативу и работать. Желаю всем удачи!

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Объявление:

Жильцам, имеющим задолженность за подачу бытового газа, газ будет пущен по вентиляционной шахте.
ЖЭК-2

Что написано в Жилищном Кодексе?

ЧЕМ ВЛАДЕЮТ ЖИТЕЛИ?
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
КАК ПРОВОДИТСЯ СОБРАНИЕ?
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.^¹

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
КАК ПЛАТИТЬ ЗА УСЛУГИ ЖКХ?
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
КАК УПРАВЛЯТЬ СВОИМ ДОМОМ?
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

КОММЕНТАРИИ К ПРАВИЛАМ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА И ПРАВИЛА ПЕРЕРАСЧЕТА ЗА НЕКАЧЕСТВЕННУЮ УСЛУГУ
Правила содержания общего имущества и Правила перерасчета за некачественную услугу введены Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года. Они очень интересны с практической точки зрения и заслуживают внимания.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

	Гу мчс россии по янао Материальный ущерб для меня составил 3 000 рублей, который для меня является значительным. По моему мнению, пожар произошел в результате...		Леонид Волков Федор Крашенинников облачная демократия посвящения и благодарности 4 Леонид выражает огромную благодарность своей семье – жене Нате и сыну Бориске, а также своим родителям – за поддержку и терпение...
	Леонид Волков Федор Крашенинников облачная демократия посвящения и благодарности 4 Леонид выражает огромную благодарность своей семье – жене Нате и сыну Бориске, а также своим родителям – за поддержку и терпение...		Экономической политике миит Прошу исключить меня из списка участников программы №2 добровольного медицинского страхования с частичным софинансированием университета...
	Образец заявления для аспирантов очной и заочной форм обучения Прошу вас прикрепить меня к лаборатории (полное название лаборатории) для сдачи кандидатских экзаменов и выполнения диссертационной...		Прошу Вас уволить меня по собственному желанию
	Образец начальнику Ульяновского гвардейского для кандидата суворовского военного училища Прошу Вас зачислить меня Фамилия Имя Отчество число, месяц и год рождения, кандидатом для поступления в Ульяновское гвардейское суворовское...		Анкета (заполняется собственноручно) Прошу Вас допустить меня для участия в конкурсе на включение в кадровый резерв государственной гражданской службы Народного Собрания...
	Перечень документов, необходимых для организация заезда детей в мдц «Артек» Две копии свидетельства о рождении ребенка. В случае достижения ребенком 14 летнего возраста − две светокопии паспорта ребенка (разворот...		Анкета для Радикального Прощения Лорен, а меня совершенно игнорирует. Он винит во всем, меня и говорит, что я просто эмоционально неуравновешенная. Из-за него я чувствую...

Леонид Ильич, у меня для Вас две новости…

Новый жилищный кодекс: вопросы и ответы

Похожие: