По словам эксперта, порядок закрытия (ликвидации) объединения совладельцев многоквартирного дома (осмд) предусмотрен ст. 28 Закона Украины от 29. 11. 2001г
Скачать 0.62 Mb.
|
Налоги ТСЖ при различных системах налогообложенияВерсия для печатиНАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СФЕРЫ ЖКХ ВО МНОГОМ ОПРЕДЕЛЯЕТ ФИНАНСОВОЕ СОСТОЯНИЕ ЕЕ УЧАСТНИКОВ, СПОСОБНОСТЬ РЕАЛИЗОВАТЬ ГЛАВНУЮ ЗАДАЧУ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЭТОЙ ВАЖНЕЙШЕЙ ОТРАСЛИ — СОЗДАНИЕ КОМФОРТНЫХ УСЛОВИЙ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛОГО ФОНДА. КАКУЮ СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ВЫБРАТЬ ТСЖ, КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ МОГУТ ПРИ ЭТОМ ВОЗНИКНУТЬ, КАК ИХ ГРАМОТНО РЕШИТЬ, ЭБ ЭТОМ И ПОЙДЕТ РЕЧЬ В ДАННОЙ СТАТЬЕ. Организации, функционирующие в сфере ЖКХ, вольны в вы боре системы налогообложения. Целесообразность при менения той или иной системы налогообложения опре деляется на основе анализа финансово-хозяйственной деятель ности конкретной организации, ее организационно-правовой формы, численности работников, предполагаемых объемов выполняемых работ. При создании ТСЖ всегда встает вопрос оптимизации налогов: помощью выбора системы налогообложения. Также важно определить, какая деятельность ТСЖ относится к предпринимательской. Предлагаем вам ответы на наиболее часто встречающиеся опросы, которые возникают у ТСЖ при выборе системы налого обложения. Какие налоги уплачивает ТСЖ при общей системе налогообло жения и по каким ставкам? Как осуществляется выбор этой системы? Общая система налогообложения применяется«по умолчанию» предусматривает уплату НДС, налогов на прибыль и на имущество организаций. Обязанность по уплате земельного налога возложена на собственников земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ). ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может стать собственником земельного участка (придомовой территории). На выплаты работникам начисляются обязательные страховые взносы во внебюджетные фонды в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2009 № 212-ФЗ(ред. от 28.11.2011). Налог на прибыль рассчитывается с разницы между доходам и расходами(ставка 20%) в соответствии со ст. 246-333 НК РФ налогом на добавленную стоимость на основании ст. 143-17 НК РФ и Федерального закона от 05.08.2000 № 118-ФЗ облагается выручка от оказания услуг по содержанию и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, от оказания коммунальных услуг (18%). Налогом на имущество организаций облагается имущество ТСЖ, учитываемое у него на балансе. Налогообложения прибыли в принципе можно избежать, так как ТСЖ создаются для управления многоквартирным домом, а не для извлечения прибыли, и объект налогообложения по налог на имущество отсутствует, если ТСЖ не будет приобретать в собственность, например, какую-либо уборочную технику стоимость свыше 40 тыс. руб. Можно ли снизить налоговую нагрузку ТСЖ по НДС? Рассмотрим порядок исчисления НДС. Объектом налогообложения по НДС являются операции по реализации товаров, работ, услуг. Таким образом, стоимость предоставления услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома, коммунальных услуг включается в налоговую базу по НДС. Это правило действует толь в том случае, если эти работы выполняет ТСЖ собственными силами, т. е. работы выполняют работники, либо состоящие в штате, либо выполняющие работы по договору подряда. Если данные работы поручить третьим лицам, то можно применить льготы, предусмотренные пп. 29, 30 ст. 149 НК РФ, которые позволяют не облагать НДС данные виды работ при условии, что работы по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирного дома с соответствии с договорами выполняют сторонние организации(письмо Минфина России от 21.11.2011 № 03-0 14/112). При этом ТСЖ не освобождаются от выставления счетов-фактур(они составляются с пометкой «Без НДС»), обязанности вес журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Необлагаемые операции отражаются в налоговой декларации по НДС, которая представляется в налоговые органы ежеквартально. Следует отметить, что при применении освобождения уплаты НДС налоговые вычеты по НДС не применяются. Ресурсоснабжающие организации не освобождены от уплаты НДС, о выставляют счета с НДС, а если в договоре тарифы по коммунальным ресурсам указаны без НДС, ТСЖ обязано перечислить этой организации стоимость услуг с НДС. НДС, содержащийся в счетах-фактурах ресурсоснабжающих организаций, к вычету не прини мается, а учитывается в стоимости коммунальных ресурсов(пись мо Минфина России от 02.09.2011 № 03-07-14/89). Влияет ли освобождение от уплаты НДС на размер платы за содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услу ги, взимаемой с собственников жилых помещений? Для собственников жилых помещений применение льготы управляющей организации никак не влияет на размер их платы за услуги по содержанию общего имущества и коммунальные услуги. Приведем пример. Предположим, что стоимость работ по содержанию, эксплуатации и ремонту жилого фонда, выпол няемых собственными силами ТСЖ, — 200 тыс. руб. В связи с тем что работы выполняет ТСЖ, льготу по НДС оно применить не мо жет и обязано собственникам предъявить плату за выполненные услуги вместе с НДС — 236 тыс. руб. Предположим также, что данные работы по договору возмездного оказания услуг будет выполнять сторонняя организация за эту же сумму. Подрядная организация предъявит ТСЖ счет за выполненные работы на те же 236 тыс. руб.(если является плательщиком НДС), по той же стоимости передаст их собственникам жилых помещений (усло вие применения льготы в соответствии с письмом Минфина России от 06.05.2011 № 03-07-14/45). Для собственников жилых помещений плата за содержание и ремонт общего имущества составит все те же 236 тыс. руб. Так как размер платы за содер жание и ремонт общего имущества определяется только дого воренностью сторон договора управления, для снижения стои мости данных услуг можно попытаться найти подрядную орга низацию, применяющую упрощенную систему налогообложения (УСН), которая предложит качественные услуги за приемлемую плату. Можно ли посчитать налоговую экономию у ТСЖ при приме нении льготы по НДС? Разберем предыдущий пример со стороны ТСЖ и добавим, что в составе 200 тыс. руб. содержатся материалы, которые при обретены с НДС, и он составляет 8 тыс. руб. НДС, предъявленный ТСЖ собственникам, — 36 тыс. руб., к уплате — 28 тыс. руб.(36 — 8). Если ТСЖ применяет льготу, то НДС платить не придется, а 36 тыс. руб., отнесенные за расходы ТСЖ, уменьшат налогооблагаемую прибыль на те же 36 тыс. руб., экономия по налогу на прибыль — 7,2 тыс. руб. (36 х 20%). Ко нечно, экономически выгодно не платить НДС, так как прибыли может и не быть, и тогда эта экономия останется только на бу маге. Перед тем как принять решение о применении освобожден от уплаты НДС, надо вспомнить, что относится к понятию«содержание общего имущества»(постановление Правительства от 13.08.2006 № 491). В перечне расходов на содержание общего имущества отсутствуют расходы по управлению. Значит, ее весь объем работ по содержанию общего имущества ТСЖ передаст сторонней подрядной организации и будет нести только расходы, связанные с содержанием аппарата управления (заработная плата правления ТСЖ), то эти расходы все равно будут облагаться НДС. «Освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость работ (услуг) по содержанию и ремонту общего и имущества в многоквартирном доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняем (оказываемых) собственными силами ТСЖ, Налоговым кодекс РФ не предусмотрено» (из письма Минфина России от 25.10.20 № 03-07-14/77). Организация ТСЖ арендует помещения у городской администрации. Надо ли исчислять НДС со стоимости услуг по аренде? При аренде муниципального имущества на арендатора возлагается обязанность налогового агента по НДС: он обязан исчислить НДС с суммы арендной платы и перечислить его в бюджет(письмо Минфина России от 13.05.2009 № 03-07-11/135). Если государственное или муниципальное имущество получено ТСЖ на безвозмездной основе, то обязанностей налогового агента у него не возникает (подп. 10 п. 1 ст. 146 НК РФ). ТСЖ оказывает услуги по ремонту личного имущества, квартир принадлежащих собственникам многоквартирного дома. Облагаются ли данные операции НДС? В статье 149 НК РФ данные операции не освобождены от уплаты НДС, поэтому стоимость данных услуг должна формироваться с НДС. В этом случае у ТСЖ появятся облагаемые и не облагаемые НДС операции, что влечет за собой дополнительные затраты, обусловленные ведением раздельного учета по НДС. Облагаются ли НДС обязательные платежи, полученные от собственников многоквартирного дома: членские взносы, взносы на капитальный ремонт общего имущества? Обязательные платежи членов ТСЖ не связаны с реализацией работ, услуг, а предназначены для осуществления уставной деятельности, поэтому в налоговую базу по НДС не включаются(ст. НК РФ). Какие доходы ТСЖ не облагаются налогом на прибыль орга низаций? Некоммерческие организации, к которым относится и ТСЖ, не учитывают в доходах взносы учредителей(участников, членов) (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Для подтверждения права на осво бождение данных сумм от налогообложения следует указать их в уставных документах в качестве обязательных платежей и ис пользовать по назначению. Освобождаются от налогообложения и доходы в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступаю щих на счета управляющих организаций на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирного дома, так же средства из бюджета, полученные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в со ответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ«О Фон де содействия реформированию жилищно-коммунального хозяй ства» (ред. от 30.11.2011) (письмо ФНС России и Минфина России от 03.02.2009 № ШС-22-3/100). Является ли доходом ТСЖ плата за коммунальные услуги соб ственников, при условии, что она не поступает на счет ТСЖ, а пере числяется напрямую ресурсоснабжающей организации? Предположим, что по договору управления ТСЖ является ис полнителем предоставления коммунальных услуг. Тогда суммы платежей, поступающих от собственников помещений в много квартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами, учитываются в целях налогообложения прибыли независимо от формы расчетов. В ка честве расходов принимается оплата услуг специализированных ресурсоснабжающих организаций(письмо Минфина России от 19.04.2012 № 03-11 -06/2/12). Если ТСЖ не является исполнителем предоставления комму нальных услуг, а в соответствии с договорными отношениями выступает посредником между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, доходом ТСЖ будет только комиссион ное вознаграждение(письмо ФНС России от 09.08.2010 № ШС-37-3/8663@). Подлежат ли налогообложению бюджетные субсидии, полу ченные ТСЖ из бюджета города Москвы на возмещение затрат по обеспечению коммунальными услугами? Бюджетные субсидии включаются во внереализационные до ходы ТСЖ независимо от применяемой системы налогообложения(подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Объекта налогообложения по НДС не возникает, так как к выручке от реализации жилищно-коммунальных услуг субсидии не относятся (письмо Минфина Росси от 27.05.2011 № 03-03-06/1/313). Бюджет г. Москвы не являет покупателем данных услуг налогоплательщика, а лишь субсидирует убыток, возникающий у налогоплательщика из-за применения государственных регулируемых и льготных цен на жилищно-коммунальные услуги. Каков порядок образования ремонтного фонда ТСЖ? Подпунктом 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ предусмотрены отчисления ТСЖ в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели. В целях налогообложения прибыл товарищество вправе образовывать резерв на оплату ремонта общего имущества. Если ТСЖ применяет общую систему налогообложения и плату собственников за содержание и ремонт общего имущества за коммунальные услуги учитывает в составе доходов, то размер резерва на ремонт общего имущества ежемесячно может составлять 20% от полученных доходов(ст. 267 НК РФ). При этом фактические расходы на ремонт будут списываться за счет создаваемого резерва. Таким образом, создаваемый резерв предполагает увеличение расходов до фактических затрат на ремонт на основе соответствующей утвержденной сметы расходов. Фактические расходы на ремонт общего имущества будут осуществляться за счет созданного резерва. Какие основные преимущества применения ТСЖ упрощенной системы налогообложения? Федеральным законом от 19.07.2009 № 204-ФЗ«О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» были внесены существенные поправки в гл. 26.2 НК РФ, определяющие работу хозяйствующих субъектов, находящихся или планирующих переход на упрощенную систему налогообложения(УСН). УСН можно применять в добровольном порядке(п. 1 ст. 346.1 НК РФ). В рамках УСН есть возможность выбрать, как платить налог: — с величины доходов по ставке 6%(ст. 346.14, п. 1 ст. 346. НК РФ); — с разницы между доходами и расходами по ставке от 5 до 15%(ст. 346.14, п. 2 ст. 346.20 НК РФ); — в виде фиксированного платежа в случае приобретения патента(ст. 346.25.1 НК РФ). Применение УСН освобождает ТСЖ от уплаты ряда налогов(пп. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ). Во-первых, применяется пониженная ставка единого налога на вмененный доход(гл. 26.3 НК РФ). Так, например, в Москве, организации-“упрощенцы», у которых основной вид деятельности (не менее 70% всех доходов) — управление и эксплуатация жилого фонда (код ОКВЭД 70.32.1), вправе применять ставку 10%, если они выбрали объект налогообложения «доходы минус расходы» (Закон г. Москвы от 07.10.2009 № 41). Во-вторых, ТСЖ, применяющее УСН, не является плательщиком НДС, поэтому отпадают все проблемы, связанные с применением льготы по НДС. В-третьих, на расходы можно списать стоимость приобрета емой техники, объектов основных средств в размере 100% в пер вый же год ввода их в эксплуатацию и не платить налог на иму щество организаций. В-четвертых, отчитываться по единому налогу, а соответствен но и представлять налоговую декларацию надо только раз в год(ст. 346.24 НК РФ). В течение года организации — плательщики единого налога уплачивают в бюджет авансовые платежи. Обязанности по уплате каких налогов остаются у ТСЖ, если оно применяет УСН? Для того чтобы организация смогла начать применение УСН в отношении осуществляемой ею деятельности, последняя долж на удовлетворять требованиям, установленным ст. 346.12 и 346.13 НК РФ. ТСЖ, применяющее УСН, обязано платить налог на заработную плату работников ТСЖ, с которыми оно заключило трудовые до говоры, договоры подряда. Можно начислять страховые взносы в размере 20% при условии, что доходы от льготируемого вида деятельности составляют не менее 70% всех доходов организации(письмо Минэкономразвития России от 10.08.2011 № ОГ-Д05-879). Напомним, что основная ставка страховых взносов — 30% до до стижения размера выплат на одного работника с начала года 512 тыс. руб. и 10% с суммы, превышающей 512 тыс. руб. Но это правило работает только в том случае, если у ТСЖ имеются эти самые доходы в качестве сумм платежей собственников жилья, как являющихся, так и не являющихся членами ТСЖ. Это значит, что плату за оказанные жилищно-коммунальные услуги (в т. ч. за горячую воду и отопление) и на содержание жилого дома ТСЖ учитывает не как целевые поступления, а как выручку (письмо Минфина России от 17.01.2011 № 03-11 -06/2/01). При ином вари анте учета в случае отсутствия доходов ТСЖ не вправе применять пониженную ставку страховых взносов. Существуют ли какие-нибудь минусы применения ТСЖ упро щенной системы налогообложения? В первую очередь применение упрощенной системы на логообложения ограничивает доходы ТСЖ, так как при доходах более 60 млн руб. УСН не применяется. Но следует учитывать, что в состав облагаемых доходов ТСЖ не включают средства целевого финансирования(бюджетные средства на капитальный ремонт, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»(ред. 30.11.2011; с изм. и доп., вступившими в силу с 1 января 2012 г. и средства целевых поступлений — обязательные взносы членов ТСЖ. Поэтому в состав доходов будут включены средств поступающие от собственников жилых помещений, не являющихся членами ТСЖ, и выручка от оказания дополнительных услуг, например по ремонту личного имущества собственник жилого фонда. Второй минус применения УСН — ограниченный перечень расходов, учитываемых в уменьшение доходов. Так, в ответе на частный вопрос специалисты Минфина Росс(письмо от 20.02.2012 № 03-11-06/2/27) дали разъяснения, что расходы по уборке территорий и кровли домов от снега и наледи в перечень расходов, учитываемых при исчислении единого налога, не включены. Согласитесь, что эту норму вряд ли можно применить к организации, деятельность которой невозможна без данных расходов, но формально налоговые органы правы. Выход из данной ситуации в том, что расходы на уборку снега следует классифицировать как материальные расходы, конкретный перечень которых имеет отраслевую специфику. Нельзя учитывать в расходах затраты на содержание работников, например приобретение жалюзи, кулеров с питьевой водой и т. п.(письмо Минфина России от 01.02.2011 № 03-11 -11/2). Не принимаются в качестве расходов затраты на подписку газет и журналов (письмо Минфина России от 10.08.2009 № 03-1 06/2/151). Таким образом, наименьшая налоговая нагрузка(отношение уплаченных налогов к выручке организации), конечно, будет при применении УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». Следует только контролировать предельный размер доходов — не более 60 млн. в год, а два остальных ограничения — численность работников не более 100 чел. и стоимость основных средств не более 100 млн. руб. — для ТСЖ не так актуальны. © По материалам журнала «Управление многоквартирным домом» № 8 август 2012 г. |
Похожие:
 | В соответствии с статьи 7 Закона Украины "о национальном банке Украины" и с целью приведения порядка ведения счетов клиентов банков... | | Настоящий Порядок оформления заключения таможенного эксперта (эксперта) при проведении таможенной экспертизы (далее Порядок) разработан... |
 | Осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с условиями Договора на оказание услуг по управлению,... | | Осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с условиями Договора на оказание услуг по управлению,... |
| Целью Договора является оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, по обеспечению сохранности... | | Инициативная группа, созданная участниками долевого строительства многоквартирного дома, организует собрание участников долевого... |
| «Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома», расположенного по адресу: мурманская область, зато александровск, г. Полярный... | | Земельного кодекса Украины, Законом Украины «О землеустройстве», ст. 26 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» поселковый... |
| Порядок информационного взаимодействия при передаче информации в форме электронного паспорта многоквартирного дома или электронного... | | Управляющий, в лице Генерального директора Захаровой Людмилы Васильевны, действующей на основании Устава и решения Общего собрания... |