Законодательные зацепки
Скачать 2.27 Mb.
|
Ульяновск. Выигран суд по делу о неоказанных ЖК услуги (01.12.2005)В сфере ЖК-услуг Ульяновска создан знаковый прецедент горожанин Владимир Сафонов подал в суд иск, предметом которого стал ремонт подъезда (а точнее его отсутствие)... И выиграл дело! Теперь МУП ЖКХ "Новый город" должен подъезд, вокруг которого развернулась судебная тяжба, отремонтировать без привлечения допсредств жильцов. Как это и полагается. Вместо того, чтобы строчить жалобы и заявления в ЖЭКи, управляющие компании, мэрию, Ульяновец Владимир Сафонов выбрал другой путь решения проблемы через суд. Сафонов исходил из того, что он как собственник 1/4 квартиры заключил с МУП ЖКХ "Новый город" договор на техническое обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг. Платил вовремя, задолженностей не имел, то есть исполнял свои обязанности жильца безукоризненно. В отличие от ответчика, который в течение семи лет подъезд не ремонтировал. Хотя по закону должен ремонтировать с периодичностью от трех до пяти лет. Дальше: Сафонов просил суд обязать МУП "Новый город" произвести текущий ремонт подъезда, а еще - взыскать с него пени за нарушение сроков оказания услуг, компенсацию морального вреда (это в свою пользу) и штраф за то, что предприятие в добровольном порядке не делает того, что делать обязано (это уже в пользу федерального бюджета). Свои требования истец подкрепил ссылками на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя от 27.09.2003г. №170 п. 3.2.9.), Закон о защите прав потребителей (ст.13,15,27,28) и Гражданский кодекс (ст.151). Разумеется, МУП своих позиций терять не хотел и, несмотря на юридическую подкованностьоппонента, решил с ним пободаться. Главным козырем предприятия было то обстоятельство, что у части жильцов подъезда есть долги по оплате "коммуналки". Однако суд доводы представителя "Нового города" счел несостоятельными. В свете закона логика действует другая: договор на техническое обслуживание между заказчиком (то есть истцом) и исполнителем (ответчиком) заключен, его условия предполагают ремонт подъезда в счет платежей за содержание и ремонт жилья. Заказчик платит исправно, то есть условия договора выполняет. Исполнитель должен отвечать ему тем же. Недисциплинированность отдельных жильцов не может быть оправданием для невыполнения работ по ремонту мест общего пользования. Это суть дела в общих чертах. Иск Владимира Сафонова был удовлетворен частично. Размер пеней, компенсацию морального вреда, сроки ремонта суд определил свои. Но это уже детали. В главном же - победа, опытом которой, может, и стоит воспользоваться. Исковое заявление – см. Приложение №20 VIII. Придомовая территория. Борьба против уплотнительных застроек VIII.1. Оформление в собственность жителей придомового земельного участка Одной из важнейших проблем, стоящей перед жителями независимо от того, какую форму управления они выбрали, является проблема оформления в собственность придомовой территории (земельного участка). Между тем, это могло быть эффективным способом избавиться от угрозы «точечной» застройки высотки у себя во дворе. Что, кстати, иллюстрирует громкий скандал с выселением людей из поселка в Южном Бутово, случившийся именно из-за того, что московская мэрия упорно сопротивляется оформление земли в частной собственности. Также как и в других поставленных новым ЖК вопросах жильцам приходится взвешивать плюсы и минусы. Среди минусов: платежи за межевание, которое зачастую отсутствует или уплата налога на землю, который имеет тенденцию к быстрому росту. Плюс - возможность использовать участок для коммерческих целей в интересах жителей, но, прежде всего, контролировать вопросы застройки, которые, как будет показано ниже, приобретают все большую остроту, особенно в крупных городах. Впрочем, если вчитаться в ЖК, выяснится, что вопрос – брать или не брать землю - за жителей уже решили. Ст. 36 ЖК определяет в составе общего имущества, которым сообща владеют собственники помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен дом. Проблемными, как показывает практика, являются вопросы о границах участка и сроках его оформления. Согласно Закону РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (№ 189 РФ, ст. 16) при решении этого вопроса действуют следующие нормы и процедуры: 1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок …, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 3. Если земельный участок …не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, (то) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное данным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка … 4. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, чем администрация города составляет соответствующий «Акт передачи – приема). Казалось бы все просто. Да, но только в том случае, если у граждан есть кадастровая карта (план) участка. Ее надо приложить к заявлению (ст. 36, п. 5 ЗК РФ) и в этом случае орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (ст. 36, п. 5,6 ЗК РФ). Если кадастровой карты нет, то, как гласит Земельный Кодекс, орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты земельного участка и утверждает проект его границ (ст. 36,п. 7). Далее орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня предоставления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. Изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка в этом случае обеспечивается за счет заявителей (ст. 36, п. 8). Таким образом, Земельный Кодекс возлагает расходы по формированию земельного участка на жителей. При этом, хотя в цитируемой выше статье ФЗ «О введении в действие ЖК» говорится о бесплатной передаче участка, но из нее не следует очевидно, что оформление участка тоже бесплатно. Тем не менее, жителям надо настаивать именно на таком толковании норм ЖК, которое позволило бы возложить расходы на оформление участка на муниципалитет. По крайней мере, такую позицию занимают жильцы, пошедшие по пути непосредственного управления в Астрахани. И. Шац (Астрахань): После обращения уполномоченного домом в мэрию г. Астрахани, мэрия обязана организовать и профинансировать формирование земельного участка и его государственный кадастровый учет, после чего бесплатно передать соответствующий комплект документов уполномоченному нашим собранием лицу». Если же ситуация вынуждает срочно провести оформление в собственность придомовой территории, сделать межевание можно и за счет жильцов, но обязательно вчинить муниципалитету иск о возмещении этих расходов. Прецеденты есть. Другой больной вопрос – размер земельного участка. Городская власть использует любые поводы, чтобы максимально урезать эти границы, особенно, в центре города, где земля имеет высокую ценность. Ни в Жилищном ни в Земельном кодексах нет определенных указаний на размеры участка для различных домов. Единственным документом, содержащим методику расчета размера придомовой территории на данный момент является Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (с изменениями от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.). Для разных по этажности домов размеры участка разные формулы расчета приведены в приложении, но в среднем это 7 площадей фундамента самого дома. Хотя власти часто отказываются признавать основанные на этом постановлении расчеты, аргументируя это тем, что данный документ касался только кондоминиумов, к каковым большинство домов не относятся. Более того, само понятие «кондоминиум» с принятием ЖК устранено из законодательства и заменено Понятием «ТСЖ». Однако, такое толкование крайне спорно и в условиях отсутствия нормативной базы по данному чрезвычайно важному вопросу, по нашему мнению, использование Постановления №1223 вполне оправданно. Юрист Р. Тер-Арутюнян (Москва) предлагает еще один способ нейтрализовать желание властей обрезать размеры выделяемого участка. Нужно обратиться в архив и истребовать комплект документов по строительству и сдаче в эксплуатацию вашего дома. Среди этих документов обязательно должны быть сведения и об относящемся к дому земельном участке. От необходимости регистрировать право собственности это не освобождает, но как аргумент в судебном споре с мэрией использовать можно. У многих, наверное, возникнет вопрос, а надо ли заниматься при всех этих сложностях оформлением земельного участка и получением официального свидетельства. Земля ведь всегда при доме и никуда не денется. Ответ прост: в условиях рынка право на этот участок может приобрести некий «дядя», причем для того, чтобы выставить «спящим» жильцам дома арендную плату, во много раз превышающую размер налога на землю (в условиях Москвы, например, в 120 —130 раз), а то и вовсе перепродать ее под строительство. Депутат ГД О. Шеин по вопросу о земле Ходят разговоры, что земля под нашим домом уже продана. Может ли это быть правдой? Такие случаи есть в Астрахани (Желябова 1/16, например, где под жилым многоквартирным домом земля уступлена под строительство офиса "Лукойла"). Но эти случаи незаконны. В декабре 2004 года в ст. 49 Земельного Кодекса была принята поправка, резко ограничившая право местной власти изымать землю под предлогом "муниципальных нужд". Изъятие земли, разумеется, возможно, но только если речь идет об общегородских интересах, например, строительстве дороги, магистрального водопровода, очистных сооружений, бомбоубежища на случай войны с Америкой. Поэтому по упомянутому случаю по ул. Желябова идет судебный процесс, суд первой инстанции люди выиграли, хотя, по формальным основаниям, областной суд решение отменил и направил на новое рассмотрение. VIII.2. Борьба с уплотнительной застройкой Неурегулированность земельных отношений уже приводит к многочисленным конфликтам с нарастающей интенсивностью. Особенно острая ситуация в столице с ее бурным строительством и высокой стоимостью земли. Но «земельные бои» уже проходят и в других крупных городах. По одну сторону баррикад - жильцы, с появлением нового жилищного законодательства получившие право собственности на придомовую территорию. По другую сторону - власти, спешащие распродать как можно больше участков земли до того, как они будут формально закреплены за собственниками жилья. Да, и то по новому законодательству власть может принудительно изъять и дом, и земельный участок в рамках реализации генерального плана развития города. Причем, по новому жилищному кодексу (ст. 32), при принудительном сносе домовладения власть, на свое усмотрение (!) предоставляет жителям или выкупную цену по стоимости сносимого жилья, или иное жилье. Параметров иного жилья в законе не определено. Группа оппозиционных депутатов (Шеин, в частности) пытается внести поправки в ЖК, по которой предоставляемое взамен сносимого жилье должно быть не меньше по площади и не хуже по благоустройству сносимого, а, кроме того, дать право выбора между деньгами и жильем самим людям, а не власти. Однако «Единая Россия» не пропускает этих предложений. Здесь тоже необходимо массовое протестное движение для продвижения этих поправок. Впрочем, это не значит, что жители беззащитны перед произволом застройщика. Законодательные зацепки Существующее законодательство предусматривает ряд процедур, без которых строительство не может считаться законным. Задача жителей - следить за их неуклонным исполнением. 1. По новому Градостроительному кодексу, согласно п.4 ст.39, органы местного самоуправления обязаны организовать публичные слушания: «комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний» владельцам квартир - причем не позднее чем через 10 дней со дня поступления заявления от застройщика. При нарушении - обращаться в прокуратуру. Правда, даже если жители выражаются против застройки в ходе слушаний, власть имеет право дать согласие на стройку. Но с помощью пропаганды и общественного давления, дать согласие будет не так уж просто. 2. Требовать соблюдения ВСЕХ пунктов формальной процедуры. (См.пример из Ижевска) 3. Часто застройщик, невзирая на незаконность своих действий, стремится как можно быстрее захватить территорию, установить ограждение, уничтожить деревья и газоны, начать рытье котлована, в надежде, что жители смирятся со свершившимся фактом. В этом случае нельзя рассчитывать только на суды, так как к тому времени спасать будет уже нечего. Коллективные действия Нужно всеми силами противодействовать незаконным действиям, вплоть до блокады строительства. Главное – действовать смело и быстро (иначе от вашего сквера или участка ничего не останется), бороться сплочено, привлекая жителей всех соседних домов и далее, обратиться к общественному мнению, поднимая как можно больше шума в СМИ. Самый нашумевший пример - стойкое сопротивление жителей Южного Бутово принудительному выселению людей ввиду отвода земли. В июне 2006 они отбили несколько штурмов судебных приставов и омоновцев, и организовали круглосуточное дежурство в палаточном лагере. Однако, чтобы, проводя акции протеста, не попасть под преследования милиции, Юрий Падалко, юрист инициативной группы жителей московского района Таганка советует подать в органы власти официальное письменное уведомление. Говорит Юрий Падалко: «Почему жителей, которые поднимаются против застройщиков, милиционеры избивают, угрожают возбуждением уголовных дел формально "законно"? Почему формально "законно" прокуратура возбуждала уголовные дела против тех, кто с целью самозащиты прав перекрывал железнодорожные пути? Да потому, что до начала подобных акций самозащиты никто никогда прежде не формировал и не предоставлял "правоохранителям" доказательство незаконности бездействия их коллег - отсутствие своевременного реагирования на заявления о возбуждении уголовных дел против чиновников, попирающих права россиян. Никто никогда прежде таким доказательством не обосновывал мотив будущих насильственных действий россиян - не причинить вред чужому имуществу, не нарушить общественный порядок, а реализовать конституционное право на самозащиту при не исполнении "правоохранителями" их обязанности правовыми оценками выявлять и пресекать преступления чиновников. Значит, мое предварительное уведомление лишило районных прокурора и начальника милиции традиционной возможности "не заметить" в будущих действиях жителей (жители самостоятельно демонтировали незаконную стройплощадку – составители) мотив самозащиты прав, а потому лишило возможности формально "законно" репрессировать нас за самозащиту возбуждением административных или уголовных дел». Образец уведомления о бездействии правоохранительных органах: Прокурору Таганского района Начальнику ОВД Таганское Настоящим уведомляю Вас, что: а) по моим заявлениям от 20-29.06.05г. возбудить уголовное дело и административное производство (за самовольное строительство ООО "Дженерал-центр" на основе подложных правоустанавливающих документов) - в установленные законом десятисуточный и двухсуточный срок прокурор Москвы Зуев и начальник ОАТИ Ищенко правовые решения не принимают; б) до исполнения московским прокурором и начальником ОАТИ правовых решений по заявлениям от 20 и 29.06.05г. жители Таганки с 4 июля получили законное право: на самозащиту (необходимую оборону) их градостроительных, историко-культурных прав от самовольного строительства, которая законодательно разрешена в подобной ситуации ст. 42; 45 ч.2 Конституции РФ; ст.14 Гражданского кодекса РФ; ст.37 чч. 1, 3 Уголовного кодекса РФ; ст. 2.7 КоАП РФ; по ст. 13 Закона Москвы от 3.03.04г. № 13; по ст. 22 Закона Москвы от 9.07.03г. № 50; совершать насильственные действия по отношению к имуществу ООО "Дженерал-центр", подрядной организации (разрушать ограждения сквера, повреждать строительную технику), а при неэффективности этих способов самозащиты - перекрыть движение транспорта по ул. Таганская; в) у прокурора района и начальника районного ОВД с 4 июля возникла обязанность оказывать помощь жителям Таганского района, как пострадавшим от правонарушений при самовольном строительстве на территории сквера, при реализации их права на самозащиту; не вмешиваться в процесс самозащиты прав жителей и пресекать любые попытки любых лиц совершать административные либо уголовные преступления против жителей при реализации ими права на самозащиту. Дата подпись Смотри также: Приложение 17: Образец судебного иска против распоряжения городской власти о строительстве дома Приложение 18: Образец судебного иска против строительной компании Пример Москвы: Координационный Совет инициативных групп по борьбе с точечной застройкой В июне 2007 в Москве был создан КС , который объединяет более 20 инициативных групп из разных «проблемных» точек и десяткой левых молодежных групп. Оказывает поддержку все оппозиционные «Единой России» политические партии, в первую очередь «Яблоко» и «Справедливая Россия». Совет действует, в первую очередь, уличными методами и оказанием солидарности (члены инициативной группы других районов приезжают на помощь инициативной группы того района, где проводится акция протеста). Среди уличных методов – сход жителей, блокады стройки, перекрытие дороги, демонтаж заборов. При проведении акции задействованы все СМИ, чтобы поднять как можно больше шума. По мнению активистов, давление снизу – единственный способ защититься от точечной застройки, суды и письма мало помогают и должны быть использованы только как дополнительные меры защиты. Таким путем удалось добиться прекращения нескольких застроек. Также удалось добиться встречи между заместителем мэра и представителями инициативных групп и организации постоянно действующего круглого стола. Это стало возможно только после проведения несанкционированной акции у мэрии Москвы 30 августа. Около ста жителей Москвы, представителей разных инициативных групп, собрались около здания мэрии на Тверской, чтобы потребовать встречи с московским руководством. Своей решимостью (и благодаря присутствию большого количества СМИ) они даже отбили нападение ОМОН. Помог еще и высокий уровень организации (конспирация и солидарность между жителями разных районов). Итог: решимость, солидарность, смелость позволили заставить власть считаться с волей жителей! |
Похожие:
 | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) | | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) |
| Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание второе, дополненное) | | ... |
 | Осаго, установленных Федеральным законом от 21 июля 2014 года №223-фз «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обязательном... | | Фз "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости... |
| Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ от 23.... | | «О внесении изменений в Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в... |
| «О внесении изменений в Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в... | | Фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 11 июня 2008 г. N 22 "О... |