Предмет доказывания:
- факт отказа в даче согласия на обмен со стороны наймодателя;
- факт наличия или отсутствия оснований для отказа в даче согласия на обмен;
- правомерность отказа в даче согласия на обмен (соответствие причин отказа в даче согласия на обмен условиям, перечисленным в ч. 5 ст. 72 и ст. 73 ЖК РФ);
- другие обстоятельства.
Необходимые доказательства:
- отказ наймодателя в даче согласия на обмен, данный в письменной форме;
- решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, принятое органом местного самоуправления, договор социального найма либо ордер как основание для вселения по договору социального найма до введения в действие нового ЖК РФ в отношении занимаемых жилых помещений (на спорное жилое помещение и на жилое помещение, предназначенное для обмена);
- выписка из домовой книги, поквартирная карточка;
- определения суда о возбуждении производства по делу о расторжении договора социального найма жилого помещения либо об оспаривании права пользования обмениваемым жилым помещением;
- решение о сносе дома или о его переоборудовании, решение о капитальном ремонте соответствующего дома;
- доказательства заболевания вселяемого в коммунальную квартиру гражданина одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ;
- другие доказательства.
Распределение обязанностей по доказыванию между сторонами происходит по общим правилам.
2.1.6. Дела о признании обмена жилыми помещениями,
предоставленными по договору социального найма,
недействительным
Согласно ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен произведен с нарушением требований, предусмотренных этим Кодексом. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. В соответствии с ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. При заявлении такого требования предмет доказывания по делу будет расширен за счет включения в него обстоятельств, подлежащих доказыванию по любому требованию о возмещении убытков.
Предмет доказывания согласно ЖК РФ:
1) факт обмена жилого помещения, факт заключения договора об обмене жилыми помещениями;
2) получение согласия наймодателя на обмен жилого помещения (ч. 1 ст. 72);
3) получение согласия на обмен членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 72);
4) факт проживания в жилом помещении несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан и, соответственно, факт получения предварительного согласия на обмен органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72);
5) наличие или отсутствие условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается согласно требованиям, предусмотренным ст. 73:
- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51. При подаче искового заявления указывается конкретное основание для признания обмена недействительным, поэтому суд не проверяет весь перечень указанных выше оснований;
6) наличие обстоятельств для признания обмена недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, заблуждение одной из сторон);
7) неправомерность действий одной из сторон;
8) другие обстоятельства.
Необходимые доказательства (нижеперечисленные письменные доказательства представляются применительно к обоим жилым помещениям):
- решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, принятое органом местного самоуправления, либо ордер как основание для вселения по договору социального найма до введения в действие нового ЖК РФ;
- договор социального найма;
- договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;
- согласие в письменном виде наймодателя на обмен жилыми помещениями;
- согласие в письменном виде членов семьи нанимателя на обмен жилого помещения;
- выписки из домовых книг, поквартирные карточки;
- технические паспорта;
- доказательства, свидетельствующие о недействительности договора обмена;
- письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен, если в обмениваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане;
- другие доказательства.
Распределение обязанностей по доказыванию подчиняется общему правилу (ст. 56 ГПК).
2.2. Дела, связанные с приватизацией жилых помещений,
относящихся к жилищному фонду социального использования
2.2.1. Дела об отказе в приватизации жилых помещений
Приватизация жилого помещения представляет собой бесплатную передачу в собственность гражданина РФ занимаемого им по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ (ст. ст. 1, 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Осуществление права на приватизацию жилого помещения на безвозмездных началах (на условиях, предусмотренных названным Законом РФ) возможно до 1 марта 2013 г. <1>.
--------------------------------
<1> С указанной даты Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" утрачивает силу, за исключением отдельных его положений (см. п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации занимаемого им жилого помещения он вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд (ст. 8 этого Закона РФ).
Отказ гражданину в приватизации занимаемого им жилого помещения может быть оспорен им путем предъявления в суд иска о понуждении к заключению договора о передаче жилого помещения в его собственность <1>.
--------------------------------
<1> В быту такие иски (а равно исковые заявления) именуются исками о приватизации жилого помещения.
Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел по спорам об отказе в приватизации жилого помещения, даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В предмет доказывания по делам об отказе в приватизации жилого помещения входят следующие юридически значимые факты:
1) принадлежность спорного жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования (ст. ст. 1, 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");
2) заключение договора социального найма жилого помещения в установленном порядке (ст. ст. 1, 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ч. 1 ст. 60 ЖК РФ) <1>;
--------------------------------
<1> См. п. 2.1.1 настоящей главы.
3) круг членов семьи нанимателя, в том числе бывших, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения в него истца (ст. 69 ЖК РФ) <1>;
--------------------------------
<1> Там же.
4) вселение истца в спорное жилое помещение в установленном порядке в качестве члена семьи нанимателя и фактическое проживание в нем (ст. ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 70 ЖК РФ) <1>;
--------------------------------
<1> Там же.
5) в случае вселения истца - другого гражданина (не супруга, не детей, не родителей) в качестве проживающего совместно с нанимателем члена его семьи - также условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением, ведение с нанимателем общего хозяйства (ч. 1 ст. 69, ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) <1>;
--------------------------------
<1> Там же.
6) обращение истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения (ст. ст. 1, 2, 6 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", п. 7 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4);
7) круг членов семьи нанимателя, в том числе бывших, обладавших равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением, на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения (ст. ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") <1>;
--------------------------------
<1> См.: БВС РФ. 1994. N 2. С. 13; N 7. С. 12.
8) согласие всех указанных членов семьи нанимателя на приватизацию спорного жилого помещения, а при наличии среди них несовершеннолетних или недееспособных граждан - также согласие органа опеки и попечительства на приватизацию (ст. ст. 1, 2, 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. ст. 26, 28, 37 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Там же. См. также: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2008 года.
При этом следует иметь в виду, что "наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г.
На приватизацию жилого помещения требуется также согласие тех членов семьи нанимателя (в том числе бывших), которые ранее участвовали в приватизации другого жилого помещения <1>;
--------------------------------
<1> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 августа 2008 г. N 5-В08-75.
9) наличие оснований к отказу в приватизации спорного жилого помещения (одного из них) (ст. ст. 4, 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), когда спорное жилое помещение:
- находится в аварийном состоянии;
- находится в общежитии;
- находится в доме закрытого военного городка;
- является служебным, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных;
- относится к находящемуся в сельской местности жилищному фонду стационарных учреждений социальной защиты населения.
Вместе с тем в соответствии со ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения;
10) в отношении граждан, сменивших место жительства на территории РФ после 11 июля 1991 г. (момента введения в действие Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), - также использование истцом права на приватизацию жилого помещения (другого, в Российской Федерации) ранее.
В силу ст. 11 названного Закона РФ каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз, за исключением несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации до достижения ими 18-летнего возраста <1>.
--------------------------------
<1> См.: БВС РФ. 1994. N 2. С. 9; 1998. N 4. С. 5.
Положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного этим Законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., признано Конституционным Судом РФ не соответствующим Конституции РФ (Постановление от 15 июня 2006 г. N 6-П);
11) отзыв истцом и (или) членом семьи нанимателя, в том числе бывшим, обладавшим равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения истца в уполномоченный собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, этого заявления (своего согласия на приватизацию) до оформления договора передачи жилого помещения в собственность истца (ст. ст. 1, 2, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Распределение обязанностей по доказыванию следующее. В силу правила ч. 1 ст. 56 ГПК <1> факты, обозначенные в приведенной классификации под N 2 - 8, надлежит доказывать истцу. Ответчик, ссылающийся на наличие оснований к отказу в приватизации жилого помещения, отзыв заявления о его приватизации, должен доказать данные обстоятельства. Принадлежность жилого помещения к государственному (муниципальному) жилищному фонду в силу публичности приватизации подлежит установлению судом по собственной инициативе.
--------------------------------
<1> См. сноску 2 на с. 158 Справочника.
Необходимые доказательства:
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на спорное жилое помещение;
- доказательства в подтверждение фактов, обозначенных в приведенной классификации под N 2 - 5, 7 <1>;
--------------------------------
<1> См. п. 2.1.1 настоящей главы.
- копия заявления о приватизации жилого помещения с доказательствами его подачи в уполномоченный орган. В соответствии с п. 7 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
- копия решения органа опеки и попечительства о согласии на приватизацию жилого помещения, занимаемого в том числе несовершеннолетним или недееспособным гражданином;
- копии документов государственного технического учета жилищного фонда о состоянии жилого дома (помещения) <1>;
--------------------------------
<1> См.: БВС РФ. 1993. N 6. С. 1.
- доказательства отзыва заявления о приватизации жилого помещения (согласия на его приватизацию) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 января 1997 г. N 22-В96пр-14.
2.2.2. Дела о признании приватизации
жилого помещения недействительной
Передача жилых помещений в собственность граждан в порядке безвозмездной приватизации этих помещений (на условиях, предусмотренных Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти (органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность (ст. 7 данного Закона) <1>.
--------------------------------
<1> Примерный договор передачи жилого помещения в собственность граждан приведен в приложении N 3 к названному Примерному положению.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации занимаемого им жилого помещения он вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд (ст. 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Передача гражданину жилого помещения в собственность в порядке его приватизации с нарушением установленных названным Законом РФ условий и порядка может быть оспорена заинтересованным лицом - другим гражданином, обладавшим правом пользования спорным жилым помещением на момент его приватизации, уполномоченным органом Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования путем предъявления в суд иска о признании договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина недействительным <1>.
--------------------------------
<1> В быту такие иски (а равно исковые заявления) именуются исками о признании приватизации жилого помещения недействительной.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" обратил внимание на то, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (п. 6).
Разумеется, в данном случае речь идет о признании договора о приватизации жилого помещения недействительным по мотиву его несоответствия требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), т.е. о ничтожности сделки, а не о ее оспоримости.
Вместе с тем указанный договор согласно ГК РФ может быть оспорен заинтересованным лицом по суду и по другим мотивам (основаниям) как сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177), как сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178), как сделка, совершенная под влиянием обмана (ст. 179), и др.
В таких случаях указанный договор недействителен в силу признания его таковым судом (оспоримая сделка).
В связи с этим предмет доказывания по делам о признании договора о приватизации жилого помещения недействительным определяется в зависимости от основания предъявленного заинтересованным лицом иска, что не исключает возможности признания судом такого договора ничтожным в силу нарушения условий и порядка приватизации (хотя бы истец на эти обстоятельства и не ссылался).
Обстоятельства, являющиеся основанием для признания сделки недействительной (как ничтожной, так и оспоримой), могут иметь отношение и к действиям участников приватизации жилого помещения, и к действиям граждан, не участвовавших в ней (например, ввиду отказа от участия в приватизации).
В предмет доказывания по делам о признании приватизации жилого помещения недействительной входят следующие юридически значимые факты:
1) сам факт приватизации спорного жилого помещения - заключения договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации этого помещения (ст. 166 ГК РФ, ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");
2) наличие обстоятельств, свидетельствующих о незаконности договора о приватизации жилого помещения (его ничтожности) в силу нарушения условий и порядка такой приватизации (одного из них):
- спорное жилое помещение передано в собственность гражданина, не обладавшего правом пользования таким помещением вообще, а следовательно, и правом на участие в его приватизации (ст. 168 ГК РФ, ст. ст. 1, 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") <1>;
--------------------------------
<1> См. п. 2.2.1 настоящей главы.
- в собственность гражданина в порядке приватизации передано жилое помещение, которое в силу положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежало приватизации (ст. 168 ГК РФ) <1>;
--------------------------------
<1> Там же.
- гражданин, получивший в собственность спорное жилое помещение в порядке его приватизации, использовал право на приватизацию жилого помещения ранее (ст. 168 ГК РФ, ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") <1>;
--------------------------------
<1> Там же.
- спорное жилое помещение передано в собственность гражданина в порядке его приватизации в отсутствие согласия других лиц (одного из них), обладавших правом пользования этим помещением, а следовательно, и правом на участие в его приватизации (ст. 168 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") <1>;
--------------------------------
<1> См. п. 2.2.1 настоящей главы.
- спорное жилое помещение передано в собственность гражданина в порядке его приватизации без включения в договор несовершеннолетнего гражданина, обладавшего правом пользования таким помещением (ст. 168 ГК РФ, ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") <1>.
--------------------------------
<1> Там же.
Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель не вправе давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8);
3) при предъявлении иска о признании приватизации недействительной по основаниям, предусмотренным для признания оспоримой сделки недействительной (ст. ст. 176 - 179 ГК РФ (спорное жилое помещение приватизировано гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; такой гражданин отказался от участия в приватизации спорного жилого помещения под влиянием, заблуждения или оно приватизировано без участия лица, обладавшего правом пользования им, однако отказавшегося от участия в его приватизации под влиянием заблуждения; и др.)), - соответствующие обстоятельства, свидетельствующие о пороке воли гражданина (истца);
4) возможность применения последствий недействительности договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации этого помещения (ст. 167 ГК РФ), с учетом того, не отчуждено ли спорное жилое помещение гражданином, получившим его в порядке приватизации, после его приватизации добросовестному приобретателю.
Конституционный Суд РФ указал, что "права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)" (мотивировочная часть Постановления N 6-П). С учетом сказанного сама по себе недействительность договора о приватизации жилого помещения не влечет недействительности последующих сделок с таким помещением (после его приватизации).
На это обращено внимание в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 35): если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.
|
