Новый жилищный кодекс: благо или ловушка? Введение (суть проблемы)
Скачать 375.76 Kb.
|
Вариант второй. ТСЖТоварищество собственников жилья (ТСЖ) есть коллектив собственников жилья, сформированный в виде юридического лица и действующий полностью на обеспечении. ТСЖ является улучшением 1-ого варианта. Правление ТСЖ может состоять полностью из жильцов дома или сторонних наёмных лиц. Сама по себе эта форма организации собственников жилья никакой угрозы для жителей не несет, все недостатки, и отрицательные последствия реализации выражаются в механизме его управления, в правоотношениях жильцов с правлением, ТСЖ в целом, существующей исполнительной властью и имеющемся законодательством. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы известны и существуют давно (ЖСК). Их отличие от ТСЖ в том, что они имели меньше возможностей и претензий, например, на придомовую территорию и фактически их собственность выражалась собственно зданием, в котором они проживали. ТСЖ является более сложным комплексом, который включает строение, землю под домом, а также нормативную придомовую территорию. ТСЖ в современном законодательстве рассматривается как коммерческая или производственная организация с соответствующим налоговым обложением, хотя эта организация кроме мусора ничего не производит. Жители не особенно рвутся в ТСЖ. Это объясняется теми недостатками, которыми обладают ТСЖ, а именно:
Приватизированная квартира без приватизации земли под домом и придомовой территории является далеко идущей аферой почище чубайсовской ваучеризации. Действительно, по откровенному мнению коммунальщиков, приватизированные квартиры напоминают вороньи гнезда: т.е. ветер сдул гнезда или упало дерево – жилья фактически нет! По их мнению, жители приватизировали воздушное пространство квартиры. К сожалению, это мнение коммунальщиков оправданно и связано с некорректностью определения правоотношения собственников приватизированных квартир с землей. Земельный вопрос, ТСЖ и новый ЖК. Очевидно, что процесс приватизации жилья не случайно оторван и по времени смещен от приватизации земли под домом и придомовой территории. “Основоположники” приватизации (зарубежные и отечественные) в России понимали, что на приватизацию жилья охотно клюнет значительная часть жителей, учитывая возможность полного владения и распоряжения этой собственностью. В предлагаемый налог на эту собственность, который в то время был незначителен, рассматривался как нежелательное, но преодолимая трудность. Приватизация земли под жильем и придомовой территории могла бы насторожить и даже напугать жителей возросшим объемом налога и отсутствием гарантий его ограничением со временем. Кроме того “вторая приватизация” недвижимости, т.е. земли, позволила исполнительной власти в значительно большей мере “экономически отдоить жителей”. Жителям со своими приватизированными квартирами, в виде “вороньих гнезд” деваться некуда и, хочешь, не хочешь, пойдешь на приватизацию земли. И вот уж тут-то рыночная экономика и разгул чиновничьей рати имеет возможность проявить себя во всей красе. Чтобы подтолкнуть жителей к приватизации земли исполнительная власть начала незаконную продажу земли под домами и даже домов вместе с жителями. За последние 10 лет СМИ публикует много этих практических фактов. Суть этой незаконной продажи земли заключается в следующем: купивший землю под домом, в том числе иностранец, а также придомовую территорию, “на законных основаниях” фактически сфабрикованных исполнительной властью может предъявить претензии по оплате доли этой земли каждой приватизированной квартире. В случае отказа или невозможности этой оплаты, владелец земли по существующему законодательству может обратиться в суд с иском на возмещение своих убытков и даже может привести, в конечном итоге, владельца приватизированной квартиры к выселению. Многочисленные обращения жителей по этому поводу к исполнительной власти побудили, например, московское правительство давать разъяснение, что земля под домом продаваться не будет, а о придомовой территории - ни слова! По Конституции РФ: Статья 9. 1.“Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории”. 2. .“Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и других форм собственности используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории”. “… могут находиться …”, но это не значит, что они находятся. Термин “могут” выражает право, а фактическое нахождение относится к правоприменению. Земля, территория на которой проживает население, например, земля под домом и его нормативная придомовая территория, защищены неотъемлемым правом жителя на эту территорию, поскольку она является средой обитания и ущемляться в какой бы то ни было мере согласно Конституции РФ (статья 40, статья 42) не может. Таким образом, единственным и суверенным правообладателем своей доли земли под жилым домом и на придомовой территории является житель данного дома. (Владелец приватизированной квартиры). Отъем этого правообладания жителя возможно лишь с согласия жителя или по суду, так гласит Земельный кодекс. ПРАВА ГРАЖДАН РОССИИ НА БЕСПЛАТНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ В СООТВЕТСТВИИ С "ЗЕМЕЛЬНЫМ КОДЕКСОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" Земельный Кодекс Российской Федерации, принятый 28 сентября 2001г., подтверждает право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками гражданами РФ, возникшее у них до введения в действие вышеупомянутого Кодекса. (Статья 20 пункт 3.) Одновременно Кодекс предоставляет гражданам, фактически обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также и право приобрести их в собственность бесплатно. (Статья 20 пункт 5.) Аналогично решено и право "Пожизненного наследуемого владения земельными участками". (Ст.21 пункты 1 и 3.) В советское время гражданам предоставлялись квартиры в постоянное (бессрочное) пользование из государственного, то есть общенародного фонда решением исполнительного органа власти (исполкома), что подтверждалось выдачей ордера и последующей пропиской по конкретному адресу Многоквартирный дом стоит на земле и имеет придомовую территорию, неразрывно связанную с жилым домом. То есть право постоянного (бессрочного) пользования закрепленным за гражданами жилищем, являлось в то же время и правом постоянного (бессрочного) пользования гражданами-жителями дома земельным участком в установленных на момент застройки границах. Статья 28 пункт 4, последний абзац гласит: "Не допускается отказ в предоставление в собственность граждан, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан." Следовательно, граждане-жители дома имеют право приобретения части земельного участка, включающего в себя придомовую территорию, в долевую собственность пропорционально принадлежащей им площади жилища. Порядок приобретения прав на земельный участок в соответствии с "Земельным кодексом" следующий: Граждане обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и если у них есть кадастровая карта (план) участка - прилагают его. (Статья 36 пункт 5.) В этом случае орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. (Статья 36 пункты 5,6.) В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана) и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. (Статья 36 пункт 7.) Далее орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня предоставления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. Изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка в этом случае обеспечивается за счет заявителей. (Статья 36 пункт 8.) См. Приложение: 2. Образец заявления на приобретение прав собственности на земельный участок. Р. S. Данное обращение в 2-х экземплярах сдается под роспись в канцелярию муниципалитета и только муниципалитета. Ни в коем случае не соглашаться на предложение переписать его в другой адрес - например - в Земельный комитет или Управу, ибо согласно Земельному кодексу - ст. 29, ст. 11, полномочиями предоставления земельных участков наделены органы местного самоуправления. 2-ой экземпляр с визой забрать и хранить у себя - пригодится. Из вышеприведенных прав граждан на землю под домом и придомовую территорию нужно отметить следующее: здесь речь идет об оформлении индивидуального правообладания на общедолевую часть земли под домом и придомовой территории. Это общедолевая часть, т.е. она не может отделяться, вычленяться и использоваться независимо от общей территории земли под домом и придомовой территории. Наличие у приватизированной квартиры этой общедолевой части земли значительно увеличивает общую стоимость недвижимости (квартиры и земли), которая сильно возрастает в городах, в их престижных районах, например в центре Москвы. Однако при этом сильно возрастет сумма налога на недвижимость. - Высокая стоимость этой недвижимости окажет неоценимую услугу её собственнику при продаже квартиры или принудительном сносе дома исполнительной властью. - Исполнительная власть, подталкивая жителей к созданию ТСЖ, тем не менее, создает полосу препятствий в “законных процедурах” оформления правообладания на землю: ● при обращении жителей в муниципальные органы они получают, как правило, абсурдные в правовом смысле ответы на свои заявления: а) “мы не правомочны решать эти вопросы”. В земельном кодексе РФ, сказано, что именно они решают этот вопрос! Это означает, что эти муниципальные органы являются фальсификацией муниципальной власти или явно демонстрируется ярый бюрократизм; б) “это можно решать лишь после того, когда в Москве будет завершено создание Земельного Кадастра, но вы можете обратиться в НИИ Генплана города и за свой счет заказать индивидуальный кадастровый проект для своего дома или двора.” Ответ, вроде бы, выглядит логичным и законным. А на самом деле в этом ответе закамуфлирована государственно-рыночное рэкетирование жителя, пожелавшего оформить свое законное бесплатное право на общедолевую часть земли. Дело в том, что так называемая кадастровая информация (граница и привязка данного дома к территории давно имеется в бюро технической инвентаризации (БТИ)). Эта информация создаётся и утверждается в момент разработки исходно-разрешительной документации (ИРД) и размещении дома на данной территории. Госучреждение БТИ обязана выдавать эту информацию в виде справки по государственному, а не рыночному номиналу. Создание, например, общегородского земельного кадастра г. Москвы, есть процесс упорядочения земельных границ территории. Но причем здесь отказ в получении справки из БТИ?! Дома не резиновые и с места на место не перебегают, следовательно, информация в БТИ по земельным границам конкретного дома или двора является постоянной и изменяется в редких случаях. И ещё! Справка БТИ не может быть выдана, по мнению исполнительной власти, поскольку еще не завершен земельный кадастр, но если заплатить 30-40 тыс. рублей, за якобы новую разработку кадастрового проекта по вашему дому или двору, то отсутствие кадастрового проекта не мешает?! Это есть, фактически государственно-рыночный рэкет. И в этом случае жители должны активно и настойчиво обращаться в суд за защитой своих законных прав на землю, постоянно разоблачать в СМИ чиновничий бюрократизм и даже официальную коррупцию. Очевидно, что решение земельного вопроса для ТСЖ и проще и сложнее. Сложнее потому, что ТСЖ чиновниками рассматривается как организация, с которой нужно говорить рыночно-коррупционным языком, т.е. при оформлении права на землю, в полной мере, возрастут все мыслимые и немыслимые поборы. Процесс оформления прав на землю для ТСЖ может быть упрощен, если ТСЖ соглашается на уменьшение площади придомовой территории и, особенно в том случае, если жители соглашаются на так называемую “точечную застройку” на их придомовой территории. Таким образом, 2-ой вариант самоуправления многоквартирного дома по всему комплексу вопросов для одного дома, в общем случае, для жителей не экономичный, поскольку сопряжено с постоянно меняющемся правлении ТСЖ и необходимостью систематического и жесткого контроля за деятельностью правления ТСЖ. Жители дома, независимо от процесса создания ТСЖ, должны понимать, что оформление их прав на землю является законной защитой жителей от недобросовестных происков чиновной рати на их недвижимость и, особенно, на придомовую территорию. Придомовая территория представляет большой интерес для недобросовестной части исполнительной власти, с точки зрения “точечной застройки”. “Точечная застройка” Этого термина в документах, например, типа ИРД даже не упоминается, поскольку он выражает незаконное, а фактически уголовное деяние исполнительной власти в градостроительном процессе, в таком мегаполисе как Москва, должен быть генеральный план строительства в данном городе. В Москве до сих пор отсутствует, утвержденный федеральной властью генеральный план строительства г. Москвы, что естественно, потворствует дальнейшим нарушениям в градостроительстве московского правительства. В Москве происходит уничтожение зданий и сооружений, которые представляют историческую и архитектурную ценность. Основным аргументом сноса таких зданий и сооружений является аварийность и ветхость, которая в значительной мере провоцируется и создается московской исполнительной властью, в связи с не проведением своевременного капремонта. Тщательно сохраняется исторический облик домов и городов на Западе, а в нашей старине цветет варварское отношение к стране под видом заботы о создании современного жилья для жителей, в связи “сажается” дом коммерческого назначения или здание фирмы на уже полностью занятую по нормативам территорию. Это особенно характерно, например, для центра Москвы. “Точечная застройка” сопровождается следующим шлейфом нарушений: - решение московского правительства о конкретной “точечной застройке” принимается с нарушением конституционных прав граждан, градостроительного законодательства и др.;
ИРД, как правило, фальсифицировано, даже отсутствует: - как правило, не проводится экологическая экспертиза федерального уровня, функциональные службы московского правительства, в том числе, Мосгорэкспертиза, находясь под пятой московского правительства, дружно закрывает глаза на все имеющиеся нарушения, и что удивительно, дают положительные оценки на эти нарушения в письменном виде. Московская прокуратура, и даже Генеральная прокуратура РФ, являясь “оком государевым”, так же в упор не видят этих нарушений. - “точечная застройка” как тифозная сыпь покрыла всю Москву, вызывая не просто недовольство, но и гневное физическое сопротивление жителей. Московское правительство небезуспешно борется с этими протестами, применяя дозволенные и недозволенные методы воздействия на активистов этого протеста, различных их объединений, типа: территориальных общин, инициативных групп и советов домов и др.; - наиболее вызывающим примером “точечной застройки” является, например, возведение жилого коммерческого многоэтажного дома по адресу: Москва, Бол. Якиманка, 50. Здесь имеются нарушения всех возможных положений градостроительного законодательства и конституционных прав жителей: [См. статью “Не править, а служить” в газете “Советская Россия” (от 13.XI.2004 г.)]. Эффективным и проверенным способом борьбы с незаконной “точечной застройкой” является активная, дружная и коллективная работа жителей, территориальных общин и инициативных групп по разоблачению коррупционных строек (письма в органы исполнительной власти, обращения в суды и, конечно, физические противостояния насильственным попыткам исполнительной власти отторгнуть придомовую территорию и нанести вред близстоящим домам и ухудшить среду обитания). В Москве немало примеров, когда такие коллективные действия жителей заставили отсудить “строительных захватчиков различного уровня”. Официально созданные ТСЖ позволяют не допускать “точечную застройку” на своей придомовой территории. Этого можно добиться также и без ТСЖ индивидуальным собственникам жилья при обращении в суд. Возможно также обращение в Конституционный суд РФ, но при этом исковое заявление оформляется по нарушению исполнительной властью (указывается высокое должностное лицо) конкретных конституционных прав граждан на данной придомовой территории в связи с “точечной застройкой”. Таким образом, 2-ой вариант самоуправления в любом случае приведет к повышению расходов, (содержание правления), неэкономному правлению (экономичность самоуправления на одном доме низка) и к необходимости систематического глубокого контроля со стороны жителей всех вопросов хозяйствования, включая капремонт и др. Вариант 3. В соответствии с новым ЖК жители многоквартирного дома, если не хотят сами управлять своим домом, должны до 01.03.2006 года выбрать управляющую компанию, которая возьмет на себя управление комплексом вопросов по дому. Если жители дома сами не выберут управляющую компанию, до 1.03.2006 года, то Управа сама назначит управляющую компанию для этого дома, поскольку с этого времени должен действовать новый ЖК. Рассмотрим это внимательно. Что такое управляющая компания? Она будет крышу ремонтировать? Нет, оказывается эта группа лиц, которая берет на себя все функции Правления ТСЖ и, кроме того, будет организовывать все обслуживание дома и, в том числе, капремонт. Так у жителей уже есть подобная организация (Дирекция единого заказа - ДЕЗ), которая все это уже выполняет! По новому ЖК управляющая компания создается за счет жителей для выполнения комплекса конторско-организационных работ, а все расходы по обеспечению жилья, в том числе и капремонт, будут, как обычно, производиться за счет жителей. Анализ нового ЖК и различных разъяснений в СМИ, например, в газете “Квартирный ряд”, позволяет сделать следующие замечания:
Во-первых, если новый ЖК и Конституция РФ пекутся о самоуправлении жителей, но на каком основании исполнительная власть вмешивается на муниципальном уровне с диктаторскими, а не рекомендательными правами?! Во-вторых, кто дал право в любом случае навязывать нам “клещей на шею жителей" в виде управляющих компаний?! В третьих, никто не гарантирует того, что в виде управляющей компании появится “пирамида Мавроди” и собрав деньги с жителей, исчезнут. Жителям в этом случае рекомендуется обращаться в суд! В четвертых, предлагается на собрании жителей многоквартирного дома путем “демократического коллективного голосования” выбрать управляющую компанию и передать ей все полномочия жителей по самоуправлению домом: 1) нарушается личное право собственника, который, имея индивидуальный договор с управляющей компанией, может и должен принимать индивидуальные обязательство по имущественным вопросам. И никакое коллективное решение не может лишать его этого права. Например: Управляющая компания на основании большинства голосов может принять решение: обложить подъезд метлахской плиткой, сделать метровые медные ручки на входной двери, поставить спецохрану в подъезде. Все эти расходы, естественно, в качестве обязательного платежа будут предъявлены собственнику квартиры независимо от его состоятельности, и если он не может нести эти платежи, то он “на законных основаниях” подлежит выселению как банкрот! Управляющая компания в этом случае фактически будет выполнять функцию экономического ОМОНА по выселению жителей. А не для этой ли цели она создается? 2) в многоквартирном доме все платежи состоят из двух частей. Одна – обязательные минимальные платежи для всех без исключения. Другая – дополнительные платежи по желанию, которые предназначены для повышения минимального обязательного качества. О таком разделении платежей в новом ЖК ни слова, а значит, это передается на основании коллективного решения на разумение управляющей компании. 3) любой управляющей компании работать с одним многоквартирным домом не рентабельно. Следовательно, она будет стремиться объединить группу домов и фактически превратится по этой функции в известную нам “Дирекцию единого заказа” – ДЕЗ. Типовой договор многоквартирного дома (или договора с каждым собственником квартиры) отсутствует, гарантий за добросовестность работы никто не дает, механизм применения решений противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ, в этом случае позволительно спросить: в какую ловушку и почему пытается загнать жителей исполнительная власть. Вариант 4. ДЕЗ как орган самоуправления жителей В России в городах функционируют государственная служба по обеспечению коммунальных услуг, например в виде Дирекции единого заказа (ДЕЗ). Граждане платят налоги, и государство никто не собирается отменять, следовательно необходимо разобраться почему и кого действующая система ДЕЗов не устраивает? По бытующему мнению (исполнительные власти и ее некоторые части жителей) ДЕЗы не отвечают современным требованиям:
Удивительно то, что к демонизации и охаиванию работы ДЕЗов в последние несколько лет подключились даже крупные должностные лица московской власти. Почему вдруг и что это означает? А дело в том, что исполнительная власть решила этот последний не рыночный участок деятельности превратить в частное предприятие или акционерную компанию. Цель ясна: под видом повышения качества коммунальных услуг побудить жителей раскошелиться на дополнительные расходы. С точки зрения рядового жителя хорошо или плохо ДЕЗы выполняют свои коммунальные функции на муниципальном уровне, практически без “законных поборов”. Кроме того, ДЕЗ на коммерческой основе, но по утвержденному прейскуранту, выполняет большой перечень организационных, ремонтных и т.п. работ. Почему исполнительная власть настойчиво пытается превратить ДЕЗы в частника? Почему это государственное учреждение муниципального уровня, которое должно работать не как управляющая компания, а как управляемая жителями коммунальная структура не устраивает исполнительную власть? Общественному мнению ДЕЗ преподносится как неэффективная и бездействующая коммунальная служба муниципального уровня. А самих жителей спросили? Исполнительная власть и российское законодательство побуждают жителей к самоуправлению, а с другой стороны, видимо преднамеренно, пытается лишить жителей права на самоуправление на уровне ДЕЗов, которые являются важнейшим звеном среды обитания граждан. Развенчивая ДЕЗ, исполнительная власть старательно подменяет понятие. Например: Имеется молоток, как универсальный инструмент. Некий преступник, используя молоток, совершил убийство. Решение: уничтожить и запретить все молотки. Это вымышленный пример подмены понятия. Когда наказывается не применение, а орудие убийства. ДЕЗ есть инструмент, структура, а также есть применение этой структуры, т.е. механизм использования этой структуры. В настоящее время в ДЕЗе хромает сам механизм его использования. Исполнительная власть не пытается улучшить механизм использования ДЕЗа, а пытается уничтожить сам ДЕЗ (инструмент), т.е. “с грязной водой выплеснуть ребенка”. С точки зрения жителей это не только недопустимо, но и является не просто административным проступком, а действием, которое несет жителям политический, экономический и организационный ущерб. |
Похожие:
 | С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс... | | Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ от 23.... |
| Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была... | | Минфин России планирует введение новой системы добровольного пенсионного страхования с 2018 г., заявил глава ведомства Антон Силуанов,... |
| Вместе с тем в нем разрешены накопившиеся проблемы и противоречия в регулировании семейных отношений. Семейный Кодекс (далее ск)... |  | Действующее законодательство содержит понятия «региональный государственный жилищный надзор» и «муниципальный жилищный контроль».... |
| В июне 2011 года в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены значительные изменения, которые коснутся каждого собственника в многоквартирных... | | В июне 2011 года в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены значительные изменения, которые коснутся каждого собственника в многоквартирных... |
| В этом вопросе Жилищный кодекс РФ (ст. 161) предлагает несколько вариантов. Правила, по которым предстоит жить всем, собственники... | | Статья Основные термины и их определения, используемые для целей настоящего Кодекса |