Жилье дешевеет. Покупатели ждут Источник: Ведомости; Дата: 05.06.2007
НИЖНИЙ НОВГОРОД — С начала года по май цены на квартиры снизились примерно на 10%. Предложение на рыке выросло как минимум в два раза, а спрос упал на треть.
Если судить по объявлениям, цены на жилье в Нижнем Новгороде не изменились. “Предложения выставляются по цене января и даже чуть дороже. Реальные цены сделок могут быть ниже — в результате торга между продавцом и покупателем”, — говорит Наталья Вязанкина, директор риэлторской компании “Триумф”. “Сделка закрывается, если продавец идет на уступки”, — констатирует Антон Кузнецов, менеджер риэлторской фирмы “Чекни”. По мнению Сергея Сорочана, менеджера риэлторской компании “Монолит”, продавцы вынуждены снижать цену предложения на 10%, если хотят продать квартиру, а если им надо ускорить процесс, то на 15-20%.
Кузнецов оценивает увеличение предложения на рынке примерно в два раза. Он не связывает это с выбросом инвестиционных квартир. Просто одни покупатели выжидали еще большего роста цен, но, не дождавшись, решили продавать сейчас, другие не могут продать по заявленным ценам уже несколько месяцев, потому что упал спрос.
Снижение спроса риэлторы объясняют как завышенным уровнем цен, так и ожиданием их снижения со стороны покупателей. “В прошлом году рынок легко перешагнул порог в $1200-1500 за 1 кв. м, но покупатели не хотят отдавать такие деньги за построенные в конце 60-х хрущевки”, — говорит Вязанкина.
“Продавцы надеются на рост цен, а покупатели — на снижение”, — резюмирует Кузнецов. В результате, отмечает риэлтор, число сделок уменьшилось, сроки экспозиции квартир выросли. “Сейчас объекты продаются за два — два с половиной месяца при условии корректировки цены”, — говорит директор по продажам агентства недвижимости “Адрес” Елена Соловьева.
Такое положение вещей риэлторы называют рынком покупателя: он выбирает из множества вариантов, внимательно оценивает все детали и в конечном счете диктует цену. “В условиях ажиотажного спроса разница в цене квартир разного качества и в разных районах нивелировалась. Цены на дома в заречной части приблизились к ценам нагорной, хрущевки продавались чуть ли не по цене квартир в современных домах. Сейчас рынок все расставляет по местам”, — объясняет Вязанкина. “Происходит дифференциация цен: жилье невысокого качества падает в цене, а хорошие квартиры в домах недавней постройки в хорошем месте понемногу дорожают”, — резюмирует Соловьева.
Сорочан говорит, что на рынке зависли неликвидные квартиры, которые пользовались спросом еще недавно. Например, жилье в двухэтажных домах, построенных в 50-х гг., покупают “разве что приезжие, которым жить вообще негде и кредит взять невозможно”. Сорочан говорит, что даже однокомнатные квартиры, которые всегда были лидерами спроса, сейчас не находят своих покупателей. Объясняет он это просто: раньше их приобретали в основном молодые семьи или инвесторы. Последние сейчас перешли в категорию продавцов (или арендодателей). А молодые семьи предпочитают брать ипотечный кредит и покупать двух- или трехкомнатную квартиру — на перспективу. Покупатели по ипотеке вообще отдают предпочтение качественному и относительно новому жилью. Во-первых, большинство банков вводят ограничения по возрасту жилья, покупаемого в кредит. Во-вторых, покупатели сами стараются приобрести квартиры, которые долго останутся ликвидными.
Поэтому на рынке быстрее всего падает стоимость хрущевок. Сейчас однокомнатная хрущевка в заречной части города продается по цене $46 000-50 000, в нагорной — от $61 000 до $70 000, т. е. примерно на 10% ниже, чем в декабре 2006 г.
По мнению Вязанкиной, свою лепту в дифференциацию цен вносит и рост доходов нижегородцев, и улучшение качества жизни: “Сейчас 40-60% покупателей — люди, улучшающие свои жилищные условия. Однокомнатную меняют на двухкомнатную, хрущевку — на квартиру улучшенной планировки. А если есть спрос на качественное жилье, то и цены на него не будут снижаться, а, наоборот, расти”.
Сорочан отмечает, что высок интерес покупателей к дорогим комфортабельным квартирам по цене $200 000-300 000 в новых домах в центральной части города, а также на квартиры в старых микрорайонах исторического центра города, не испорченных новоделами. Такими квартирами, по наблюдению Сорочана, интересуются преимущественно приезжие.
Сложившаяся ситуация на рынке не явилась неожиданностью для риэлторов. “Рынок развивается циклично. После бурного роста цен в 2006 г. замедление его оборотов естественно: покупатели должны привыкнуть к такому высокому уровню цен”, — считает Соловьева. “События на нижегородском рынке жилья с запозданием в три-четыре месяца повторяют события московского рынка недвижимости. А в столице цены начали снижаться еще в конце прошлого года”, — объясняет Кузнецов.
Усиление дифференциации цен на квартиры в зависимости от района и типа нижегородские риэлторы также ожидали. В дальнейшем события, по оценкам экспертов, будут развиваться следующим образом: летом продаж будет мало, снижение цен продолжится. Хотя летом, считает Соловьева, спрос на жилье может несколько возрасти — из-за того, что застройщики, возводя новые дома на месте сносимых пятиэтажек, осуществляют расселение жителей ветхого фонда и покупают для них квартиры на вторичном рынке. Осенью станет ясно, куда двинется рынок. Надеяться на дальнейшее снижение цен, по мнению риэлторов, не стоит. Рынок новостроек, оказывающий существенное влияние на вторичный рынок, обилием предложения по-прежнему не радует, и к осени ситуация вряд ли изменится. Значит, новостройки будут дорожать и, как следствие, увеличатся цены и на вторичном рынке. По итогам года риэлторы ожидают их рост на уровне инфляции.
|
