Оформляем права на недвижимость правильно
Обращаясь за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, граждане большое внимание уделяют сбору необходимого пакета документов. Но не выполняют отдельные требования, нарушения которых могут привести к значительному увеличению срока государственной регистрации, а иногда и к отказу в регистрации заявленных прав.
Разберем типовые ошибки, совершаемые гражданами при получении государственных услуг:
1. Не допускается оплата государственной пошлины на имя представителя физического или юридического лиц без наличия полномочий (доверенности, свидетельства о рождении, удостоверения опекуна или др).
Ст. 333.17 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) предусмотрено, что государственная пошлина должна быть уплачена лицом, обратившимся за совершением юридически значимых действий.
Согласно п. 1 и 8 ст.45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога (сбора), если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
2. Использование плательщиком (держателем карты) системы ОнЛайн банк возможно только для самостоятельного исполнения обязанности по уплате налога (сбора).
3. В платежных документах физических лиц не допускается:
указание сокращенных Ф.И.О. плательщика;
указание Ф.И.О. представителя физического лица, супруга, супруги и др;
указание посторонних цифр или букв, не имеющих отношения к информации о плательщике государственной пошлины.
4. При оплате государственной услуги физическим лицом от имени представляемой организации наличными денежными средствами в платежном документе в поле «дополнительная информация» обязательно указывается наименование юридического лица, ИНН и юридический адрес.
При обращении за государственной услугой и оплатой через представителя к платежному документу должны быть приложены доказательства принадлежности уплаченных денежных средств организации, обратившейся в соответствующий государственный орган за совершением юридически значимого действия, т.е. должно быть указано, что физическое лицо-представитель действует на основании доверенности или учредительных документов с приложением расходно-кассового ордера или иного документа, подтверждающего выдачу ему денежных средств на уплату государственной пошлины.
5. Заявители предоставляют документы на государственную регистрацию прав, в отношении объекта недвижимости, который не поставлен на государственный кадастровый учет. То есть в отношении данного объекта недвижимости отсутствуют сведения в Государственном кадастре недвижимости, далее – ГКН.
Согласно п.1.2. ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Отсутствие в ГКН сведений об объекте недвижимости является самой частой причиной принятия решения о приостановлении государственной регистрации.
В данном случае документы необходимо предоставлять в рамках «единого окна», т.е. заявителем одновременно предоставляются два заявления: и на государственный кадастровой учет и на регистрацию права. Для этого у заявителя должны быть необходимые технические документы для постановки на кадастровый учет либо декларация об объекте недвижимого имущества, если в отношении данного объекта недвижимости предусмотрено проведение государственной регистрации в «упрощенном» порядке. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества».
6. Допускаются нарушения при оформлении Декларации об объекте недвижимого имущества (далее – Декларация), предоставляемой на государственную регистрацию в «упрощенном порядке» в соответствии со статьей 25.3. Закона о регистрации.
Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества» (далее – Приказ № 447). Согласно п.1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
При этом необходимо отметить, что Декларация является как правоустанавливающим документом, так и документом кадастрового учета. Неполное указание в Декларации сведений об объекте недвижимости может послужить основанием для приостановления или отказа в осуществлении кадастрового учета и в регистрации прав по причине несоответствия документов требованиям действующего законодательства.
Приему подлежит Декларация при условии заполнения всех граф в соответствии с требованиями Приказа № 447.
Наиболее частым нарушением является отсутствие информации в графе 5.2. «Этажность», в графе 5.4. «Материал наружных стен».
При этом все сведения об объекте недвижимого имущества (за исключением кадастрового номера земельного участка, на котором расположен объект недвижимости) определяются и вносятся заявителем в Декларацию самостоятельно, в том числе сведения о назначении объекта недвижимости.
Необходимо отметить, что заявитель не ограничен статьей 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в возможности постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости на общих основаниях (путем подачи соответствующего заявления в орган кадастрового учета с приложением необходимых документов, включая технический план). В этом случае, если заявителю принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, он вправе представить для осуществления кадастрового учета вместо технического плана составленную и заверенную им Декларацию об указанном объекте недвижимости.
7. Предоставление сведений из ЕГРП регламентировано статьями 7, 8 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.05.2010 №180 (далее - Порядок).
Требования к форме запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП, а также к составу сведений такого запроса, установлены Порядком.
Формой запроса (приложение к Порядку) предусмотрены разделы, обязательные для заполнения, в том числе, следующие разделы запроса:
при описании земельного участка, о котором запрашиваются сведения, - либо кадастровый номер (полный), либо адрес и площадь, при описании иного вида объекта недвижимости – его адрес.
Согласно статье 2 Федеральный закон от 28.12.2013 № 443-ФЭ «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» адрес - описание места нахождения объекта адресации, структурированное в соответствии с принципами организации местного самоуправления в Российской Федерации и включающее в себя в том числе наименование элемента планировочной структуры (при необходимости), элемента улично-дорожной сети, а также цифровое и (или) буквенно-цифровое обозначение объекта адресации, позволяющее его идентифицировать. В соответствии с пунктами 44 и 51 постановления Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 № 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов» структура адреса помещения в пределах здания (сооружения) включает в себя в том числе тип и номер помещения в пределах здания, сооружения.
Таким образом, при подаче запроса на предоставление сведений из ЕГРП, адрес объекта необходимо указывать в соответствии с требованиями Порядка.
Для получения общедоступных сведений из ЕГРП и государственного кадастра недвижимости (ГКН) об интересующих объектах недвижимости на безвозмездной основе существует возможность воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Данный сервис размещен на главной страницы официального сайта Росреестра (https://rosreestr.ru) в разделе «Электронные услуги и сервисы» - «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Поиск объекта недвижимости необходимо осуществлять по одному из пяти известных критериев: кадастровый номер, условный номер, устаревший номер, адрес объекта недвижимости, номер права или ограничения.
Справочная информация включает в себя: кадастровый и условный номер объекта, этаж, литер БТИ, площадь, точный адрес, а также сведения о зарегистрированных правах и ограничениях (вид, номер и дата регистрации).
Справочная информация не содержит фамилии, имени и отчества, или наименование правообладателя объекта недвижимости.
Информация актуальна на дату обновления сервиса.
Воспользоваться электронными сервисами Росреестра можно в режиме реального времени любым категориям заявителей.
8. Отсутствие документов, необходимых для регистрации:
при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, либо при регистрации сделки в нарушение статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации не предоставляется нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки, отчуждение недвижимого имущества;
в нарушение положений статей 16, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при обращении с заявлением о регистрации прав на недвижимое имущество представителя заявителя не представляется подлинник нотариально удостоверенной доверенности;
в нарушение положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при обращении за регистрацией перехода права доли в праве общей собственности постороннему лицу заявителем не представляются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее;
при обращении с заявлением о регистрации договора аренды, предметом которого является часть объекта недвижимости (земельного участка, здания, помещения), в нарушение ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не представляется кадастровый паспорт в отношении части объекта, сдаваемой в аренду.
9. Повторное обращение заявителя за совершением регистрационных действий в отношении того же объекта, когда за регистрацией обращается лицо, право которого уже зарегистрировано; обращение за совершением того регистрационного действия, по которому уже имеется принятое положительное решение государственного регистратора (например, за погашением записи об ипотеке при ее погашении, о внесении изменений в ЕГРП при наличии измененных сведений в ЕГРП и др.). Указанные обращения влекут отказ в государственной регистрации прав по причине наличия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами.
Случаи повторного обращения вызваны незнанием заявителей о том, какие права, ограничения у них зарегистрированы и отсутствием практики предварительного заказа выписки из ЕГРП.
В целях экономии времени, необходимого для подготовки и сдачи документов для государственной регистрации, экономии денежных средств, подлежащих уплате за государственную пошлину, Управление рекомендует обращаться за предоставлением сведений из ЕГРП, в том числе посредством использования электронных сервисов Росреестра, что позволит также получить информацию об имеющихся правах на объекты недвижимости не выходя из дома;
10. Обращения с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, которые не подлежат государственной регистрации в соответствии с нормами гражданского законодательства и ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанные обращения влекут отказ в государственной регистрации прав
В целях избежания указанных случаев обращения в регистрирующий орган, экономии времени и денежных средств Управление рекомендует обращаться за предварительной консультацией о необходимости регистрации;
11. Обращения за внесением изменений в записи ЕГРП об ипотеке в связи с заключением дополнительного соглашения к договору об ипотеке в случаях, когда условиями указанного соглашения не меняются отражаемые в ЕГРП записи об ипотеке.
Согласно утвержденным Правилам ведения ЕГРП в ЕГРП отражаются: дата возникновения залога и срок исполнения обязательства; сумма обеспеченного залогом обязательства; описание предмета ипотеки; сведения о сторонах сделки; сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об оценке предмета ипотеки, об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество, отражаемые в особых отметках регистратора к указанному подразделу.
В случае изменения дополнительным соглашением к договору об ипотеке условий договора, не отражаемых в сведениях ЕГРП (например, о кредитной ставке, графике погашения задолженности, отдельных обязательствах сторон и др.), во внесении изменений в ЕГРП отказывается.
Однако при наличии волеизъявления сторон указанного дополнительного соглашения возможно внесение изменений в ЕГРП, которые будут заключаться в дополнении перечня документов, на основании которых возникала ипотека, реквизитами соответствующего дополнительного соглашения. Для этого необходимо обращение сторон указанного соглашения с заявлением о внесении изменений в ЕГРП и уплата госпошлины в размере, установленном подп.28.1 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ (200 рублей физическими лицами, 600 рублей организациями).
Подготовлено Управлением Росреестра по Пермскому краю  |
