К БИЗНЕС-ПЛАНУ СОЗДАНИЯ И (ИЛИ) РАЗВИТИЯ
ЧАСТНОГО ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА (ДАЛЕЕ - ТРЕБОВАНИЯ)
1. Бизнес-план создания и (или) развития Частного промышленного (индустриального) парка (далее - бизнес-план) должен включать следующие разделы:
резюме проекта создания и (или) развития Частного промышленного (индустриального) парка (далее - Проект);
описание Проекта;
информация об основных участниках Проекта;
описание услуг Управляющей компании;
анализ рынка в сферах деятельности Частного промышленного (индустриального) парка (далее - Парк);
организационный план-график создания и (или) развития Парка;
маркетинговый план;
финансовый план;
анализ проектных рисков;
прогноз денежных потоков Проекта;
расчет показателей экономической и бюджетной эффективности Проекта.
2. Формат и структура бизнес-плана могут варьироваться в зависимости от характера Проекта, но разделы, указанные в пункте 1 требований, должны быть включены в обязательном порядке.
3. Информация, включенная в бизнес-план, должна быть объективной, обоснованной. Все числовые данные и ключевые предположения должны сопровождаться ссылками на источники информации с указанием даты, по состоянию на которую приведена информация.
4. Информация об основных участниках Проекта должна включать следующие сведения об:
Управляющей компании Парка, ее опыте реализации проектов девелопмента и управления аналогичными объектами;
инвесторах Проекта, в том числе о размере их инвестиций в Проект, подтверждении их готовности осуществить инвестиции в Проект;
резидентах (в том числе предполагаемых) Парка, подтвердивших свою готовность разместить производства в Парке, в том числе информации о размерах их инвестирования в Проект.
В составе суммы инвестиций резидентов Парка указываются отдельно: инвестиции в выкуп/строительство зданий (строений) Парка, приобретение оборудования и пр.
5. Раздел "Анализ рынка" должен включать:
анализ рынка производственно-складской недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, муниципальном образовании Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, где размещен (планируется к размещению) Парк, в том числе определение диапазона ставок арендной платы и цен продажи за помещения производственно-складского назначения и за земельные участки промышленного назначения;
сравнительный анализ деятельности конкурентных Парков и ценовой анализ их предложений резидентам.
6. Раздел "Маркетинговый план" должен включать:
определение целевых отраслей, на компании которых ориентирован Парк, обоснование выбора таких отраслей; определение сегмента компаний в рамках списка определенных отраслей (в том числе по виду выпускаемой продукции, величине выручки, количеству работников, территориальному аспекту размещения до момента запуска проекта Парка);
определение конкретных компаний - потенциальных резидентов Парка;
обоснование ценовых условий на услуги Управляющей компании с учетом проведенного анализа рынка, в том числе цены продажи объектов недвижимости/земельных участков и ставки арендной платы за объекты недвижимости/земельных участков в Парке;
план мероприятий по привлечению резидентов в Парк с указанием планируемого бюджета на такие мероприятия.
7. В разделе "Финансовый план" представляется следующая информация:
основные исходные данные, допущения и предпосылки, использованные для построения финансовых прогнозов;
ключевые статьи доходов и затрат (в том числе инвестиционных и эксплуатационных) по годам реализации проекта;
результаты оценки воздействия изменений ключевых факторов риска на финансовые прогнозы;
иная информация, в том числе графический материал, иллюстрирующий и детализирующий результаты финансовых прогнозов.
7.1. План финансирования Проекта должен содержать следующую информацию:
общая потребность в финансировании (в разбивке по основным категориям инвестиционных затрат);
предполагаемая структура источников финансирования;
размер и форма участия Управляющей компании;
график предоставления, обслуживания и возврата заемных средств Управляющей компанией;
размер, форма и условия предоставления финансирования иными участниками проекта.
8. Раздел "Прогноз денежных потоков проекта" должен быть выполнен с соблюдением следующих условий:
срок прогнозирования должен составлять 10 лет, начиная с года подачи конкурсной заявки на участие в конкурсном отборе;
необходимо использовать индексы-дефляторы;
для индексации ставок арендной платы, цен продажи объектов недвижимости/земельных участков рекомендуется использовать прогнозируемые рыночные темпы роста цен на указанные объекты. При отсутствии такой информации необходимо привести расчет ретроспективных темпов роста указанных показателей за последние 3 года, предшествующие году подачи заявки, с указанием источников информации;
для индексации тарифов на услуги организаций коммунального комплекса следует использовать прогнозные индексы на тарифы таких организаций, официально публикуемые Министерством экономического развития Российской Федерации в прогнозах социально-экономического развития. На период за пределами прогнозов Министерства экономического развития Российской Федерации следует использовать значение индекса последнего прогнозного года, по которому имеется прогноз Министерства экономического развития Российской Федерации.
Указанные в данном разделе требования предъявляются к финансовой модели Частного индустриального парка.
9. Раздел "Расчет показателей экономической и бюджетной эффективности проекта" должен содержать:
а) расчет эффективности проекта:
без привлечения средств субсидии;
с привлечением средств субсидии;
б) расчет WACC - средневзвешенной стоимости капитала;
в) расчет критериев экономической и финансовой эффективности проекта:
чистая приведенная стоимость (NPV);
внутренняя норма доходности (IRR);
рентабельность инвестиций (RI) как соотношение NPV проекта и суммарной недисконтированной величины инвестиций субъекта, с точки зрения которого составлен прогноз денежных потоков;
дисконтированный и недисконтированный сроки окупаемости проекта;
г) расчет бюджетной эффективности - прогноз денежных потоков с разбивкой на статьи затрат и доходов бюджетов каждого из уровней бюджетной системы Российской Федерации;
д) выводы об экономической целесообразности реализации проекта и обоснование использования средств субсидии.
Приложение 2
к Порядку
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ТИПОВОЙ СТРУКТУРЕ И СОСТАВУ ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ
СОЗДАНИЯ И (ИЛИ) РАЗВИТИЯ ЧАСТНОГО ПРОМЫШЛЕННОГО
(ИНДУСТРИАЛЬНОГО) ПАРКА
Финансовая модель создания и (или) развития частного промышленного (индустриального) парка (далее - финансовая модель) создается в формате Microsoft Excel (версия 2003 или более поздняя) в соответствии с таблицей 1. Имя файла финансовой модели должно ясно указывать на версию финансовой модели и дату подготовки. Ни одна часть финансовой модели не должна быть скрыта, защищена, заблокирована или иным образом недоступна для просмотра и внесения изменений. Все элементы, использующиеся при расчетах в составе формул, должны являться действующими ссылками на ячейки, в которых содержатся исходные данные (допущения), или ячейки, содержащие формулы. Недопустимы ссылки на внешние файлы (не предоставленные в составе проектного предложения) и циклические ссылки.
Финансовая модель должна допускать внесение изменений в первоначально заложенные данные (допущения) и автоматически корректировать финансовые прогнозы в случае внесения таких изменений. Финансовая модель должна быть построена так, чтобы позволить проведение анализа чувствительности результатов финансовых прогнозов к изменению всех исходных данных (допущений) модели. Если финансовые показатели, полученные в финансовой модели, основаны на одной или более базовых моделях, необходимо обеспечить динамические связи между этими базовыми моделями и финансовой моделью так, чтобы при внесении изменений в любую базовую модель происходило обновление финансовой модели.
Финансовая модель должна обладать достаточной степенью детализации, то есть содержать разбивки по основным видам продукции, регионам, производственным единицам, периодам, статьям доходов и затрат и т.п. (если применимо). В то же время финансовая модель должна предоставлять информацию в интегрированном виде, а именно: в ее составе должны присутствовать взаимосвязанные прогнозный отчет о прибылях и убытках, прогнозный баланс, прогнозный отчет о движении денежных средств.
Кроме того, финансовая модель должна отвечать принципу единообразия и последовательности в расчетах и форматировании. Формулы расчета финансовых показателей (коэффициентов), которые присутствуют в финансовой модели, должны быть неизменными для всех частей и периодов финансовой модели.
Таблица 1
Типовая структура и состав финансовой модели
N
|
Наименование листа
|
Состав
|
Комментарий
|
1
|
Титул
|
название проекта
|
указывается название проекта
|
цель проекта
|
определяется цель развития проекта
|
участники проекта
|
перечисляются исполнители финансовой модели и участники проекта
|
2
|
Навигация
|
структура финансовой модели
|
составляется структура финансовой модели с настройкой гиперссылок
|
3
|
Исходные данные (допущения)
|
доходные показатели
|
перечисляется перечень предполагаемых к реализации продуктов и (или) услуг с ежемесячными прогнозными ценами
|
расходные показатели
|
указываются условно постоянные и переменные операционные расходы (OPEX)
|
повышающие коэффициенты
|
определяется ежегодный коэффициент индексации для доходных и расходных показателей
|
загрузка
|
определяется уровень загрузки производственных мощностей
|
4
|
Инвестиционная привлекательность
|
объем капитальных вложений
|
рассчитывается объем капитальных вложений (CAPEX) в разрезе всех участников проекта, размер реинвестированной прибыли
|
периодизация Проекта
|
указывается длительность прогнозного периода "горизонт времени", период вложения инвестиций, период начала выплат процентов и срок выкупа долей
|
финансирование
|
определяется рыночная процентная ставка по кредиту, сумма проектного финансирования, условия по заемному финансированию (ставка, график получения, обслуживание долга)
|
налоговое окружение
|
предоставляется информация о налоговом окружении (налог на прибыль, имущество, НДС и т.д.) и иных обязательных платежах (пошлины, взносы по обязательному страхованию и т.п.)
|
|
|
технико-экономические показатели
|
отражается проектная производственная мощность исследуемого объекта
|
допущения в финансовой модели
|
учитываются такие расходы, как чрезвычайные расходы, обслуживание офисных помещений и т.д.
|
эффективность инвестиций
|
отражаются следующие показатели инвестиционной привлекательности: чистый приведенный доход (NPV), ставка дисконтирования (D), индекс прибыльности (PI), внутренняя норма рентабельности (IRR), срок окупаемости инвестиций (S), бюджетный эффект
|
5
|
Бюджет движения денежных средств (БДДС)
|
сальдо от операционной деятельности
|
рассчитывается разность между поступлениями и расходами от основной деятельности за определенный промежуток времени
|
сальдо от инвестиционной деятельности
|
рассчитывается разность между поступлениями и выплатами от инвестиционной деятельности за определенный промежуток времени
|
сальдо от финансовой деятельности
|
рассчитывается разность между поступлениями и выплатами от финансовой деятельности за определенный промежуток времени
|
денежный поток
|
рассчитывается денежный поток с учетом поступлений и выплат НДС
|
6
|
Бюджет доходов и расходов (БДР)
|
доходы
|
рассчитываются поступления от реализации продуктов и (или) услуг. Без учета НДС
|
расходы
|
рассчитываются основные статьи расходов: заработная плата, налоги, амортизация, прочие расходы. Без учета НДС
|
чистая прибыль
|
определяется разность между прибылью до налогообложения и налогом на прибыль за определенный промежуток времени
|
рентабельность
|
высчитывается рентабельность реализованной продукции (ROM)
|
7
|
Баланс
|
бухгалтерский баланс
|
определяются размеры активов и пассивов проекта
|
8
|
Технико-экономические показатели (ТЭП)
|
производственная мощность проекта
|
вычисляется ежемесячная производственная мощность проекта с учетом коэффициента загрузки
|
9
|
План по персоналу
|
расходы на заработную плату
|
рассчитываются расходы на заработную плату производственного и управленческого персонала с учетом взносов по обязательному страхованию
|
10
|
Капитальные затраты (CAPEX)
|
потребность в инвестициях
|
отображаются этапы капитальных вложений и необходимая потребность в капитальных инвестициях
|
11
|
Операционные расходы (OPEX)
|
плановые расходы
|
рассчитываются управленческие, производственные и прочие расходы с учетом НДС
|
12
|
Ставка дисконтирования (D)
|
ставка дисконтирования
|
определяется ставка дисконтирования. Например, на основе метода расчета WACC
|
13
|
Анализ рисков
|
чувствительность NPV
|
определяется чувствительность NPV к изменениям экономических показателей проекта
|
Приложение 3
к Порядку
КРИТЕРИИ
|
