1. общие вопросы осуществления оценочной деятельности
Скачать 1.18 Mb.
|
Ответ Министерства (Письмо от 26 мая 2010 г. N Д06-1597, далее – приведен полный текст Письма): «Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение о допустимости использования метода прямой капитализации в доходном подходе при проведении оценки и согласовании существенно различающихся результатов. Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя. В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Аналогичная норма закреплена в ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно п. 21 ФСО N 1 доходный подход применяется оценщиком, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. Стоит отметить, что согласно теории оценки в основе метода прямой капитализации и метода дисконтированных денежных потоков лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена его способностью генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. Таким образом, по мнению Департамента, оценщик имеет право самостоятельно определить метод оценки в рамках доходного подхода (использование метода прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков), обосновав его соответствующее использование в отчете об оценке. По вопросу различия результатов расчета стоимости объекта оценки, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами, сообщаем следующее. В соответствии с требованиями ст. 20 Закона N 135-ФЗ вопросы применяемой методологии оценки в рамках используемых оценщиком подходов регламентируются стандартами оценочной деятельности, которые разрабатываются и утверждаются саморегулируемыми организациями оценщиков (далее - СРО) и являются обязательными для применения всеми членами СРО. В связи с этим для разъяснения вопросов методологии согласования результатов оценки, полученных при использовании различных подходов и различающихся более чем в 2 - 3 раза, необходимо обратиться в СРО, членом которой является оценщик, проводящий оценку объекта.» 4.9. Вопрос: Об использовании в рамках проведения оценки зарубежного имущества информации о ценах на такое имущество в РФ и за рубежом; о необходимости выезда оценщика за рубеж для проведения осмотра имущества при его оценке. Ответ Министерства (Письмо от 27 февраля 2010 г. N Д06-554, далее – приведен полный текст Письма): «Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу оценки недвижимого имущества частного лица, расположенного за рубежом, и сообщает следующее. Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя. 1. По вопросу об использовании в рамках проведения оценки зарубежного имущества информации о ценах на такое имущество в Российской Федерации и за рубежом сообщаем следующее. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В свою очередь, согласно ст. 4 Закона N 135-ФЗ субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ (далее - оценщики). При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан на основании ст. 15 Закона N 135-ФЗ соблюдать требования Закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, включая правила деловой и профессиональной этики, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Кроме того, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Соответствующее право закреплено за оценщиком в ст. 14 Закона N 135-ФЗ. При проведении оценки объекта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а также изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки и собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены на основании его суждения (п. п. 18 и 19 ФСО N 1). На основании изложенного, по мнению Департамента, оценщик в рамках проведения оценки недвижимого имущества, расположенного за пределами территории Российской Федерации, должен собрать всю существенную информацию об объекте оценки, в том числе цены спроса и предложения на указанное имущество, сложившиеся как на рынке недвижимости Российской Федерации, так и за рубежом. 2. По вопросу о необходимости выезда оценщика за рубеж для проведения осмотра имущества при его оценке сообщаем следующее. В соответствии с п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Таким образом, по мнению Департамента, в случае если исходя из своего профессионального суждения оценщик принимает решение о проведении оценки объекта оценки, в том числе находящегося за пределами Российской Федерации, без проведения визуального осмотра, указанное должно быть обосновано оценщиком в отчете об оценке.» 4.10. Вопрос: О применении субъектами оценочной деятельности федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении средней рыночной стоимости. Ответ Министерства (Письмо от 18 ноября 2009 г. N Д06-3299, далее – приведен полный текст Письма): «Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу определения и использования термина "средняя рыночная стоимость" в оценочной деятельности и сообщает следующее. Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Министерство не уполномочено давать разъяснения нормативных правовых актов, за исключением нормативных правовых актов, утвержденных Минэкономразвития России. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Иные виды стоимости, которые подлежат установлению субъектами оценочной деятельности, установлены п. 5 Федерального стандарта оценки "Цели и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255. В частности, помимо рыночной стоимости в соответствии с требованием нормативного правового акта или договора об оценке объекта оценки субъектами оценочной деятельности в рамках законодательства об оценочной деятельности могут также определяться инвестиционная, ликвидационная или кадастровая стоимость. При этом следует отметить, что в соответствии со ст. 7 Закона об оценке в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом об оценке или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других. В то же время в целях реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 N 675 (далее - Постановление), определяется в том числе средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья по субъектам Российской Федерации (далее - средняя рыночная стоимость). Обращаем внимание на то, что в законодательстве Российской Федерации об оценочной деятельности не закреплено определение понятия "средняя рыночная стоимость". При этом определение средней рыночной стоимости производится в соответствии с Методикой определения норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации, утвержденной Приказом Минрегиона России от 12.04.2006 N 39 во исполнение п. 3 Постановления, и не регулируется законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности. На основании изложенного сообщаем, что, по мнению Департамента, субъекты оценочной деятельности в рамках составления отчета об оценке в соответствии с требованиями Закона об оценке при определении стоимости должны руководствоваться требованиями Закона об оценке и федеральными стандартами оценки.» 4.11. Вопрос: Об определении оценщиком стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и о критериях такой оценки. Ответ Министерства (Письмо от 13 ноября 2009 г. N Д06-3263, далее – приведен полный текст Письма): «Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение о возможности проведения оценки права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и сообщает следующее. Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Министерство не уполномочено давать разъяснения нормативных правовых актов, за исключением нормативных правовых актов, утвержденных Минэкономразвития России. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении. 1. По вопросу проведения оценки права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сообщаем. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к объектам гражданских прав относятся в том числе имущественные права. Учитывая изложенное, а также ввиду того что в соответствии с п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле, в целях определения рыночной или иной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования указанными в обращении земельными участками, по мнению Департамента, представляется целесообразным привлечение оценщика. 2. По вопросу критериев проведения оценки права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сообщаем следующее. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов. Таким образом, выбор критериев проведения оценки права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по мнению Департамента, относится в рамках подготовки отчета об оценке объекта оценки к компетенции и профессиональному суждению оценщика.» 4.12. Вопрос: О неправомерности применения оценщиком одного из подходов к оценке, за исключением случаев обоснования отказа от их использования при проведении оценки товаров (работ, услуг) в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. |
Похожие:
 | Свойства права, присущие ему как феномену правового государства, утверждаются во всех формах правоприменительной деятельности, но... |  | В соответствии с Федеральным законом от 21. 07. 2014 №225-фз внесены изменения в Федеральный закон от 29. 07. 1998 №135-фз «Об оценочной... |
| В соответствии с Федеральным законом от 21. 07. 2014 №225-фз внесены изменения в Федеральный закон от 29. 07. 1998 №135-фз «Об оценочной... | | А д. П. Боголюбов (спецподготовка велосипедистов), В. А. Валуев (спецподготовка водников), В. В. Говор (общие вопросы), А. В. Затонский... |
| А д. П. Боголюбов (спецподготовка велосипедистов), В. А. Валуев (спецподготовка водников), В. В. Говор (общие вопросы), А. В. Затонский... | | Фонд – Автономное учреждение Чувашской Республики «Фонд развития промышленности и инвестиционной деятельности в Чувашской Республике»... |
| Портфолио накапливает и оценивает достижения класса в разнообразных видах деятельности, поощряя развитие активности, самостоятельности,... | | Расскажите об эмоционально-оценочной лексике и ее группах. Назовите оттенки положительных и негативных оценочных значений, приведите... |
| Место фактического осуществления деятельности: 161320, Тотемский р-н, п. Советский, ул. Ленина, д. 1 | | Договора на курс повышения квалификации в области оценочной деятельности «Оценочная деятельность» (108 ч.) |