 23.08.2016 Управление многоквартирным домом. Договорные отношения, нарушения условий и их последствия
Алексей Яценко, партнер ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН); генеральный директор управляющей организации «ВК Комфорт»
Отрасль ЖКХ на сегодняшний день становится одной из самых интенсивно развивающихся в экономике России. Благодаря (или, несмотря) на регулярные изменения законодательства и условий игры на рынке произошел серьезный рывок, который вселяет уверенность в будущее коммунальной сферы. И большая часть перспективного и цивилизованного развития отводится управлению жилищным фондом.
Управление недвижимостью становиться рынком добросовестных, ответственных игроков, а управляющие организации – центром решения проблем для собственников.
О выстраивании четких взаимовыгодных отношений управляющей организации и собственников, об основах формирования договорных отношений, о нарушениях условий договора управления и их последствиях в интервью эксперта.
Управление многоквартирным домом. Что должно быть положено в основу договора с управляющей компанией?
Для собственников важно не только выбрать на общем собрании способ управления домом, но и в случае, если управление будет осуществлять управляющая организация, определить условия договора управления.
Жилищным кодексом РФ в статье 162 определено, что должно быть положено в основу такого договора:
· состав общего имущества МКД;
· перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Также в договоре необходимо четко определить ответственность сторон.
При этом необходимо отметить, что Правительством РФ определен обязательный (минимальный) объем работ для выполнения управляющей организацией.
Важно, что тарифы на коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы государственной власти субъекта РФ и регулируются Федеральными законами. Плата за содержание и ремонт помещения, согласно ЖК РФ, определяется на общем собрании собственников.
Сильно ли могут отличаться тарифы частной управляющей организации (далее УО) и государственной?
Несмотря на то, что «ВК Комфорт» является коммерческой организацией, мы предлагаем собственникам цену за содержание и ремонт в размере, установленном Правительством Москвы (также, как и государственные компании). При этом мы не теряем в качестве предоставляемых услуг.
Сейчас на одном из наших объектов мы работаем даже по ставке ниже установленной городом, т.к., цена определялась организаторами конкурса. Справляемся. Но так поступают не все частные управляющие организации.
Какие решения могут выноситься на собрания собственников жилья? Какую юридическую силу они имеют?
Общее собрание собственников является органом управления многоквартирного дома. Основной круг вопросов, отнесенный к его компетенции, относится к вопросам управления общим имуществом МКД. Вопросы разнообразны: управление, эксплуатация, содержание и ремонт общего имущества, установления ставок на эти цели, организационные вопросы, определение места хранения документов собраний, избрание совета дома, его председателя и т.д.
Кроме того, некоторые нормативные акты также содержат положения о компетенции общего собрания собственников. Так, например, в Москве решение вопроса об установке ограждающих устройств (шлагбаумов) на придомовых территориях многоквартирных домов отнесено постановлением Правительства Москвы к компетенции общего собрания собственников.
Но есть вопросы, которые напрямую законом не отнесены к компетенции собрания, но по смыслу они отвечают целям управления домом и их решение возможно только на общем собрании, и в нашей практике это уже не раз было подтверждено решениями судов. К таким вопросам можно отнести, например, вопросы предоставления так называемых дополнительных услуг для собственников, но именно тех услуг, которые могут предоставляться комплексно, т.е. не отдельно взятому жителю дома, а всем собственникам в доме. Например, услуги охраны, консьержа. И суды, и мы, исходим из того, что предоставление данных услуг направлено на обеспечение безопасных и комфортных условий проживания, сохранности общего имущества собственников, и, соответственно, отвечает целям управления домом.
У нас отработан механизм взаимодействия с собственниками по содействию в организации, техническом, юридическом и информационном сопровождении общих собраний собственников. В среднем в год при нашем содействии проходит более 50 собраний.
Собрание собственников, это важный элемент управления. «ВК Комфорт» берет на себя реализацию принятых решений, их воплощение в жизнь.
Именно благодаря последовательной позиции «ВК Комфорт» собственники четырех жилых комплексов имеют шлагбаумы, в семи многоквартирных домах накопление фонда капитального ремонта идет на спецсчет дома, во всех домах избраны Советы домов, оказываются услуги охраны и службы дежурных по подъезду, собственники получают доход от использования общего имущества.
Какова сегодня российская практика предъявления исков к нарушителям договоров управления многоквартирных домов?
Договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. Нарушения положений договоров управления на практике встречаются как со стороны собственников, так и со стороны управляющих организаций.
Предъявления исков к собственникам чаще всего происходит из-за несвоевременной оплаты услуг управляющей организации (содержание и ремонт, коммунальный и дополнительные услуги) и незаконной перепланировки (переустройства), затрагивающей элементы общего имущества.
В практике «ВК Комфорт» какие случаи нарушений со стороны собственников нередки? И какие меры вы предпринимаете для их устранений?
Наиболее массовым нарушением условий договора управления, как в российской, так и в нашей практике, безусловно, является нарушение порядка оплаты за оказанные жилищно-коммунальные услуги.
Для взыскания задолженностей мы принимаем комплекс мер досудебного урегулирования. Неоднократно предупреждаем собственников о необходимости внесения оплаты, информируем различными способами, включая автоинформатор посредством услуг связи. Если оплата не поступает, то высылаем уведомление об ограничении коммунальных услуг, соблюдая нормы законодательства. Как правило, после получения уведомления об отключении, около 50% жителей погашают долг. Еще порядка 40% собственников оплачивают в течение отведенного срока до отключения услуг. Судебное урегулирование – меры взыскания долга со злостных неплательщиков.
В таких случаях управляющая организация организует взыскание с граждан и юридических лиц соответствующей платы и взыскания пени, согласно нормам ГПК РФ и АПК РФ. В данном вопросе у нас наработана обширная практика предъявления исков и судебных приказов в арбитражные, районные и мировые суды.
К слову сказать, первое решение по иску нашей компании к злостному должнику-физическому лицу было вынесено в декабре 2013 г. Бабушкинский районный суд Москвы постановил взыскать с собственника квартиры, расположенной в ЖК «Марфино» по адресу ул. Большая Марфинская, дом.4, кор.2, задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги в размере 163,5 тыс. руб., и пени в размере 19,7 тыс. руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4,9 тыс. руб., расходы по оплате услуг адвоката в размере 20 тыс. руб. Общая сумма иска составила 208,1 тыс. руб.
В том же году арбитражный суд по нашему иску взыскал с должника-юридического лица задолженность за ЖКУ в размере 3,36 млн руб.
В 2012-2013 гг. подготовлено и отправлено по почте более 4 000 уведомлений должникам. В 2013 г. подготовлены на отключение электроэнергии 130 квартир и более 10 нежилых помещений, из них 90 квартир оплатили задолженность до процедуры ограничения электрической энергии, а в 40 квартирах была ограничена подача электрической энергии. С собственниками 9 квартир было заключено соглашение о рассрочке оплаты задолженности. В суды поданы исковые заявления к четырем собственникам.
В 2014 г. было вынесено 12 решений в отношении физических и юридических лиц по долгам за жилищно-коммунальные услуги на общую сумму 2,5 млн руб.
2015 г.: вынесено 39 решений в отношении должников по ЖКУ на общую сумму 3.1 млн руб. Передано на исполнение в службу судебных приставов 24 исполнительных листа на общую сумму в 2,4 млн руб. Взыскано при содействии службу судебных приставов задолженность по 13 собственникам на сумму 1,8 млн руб.
В течение первого квартала 2016 г. «ВК Комфорт» подал более 50 исков к должникам, не исполняющим обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг на общую сумму, превышающую 8 млн руб.
Каковы принципы подачи подобных исков?
Принципы подачи иска по оплате за жилищно-коммунальные услуги довольно просты. Если спор возник между юридическими лицами, то иск подается в арбитражный суд. Иск к физическому лицу подается в районный или мировой суд.
Используется и такой элемент, как судебный приказ, но он не получил широкого применения в связи с наличием достаточного количества ограничений: надо иметь заключенный письменный договор управления, знать место и дату рождения должника.
Есть ли новое в законодательстве, касающееся исков к должникам?
Согласно Федеральному закону от 02.03.2016 N 45-ФЗ «О внесении изменений в гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», дополнен перечень оснований, по которым возможно вынесение судебного приказа.
Так, с 1 июня 2016 г. мировой судья будет выносить судебные приказы, если:
ü заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также услуг телефонной связи;
ü заявлено требование о взыскании обязательных платежей и взносов с членов товарищества собственников жилья или строительного кооператива;
ü размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. руб.
Эти поправки в закон коренным образом меняют систему работы управляющих организаций с нарушителями условий договора управления. По моему мнению, 90% взысканий будет осуществляться именно таким образом:
• управляющие организации обязаны будут подавать иски только через мировой суд, если конечно судебная практика посчитает, что дополнительные услуги (охрана, консьерж, целевые взносы) не относятся к плате за жилое помещение и не отправит в районный суд;
• районный суд сможет рассматривать иски управляющих организаций в упрощенном порядке (без вызова сторон).
Для управляющих организаций это плюс, так как уменьшается размер госпошлины (50% госпошлины от оплачиваемой по исковому производству). И главное, ускоряется процедура рассмотрения и обжалования.
Каковы действия вашей управляющей организации в случае нарушения перепланировки (переустройства)?
Если собственник производит перепланировку (переустройство) помещения, которая затрагивает элементы общего имущества МКД и влечет за собой нарушения требований надежности и безопасности дома, в частности противопожарной безопасности, УО настоятельно просит устранить нарушения. Если нарушитель игнорирует, то направляются обращения по указанным фактам в надзорные органы, а также в суд подается иск о восстановлении положения существовавшего до нарушения.
Таких исков не много, но они все же встречаются. Недавно, по одному из домов-новостроек нами подано более десяти исков с требованием обязать собственников привести в первоначальное положение входные двери в квартиры, которые были установлены с нарушением правил пожарной безопасности и при открывании загораживали эвакуационные пути соседям.
Какие нарушения пунктов договора встречаются со стороны управляющей организации?
В общероссийской практике эти нарушения касаются некачественного оказания жилищных услуг, порядка расчетов с собственниками и потребителями, порядка ограничения или отключения коммунальных услуг.
В результате некачественного оказания услуг управляющей организацией, как правило, возникают заливы помещений, либо пожары. В таком случае, собственник поврежденного помещения заявляет иск в суд о взыскании ущерба, причинённого его имуществу, а также возмещения морального вреда.
В случае оказания некачественных услуг, собственник имеет право требовать перерасчета платы на основании актов, согласно которым установлено ненадлежащее качество или объем оказанных услуг.
Встречаются иски, в которых собственники считают, что им неправильно рассчитали квартплату, есть иски об исключении из начисления стоимости услуги охраны или консьержа, целевые сборы, установленные решением общего собрания собственников. В этом случае суд в удовлетворении таких исков отказывает.
Было несколько исков о признании неправомерным ограничение коммунальной услуги при наличии задолженности. Однако при неукоснительном соблюдении процедуры, предусмотренной действующим законодательством и договором управления со стороны управляющей организации такие иски так же остаются без удовлетворения.
К нам был один иск от члена семьи нанимателя квартиры по договору социального найма, у которого злоумышленники похитили мотоцикл, припаркованный у дома. Житель посчитал, что управляющая организация обязана возместить стоимость похищенного мототранспорта, т.к. на въезде в жилой комплекс был установлен шлагбаум. В таком неосновательном иске было отказано.
В случае если УО осуществляет начисления платы за свои услуги, которые не соответствуют законодательству РФ, собственник имеет право заявить иск в суд о произведении перерасчета платы.
Сталкивались ли вы в своей практике с виндикационными и негаторными исками?
В практике «ВК Комфорт» виндикационных исков и исков о признании права отсутствующим не имеется. Было два негаторных иска, заявленных собственниками парковочных мест в гаражах-стоянках, которым были заблокированы смарт-карты, обеспечивающие открывание шлагбаумов на въезде в гараж-стоянку, в связи с неуплатой счетов по обслуживанию паркингов.
Один иск был оставлен без рассмотрения, в связи с неявкой истца по повторному вызову в суд.
В удовлетворении второго иска судом было отказано, так как, истец не доказал, что отсутствие смарт-карты не позволяет ему попасть в паркинг, открыв шлагбаум самостоятельно и то, что управляющая компания препятствует пользованию машиноместом.
Насколько эффективны сегодня товарищества собственников жилья (ТСЖ)?
Такая форма управления многоквартирным домом как товарищество собственников жилья (ТСЖ) сегодня становится все более популярной.
Но какой бы ни была форма управления многоквартирным домом – управляющая организация или объединение собственников (ТСЖ, ЖК, ЖСК), задачи решаются одинаковые: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания. Всегда найдутся как сторонники, так и противники и той и другой формы. При этом выбор всегда остается за собственниками. Однако он должен основываться на комплексном анализе всех «плюсов» и «минусов» той или иной формы управления.
Управляющие организации работают на рынке жилищно-коммунального хозяйства в качестве единственного профессионального участника.
УО состоят из профессионалов своего дела, имеющих опыт и широкие знания в вопросах управления и эксплуатации недвижимости. УО имеет собственную производственную базу, обученный и аттестованный персонал. В настоящее время обязательным условием осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами является получение лицензии.
УО, как профессиональный участник, имеет силы и средства для организации надлежащего содержания и обслуживания общей собственности многоквартирного дома. Она накапливает информацию об объектах, находящихся на ее обслуживание, ведет учет необходимой информации для целей планирования работ по восстановлению изношенного имущества МКД и затем организует работы по ремонту общедомового имущества, выполняет аварийно-восстановительные работы. Она производит контроль качества выполненных работ подрядчиками по текущему и капитальному ремонту МКД.
Все остальные формы управления недвижимостью, представлены добровольными общественными организациями созданными собственниками (в том числе ТСЖ).
В ТСЖ состав правления избирается общим собранием собственников из числа самих жителей дома и практически всегда они не имеют необходимого профессионального опыта и знания многочисленных законов и постановлений в сфере управления недвижимостью, жилищно-коммунального хозяйства, различных строительных и эксплуатационных норм и правил. Отсутствие компетенции в данных вопросах может привести к серьезным нарушениям при эксплуатации дома, а также к невозможности осуществлять на должном уровне контроль за деятельностью подрядных организаций, наемных работников.
Будет ли ставка за содержание ниже в случае управления ТСЖ?
На начальной стадии становления ТСЖ объединяются активные собственники на общественных началах. Но проблемы накапливаются, времени на общественную нагрузку не хватает. И встает вопрос о привлечении профессионалов, это могут быть как организации, так и отдельно взятые управляющие, юристы, бухгалтеры и другие специалисты, соответственно, финансовые затраты возрастают. Из каких источников компенсировать возрастающие расходы? Как правило, это бремя ложится на плечи собственников. Ведь на содержание всего хозяйства требуются дополнительные средства. ТСЖ может получить их, увеличив соответственно ставку обслуживания, либо введя обязательный платеж, в который могут войти:
· расходы на содержание аппарата управления (вознаграждение председателю правления ТСЖ, заработная плата управляющему, бухгалтеру, юристу, сантехнику, электрику и другим специалистам);
· налоги с фонда заработной платы;
· комиссионные сборы за пользование банком;
· организационные расходы;
· прочие хозяйственные расходы.
Указанные ставки/платежи утверждаются собранием членов ТСЖ, но при этом распространяются на всех собственников в доме.
Кроме того, есть и непредвиденные расходы ТСЖ: на восстановление имущества пострадавшего от актов вандализма, перерасход лимитированных ресурсов, судебные расходы, штрафы, и прочее. Эти расходы возмещаются товариществом не за счет средств, поступающих на обслуживание жилищного фонда, а за счет членских взносов.
В управляющей организации, как правило, все указанные расходы уже заложены в ставку обслуживания. Она принимается либо общим собранием собственников помещений в доме, либо устанавливается органом власти субъекта РФ (если ставка не установлена на собрании). Порядок ее определения также зафиксирован в договоре управления, заключаемом с собственниками. Ставка меняется не чаще одного раза в год.
УО имеет в штате высококвалифицированные кадры на всех направлениях. Причем издержки на фонд оплаты труда всех служб, включая вспомогательные, значительно ниже за счет количества объектов. А наличие низких издержек означает, что непосредственно на эксплуатацию домов остается больше средств, чем у ТСЖ.
К сожалению, сегодня большая часть жителей не интересуется процессом управления. Поэтому, ни один из способов управления МКД не будет эффективным, если собственники жилья не будут контролировать процесс обслуживания дома и принимать соответствующие решения.
 23.08.2016
|
