Обзор по документарным проверкам.
В рамках предоставленных инспекции полномочий (ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, Положение о государственном жилищном надзоре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 года № 493), предметом документарных проверок в отношении организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, является соблюдение обязательных требований к:
созданию и деятельности ТСЖ, в том числе:
- к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ;
- к уставу ТСЖ и внесенным в него изменениям (проверяется именно соответствие устава действующему законодательству, не устранение выявленных нарушений, является основанием к подаче инспекцией иска в суд о ликвидации ТСЖ);
- правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления товарищества и других членов правления товарищества (проверяется процедура избрания состава правления, действующего на момент проверки, а не действовавшего ранее);
к порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами и иных договоров, обеспечивающих управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, и договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:
- к порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации, утверждения условий такого договора и его заключения;
к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (применяемой управляющей организацией на момент проверки);
Поскольку в силу жилищного законодательства высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме, к компетенции которого отнесено решение ключевых вопросов управления домом, то при проверке вышеперечисленных вопросов, прежде всего, проверяется процедура организации и проведения таких общих собраний.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений, инициатива его проведения.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.
При этом следует отметить, что законодатель прямо не указал на возможность инициирования управляющей компанией проведения общего собрания собственников, однако такая возможность следует из системного толкования положений ст. ст. 45, 161, 162 ЖК РФ. Поскольку к компетенции общего собрания в числе других относится вопрос о способе управления многоквартирным домом, о порядке, особенностях такого управления. Управляющая компания, являясь стороной по договору управления, вправе обращаться к своему контрагенту с предложениями об утверждении (изменении) условий договора, что обусловливает возможность управляющей компании инициировать проведение общего собрания, поскольку иного способа утверждения (изменения) условий договора (кроме созыва общего собрания и принятия им соответствующего решения) не установлено.
1.2. Правомочность общего собрания.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Отсутствие кворума является основной причиной признания решений общих собраний неправомерными, подлежащими отмене (по решению суда).
Уведомление о проведении собрания.
Нарушение установленного порядка уведомления собственников помещений, приводит к неосведомлённости собственников о планируемых и проводимых собраниях, о принимаемых решениях, к несогласию с принятыми в их отсутствие решениями, к неправомочности собраний ввиду отсутствия установленного кворума. При этом собственники лишаются возможности в полном объеме реализовать свои правомочия в части осуществления управления домом.
1.4. Решения общего собрания.
Принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако часть вопросов, касающихся распоряжения общим имуществом дома, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (о способе формирования фонда капитального ремонта, о размере взноса на капитальный ремонт, о получении кредита, об использовании земельного участка, о пользовании общим имуществом). На практике не редки случаи принятия решений по указанным вопросам простым большинством голосов, что влечет неправомерность принятых решений.
Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием. Законодательно форма протокола общего собрания не определена. Вместе с тем, протокол должен содержать сведения о месте проведения общего собрания, дате, форме проведения (совместное присутствие, заочное голосование), об общем числе собственников помещений в многоквартирном жилом доме, числе присутствующих на собрании (включая собственников жилых и нежилых помещений), кворуме собрания; подписывается протокол председательствующим и секретарем собрания (избранным на собрании).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку (определенную в уведомлении о проведении собрания).
Решения, принятые общим собранием, итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициатором собрания, путем размещения сообщения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, (включая не участвовавших в голосовании).
В случае, если собственник помещения в многоквартирном доме не принимал участие в собрании или голосовал против принятия какого-либо решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, то он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ. Срок обжалования: шесть месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В связи с этим, следует отметить, что о принятых решениях, о том, что данные решения нарушают их права и законные интересы, собственникам становится известно после проведения соответствующей проверок инспекцией. Результаты проверки в таких случаях служат основанием для обращения в суд с иском о признании решения общего собрания недействительным.
1.5. Заочное голосование.
В случае отсутствия кворума при проведении общего собрания путем совместного присутствия, дальнейшее принятие решений по поставленным на голосование вопросам возможно в рамках заочного голосования: передачи в место или по адресу оформленных в письменной форме решений собственников.
Таким образом, возможность принятия решений общим собранием собственников помещений многоквартирных домов (членов ТСЖ) в форме заочного голосования обусловлена обязательным первоначальным вынесением вопросов, включенных в повестку дня данного собрания, на голосование в форме совместного присутствия.
ЖК РФ не допускает проведение общего собрания собственников помещений в форме очно-заочного голосования.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
1.6. Решение собственника.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем его право собственности на помещение в доме; решения по каждому вопросу повестки дня.
Кроме того, с учетом требований ч. 3 ст. 45 и ч. 5 ст. 48 ЖК РФ решения собственников должны содержать сведения о площади принадлежащего собственнику помещения, о его доле в праве на указанное помещение, подпись, дату голосования.
Следует отметить, что решения собственников помещений, оформленные в виде одного документа (списком), не содержащие сведений, позволяющих установить дату подачи (принятия) каждым собственником своего решения по поставленным на голосование вопросам, нельзя рассматривать в качестве решений собственников помещений по вопросам, вынесенным на заочное голосование. Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой.
Наиболее частыми ошибками, допускаемыми при оформлении письменных решений собственников помещений при проведении собрания в форме заочного голосования, являются:
- отсутствие (в полном объеме или частично) сведений: о ФИО собственника помещения; о площади помещения; о правоустанавливающем документе на занимаемое помещение; о доле собственника в праве общей собственности на помещение;
- отсутствие подписи собственника помещения или уполномоченного им лица на участие в голосовании, отсутствие даты подписания решения;
- отсутствие полной информации в бланке решения собственника по вопросам повестки дня заочного голосования (например, относительно утверждаемых условий договора, в том числе размера платы, перечня работ, порядка осуществления контроля и т.д.);
Поскольку правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений в данном доме (ч. ст. 48 ЖК РФ), то решения, не содержащие сведений о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвующих в голосовании, на помещение в доме, не учитываются при подсчете голосов собственников принявших участие в голосовании. В случае, проведения собрания в очной форме, сведения о документах, подтверждающих право собственности, должны быть указаны в иных документах (например, в реестре собственников помещений (членов ТСЖ).
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
1.7. Голосование через представителя.
Согласно ст. 48 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, а также член ТСЖ вправе, но не обязан лично участвовать в голосовании на общем собрании, при этом он имеет право уполномочить своего представителя голосовать на собрании от его имени. Требования к оформлению доверенности представителя собственника помещения установлены ч. 2 ст. 48 ЖК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 ст. 185 ГК РФ (в ред. от 07.05.2013 № 100-ФЗ) или удостоверена нотариально.
С учетом требований ст. 185.1 ГК РФ (введенной в действие ФЗ № 100-ФЗ от 07.05.2013, вступившей в силу с 01.09.2013 г.) жилищно-эксплуатационные организации по месту жительства более не правомочны удостоверять доверенности.
На проверку зачастую не представляются иные документы, подтверждающие полномочия лиц, принимавших участие в общих собраниях (помимо доверенностей): документы, подтверждающие полномочия родителей, усыновителей, опекунов (свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, свидетельства об усыновлении, удостоверения опекунов в отношении недееспособных граждан и несовершеннолетних детей).
Необходимо отметить, что в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. В связи с этим, в отношении собственников помещений, являющихся несовершеннолетними детьми в возрасте до 14 лет, на общем собрании вправе принимать решения их родители, усыновители, опекуны; несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет должны непосредственно принимать участие в голосовании на общем собрания с согласия родителей, усыновителей или попечителя.
1.8. Компетенция уполномоченных собственниками лиц.
Отдельно следует остановиться на компетенции уполномоченных собственниками помещений лиц, выполняющих функции «старших по дому».
В ЖК РФ отсутствует понятие и компетенция «старшего по дому», потому для представления им интересов собственников необходима доверенность, оформленная в установленном порядке (нотариально).
«Старший по дому» может осуществлять контрольные функции как один из собственников, от своего имени. В случае, если контрольные функции он осуществляет от имени собственников, то необходима доверенность.
На практике договоры управления часто заключаются именно представителями, определенными на общих собраниях собственников. При этом в силу ст. 182 ГК РФ помимо решения общего собрания необходима доверенность.
Что касается случаев представительства председателя совета МКД, то в п.п. 3-5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ прямо указано на необходимость выдачи собственниками помещений доверенности председателю МКД, на осуществление следующих полномочий:
- заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч.ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (на содержание и обслуживание общего имущества, на предоставление коммунальных услуг);
- осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества,
- выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Кроме того, на основании решения общего собрания (без доверенности) председатель совета дома вправе:
- направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ;
- до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом, вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч.ч.1, 2 ст. 164ЖК РФ;
- довести до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров;
Вышеприведенный порядок организации и проведения общих собраний собственников помещений распространяется и на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, в части не противоречащей разделу VI ЖК РФ «Товарищество собственников жилья».
Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Устав ТСЖ обязан регулировать порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, который не должен противоречить требованиям ЖК РФ.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Исключение составляют вопросы: по принятию решений о реорганизации и ликвидации товарищества, о назначении ликвидационной комиссии, об утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; о принятии решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (п.п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), которые принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель; в случае их отсутствия - один из членов правления товарищества.
Способ управления многоквартирным домом.
2.1. Возможность выбрать (изменить) способ управления домом.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На практике имеет место быть ситуация, когда собственники в многоквартирном доме разделились во мнении о выбранном способе управления, о выбранной управляющей организации. В таких случаях следует отметить, споры между управляющими организациями (относительно взимания платежей и задолженности за предоставленные жилищно-коммунальные услуги) должны разрешаться в порядке гражданского судопроизводства, жители многоквартирных домов должны быть выведены из этого гражданско-правового спора.
Если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
В целях реализации ОМС данных полномочий жилищная инспекция систематически сообщает об установленных фактах не выбранного способа управления домами или о нереализации выбранного способа управления домом.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
2.2. Непосредственное управление собственниками помещений.
При непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать (ч. 1.1. ст. 164 ЖК РФ), собственники помещений в данном доме на основании решения общего собрания заключают договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
В качестве отличий договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключаемого в рамках ст. 164 ЖК РФ от договора управления, заключаемого в порядке ст. 162 ЖК РФ, имеющих существенное практическое значение, можно отметить отсутствие обязанности по предоставлению коммунальных услуг, по предоставлению отчетов собственникам помещений (можно предусмотреть в договоре), по раскрытию информации в соответствии со Стандартом № 731.
2.3. Договор управления многоквартирным домом.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, органов управления ЖК или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Существенными условиями договора управления многоквартирным домом являются:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
В данном случае следует отметить, что на проверку зачастую представляются документы о проведении общих собраний собственников помещений, на которых рассматривались вопросы о выборе способа управления – управляющей организацией, о выборе конкретной управляющей организации, о заключении договора управления, но не рассматривается вопрос об утверждении условий договора. Данное обстоятельство является существенным и свидетельствует о заключении договора управления МКД с нарушением обязательных требований, установленных ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Фактически имеет место ситуация, когда для собственников нежилых помещений устанавливаются тарифы, отличные от тарифов, установленных для собственников жилых помещений, либо возлагаются дополнительные расходы. В связи с этим следует подчеркнуть, что нормы жилищного законодательства не предусматривают право установления дифференцированных платежей в зависимости от назначения объекта собственности - жилого или нежилого помещения (письмо Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме", многочисленная судебная практика).
Собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (включая например, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования и прилегающего участка) в размере, установленном для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме. При этом такая обязанность возлагается на собственника нежилого помещения независимо от функционального назначения принадлежащего ему помещения (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.03.2010 N ВАС-2225/10).
Факт найма собственником нежилого помещения, например, уборщика и дворника сам по себе не освобождает его от несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в части расходов по уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования и земельного участка, если собственник не располагает доказательствами того, что тем самым он осуществляет содержание общего имущества в многоквартирном доме собственными силами пропорционально своей доле в общем имуществе.
В случае, заключения договора управления домом, вновь введенным в эксплуатацию (в порядке ч. 13 ст. 161 ЖК РФ) лица, принявшие помещения в доме от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления. В таком случае договор управления подписывается с каждым лицом, принявшим помещение по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2.4. Срок действия договора.
По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
в случаях, заключения договора управления МКД по результатам открытого конкурса, проведенного ОМС - на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению МКД), или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом - на срок не более чем три месяца.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
На практике имеют место споры о порядке прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия. С учетом системного толкования норм жилищного законодательства решение о прекращении договора по указанным обстоятельствам должно быть отражено в протоколе общего собрания собственников помещений, оформленного по результатам рассмотрения вопроса на общем собрании.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
2.5. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом.
Осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Также собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
При этом, согласно сложившейся судебной практике право на односторонний отказ от исполнения договора возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств по договору. Выбор собственниками на общем собрании иного способа управления либо иной управляющей организации сам-по себе не свидетельствует об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией. Прежде всего, должен быть соблюден порядок расторжения договора управления с управляющей организацией (ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
В данном случае уместно также отметить, что в соответствии с ч. 1.1.ст. 165 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме (председатель совета МКД, органы управления ТСЖ либо ЖК) вправе обратиться в органы местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса. В таком случае ОМС в пятидневный срок обязан провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Если по результатам проверки будет выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, то ОМС не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения должен созвать собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
2.6. Обязанность управляющей организации (за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом) передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ.
Указанная обязанность предусмотрена ч. 10 ст. 162 ЖК РФ и п. 27 Правил № 491. Также указанный вопрос был рассмотрен Министерством регионального развития Российской Федерации (письмо от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом», письмо от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»). Согласно указанным нормативным актам, реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, что подтверждается многочисленной судебной практикой.
Кроме того, с 15.05.2014 г. вступили в силу изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), предусматривающие административную ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов.
2.7. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем пятьдесят процентов.
Осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.
На практике не редки ситуации, когда ОМС многоквартирный дом передан в управление управляющей организации без проведения конкурса. Данные факты свидетельствуют о существенном нарушении порядка заключения договора управления домом.
2.8. Управление многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию.
В отношении многоквартирного дома, вновь введенного в эксплуатацию орган местного самоуправления должен в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс.
До заключения договора управления многоквартирным домом между органами местного самоуправления и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Фактически нередки случаи, когда ОМС не принимаются установленные меры к организации и проведению открытого конкурса по обору управляющей организации для вновь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов. Как следствие, имеют место злоупотребления со стороны застройщиков и нанятых ими управляющих организаций в части устранения недостатков технического состояния многоквартирного дома за счет средств собственников помещений, а не в рамках гарантийного обслуживания за счет средств и силами застройщика.
2.9. Размер платы за содержание жилого помещения для многоквартирного дома, входящего в состав ТСЖ.
При управлении многоквартирным домом ТСЖ товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома.
ТСЖ может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товарищество осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
В соответствии со ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества собственников жилья является общее собрание членов ТСЖ, к компетенции которого в числе других вопросов относятся: установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана.
Таким образом, члены товарищества собственников жилья обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
В случае заключения ТСЖ договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, решение общего собрания членов ТСЖ (собственников помещений) о заключении такого договора не требуется, договор заключается правлением товарищества. Однако, именно утверждение общим собранием членов товарищества перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования (существенных условий договора управления) будет свидетельствовать о том, что договор соблюден на условиях, утвержденных собственниками помещений (членами ТСЖ). |
