Кодексу российской федерации материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2010 года Издание третье, переработанное и дополненное
Скачать 8.61 Mb.
|
Согласно Указу Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" <1> Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на нее функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития РФ. 7. Требование государственной регистрации прав на жилые помещения составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК). Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая. Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК). По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум ВАС РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации". 8. В некоторых случаях предусматривается раздельная государственная регистрация сделок и возникновения прав. Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения. Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежит как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности. При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права по договору. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации, на что обращается внимание в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>. -------------------------------- <1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. 9. На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон <1>. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное. -------------------------------- <1> См.: Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 60 - 65 (автор соответствующего комментария - Б.М. Гонгало). Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считается возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров. Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, например, если граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление. 10. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки <1>. -------------------------------- <1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 82. 11. Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации: во-первых, единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона; во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной регистрационной службы; в-третьих, ведение ЕГРП; в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление. 12. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации и в некоторой части - с Правилами ведения ЕГРП. Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. Органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав. Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов. 13. За период с 2006 по 2009 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, проявляющейся в последние годы во всевозрастающем объеме, которая, в свою очередь, обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц. Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> в Закон о регистрации были внесены изменения, устанавливающие, что в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881. Другое дополнение в Закон о регистрации было сделано ФЗ от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> (в связи с принятием новой редакции ФЗ "Об исполнительном производстве"), а именно: если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных ФЗ "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4845. В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, представляемые на государственную регистрацию прав и устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <1> в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251. 14. Несколько слов следует сказать о книге учета документов, дел правоустанавливающих документов. Ведение книг учета регламентируется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>. С даты внесения в книгу записи о поступившем заявлении о регистрации сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации сделки. -------------------------------- <1> Российская газета. 2002. 24 янв. N 14. Помимо перечисленных выше книг регистрационный орган должен иметь также книгу учета выданной информации из ЕГРП. В этой книге учитываются запросы и заявления о выдаче информации из ЕГРП, заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (гл. V Правил ведения книг учета). 15. В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> (далее - Инструкция N 2881). С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602. <2> Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 // Российская газета. 2001. 22 авг. Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. 16. Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав. Для государственной регистрации договора продажи представляются: - заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации договора продажи; - документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме; документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме; |
Похожие:
 | П. В., д ю н., профессор, Председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному... | | Коробеев А. И. заведующий кафедрой уголовного права Юридического института Дальневосточного государственного университета, доктор... |
 | Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 30 января 2015 года | | Коробеев А. И. заведующий кафедрой уголовного права Юридического института Дальневосточного государственного университета, доктор... |
| Ерохина Елена Васильевна кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права гоу впо "Оренбургский государственный... | | Л. В. Щур-Труханович, главный редактор журнала "Кадры предприятия", консультант по вопросам трудового права и экономики труда |
| Справочное пособие для работников и работодателей, которое находится в ваших руках, написано опытными юристами и может оказаться... | | |
| Илья Наумович Горелов, Константин Федорович Седов. Основы психолингвистики. Учебное пособие. Третье, переработанное и дополненное... | | Социология: искусство задавать вопросы. Издание 2-е, переработанное и дополненное. М., 1998 |