Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. В ст. 30 Конституции Российской Федерации закреплено право граждан РФ на объединения. К числу таковых относятся и товарищества собственников жилья (далее ТСЖ). ТСЖ относится к юридическим лицам - некоммерческим организациям. В ст. 50 ГК РФ определен критерий классификации юридических лиц на коммерческие и некоммерческие в зависимости от основной цели их создания и деятельности. Так, основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли с последующим распределением ее между участниками организации, основной же целью некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан. Согласно ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"*(110) такой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Но это не ограничивает некоммерческие организации, в том числе и ТСЖ, в возможностях заниматься различными видами коммерческой деятельности. Полученная от нее прибыль должна направляться исключительно на достижение основной цели и решение уставных задач некоммерческой организации.
В ч. 1 комментируемой статьи содержится указание на лиц, которые могут создать и быть членами ТСЖ. Таковыми являются собственники помещений в многоквартирном доме. Причем как жилых, т.е. квартир, так и нежилых помещений. Этот вывод обусловлен содержанием ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.
В определении ТСЖ названы основные цели его создания. Таких целей несколько. Во-первых, ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения эксплуатации этого комплекса. В ч. 1 ст. 161 ЖК РФ сформулированы задачи управления многоквартирным домом. Однако законодатель, употребив понятие "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме", не раскрывает его определение. Раскрыть его можно с учетом ст. 36 ЖК РФ, в которой дается определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В такое имущество включается земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Следовательно, под "комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме" понимается совокупность следующих объектов недвижимости: сам многоквартирный дом, земельный участок в установленных границах, на котором данный дом расположен, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Таким образом, комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме является объектом управления. Поэтому в подзаконных актах, направленных на реализацию ЖК РФ в сфере управления многоквартирными домами, допустимо употребление терминов "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" и "объект управления".
Во-вторых, ТСЖ создается для совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с этим установлены права товарищества на принятие решений о распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В ст. 137, 145 и 152 ЖК РФ закреплены права товарищества на принятие решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование, аренду, внаем, надстройке, перестройке части общего имущества в многоквартирном доме. При их реализации не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Правовой статус ТСЖ определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления принимают примерные уставы товариществ собственников жилья. Можно ориентироваться и на Примерный устав товарищества собственников жилья, разработанный Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, от 3 августа 1998 г. Правопреемником этого министерства является Федеральное агентство по жилищно-коммунальному хозяйству.
3. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. До принятия ЖК РФ, согласно ст. 25 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(111), решение о создании ТСЖ принималось "простым большинством голосов собственников, присутствующих на общем собрании". Причем членами товарищества автоматически становились и те лица, которые либо голосовали против такого решения, либо вообще по каким-либо причинам не участвовали в голосовании. Теперь этот порядок изменен, что позволяет более полно учитывать волю собственников помещений в многоквартирном доме.
4. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Однако уставом товарищества может быть установлен ограниченный срок его деятельности. По истечении этого срока товарищество должно быть ликвидировано в установленном законодательством порядке.
5. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(112), а также имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества также не отвечают по обязательствам товарищества. Однако исключением из этого правила являются случаи, подпадающие под норму п. 3 ст. 56 ГК РФ, допускающую субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества, которое объявлено банкротом.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" не содержал такого ограничения. Следует отметить, что в ЖК РФ не раскрыто понятие "один многоквартирный дом". Между тем нет ясности, можно ли отнести к "одному многоквартирному дому" один из корпусов или одного из строений многоквартирного дома? Как будет определяться в этой связи статус корпусов и строений, которые зачастую ведут все свои коммуникации из другого дома, неразрывно с ним связаны и зависят от него? Ответы на эти вопросы, видимо, даст судебная практика.
ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (но не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Критерию об обязательном наличии двух домовладельцев будет отвечать объединение, например, одного частного собственника квартиры и органа местного самоуправления как собственника всех остальных квартир, относящихся к муниципальному жилищному фонду. ТСЖ могут создаваться также на базе нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (например, современные коттеджные поселки).
Таким образом, ТСЖ могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в товарищество индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчает и упрощает эксплуатацию ими своих домов, а также объектов общей долевой собственности (общие дороги, тротуары, земли общего пользования, объекты инженерной инфраструктуры и т.д.). Принципы деятельности ТСЖ могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные кооперативы, на дачные кооперативы и садоводческие товарищества.
2. Решение о создании ТСЖ принимается в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям). Очевидно, что ТСЖ не может быть образовано, если все помещения в многоквартирном доме находятся у заинтересованных лиц на праве аренды, найма или на других ограниченных вещных правах. Только физические и юридические лица, обладающие помещениями на праве собственности, т.е. имеющие правомочия по владению, пользованию, распоряжению этим имуществом, могут стать членами ТСЖ (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и/или муниципальные организации, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления).
3. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(113) государственная регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган - федеральную налоговую службу и ее территориальные органы в субъектах РФ - представляются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации по форме, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей"*(114);
- решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания;
- учредительные документы юридического лица - устав; дополнительно могут быть представлены: учредительный договор, соглашение об определении долей участия членов ТСЖ, подписанные всеми учредителями ТСЖ (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- документ об уплате государственной пошлины, в данном случае размер государственной пошлины равняется 2 тыс. рублей.
Регистрация ТСЖ осуществлялась по процедуре, которая регламентировалась главой IV Федерального закона РФ "О товариществах собственников жилья", решениями исполнительных органов субъектов РФ, регулирующими как вопросы регистрации юридических лиц в целом (в том числе и некоммерческих организаций), так и конкретные вопросы, касающиеся создания и деятельности ТСЖ. После издания Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" существовавший порядок регистрации товариществ изменен. В настоящее время регистрирующие органы не вправе и не обязаны проводить какую-либо проверку учредительных документов и правильности подсчета голосов при проведении собрания. В связи с этим стали создаваться ТСЖ, в которых учредители имеют меньше 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В нарушение законодательства такие ТСЖ принимают дома в управление, по существу "узурпируя" власть в доме и права собственников помещений. Защитой собственников помещений в данном случае является требование, изложенное в ст. 141 ЖК РФ: "...Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". Сложность процедуры ликвидации юридического лица (см. комментарий к ст. 141) приводит к выводу о том, что указанное требование о ликвидации ТСЖ является скорее декларацией, чем реальной защитой собственников помещений перед лицом незаконно созданных ТСЖ. Поэтому целесообразно внести изменения в ст. 141 ЖК РФ, предусмотрев ликвидацию подобных ТСЖ регистрирующим органом в судебном порядке по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме, принявших решение о ликвидации на общем собрании.
Контроль за проведением собраний по созданию ТСЖ, проверку учредительных документов могли бы осуществлять органы местного самоуправления или уполномоченные органы исполнительной власти в субъектах РФ.
4. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, то есть внесения записи о ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоения Основного государственного регистрационного номера (ОГРН). После государственной регистрации ТСЖ может осуществлять деятельность, предусмотренную его уставом. Товарищество представляет общие интересы своих членов в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления и в судах.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренная Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425, исходит из положения, что обслуживание жилищного фонда должно осуществляться на основе конкуренции, предоставлении потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) предприятиями возможности обслуживать жилищный фонд. В соответствии с комментируемой статьей ЖК РФ ТСЖ является юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью. Поэтому обладает только теми полномочиями, которые соответствуют целям его учреждения и деятельности и закреплены в его уставе. К числу основных полномочий ТСЖ относится право заключать договоры управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Таким образом, ЖК РФ дает товариществу возможность нанять специализированную управляющую организацию, которая, в свою очередь, привлечет на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя. Заключение договоров ТСЖ, не обусловленных целями их деятельности, в судебном порядке могут быть признаны ничтожными.
Согласно ст. 152 ЖК РФ ТСЖ также вправе заниматься деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в многоквартирном доме.
Положения комментируемой статьи о правах ТСЖ предоставляют товариществу возможность обеспечивать защиту прав объединившихся собственников, влиять на стоимость и качество предоставляемых услуг. Это позволяет освободить государство и органы местного самоуправления от расходов на содержание жилья, привлечь население к финансированию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Товарищество может снизить затраты собственников помещений на содержание и ремонт многоквартирного дома за счет повышения эффективности управления, приняв меры, направленные на извлечение дополнительного дохода от использования отдельных объектов общего имущества (например, за счет сдачи в аренду части помещений общего имущества, размещения рекламы на отдельных конструктивных элементах здания и земельном участке, входящем в состав общего имущества).
В случае обслуживания помещений самим товариществом оно нанимает по трудовому соглашению необходимых работников (электриков, уборщиц и т.д.). Возможно сосуществование товарищества и ремонтно-эксплуатационной организации, с которой товарищество заключает в данном случае договор на обслуживание. Кроме того, необходимо товариществу заключать договоры на обслуживание газового и лифтового оборудования, так как такого рода деятельность может осуществляться только специализированными организациями.
В ч. 2 комментируемой статьи перечислены виды деятельности, которые может вести товарищество в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. По вопросу особенностей принятия решений по данным видам деятельности товарищества см. |
