ИНОСТРАННЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ ПРОШЛИ ПЕРВОЕ ЧТЕНИЕ Коммерсантъ, Разумова Мария, 10.04.2008, №60
Поправки к закону "О рынке ценных бумаг", разрешающие прямой доступ иностранных ценных бумаг на российские биржи, вчера были приняты в первом чтении на пленарном заседании Госдумы. Как пояснил "Ъ" глава банковского комитета Госдумы Владислав Резник, существенных замечаний по этому законопроекту высказано не было. "В ближайшие две-три недели можно будет предложить свои поправки к документу. Однако я уверен, что кардинальных изменений не будет", - сообщил он. Между тем, по мнению вице-спикера Госдумы Валерия Язева, ожидать быстрого прихода на российские биржи крупных западных эмитентов пока рано. "В первую очередь, как мне кажется, к нам могут подтянуться компании из стран СНГ", - сказал он. Инициатором легализации обращения зарубежных бумаг в России выступила летом 2007 года Федеральная служба по финансовым рынкам. В конце года концепция соответствующего документа была утверждена на заседании правительственной комиссии (см. "Ъ" от 13 декабря 2007 года).
ВРЕМЯ БРАТЬ КРЕДИТ И ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ. БАНКИ ГАРАНТИРУЮТ СТАБИЛЬНОСТЬ. Парламентская газета, автор не указан, 10.04.2008, №024-025, Стр. 37
Статистика показывает, что даже в богатой Москве лишь четыре процента населения могут купить квартиру "одним махом". Выход для остальных - ипотечный кредит. Спрос на него растёт, но реалии последнего времени подбрасывают новые задачки, над которыми ломают головы строители, банкиры и законодатели.
Шанс молодым семьям
Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" , как известно, базируется на основном принципе: гражданин сам творец своего крова. Государство же в данном случае выступает в качестве доброй феи, которая взмахом волшебной палочки создает для заемщиков режим наибольшего благоприятствования в плане снижения процентов по жилищному кредиту. Правда, сегодня отечественная банковская система вслед за мировой испытывает кризис ликвидности - иностранные заимствования для банков подорожали. А они уже немало назанимали за рубежом, в том числе и для россиян, желающих купить квартиру по ипотеке. Следовательно, уже по этой причине ставка по жилищному кредиту непременно полезет вверх. Что, собственно, уже и происходит.
Еще в прошлом году об ипотеке взахлеб говорили даже бедные студенты и аспиранты: обсуждалось, что лучше для молодой семьи - арендовать жилье или рискнуть и приобрести его? Действительно, были банки, готовые дать деньги на дешевую комнату. Ставки по кредиту снижались, и даже в Москве после заявления главы строительного комплекса Владимира Ресина отмечалась стабилизация цен на столичную недвижимость.
Грело сердце и то обстоятельство, что за основу жилищного кредитования мы взяли американскую модель. А это минимум документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, выдача денег без предварительного накопления или значительного первоначального взноса. Рай, да и только! Но, как наглядно продемонстрировала заокеанская практика, это чревато массовыми крахами заемщиков и банков. Логика понятна. Хотелось дать шанс молодежи: пусть у нее доходы не ах-ти какие, зато карьерный потенциал хоть куда. Впереди-то вся жизнь...
Осенью прошлого года стали звучать опасения повторения американского кризиса на наших просторах. Слава богу, они не оправдались, но все-таки рынок отечественной ипотеки "усох" - с него ушли средние и мелкие банки, которые занимали сегмент в 23 процента. Остались лишь крупные игроки. То есть сузился коридор конкуренции, что не может не печалить.
Аннулирована пятая часть ипотечных sub-prime проектов - для небогатых заемщиков, 70 процентов программ ипотеки без первоначального взноса закрыты, банки больше не принимают клиентов, которые не могут подтвердить доход. Ставки между тем поползли вверх и стали в среднем на 1-2 процента больше. С учетом роста цен на жилье получается довольно ощутимое удорожание кредита в натуральном выражении. С начала года в некоторых регионах цены повысились аж на 16 процентов. Случалось, что в отдельные дни отмечался рост стоимости квадратного метра на 0, 5 процента! "Мой прогноз пессимистичен, - отмечает генеральный директор крупной строительной компании Владимир Дудницкий. - Скорее всего стоимость жилья не уменьшится. Строители и инженеры вряд ли будут работать за меньшую зарплату, чем она есть сегодня. Цены на материалы тоже не снизятся. Если стоимость рабочей силы на протяжении нескольких лет меняется очень медленно, то цены на энергоносители, строительные материалы и условия выхода на рынок растут. Сегодня есть немало строительных компаний. Но чтобы получить разрешение и начать строительство, нужны колоссальные затраты. Если дать небольшим фирмам "зеленую улицу" , цена начнет падать. Работа в этом направлении ведется, многое меняется к лучшему, но, к сожалению, гораздо медленнее, чем хотелось бы".
Ни для кого не секрет, что на стоимость жилья серьезно влияет стоимость "коррупционных" денег, которая, по разным оценкам, составляет от 40 до 50 процентов. И что делать с этим, пока не знает никто.
Инфляция опять же оставила неизгладимый след: в 2007 году она оказалась выше, чем в 2006-м. Это также не могут не учитывать кредитные организации.
"Сегодня банки начали более аккуратно относиться к заемщикам, - говорит депутат Государственной Думы Анатолий Аксаков. - В прошлом году многие предъявляли слишком легкие требования к клиентам и из-за этого процент невозврата был очень велик. Так что условия ипотеки будут делать все более и более строгими".
Так брать кредит или ждать лучших времен? Брать! Ведь банкиры в унисон твердят - снижения ставок по ипотеке не будет. Сегодня, отмечают эксперты, необычайно сложно удержать их на уровне 11-12 процентов. Центробанк вынужден будет поднять ставку рефинансирования. Ныне при инфляции в 12 процентов она составляет всего лишь 10, 75 процента. Вывод однозначен - если она вырастет до 12-13 процентов, то рублевая ипотека будет стоить 15-16 процентов.
Известный экономист Андрей Нечаев высказался однозначно: "В муниципальное жилье как способ решения жилищной проблемы мы особенно верить не должны. Дай бог, чтобы как-то помогли многодетным семьям, семьям, где есть инвалиды, и так далее. Для основной массы граждан выход - конечно, ипотека".
Несмотря на реалии последних месяцев, считает член Комитета Государственной Думы по финансовому рынку, президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, выдача ипотечных кредитов в 2008 году будет только расти. Правда, не столь резво, как прежде. На чем же основывается такая уверенность?
Дело в том, что отечественные банки хоть и поднимают процентную ставку, вместе с тем обещают более гибкий подход к заемщику. И вот тут начинается самое интересное. Поскольку налицо кардинальная смена принципов.
Стройсберкасса выгодна всем
Похоже, вместо американской модели (или вкупе с ней) нам предлагается германская. В мире существует две основополагающие схемы ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая Bausparkasse (строительно-сберегательная касса). В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже возведенного дома, во втором - стройсберкасса (ССК) финансирует строительство. Суть германского подхода к жилищной проблеме такова: вкладчик заключает договор накопления сбережений со строительно-сберегательной кассой и вносит в течение определенного срока фиксированные платежи. Когда накопленная сумма достигает 30-50 процентов от стоимости жилья, он приобретает право на получение второй половины в виде кредита. При этом проценты по нему значительно ниже, чем по ипотечному, - около 5 процентов.
Строительно-сберегательная касса - это камерная финансовая среда со своим уставным капиталом и собственным источником средств - вкладами граждан. Создается механизм солидарности: покуда одни участники накапливают средства в ССК, другие получают эти деньги в качестве займа и начинают процесс погашения. То есть создается конструкция, весьма устойчивая к любым глобальным потрясениям и внутренним катаклизмам типа дефолта и весьма выгодная для строителей, ведь половина средств на постройку здания уже есть.
Хуже другое: как отследить "праведность" накоплений. А ну как это ворованное? Деньги вложены в стройку, а их отзывают по суду?...
Между тем регионы, где нет больших возможностей бюджетного финансирования строительства, весьма заинтересованы в ССК, ведь в них гармонично сочетаются государственные деньги и средства граждан. Но эта схема не очень-то вписывается в отечественный Налоговый и Гражданский кодексы и Закон "О банках и банковской деятельности". К тому же ярым противником ССК выступает Банк России, мотивируя это отсутствием того самого контроля.
И все же уже готовится законопроект "О строительно-сберегательных кассах".
"Недавно он получил одобрение Правительства, и осенью состоится первое чтение, - утверждает разработчик документа Оксана Дмитриева. - Средства, собранные строительными сберегательными кассами, будут инвестироваться в новое строительство, благодаря чему объемы вводимого жилья вырастут, а вместе с этим, возможно, стабилизируются и цены на квадратные метры".
Судьба этого документа весьма терниста. Он появился на свет еще в октябре 2002 года. При экспертном совете Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья была создана рабочая группа, которая занималась шлифовкой законопроекта. Консультантами выступали специалисты из Германии. Тогда же Правительство объявило о переходе на немецкую модель. Но потом был сделан упор на американскую схему, и, видимо, зря. ССК прекрасно зарекомендовала себя не только в Германии, но и в Словакии, Польше, Китае, Белоруссии. В Словакии, например, половина объемов жилищного финансирования основывается на строительно-сберегательных банках. Причем средства там аккумулируют не только отдельные граждане, но и ТСЖ (например, на капитальный ремонт).
Все строительно-сберегательные кассы жестко подчинены Центробанку и контролируются им. Никаких финансовых "пирамид". Все строго по плану: договор с банком, накопление нужной суммы и получение кредита под низкий, отнюдь не рыночный, процент, который ни при каких условиях не меняется. Более того, некоторым небогатым вкладчикам от государства достается солидный бонус - до 20 процентов годовых.
Старикам везде у них почёт
Если сопоставить жизнь отечественных и западных стариков, то сравнение это будет явно не в пользу первых. Европейские пенсионеры не только не побираются в переходах и не роются в помойках, но и живут на широкую ногу: ходят в дорогие рестораны, путешествуют по миру. Многие ошибочно полагают, что у них очень высокие пенсии. Конечно, отчасти это так, но безбедная старость бывает следствием обратной ипотеки. "Жизнь дается человеку один раз, и прожить ее надо так, чтобы не было мучительно стыдно за бесцельно прожитые годы, особенно в финале" , - так рассуждают, например, пожилые американцы. Потратив полжизни на выплату кредита за дом или квартиру, в старости они... начинают обратный отсчет.
Итак, что же такое Reverse Mortgage? В США есть еще одно шутливое название обратной ипотеки - Eat your brick ("Съешь свой кирпич"), так как, заложив банку квартиру или дом, жилец в буквальном смысле слова "проедает" свое жилье.
Например, у пожилого американца есть дом на берегу океана. Он предоставляет его в залог банку. Тот оценивает строение и, исходя из этого, рассчитывает максимальную сумму кредита, которую готов выдать. Платит либо все сразу, либо ежемесячно. При этом гражданин до гробовой доски живет в доме. Получается схема, похожая на наш договор пожизненного пользования. Но если в России этот кустарно-финансовый инструмент зарекомендовал себя не с лучшей стороны - старикам часто "помогают" досрочно уйти в мир иной, то обратная ипотека в США развивается довольно успешно, ведь дело имеешь с банком, а не с аферистом.
В большинстве же случаев заемщик защищен в случае дефолта от изъятия квартиры до тех пор, пока жив хотя бы один из его родственников, который постоянно в ней обитает, и до тех пор, пока он дисциплинированно платит налоги и прочие платежи по недвижимости, включая страхование.
Правда, наследников ждет неприятный сюрприз: так как гражданин получает большую часть или даже полную стоимость недвижимости, имущество может уменьшиться в разы или вовсе исчезнуть. А вот банк не пострадает: если после продажи квартиры он не сможет вернуть всю сумму кредита, разницу доплатит государство.
Обратная ипотека стала плечом друга для тех, кто получает маленькую зарплату или пенсию, число ее участников за последнюю пятилетку увеличилось в шесть раз. В США всего за два десятилетия эта схема стала составной частью пенсионной системы.
Несколько лет назад Дрезденская строительная сберегательная касса (Dresdner Bausparkasse) попыталась скопировать американский опыт. Но у немцев другая ментальность - они не любят закладывать недвижимость. Тем не менее с 2000 года в Германии стали предлагать обратную ипотеку на таких условиях: заемщик должен быть старше 65 лет, его недвижимость находится в приличном состоянии и не сдается в аренду. Таким образом, пожилой обладатель недвижимости стоимостью 300 тысяч евро может получать 1300 евро ежемесячно. В случае, если заемщик освободит квартиру раньше срока (переедет к детям или в дом престарелых), выплаты банка ему еще увеличатся.
Вот бы развить обратную ипотеку в России: цены на жилье у нас крайне высокие, пенсии мизерные. Но законодательно это трудно осуществить. Есть и чисто технические препоны: жилье должно выглядеть достойно, а на ремонт у стариков нет ни сил, ни средств. И все же законодательные инициативы и по обратной ипотеке есть. Посмотрим, как будут развиваться события.
Подготовила Елена ПОНОМАРЕВА
Инфографика Михаила НИЛОВА
***
Сегодня банки начали более аккуратно относиться к заёмщикам.
В прошлом году многие предъявляли слишком лёгкие требования к клиентам и из-за этого процент невозврата был очень велик.
В общем, условия ипотеки будут делать всё более и более строгими.
Так брать кредит или ждать лучших времён? Брать!
Ведь банкиры в унисон твердят - снижения ставок по ипотеке не будет.
***
НЕОБХОДИМЫЙ КОММЕНТАРИЙ
АНАТОЛИЙ АКСАКОВ, ЧЛЕН КОМИТЕТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО ФИНАНСОВОМУ РЫНКУ, ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКОВ РОССИИ
Сейчас ситуация изменилась и невозвращаемость кредитов составляет менее 1 процента в общем объеме ипотечного портфеля. По сравнению с рынком потребительского кредитования, где невозвраты составили 3, 5 процента, здесь ситуация вполне благополучна. Несмотря на то что есть проблемы, у ЦБ и у Правительства имеются ресурсы, которые помогут справиться с трудностями. У нас есть законодательные инициативы, которые мы внесем на рассмотрение Государственной Думы, направленные на то, чтобы рынок ипотеки развивался более успешно. Это изменения в законе об ипотеке, в законодательстве об ипотечных ценных бумагах. Мы считаем, что надо максимально упростить и создать благоприятные условия для того, чтобы банки могли выпускать ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), не продавая этот пакет специальному юридическому лицу. Возьмем пример Германии, где ситуация на ипотечном рынке стабильная, в том числе и потому, что немецкие банки могут выпускать ценные бумаги с баланса под ипотечные кредиты. Они пользуются большим спросом и считаются надежными, сегодня многие западные инвесторы в поисках надежных финансовых инструментов обращают свои взоры именно на ИЦБ. Они обеспечивают сравнительно высокую доходность и в то же время очень надежны.
ВЛАДИМИР КИЕВСКИЙ, ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ
Я согласен с Анатолием Геннадьевичем: ситуация на кредитных рынках сейчас нормальная. Действительно, Правительство, ЦБ и банковское сообщество своевременно и точечно выделяли те позиции, которые надо было усилить с точки зрения повышения ликвидности. Кстати, этой проблемой необходимо заниматься всегда. Ликвидность - основа основ устойчивости банковской системы. США, которые сейчас лихорадит на рынке жилищно-ипотечного кредитования, были абсолютно не готовы к такой ситуации. В России же к ипотеке изначально применялись жесткие требования и это оказалось на пользу данному сегменту рынка. Конечно, определенное влияние кризиса на мировых финансовых рынках ощущаем и мы. Но я бы разделил эту проблему на две части. Системообразующие банки не испытывают никаких трудностей, поскольку у них есть соответствующее фондирование и собственные средства, чтобы развивать ипотечное кредитование, что они и делают. Куда тяжелее некоторым региональным банкам, которые были завязаны на западные финансовые институты и получали от них фондирование под развитие ипотеки. Когда с лета по декабрь прошлого года многие из этих институтов сделали паузу, региональным банкам пришлось пойти на сокращение ипотечных программ. Скажется ли это на процентной ставке? Скорее всего да, но незначительно. И требования к выдаче кредитов будут усилены.
ЕВГЕНИЙ БОГОМОЛЬНЫЙ, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ КОМИТЕТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО СОБСТВЕННОСТИ
Если бы не 2004 год и не принятие пакета 27 законов по рынку доступного жилья, сейчас нам нечего было бы обсуждать. В 2005 году появился национальный проект "Доступное жилье". ЦБ подвел итоги за 2007 год - 556 миллиардов рублей ипотечных кредитов. Это в 2, 1 раза больше, чем в 2006 году. Общий уровень ипотечного кредитования - 611 миллиардов рублей. А по прогнозу ВТБ 24, в этом году ипотечный портфель достигнет 1 триллиона 330 миллиардов рублей - это серьезный рост. В 2007-м введено в эксплуатацию 60 миллионов квадратных метров жилья, по программе 2020 года планируется довести строительство до 150-170 миллионов квадратных метров ежегодно. Я думаю, это солидные перспективы и для строительной индустрии, и для строительных организаций.
ОЛЕГ ИВАНОВ, ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКОВ РОССИИ, ЭКСПЕРТ КОМИТЕТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО ФИНАНСОВОМУ РЫНКУ
Мы сегодня говорим о новоселе-2008, о том человеке, который хочет взять ипотечный кредит и въехать в новую квартиру. Но, думаю, к концу этого года и власти, и банковское сообщество, и россияне придут к пониманию, что ипотека начинается со сбережения свободных денежных средств. И до сих пор внимание, которое Правительство уделяло этому предварительному этапу - накоплению средств на первоначальный взнос в 20-50 процентов, - не было достаточным. Ассоциация региональных банков России предлагает устранить этот досадный пробел.
В России до сих пор нет целевого срочного накопительного вклада, с помощью которого человек в течение 3-7 лет накопил бы сумму, необходимую для первого взноса. При этом он получал бы право на предоставление банком ипотечного кредита, соответственно, происходил бы возврат накопленных сбережений, а квартира приобреталась бы на средства, сбереженные в банке и полученные в кредит. Думаю, к концу этого года мы увидим, что участниками ипотечных программ в России станут не только люди, которые уже взяли кредит и купили квартиру, но и те, которые придут в универсальный банк и сознательно выберут форму накопительного вклада с очень четкой программой семейного бюджета. Необходимые поправки в законодательство ассоциация будет поддерживать.
[Графические материалы
Есть ли у вас лично опыт ипотечного кредитования? (в % от числа опрошенных)
По каким причинам вы не готовы взять ипотечный кредит? (в % от числа опрошенных)
Материалы доступны в бумажной версии издания]
Фото:
- Чтобы принять ответственное решение, нужно получить точную информацию.
фото ИТАР-ТАС
|
