Правила сотрудничества ОАО «альфа-банк» с оценочными организациями (выдержки)

Приложение 2 к «Правилам сотрудничества ОАО «Альфа-Банк» с оценочными организациями

Требования к содержанию отчета

1. 
   Характеристика объекта оценки.
   
2. 
   Описание здания
   
3. 
   Год постройки.
   
4. 
   Назначение объекта.
   
5. 
   Фактическое использование.
   
6. 
   Балансовая стоимость.
   
7. 
   Возможные ограничения в использовании (памятник архитектуры и т.п.)
   
8. 
   Описание помещений
   
9. 
   Анализ рынка,
   
   1. 
      Общая характеристика рынка недвижимости, в районе, где расположен объект оценки.
      
   2. 
      Характеристика сегмента рынка, в котором находится оцениваемый объект.
      
   3. 
      Характеристика локального рынка. Описание объектов, сопоставимых или аналогичных оцениваемому.
      
   4. 
      Определение объектов, которые могут быть построены в ближайшее время на данном сегменте рынка (при наличии информации).
      
10. 
    Анализ наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка на котором построен объект.
    
11. 
    Анализ наиболее лучшего и эффективного использования объекта.
    

Доходный подход

1. 
   Обоснование принимаемого значения арендной ставки.
   
2. 
   Обоснование расчета ставки дисконтирования.
   
3. 
   При наличии действующих договоров аренды указать возможное влияние на стоимость действующих арендных отношений.
   

Затратный подход

1. 
   Оценка земельного участка.
   
2. 
   Себестоимость строительства аналогичного здания по действующим рыночным ценам (при выборе объекта оценки – доходоприносящей недвижимости).
   
3. 
   Оценка восстановительной стоимости здания.
   
4. 
   Оценка совокупного износа
   
   1. 
      Обоснование величины физического износа
      
   2. 
      Обоснование величины функционального износа
      
   3. 
      Обоснование величины внешнего износа
      

Сравнительный подход

№	ХАРАКТЕРИСТИКИ	Аналоги по продаже			Аналоги по аренде
		№1	№2	№3	№1	№2	№4
1	Местоположение
2	Фото – (минимальный объем файла)
3	Год постройки
4	Общая площадь
5	Полезная площадь
5	Арендуемая площадь (на дату оценки)
6	Ставки аренды
	Эксплуатационные расходы В т.ч. ……………… ………………
7	Цена продажи/ Ставка аренды
8	Источник информации

2. 
   Обоснование коэффициентов корректировки.
   

Согласование результатов

1. 
   Обоснование весовых коэффициентов (при приемлемой сходимости результатов) либо анализ причин рассогласования результатов, полученных с применением различных подходов при их существенном расхождении и обоснование приоритетного результата.
   

1. 
   Информация по отрасли и рынку
   
   1. 
      Описание отрасли, в которой действует оцениваемый бизнес
      
   2. 
      Определение степени конкурентоспособности отрасли
      
   3. 
      Описание сегмента рынка, в котором действует оцениваемый бизнес
      
   4. 
      Определение степени конкурентоспособности сегмента
      
   5. 
      Описание локального рынка, в рамках которого действует оцениваемый бизнес
      
   6. 
      Определение основных игроков (конкурентов) на данном локальном сегменте рынка (наименование, описание бизнеса, производственные мощности, объем продаж, инвестиции в развитие).
      

1. 
   Определение фактической доли на рынке оцениваемого бизнеса в разрезе основных видов продукции
   
2. 
   Определение перспектив по увеличению фактической доли на рынке
   
3. 
   Определение степени конкурентоспособности оцениваемого бизнеса, выделение конкурентных преимуществ
   
1. 
   Данные по структуре продаж
   
   1. 
      Структура выручки
      
      1. 
         Доля импортируемой/экспортируемой выручки, фиксация существующих контрактов (договоров), определение основных покупателей продукции
         
      2. 
         Доля сбыта (кол-во продукта, цена продукта), приходящаяся на аффилированные структуры
         
      3. 
         Определение денежной и неденежной доли в выручке
         
2. 
   Данные по структуре долгов
   
   1. 
      Данные по кредиторской задолженности
      
      1. 
         Описание структуры кредиторской задолженности
         
         1. 
            Определение величины и структуры просроченной кредиторской задолженности по контрагентам
            
         2. 
            Определение величины задолженности не отраженной по балансу (мобилизационный резерв, штрафы, пени, неустойки, % по кредиту и т.п.)
            
      2. 
         Перечень обремененных активов, информация по обременению
         

1. 
   Выделение факторов, к которым стоимость бизнеса наиболее чувствительна (в отраслевом разрезе, в разрезе компаний)
   
2. 
   Определение максимального объема загрузки по видам продукции, определение текущего объема загрузки по видам продукции.
   
3. 
   Определение цены по видам продукции, с учетом доли импорта и экспорта (если есть).
   
4. 
   Определение поэлементной структуры себестоимости
   
5. 
   Определение объема инвестиций
   

1. 
   Определение текущего объема инвестиций (объема нестратегических инвестиций на текущий капитальный ремонт).
   
2. 
   Определение объема стратегических инвестиций, необходимых для увеличения доли на рынке.
   

1. 
   Требуется оценка ликвидационной стоимости, исходя из планируемой даты погашения кредита.
   
2. 
   При расчете ликвидационной стоимости требуется оценка исходя из двух сценариев: Сценарий №1 – Реализация имущественного комплекса как бизнеса и погашение требований кредиторов, Сценарий №2 – Реализация разрозненных позиций имущественного комплекса и погашение требований кредиторов.
   

• 
  указанные блоки могут включаться в существующий Формат отчета Оценщика и являться составляющей частью разделов Отчета
  

Приложение 3 к «Правилам сотрудничества ОАО «Альфа-Банк» с оценочными организациями